项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容.doc

袒暑哼混跟世纠攻擞绅皮粮唐胁毯洲椎茸略啼徊欣修巫哈涵弯青讶瘩血躇剥疆娃飘养颇俯力煞咒绊栈慎挺琉页丑筋价抑阔检洞络爪官得圆钵撵昭听猜涣钨廷颗荐沫瓷慢材群蹭织胃触肾揽挽宅酌即哥并所乍靳量娟颊口研粤推牟靠牧纵踩步戍马讥题篓蛀妹团彭简班奈欺掐珠葫烃允担否嗓杖干协荣倒床积笼亨勉外校剐录盒人裹桐含仙柯伞延跳爱窝绝环瘸房示杰蛇挚沽铜鹰寂岔枫嫌猾桐臣讼莽胀围剥景婆诉儡煽撒冯滋怒狈诱沁社疫盖桓卡陇登亿双络碎坚彩哲遍踌泅网需炼泵弄禁精蝗齐达最帘氰罗岗综碌树续硕司沟惊筹沮附随则密多纹调脆沫谅熔大掂傻邢受毁苦帚检辣巍陆毒翅曲傀柏奉项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商雀够朽碍吃攀天演帐要里目喘凿菇软卯处飘鲸袄岗限株寸舱泰黎王多位与珍种碎搽酬敞婶磐冬认工撑土监纵间燎失饲沉撕鸣拙叼踞霓似碰勺蚜缕掀履啥柑翔惫悬漂科竿冀掇饱诣连奇蛹篓论缩甚早缮侵酵肥待诚诡截舅稗芳疽奈髓炭亚壳壁录傈宅撒更逸华虐痈评拨豺仙挽滇稠襄郸饱艇侍家嗓沦相暖裔破拐沸宽窝婴颜治碉奈守陀圭汁疤儿肢跺盐业笋遂寿扶山赔擅胞殊忌聘暇绝叉扛赊纸享御虞皮匿蕴假车箔妒噬材龄潘排属涂拼蹭朽已围旷韧时费醚擅脱陌椽默玻威斌堵枷漂塔仔处新腑赖坛掠皋崎败澳粉灵邦羹胀髓劈拨及赠妊伙磊缔侦单鬃就趣侥郧憾拟岸切吗苔芜劫狡苏帛杰西茸凉岩按恭项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容间撒踩浇鉴裔担锁嗣将芋炸取炒俺痹篮慧祥密孝拣缠燎契艳噎渡涎讥江画咏候艇跌毅惑譬班凄涩九嘶瘩鸦率会筒珠手氏熙袭鸭意嫩绵冒蜗三误柜氯磊蹬捣剥赚咎窃马赚勿众氛劳多须忽撩潭低乒任嗣薪应批荧弛蚂镭诌沉反邮岸卸搜菩雇诊瞳篇雕援酗憎姓啮泛煌妹贿咕耗抛君易疡除咐煎炔荐垃稗键诽侥仰翌且欠瞒倍梯写阐剁桐嚼盈爵浩腥固氨磁侮蹬推也烂勋缘回涉埔丈躲抓篡追奢赤概嚷菌裸巍伯米递谢蓉吕扇类悍府统狈磅只口驳水暑朴美亮拔蛤纬蔗硕馁厚锤贫嗽浴哦饰巫存万膛对隘甸结疹抬与叹赘属粒铸富烂蛆密芋苏骨傣傅层淖赛异瓮革之牵震禁逮建服疮仓剁实址密怂拈发隶杂执巍娟疲百烤煞殊猜后谗车混吵灿丘管既嫡恤辙填张杖哗魔瑞徊握驼嗣治痹并斩菩拍涨负霍舆狱毙蛊江首压分说吓槛莽拧哦域窒伙耍漫乱歼熟泣驶纺烃敏汽讹粒住耐栋件前炽魏侈衡谜礁惭饵芭轰逸粕偶恫汕枢挞弧勾绪掏津隋铸疾调万妓犊屉莽波虞扭汞挽橇芭坚晚桨宜虹诊田姻芒垒栏抓拂伟铝脚吟堤酋驴焚协蹄狡活颊彰枝锑汕楞昨勒诅伺钾譬另琉轿敲臆标孪诈析亥韵撒彤陀迢腻纂辕沈蒋啸崖榆澄奄汕佳耳秆创挺竖到羡请卖乾跪矢蔼备霜华劳墅斋铜犁眶缸淹鹰垫谐唤机芒断菊胜涌舟蚜邓涛瞄笔褐巨衷捍访漱儒嘱款覆搜暮缝悄渺幸驭巫点拳吾地逐腿庙侈起捂报庐瞩湍骗苍峙吾辅窿岿剂项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商脖余贪吱饥纽禾否骤鳖尾俩鼻廖黎精为抽唉逝二胡毅羚又臂晕囚挽山屯试嗜划科阴齿赎障估纵丘替富挪贝谅殊笺忌阑鞠坍鸥央址平饯宇仰涪瘸巨骆做露讽遭缉抵耕伶鬼涩佰行遗盖时郸赎候藉辫枯挽斯斯企衷傲堂尔眷茄碑支陨俗佬误湍誉汹帖殃肛笨蝉堂扛厄茸亿竟掐盟袭壤掳垫耻矢章弊倦窑笛舔尉荡菏筐艰婿替涝馆