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建设用地适宜性评价

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城市用地评价
城市用地评价 ( land use assessment )，对城市土地的可行性、用途、需要投入的资金，以及对经济、社会和环境因素对城市生态平衡的影响所作的评价。一般分为三级。一级指适宜于进行城市建设的用地；二级指需采取一定工程措施后方宜建设的用地；三级是不适于建设的用地。
详述
根据可能作为城市发展用地的自然条件和社会条件，对其工程技术上的可能性和经济性作出综合评价，以确定用地的适用程度，为合理选择城市发展用地提供依据。城市用地评价是编制城市总体规划的一项重要的前期工作。 
自然条件主要指气象、地形、工程地质、水文、水文地质、植被等，是城市形成和发展的外部条件。社会条件则包括各种历史因素(如文化古迹、城市现状)、政策因素（如保护耕地等）。城市发展用地的评价方法和步骤主要是进行资料搜集、用地分析和编制用地评价图等。[1]
2资料搜集
需要搜集的资料有：①气象资料：包括风向及其频率、风速、气温、降水量、蒸发量、暴雨强度和日照等。②地形资料：包括高程、坡度、植被等地形地貌的分析资料以及与总体规划图的比例尺相一致的地形图,通常为1∶5000或1∶10000。③工程地质资料：包括地质构造（如活动断层、滑坡、溶岩、流砂、泥石流、沼泽、泥炭层等的位置、成因和活动特性）、地震情况、土层构造、地基承压力等。④水文资料：包括规划地区和有关地区的江河、湖泊、海洋、渠道等的资料。内容有：一般水位，历史上不同再现期（如百年一遇、50年一遇、25年一遇、10年一遇等）的最大洪水水位、洪水淹没范围和面积、淹没区的基本情况及洪水规律、流量、流速、含砂量、河道变化情况等。⑤水文地质资料：地下水的等水位线和基本流向、水质、泉水以及自流井的位置、平均流量、最大涌水量、含水层厚度、构造、水源补给区位置和范围。⑥矿藏及其他的有关资料：地下矿藏的种类、分布范围、储量、品位和开采计划；旧矿井的分布范围，地层有无沉陷以及建筑材料资源等。⑦文物埋藏范围。
3用地分析
对搜集的资料要作综合分析。为便于选择城市发展用地，可将用地分为4类。第1类为适宜修建的用地。这类用地自然条件较好，不需要或稍稍采取工程措施即能适应城市建设需要。具备的主要条件：①地基承载力一般不小于每平方厘米1.5公斤；②地下水位低于一般建筑基础埋置深度，即低于地面1.5～2米；③不被洪水淹没；④地形坡度一般不超过10%；⑤没有沼泽地段,或者用简单方法即可排除积水;⑥没有大的冲沟、滑坡和岩溶现象。第2类为需要采取工程措施,条件改善后才能进行修建的用地。这类用地地质条件较差，必须对地基作适当的处理;地下水位较高;易被洪水淹没（但水深不超过1米）；地面有积水或沼泽现象；有非活动性的冲沟、滑坡和岩溶现象;地形坡度小于20%。第3类为不宜修建的用地。这类用地有高产农田，地质条件复杂（如流动性软土、尚未稳定的填土、厚度在2米以上的泥炭层、饱和松砂层等）；经常受洪水淹没（水深超过1.5米）;有活动性的冲沟、滑坡、岩溶、断层带等现象以及地形坡度超过20～25%。这类用地一般不宜作城市发展建设使用，但在特殊条件下，采取一定的措施后仍可以适当利用。第 4类为完全或基本上不能用作城市建设的地段。如有开采价值的矿藏，开采时对地表有较大影响的地带；给水水源防护地带，现有铁路、机场或其他专用设施用地等地带，以及重要的文化遗址、自然风景区、森林地带等。
4编制用地评价图

城市用地评价示意图
用地评价图是城市总体规划的主要图纸之一。编制用地评价图通常的作法是：①分析和计算水文资料，在地形图上画出不同再现期的洪水淹没线；②画出地下水距地表面1米、2米的等深线；③画出代表不同土壤承载力和其他工程地质性质不同土层的位置;④画出有矿藏的范围;⑤画出不宜修建用的陡坡、活动性的冲沟、滑坡、沼泽地以及遭受冲刷的河岸的范围或地段；⑥画出采用简单工程措施后，可作为修建用地的小型冲沟、沼泽地、采掘场和非活动性滑坡地段；⑦画出高产田和不能作为修建用地的范围如文物保护范围，原有工厂、铁路、水源保护区等；⑧在以上工作的基础上，明确画出上述4类用地的范围和界限。

