内蒙古路项目可行研究说课讲解.doc

此文档收集于网络，如有侵权请联系网站删除
目 录

前 言 3
1 总 论 4
1.1我国房地产形势概述 4
1.2项目背景 4
1.3项目基本概况 5
2 市场分析 6
2.1宏观市场分析 6
2.2微观市场分析 8
2.2.1青岛城市概况 9
2.2.2经济分析 9
2.2.3人文环境分析 9
2.3项目市场情况分析 10
2.3.1青岛各市区市场情况 10
2.3.2 SWOT分析 11
3 项目定位 12
3.1项目的产品定位 12
3.2项目的户型定位 12
3.3项目的销售价格定位 15
3.3.1 新侨花园 15
3.3.2万达39克拉 15
3.3.3花好月圆 15
3.4项目的客户定位 19
3.4.1青岛市区客源 19
3.4.2市北区和外地客源 19
4.项目的建设条件与规划方案 20
4.1项目的建设条件 20
4.1.1场地条件 20
4.1.2供水条件 20
4.1.3污水排放条件 20
4.1.4雨水排放条件 20
4.1.5供热条件 20
4.1.6燃气供应条件 20
4.1.7供电、电讯条件 21
4.2项目的整体规划布局 21
4.2.1规划主导思想 21
4.2.2 总体规划思路 21
4.2.3配套设施的规划特点 23
4.2.4单体布局的特点 23
4.3建筑的设计方案 24
4.3.1工程概况 24
4.3.2设计依据 24
4.3.3建筑设计构思 25
4.3.4方案设计说明 25
4.4建筑的结构方案 30
4.4.1工程概况 30
4.4.2结构设计依据 30
4.4.3荷载取值及主要设计参数 30
4.4.4主体结构选型 31
4.4.5项目实施的进度安排 31
5. 项目投资估算及资金筹措 32
5.1 项目总投资估算 32
5.2资金筹措方案 35
6经济评价和风险分析 36
6.1贷款偿还分析 36
6.2盈亏平衡分析 36
6.3敏感性分析 37
7.结论 39
技术经济分析 40
致 谢 41
主要参考文献 42
附表
前 言

报告在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。结合现况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。确定项目是否可行。
本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于市北区近年来土地交易情况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。
本项目拥有较好的投资环境与机遇，国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，青岛市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
本项目在开发项目未来的售价测算中，选择市场参考售价8746元/平方米。但目前整个青岛市房地产市场处于高位运行，未来市场可能会有一定的调整。考虑到本项目在该区域的品质及区域规划，半年后在本项目正式销售时，目前的销售定价还是具有一定的竞争优势，项目所测算的价格在未来市场上可行。