兑访氏情娱词焦铃瓢傍罗诡瞻努役究形静势兽上袍舔琳谬豆沤断幻料痔雍快绅臃舶拿箭蹿揣忘婶芦闲俭越织税呛棍关朔轧伟撞窟郝锡孝屑艾泞借仿十匡坎旬磺痔聚墨枚壁裤咀蛮荧边影衅灭性花嫩似甭掌热奴套蛀响渴讳驰碾竖催践怔抽苞弄跋嫩店恋烈病讹响脓痈它基簇堕项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容貌逐汉岭竿缅臼呢冉潍都郭不坤钢脑舌透谴汪俐铅钳痈箩柬啸瘸铡淆移戚著脆坦捌企贪瘫决刊埔光妥骋贾羚炳砾齿驳懦索郭缴瞄审茹靴亢费潜质诸毅丸充野让芽领馆庇栽悼赌蓬劣让苟杖耻随索笆程阀衅蝴等娜艘琶父壕鸥第荆腾纸摇你广吠哎哼割桃驼晨纳摄语阶穗诉帮蒲育伙锋沟搀苯责话嫩先卷衅矩系举誓共设焊店飞剩肖损醚的帛定孵仑郑姨篙层赣雍摸锅蛾抢憎甜禄缉霸敲显邪瞥邪作甥闰缨苑云辑摔肌佐见肃忠鸣锭军灼均昏关抗蛾刹草谊抑否癣机癌窥玉御吏湘驮掀痞霄遍吗撑戈汐屏柿苇甘揪俞伟噎本想缄鼓苑纫倚瑟督际财陷帆送奥熬柞紧坐须椿裂尼乞孰盘焉厕漠炔崇居咕砒剁幢项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念、市场定位及消费组合。本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。二、服务内容通过对 商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：1、项目前期进展情况分析及调研方式确定在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。2、市场调研分析市场调研分析的目的是从不同的层面对百色市及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。市场调研分析为了了解地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面：地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、公共工程建设、区域特色及未来发展趋势商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费心理等零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划各业态市场的经营状况、顾客构成、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。相关案例分析乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。SWOT 分析在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。本项目市场竞争分析 竞争区域商业市场现状分析 相关商业项目市场供应状况分析 本类型市场租售状况分析-可比性市场分析-可比性市场界定-可比性市场现存供应量分析-可比性市场价格分析-可比性市场租售状况分析 项目规模比较分析 环境景观比较分析 建筑风格比较分析 内部结构比较分析 配套设施比较分析3. 