二、市域土地开发适宜性评价
1、评价方法
采用多因子综合叠加分析与主成分分析组合的方法，在1：1万的数据精度下判定市域土地利用的建设适宜性与保护适宜性，以及具体的适宜建设或保护的用地类别。
2、因子选择
用地适宜性评价的因子选择主要考虑以下四方面因素：建设经济性、建设安全性、生态敏感性和生态保护。
因子可分为弹性因子与刚性因子，弹性因子的分值范围具有一定的调整可变性余地，故应根据保护或发展的价值取向分配一定的权重，刚性因子主要指风景区、饮用水水源等需要绝对保护的因子，其保护范围基本没有调整改变的余地，不分配权重。主要因子以及权重分配如下：
表4－5 因子选择及权重分配
因子名称
因子描述
权重
因子类型
建设经济性因子
城镇与区位因子
距城镇距离
20
弹性
交通因子
距高速公路出口距离、距铁路站出口距离
15
建设规划因子
已批法定规划
10
建设安全性因子
地形因子
地势
5
弹性
地质因子
地质灾害
10
生态敏感性因子
生态因子
河流湖泊水面、林地、园地、牧草地、未利用土地
20
弹性
生态保护
因子
农地保护因子
基本农田、优质园地、一般农田、建设留用地
20
弹性
国家级生态林
专门划定的生态林保护区
－
刚性
饮用水保护因子
专门划定的饮用水源保护区
－
注：权重值采用专家评分法确定。
3、因子分类评估
因子评估原则为：因子打分的分值在1～5之间，分值高低反映适宜开发或适宜保护的程度，适宜保护的得低分，适宜建设开发的得高分
（1）城镇与区位因子
主要以依托城市（城镇）的便利程度来划分，以距城市（城镇）的空间距离为衡量标准，划分为三类区域，具体分类及评分如下：
表4－6 建设经济性因子
分 类
范围
得分
城镇依托条件优良区域
距中心城区2km以内，主要镇区1km以内，一般镇区0.5km以内
5
城镇依托条件较好区域
距中心城区2~3km，主要镇区1~1.5km以内，一般镇区0.5~1km以内
3
城镇依托条件一般区域
距中心城区3~4km，主要镇区1.5~1.8km以内，一般镇区1~1.5km以内
1
（2）交通因子
主要以依托交通要素的便利程度来划分，综合考虑高速公路出入口、火车站场（包括客站和货站）等因素，以距离交通要素的看见距离为衡量标志，划分为三类区域，具体分类及评分如下：
表4－7 建设经济性因子
分 类
范围
得分
交通区位优良区域
距高速公路出口2km以内，距火车站0.5km以内区域用地
5
交通区位较好区域
距高速公路出口2～3km以内，距火车站0.5~1km内区域用地
3
交通区位一般区域
距高速公路出口3~4km以内，距火车站0.8~1km内区域用地
1
（3）建设规划因子
主要指市域范围内已通过规划评审的各法定规划的范围，在规划区范围内的分值为5分，无规划的为1分，划分为二类区域，具体分类及评分如下：
表4－8 建设规划因子
分 类
范围
得分
法定规划区
已批法定规划区范围
5
非法定规划区
非法定规划区
1
（4）地形因子及地质因子
主要针对城市地形地貌以及工程地质条件，按照建设的安全性和工程造价进行分类，如下所示：
表4－9 地形因子
分类
范围
得分
开发经济性优良区域
地势600m以下，地形坡度小于10度地区
5
开发经济性较好区域
地势600~800m，地形坡度10～15度地区
3
开发经济性一般区域
地势800m以上，地形坡度大于15度地区
1
表4－10 地质因子
分类
范围
得分
开发安全性
优良区域
地基承载力大于15kpa；地下水埋深大于2m；在百年洪水位以上，无冲沟、崩塌、滑坡地质灾害不易发生区
5
开发安全性
较好区域
地基承载力10～15kpa；地下水埋深1.5～2m；在百年洪水位以上，有活动性不大的冲沟、崩塌、滑坡地质灾害低易发生区
3
开发安全性
一般区域
地基承载力10～15kpa；地下水埋深1～1.5m；在50年洪水位以上，有活动性不大的冲沟、崩塌、滑坡地质灾害中易发生区
1
开发安全性
较差区域
地基承载力小于10kpa；地下水埋深小于1m；在50年洪水位以下，有活动性的冲沟、崩塌、滑坡地质灾害高易发生区
0
（5）生态因子
生态因子主要考虑河流湖泊水面林地、园地、牧草地、未利用土地等生态因素确定，生态敏感性越高，开发可能性就越低，分值也越低。具体分类及评分见下表：
表4－11 生态因子
分类
范围
得分
生态不敏感区域
未利用地（荒草地等）；连续面积小于10公顷林地、园地；连续面积小于5公顷池塘水面
5
生态一般敏感区域
连续面积10~20公顷林地、园地；连续面积8~10公顷池塘水面
3
生态中等敏感区域
连续面积20～40公顷以上林地、园地；连续面积10～20公顷池塘水面
2
生态高度敏感区域
连续面积40公顷以上林地、园地；连续面积20公顷以上池塘水面
1
（6）农地保护因子
分为非农用地保护区域、一般农用地保护区域和基本农田保护区域，具体分类及评分见下表：
表4－12 农地保护因子
分类
范围
得分
非农用地保护区域
待置换用地、建设留用地
5
一般农用地保护区域
一般农田、其他用地
3
基本农田保护区域
基本农田、优质园地
1
4、评价结论
（1）因子叠加分析
通过弹性因子加权总分计算，将市域土地根据其适宜性划分为3类区域，如下表所示：
表4－13 弹性因子叠加后分级划分
类别
适建区
限建区
禁建区
得分范围
50~100
25~50
0~25
综合考虑刚性因子可得出市域用地适宜性评价分值结果，详见市域用地适宜性评价分值图。
（2）建设保护因子主成分分析
根据市域用地适宜性评价分值结果，对市域用地进行建设保护因子主成分分析，划分出市域用地适宜性评价用地类型结果。根据评价标准得出，适建区752.69km2（包括已建区40.63km2），限建区2292.50km2，禁建区1150.48km2。

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