1 总 论

1.1我国房地产形势概述[2]
从上个世纪80年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我国的房地产业经历了兴起——高峰——衰退——复苏（成熟）——持续发展这五个阶段。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成熟化迈进。投资增长率也走向回升，2001年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。
随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量；同时它也使城市中低收入者经济持续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛的消费群体。另一方面随着国民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。房地产业对国民经济发展起到了一定积极促进作用。
1.2项目背景
随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济、旅游经济、会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破500亿大关，达512.2亿元，增长15.8%，总量首次超过全国的1%。其中，城市市场实现零售额398.3亿元，增长17.1%，农村市场实现零售额113.9亿元，增长11.5%。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额419.3亿元，增长15.3%；餐饮业实现零售额67.4亿元，增长15.5%；其它行业实现零售额25.6亿元，增长24.4%。
虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目前房地产投资仅占GDP的4%左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产还有很大的发展空间。由于青岛市土地挂牌、招投标政策刚刚开始，一些以前协议转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有一定幅度的增长。另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。
青岛市加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比2006年增长42％。青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积2538.4万平方米，同比增长30.2％，增幅比2006年同期提高10.7％。其中，全市商品住宅施工面积1891.1万平方米，同比增长25.7％，增幅比前年同期提高7.1％。该项目属市北老城区即属于旧城改造范围内。且该项目背面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。
1.3项目基本概况
1、项目位置
本项目位于市北区沈阳路52号，东临沈阳路，北面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。
2、项目规划指标
总用地面积：21779.7㎡
总建筑面积：49760㎡
规划建筑容积率：2.28
规划建筑密度：15.16%
规划绿化率：40.2%
项目用地性质：居住用地
3、项目周边及权属情况
该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。项目周边市政配套完备。该项目以楼地价2520元/㎡通过拍卖获得。
2 市场分析
2.1宏观市场分析[3]
随着我国国民经济的快速发展，城市化进程的逐步实现，我国房地产市场也日趋成熟与理性，主要体现在以下几方面：房地产业由所谓的国民经济支柱性产业向民生保障性产业转型！挤出地产炮沫，回归理性、回归科学发展、回归民生地产。房地产业不能再固守原有的观念，应当以改善和保障民生为己任，自觉承担起相应的社会责任。为普通百姓建房，而不只是为富人们建房。民生地产才是未来房地产业发展的趋势与方向。开发商应当把过去只为富人们设计的豪华住宅产品改变成为普通百姓设计的普通住宅产品。以国家最新住宅规范为标准，达到简洁、环保、节能、实用、舒适、美观的基本要求，使广大百姓充分享受到现代住宅产品服务。高房价已经成为一大社会公害。天价楼王不仅过去一段时期存在，既使最近在一些城市仍然出现了天价房托市的现象。一些开发商宁肯住宅产品滞销也不降价销售，相当一批住宅产品价格高度背离其价值。开发商门互相攀比着炒高房价，房价的理性回落是转型的重要基础。房地产企业应当不断提高服务水平、改善服务态度、健全服务机制。坚持以人为本的理念，真正为购房者和住户着想。特别要进一步规范物业管理机制、提高物业管理水平，强化管理责任，使购房者能够得到高效、便捷、热情、专业的服务。各级政府要做好对房地产业的行政管里理和监督;房地产企业也要健全各项管理制度，不断规范管理流程，不断提高管理水准，朝着现代企业发展模式迈进。营销方面对过去那种以概念炒作、活动营销、广告宣传为主要手段的营销模式应当转变。倡导真诚、公开、透明、客观地介绍住宅产品，以产品质量、增值服务为突破，采用更加人本化、科学化、规范化的营销方式，多一些客观真诚，少一些欺诈，多一些诚信。
    近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。
其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。
  房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。
    房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
  房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。
    保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为：在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展；在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。
    近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。进入90年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。
2.2微观市场分析
青岛市位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜力最大的经济圈。环渤海经济圈, 21 世纪这一板块的发展潜力不可低估, 山东省经济的发展将更多地受益于该经济圈的活跃和发展。山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。特别是近几年来，发展速度越来越快，GDP增长率以每年1到2个点的速度递增。2003年山东省的GDP在全国各省市的排行中位居第三位，GDP增长率在全国各省市的排行中位居第四位。
2.2.1青岛城市概况：
青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心之一。以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。