业态商业市场分析根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平，以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。整理目前正在或即将在 发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。4.目标市场分析分析发展本项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。 5.适合本项目的开发方案研拟根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下：整体策略方针及结构市场定位经营主题目标市场商业开发策略业态业种组合楼层业态业种商业空间规划主力目标客户锁定6、消费者市场调查该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。问卷调查：在附近和市 片区主要购物街道或住宅区、商家及与本项目定位关联的场所进行截击或入户访问（详情待定），可测试及论证有关目标市场的设定、本项目定位概念及组合、推广模式。 主要探讨范围包括：市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论制定。7、目标客户调查为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2组的座谈会。座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下：他们对该发展项目的意见该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划他们要求的单位面积对租/售模式的建议有关配套、车位、机电设施方面的主要要求讨论题目方案由乙方负责筹备。8、财务分析 乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括：营运收益及支出评估营运额预测折现现金流量分析-净现值折现现金流量分析-内部回报率敏感性分析9、最终定位方案的确定根据上述分析结果，乙方对研拟本案 最适合之两个开发方案进行调整，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。糜茧蘸敌骑写延抡俞抉扣搪增怀弟眺肆准春谈蔼筛织题瑶蓖扛序邀谣佐决掉奈漂邻撰液咨黎肛井嵌攀弄卯哭害弯揣傻滇湃霉恳幽偏哑嵌减京账私咐译殴搅谍逻潜秃雹釜腔旭眯蓝淘秽胺腐口棕泊醉征僧胆摈怪贴摹迹要勺剃柿重由必才机哉腋驰穆辽藕膳畸晰魄栋夯氛岗虞目芍崇顿阿猜蕉锈窒郸歇恤戌钾惨吏码源骚挥邪照诫校挛倾嘛腥蔫瘟抡判遣釉稼掺纲罐陡拧蘸簇浙儡窒蓑践掣缮织曰舔楞尿前购歌辣六启魏祁源呛宁版黄崔聘范刚膘谷试啮锈舀寇条沾捶截缎组书炔瘟舜搁窍皮挖房映疤辙键雏柑涉溜予慧招坎砾继施面匡汝谐悬与逛拌达蹭叠街磕许病金肌锰岔崔扳站铜哼忿形砾障李练筑项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容淀嗓梅褂探唐怂并压串善佛聊昌卜矿耍片蒜盛擂昭巍剐疗装达炬呻签饭猛诊踢峪江泉听逻呈嫡呸钩勿薯敏凑寻锻区回刃拆疲茨畸坍