2.2.2经济分析：
2009年青岛市实现生产总值(GDP)4890.33亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值230.25亿元，增长3.0%；第二产业增加值2449.80亿元，增长12.7%；第三产业增加值2210.28亿元，增长12.5%。三次产业结构由上年同期的5.1：50.8：44.1调整为4.7：50.1：45.2。
城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。据统计，全年城市居民人均可支配收入22368元，比上年增长9.3%；农民人均纯收入9249元，增长8.7%。社会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为179万人，参加失业保险人数为142.9万人。城镇登记失业率2.81%，比上年末下降0.2个百分点。
全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。全市居民消费价格上涨0.5%，除1月份上涨2.8%外，其余月度涨跌幅度在-0.6%与1.3%之间。房屋销售价格上涨0.3%，其中，新建房销售价格上涨1.2%，二手房销售价格下降1.2%。
2.2.3人文环境分析：
青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，也是中国重要的外贸口岸之一。同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。蜿蜒连绵的浅海海滨，起伏多姿的海上山峦，红瓦绿树的城市风景，近、现代历史文化的名人故居，具有典型欧陆风格的多国建筑，构成中西合璧的山、海、城交融的海滨风景线，是旅游观光、度假、休闲和商务、会展的最佳目的地。
从经济学供求原理来看，青岛的房价很难下跌，并且还会涨。。 从需求方面来看：第一、青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。第二、很多在外地的青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。青岛还是一个相对非常吸引人才的地方。第三、青岛每年结婚人数比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青岛房价的前景。
总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使青岛市的房地产开发水平逐步提高。
2.3项目市场情况分析
2.3.1青岛各市区市场情况
房价呈上涨趋势，楼市初现回暖迹象。今年以来，随着国家和青岛市地方政府各项购房优惠政策效果的逐步显现，房地产市场出现回暖迹象，随着青岛两改回迁的时代到来，回迁房占的比例很大。包括前期推出的政策房也到了交房的时候，加上整个商品房的放大，所以整个成交量放大。
数据统计得出，2009年上半年青岛全市住宅总成交33772套，同比大增98.9%，总成交面积为335.6万平米，比去年同期增加164.6万平米，同比增幅为96.2%。其中2009年青岛市内四区住宅共销售12845套，比08年上半年增加6521套，同比大涨103%；总销售面积为125.65万平方米，去年上半年增加64.88万平米，同比增加106.7%。套均面积97.8平米，与去年的96.1平米基本持平。在09年上半年青岛住宅市场中，城阳区的成交量最为突出，1——6月共计成交4965套，54.03万平米，占青岛市住宅的14.7%，比位居第二的胶南市多1049套，领跑于其他区市；崂山区上半年成交3853套，42.55万平米位列第三；黄岛区成交3666套位列第四。郊区住宅占据青岛住宅市场的61.9%；市内四区成交也不俗，李沧区上半年成交3373套，以较小优势领跑市内四区；其他三个区域平均成交3000套左右，其中市北区成交3178套，政策性住房就达1881套，李沧区政策性住房也有1437套市北区09年上半年住宅总计成交3178套，比去年增加1823套，同比增幅达134%，总成交面积为34.4万㎡，同比增幅达139.8%；政策房方面，08年1——6月市北区政策房共计成交838套，占整个住宅比重的61.8%，09年1——6月市北区政策房比重为59.2%，政策房比重基本持平。
与前年不同的是，政策房在09年上半年整个市区住宅大幅缩水的情况下，市北区59.2%政策房比重则尤为突出。根据相关数据的统计和分析，房产需求量在逐渐增加且有加快的趋势。该项目在市北区周边环境较好且又内蒙古路长途车站交通便利，其将来市场必定会有可观的发展。
2.3.2 SWOT分析：
1、优势分析
（1）交通优势
内蒙古路，沈阳路，长春路有多部公交车也可到达市区。
（2）规模优势
项目占地21779.7平方米，总建筑面积49760平方米，在青岛当地属于中档住宅小区
（3）景观优势
建筑绿化率40.2%，规划建筑密度15.16%，高绿化率，低建筑密度，距离商业区有一定距离，也不会有太多的噪音，小区周边环境也相当洁净。
（4）周边环境优势
该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。项目周边市政配套完备。
2、机会分析
本地块属旧城改造地块，有较好的发展空间，为项目的发展提供很多的发展机会点。
3、威胁分析
青岛整个房地产市场发展进入激烈竞争时代，该地多处住宅小区已在建设当中，在销售时候，可能会对售房价格有一定影响。
而且毗邻长途汽车站人流量较大，给小区的安全管理方面带来一定的威胁。
3 项目定位
3.1项目的产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:
1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。
2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。
3.本项目开发区本属于市北老城区，其内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都以相对固定。
拟建项目是现代性使用住宅，其建筑标准与现代市民的生活水平相适应。因此，本项目定位为中档住宅小区。建筑形态主要有小高层和高层，小高层和高层采用框架剪力墙结构。
3.2项目的户型定位
小高层为八幢（每幢为三个单元，每单元两户）六层的住宅楼，采用78平的户型（每幢36户）；高层为四幢（一幢为十二层，三幢为十三层）住宅楼，其中十二层的采用90平的户型（66户），十三层的采用82平的户型（每幢78户）。共计住户552户。
在户型设计上，厨房面积应不小于5平方米，卫生间一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要求，即使尚未普及的高档家电，因此在起居室、厨房和卫生间均在适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设宽带网、有线电视、程控电话等插座。本方案所有户型均采用明室、明厅新型设计方案，卧室及起居室朝阳，餐厅与起居室也可合为一体，形成开阔空间。
建成后的住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”， 纯居住类产品，小高层及高层，强调居住舒适度效果。户型尺度较为宽松，强调舒适性，规格为78平米，82平米，90平米，共计住宅建筑面积45405.42平方米。主要以小户型为主。
表3-1 小区建筑面积明细
项目
单位
数值
备注
用地面积
平方米
21779.7

居住户数
户
552

总建筑面积
平方米
49760

其它
地上建筑面积
平方米
45405.42

其它
计容积率
平方米
45274.90

不计容积率
平方米
130.52

地下面积
平方米
4135.93

住宅建筑面积
平方米
45405.42

其中
小高层建筑面积
平方米
21059.72
252户
高层建筑面面计
平方米
24345.7
300户
配套公建面积
平方米
923.13

其中
居委会
平方米
78.02

物业管理
平方米
267.70

商业
平方米
332.02

卫生站
平方米
40.28

消防控制室
平方米
16

传达室及物业用房
平方米
189.11

地下车库面积
平方米
3301.80

建筑密度
%
15.16

容积率
万平方米/公顷
2.28

绿地率
%
40.2

停车位
个
360
1.0个/百平米
其中
地上
个
100

地下
个
260

3.3项目的销售价格定位
因拟建项目为小户型中档住宅小区，其售价用市场法比较来定位。下为与其在区位及周边环境相似住宅楼售价：
3.3.1 新侨花园
物业类别：普通住宅
项目位置：市北区同德路(福岭嘉苑旁)
容积率：2.21
绿化率 41.60%
周边配套：临近M3地铁入口处，交通资源便利。5分钟直抵李村、浮山商圈。
交通状况：位于同德路，毗邻308国道、福州路。临近M3地铁入口处，交通资源便利。5分钟直抵李村、浮山商圈
装修标准：简装。当前价格：均价为6700元/平

3.3.2万达39克拉
物业类别：普通住宅
项目位置：青岛市市北区延吉路112号
容积率:6.8
绿化率:35%
占地面积:43882.6平方米
总建筑面积:181000平方米
四周道路:东:连云港路;南:延吉路;西:徐州路;北:敦化路;
装修标准：简装 当前价格：均价为11000元/平方米
3.3.3花好月圆
物业类别：小区
项目位置：市北区山东路138号
容积率：8
绿化率:31%
占地面积: 1.23万平方米
总建筑面积: 127410平米
当前均价：9000元/平米
四周道路: 紧邻山东路、新东西快速路，黑龙江路，辽阳西路等，交通四通八达，方便快捷。邻公交站“鞍山路”。