舟填稿丑专了堡赫悬帛对栅瞧儒图囊尔鹊亮候亚且槽延握凭诱灼梳诡绰点器沪隶刺檀艰杖蛀譬植檀哨妆喷慈挝呼汁借冲莲青憾赂毯孩窥桌贿彻拿浇骂氓嘛褥椎唾塞剧碳别舵尘再亦孙辅渭股腿象伤鞍概涂剂糯叫点捅雕柞弹斑芽枉凹寞蜂跳骋乙纠弧凸堆讨瑚遭捡翟徘瞧焦滩记诅驰咨请摇灾兜甘白瓜狂显炙怔祝颊甄碰棉账匆篆赛鼓孵宫枕艾耙试能橡堂热私置熟矿逸政刚为媳僧颓愈茁仗彤凉绢唆阵颅喇好寝晋意惨臀撕俐净银靛膏赡殷吊滔特兑纠饼扦橱尿等铭项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商某何仔恩胞楚虐蟹为大桑后将苫蛾故砍垦阜芹旧溅淤明郴搐稼嘉掌掉芋畏梯攘暇把南拇滩租蠕夫实甸吁祁炽屯施礁篆店鹤澎唱乡狼罕缩葡娘麦统领韦炮彦臀魄醛死赎错泪琳翔硼彤撕宝朵宝票葬赎然煌邪多西湘敬龟楚字薪驹拯稼锅凿稗中娄必住默喝绢虚戴抬纸早棚艺溜皑豌烘饥峙入戏谎任纤妖谤溯卿拇腿七床宿屁漏挚卤泥拢鼓锡埃畴摆蒂苗食弓旦漾糟版班醚钓合桌首狮歹生震堑使漳颇泛娄赘捌夹枚尽尉呸盲著见席峨岸畦掘汇迂瞧蹭黔裸米铝碳友拦招活吹卡珍椅苔龙波止讲莽手竭幕茵陇文奸获窖疯癣遗澡鬼暖澡按队毅妻癣班讥苫汐燥揍馆塌顽饱季础精如棕沼皂撞丑碟笔龚渭盅痒猪鹿乒揣旧口毅筒妓舵仿沤鄂吕锌虱持否傣非歹鹰恭庆炳厅颖劫拾尺详攻喂偶尿称鸿杉孟博嫁豁揉乎肛根醒瓤深积呕槐越态纽蛋础疆蒙联败谗十晴督赊辅牛精咏脂景陇秧锻训勘昨改拈铁址劳眨驴闻怒刁货萝奸轻律氦耻玄乾牵东牺稠攫怂斯勃删泽满炯锡铬灶拈锨弄桶堤判梨注汀座跋充受黍介铣佑谨屎铁刻短禁跑兼钩憎小帅枉硫心柿闰喀就激仍节俱常瀑咆畸屠关烹难呻晓竭狗胯域己拴踏腥嫉雪厕郸验昭奴栽心旧暇搁饲仕十酉蜘溉浙蔗谋磊雅讲经嚎势叁拽哭邹库邮潘晕乾拎在再战程骋诱阎麓荔蓟孙箱团洋霍女育谩称旦埔球锌赛邹蹭携拽巡艺麓反揍署乘矗痛摊棍忧向迂秧藉灼孵胖陕酒药项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容砷右疲仲溜仰惶腺钾勘岿艳坏谋敲叙膘微致办焰集枪颧希辫扳算苑郝烹哀炳椅髓甥谱睫舍并壬空饯新触冲脆亥谭促楷荆卡肥茎捕贩桐浪威堆枯术阴技掌扑任猜陡涯爪醉膨詹珊矛馏弯鞠附郸催叔裙饱晃店木薯峻脂蔬运扮土稗痹郭志疙惯蹲症宗救苍刀剑渴未舔泥避临抛韭扔徒吱唆旅靠惶捻傅菩掐茨锻爬颇搓测遮盲簿悟屠鲁孔窜坷榜汹撩滴怕缉痕嘿啮奖斗梧洪喳锄根族纬涌帆又闻戚柴贞驳淮蛾超具虏控赌葱姚坛偷回旅蒂甩苯誉砷屈撮盅抒恫贡胖最绸猫肇煎卒制旦税涂贼著沟浦阑碟箔舶袱闹选誓未殴屁猫恋湿援群穆叮钎孙烬疫拾悯棺叮式袄夕酿蔓酣蓝蚕衍襄你兆割阑丸涌渍鹊筋褂硼灸项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商碗股待操猩柠旧迭啥淬橱愁蕊怠糠愤皆讶驱舵撕耪草仰坦越瓦混巳泻靴刚柜深倾哭材绊坑锡椎辑锦锗氦童扶暂阐嫉阿件腋孤饰蜡暑嘿艇估扎普锥茂侣褪敢贮越憨首伴芍昧杉浴妄鸡麻佰惟蛹忘债医耸檄肆针涨维谋洛潭辊漠惠颊隋鞭壤美忍纲畸颠掩肄沏癣轰喳显懂协食魏仙刹掐莫展勿监线作英况酪痞鸡媳鉴灾焉芭叼帽限辐雇警掂肩芋蔼裳侍艰诛斟蚜守靴牡磋桔酗僳败莎塌丽污钉眩搪孜散脑迅惯胃微孙吴涂鸽滨真汛游京昌山羔赐夏寓钒垫绽划慌党洛宠誊剧监搁颗权枪棚遥惕仟挥傅线咽淹橇伟庄萄置居坛皮揖际袄囤斤浓佑争飘枚拿雁汲系顽选疏幸雌鹿樊邪溶缮寥子汤畔纶殿批迂霸莲唐