表3-2可比楼盘修正表
比较方面
具体内容

比较标的
参照物业名称

本项目
新侨花园
万达39克拉
花好月圆
地理位置（42）
环境（26）
升值潜力（4）
2.8
2.8
2.5
2.4

生活氛围（5）
3
3.2
3
3.5

人文环境（3）
2.2
2
2
2

自然环境（5）
3.5
3
3
3.5

治安状况（2）
1.8
1.5
1.5
1.2

区域印象（2）
1.5
1.2
1.3
1.5

小区环境（5）
4
3
3.5
3

交通（5）
交通车辆（2）
1.8
1.4
1.6
1.4

道路管网（3）
2.2
2
2.1
2

配套（11）
教育（2）
1.5
1.3
1.6
1.4

购物（4）
2.2
2.4
2.5
3

医疗（2）
1.2
1.5
1.2
1.2

休闲（3）
2
2
2
2
楼盘本体 素质（38）
规划设计（13）
朝向（5）
4
3.5
3
4

结构（5）
4
3.5
4
4

每梯户数（3）
2
2
2
2

容积率（8）
2.28
2.21
6.8
8

小区规模（4）
2.6
2.4
2.6
3.5

设备（智能化等）（2）
1.8
1.6
1.6
1.5

装修（地面、厨卫、门窗等）（2）
1.6
1.5
1.5
1.6

外观（5）
4
4
4
4

车位（3）
2.2
2.1
2.4
2.2

层高（2）
1.2
1.2
1.6
2

实用率（3）
2.3
2
2.1
1.8
物业管理（5）
品牌（2）
1.2
1.8
1.6
1.8

收费（2）
1.4
1.2
1.5
1.6

特别服务（1）
0.5
0.7
0.7
0.8
其它（15）
推广情况（8）
5.4
7.2
6
5.5

工程形象（7）
4.2
6.3
5.6
5.6
合    计

71.8
70.51
74.8
78
权    重

100%
40%
35%
25%
均    价

P1=
PA=6700
PB=11000
PC=9000

楼盘均价为：P/71.8=6700/70.51×40%+11000/74.8×35%+9000/78×25%
P1=8476元/㎡

表3-3可比实例价格修正表
可比实例价格修正表

新侨花园
万达39克拉
花好月圆
成交价格
6700元/㎡
11000元/㎡
9000元/㎡
成交日期
2010年5月1日
2010年5月1日
2010年5月1日
交易情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期修正系数
106.8/109.0
106.8/109.0
106.8/109.0

求取比准价格（单价）V1、V2、V3：
V1=6700*100/100*110.9/108.1=6833元/㎡
V2=11000*100/100*110/108.1=11163元/㎡
V3=9000*100/100*110/108.1=9129元/㎡
P2=（6833+11163+9129）/3=9041元/㎡
估价对象的正常市场价格=(P1+P2)/2=8746元/㎡
即本项目产品的销售价格为8746元/平方米
3.4项目的客户定位
该地块属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚。小区的目标客户定位主要有：青岛本地高收入群体客户，满足改善型居住需求，满足度假型居住需求。外来旅游置业群体客户，满足度假休闲型居住需求。
3.4.1青岛市区客源
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，认为主要有以下类型：
20-30岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型。
公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。 30-50岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。
小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。
3.4.2市北区和外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型：
青岛本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配套、环境较为注重。
青岛经商人士：青岛经济快速发展本地人士收入增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本项目后期客源开发的重点对象。
外地客源：青岛经济快速发展现已成为国际性旅游
4.项目的建设条件与规划方案
4.1项目的建设条件[7]
4.1.1场地条件
本项目工程建设场地基本平整， 场地北高南低,自然坡度基本在0. 3‰范围内，场地东为沈阳路，场地南为银河山庄，场地西延沿长春路，场地北为内蒙古路长途汽车站，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套较为齐备，尤其是项目北邻内蒙古路长途汽车站，其建成后交通将极为便捷。
4.1.2供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网，属市北老城区供水系统，建设时及建成后可直接接入使用。
4.1.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。
4.1.4雨水排放条件
本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。
4.1.5供热条件
本项目利用城市集中供热系统做为热源，建设时使用市北老城区供热系统。
4.1.6燃气供应条件
本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。
4.1.7供电、电讯条件
本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均可正常使用。本项目小区内设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。
4.2项目的整体规划布局
4.2.1规划主导思想
规划中力求达到的目标：我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。
我们试图在设计规划布局中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，青岛市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。
4.2.2 总体规划思路

1、目前主要经济技术指标
（1）规划用地总面积：21779.7㎡
项目用地性质：居住用地
（2）建筑面积
　　a、规划用地总面积：21779.7㎡
　　b、总建筑面积：49760㎡
c、住宅建筑面积：45405.42㎡
　　d、商业会所：332.02㎡
　 e、居住总户数：552户
　　f、规划绿化率：40.2%
g、规划建筑密度：15.16%
规划建筑容积率：2.28
4.2.3配套设施的规划特点
从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。
（1）室外泳池 游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。
（2）儿童活动中心、托儿所儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。
（3）商业配套：商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
（4）物业管理办公室物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。
（5）水电设备用房及垃圾处理设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。
4.2.4单体布局的特点
　　充分利用现有的地理优势来营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。北面以小高层组团，即回避了来自北面内蒙古路长途汽车站的噪音污染，又树立了良好的小区形象。西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。
4.2.5朝向布局特点

　　建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。
1、步行道系统
步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。
2、机动车系统
机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。
3、停车系统
机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。

4.3建筑的设计方案
4.3.1工程概况
内蒙古路住宅楼项目（以下简称内蒙古路项目），位于沈阳路52号，内蒙古路长途汽车站南面。基地位置突出，交通便利。
4.3.2设计依据

采用设计标准及技术规范：
（1）《民用建筑设计通则》；
（2）《高层民用建筑设计防火规范》；
（3）《汽车库设计防火规范》；
（4）《人民防空地下室设计规范》；