南昌项目市场调研报告样本.doc

南昌项目市场调研汇报一、南昌城市概况1. 地理位置南昌在江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。2. 人口面积南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人，其中约90%人口关键集中在赣江以南昌南城区。3. 交通地位南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路和东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316、320三条国道在此交汇。所以，南昌可北承首全部北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌发展直接接收中国多个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离辐射。南昌本身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾长江经济带中游地域，和武汉、长沙同为中游地域关键中心城市。4. 自然条件南昌自然条件优越，是经典山水城市。受丘陵地貌和温润气候特征影响。市域内湖泊众多，水系发达。赣江、抚河穿城而过，市区范围内湖泊星罗棋布，有内四湖（东、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖）等天然湖泊。含有漂亮江南水乡风情。城北有“小庐山”之称梅岭，山势蜿蜓，层峦叠翠，森林覆盖率达60%左右。同时，南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名候鸟自然保护区。南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟极好场地。南昌含有优越水资源和良好自然生态环境。二、宏观经济和消费情况1. 综合经济实力整年实现中国生产总值435.10亿元，按可比价格计算，比上年增加9.2%。其中，第一产业增加值46.0亿元，增加3.0%；第二产业增加值205.3亿元，增加9.2%；第三产业增加值183.8亿元，增加10.9%。产业结构得到深入调整，一、二、三产业在中国生产总值中比重由上年11.5%、47.0%和41.5%调整为10.6%、47.2%和42.4%。2. 物价指数稳中有升市场价格总水平随经济形势好转，市场消费需求转旺，和政策性调控等原因影响，展现稳中有升趋势。居民消费价格指数由负增加转为正增加，整年居民消费价格总指数为102.6，商品零售价格总指数为97.8。3. 财政收入较快增加全市财政总收入44.6亿元，比上年增加25.9%。其中，地方财政收入（不含上交国库两税收入）19.13亿元，增加14.1%。财政支出23.79亿元，增加8.7%。4. 矛盾和问题目前经济和社会发展中仍存在部分不容忽略矛盾和问题，关键表现在：经济结构调整步伐不够快，结构性矛盾仍较突出，服务业和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投资强度不大，投资率较低；农业基础仍较微弱，农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强，部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农民增收困难。国民经济关键指标及发展速度指 标比上年增加%年末总人口432.5万人2.0从业人员数215.0万人-1.5职员人数77.93万人-5.5中国生产总值435.1亿元9.2第一产业46.0亿元3.0第二产业205.3亿元9.2第三产业183.8亿元10.9工农业总产值541.5亿元9.6工业总产值472.0亿元10.5农业总产值69.4亿元3.0粮食产量156.1万吨- 4.3全社会固定资产投资额79.9亿元12.2社会消费品零售总额144.4亿元10.4财政总收入44.6亿元25.9地方财政收入19.1亿元14.1财政支出23.8亿元8.7商品零售价格指数97.8%-2.2居民消费价格指数102.6%2.6职员平均工资6954元11.7城市居民可支配收入5734元8.4农民人均纯收入2390元3.6城镇居民储蓄存款276.9亿元4.95. 城镇居民生活水平全市职员年平均工资6954元，比上年增加11.7%，其中，在岗职员平均工资8756元，增加13.4%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入5734元，比上年增加8.4%；农民人均纯收入2390元，比上年增加83元，增加3.6%。6. 劳动领域和就业全市年末社会从业人员214.97万人。其中第一产业84.84万人，第二产业56.34万人，第三产业73.79万人。年末全市在岗职员人数58.77万人，比上年末降低4.81万人。其中，国有单位在岗职员人数40.25万人，比上年末降低4.18万人。城镇个体和私营企业从业人员18.64万人。国有企业下岗职员基础生活得到保障，就业和再就业工作取得一定成效。全市城镇净安置失业人员就业2.78万人。年末全市登记失业率2.99%，比上年末下降0.01个百分点。7. 社会福利保障事业全市有52.35万职员和16万离退休人员参与了基础养老保险，有56.18万人参与了失业保险，建立农村社会保险网络15个。全市城镇社会服务设施275个，社会福利院和敬老院90个，床位2146张，收养2219人。社会福利企业残疾人从业人数3140人。社会救助对象得到政府救助有6.6万人次。8. 南昌人均经济水平中国生产总值10078元工业总产值11019元地方财政收入447元社会消费品零售总额3371元在岗职员平均工资8756元城市居民可支配收入5734元农民纯收入2390元储蓄存款余额6401元市区居民居住面积10.4平方米城市生活用电量315千瓦时城市生活用水量129立方米每万人拥有公共交通车辆5.09辆每万人拥有在校学生人每万人拥有大学生181人每万人拥有医生22人市区公共绿地面积4.93平方米9. 城市住户人均消费支出及组成指 标金额（元）组成（%）消 费 性 支 出3924.83100.0一、 食 品1805.8046.01粮 食216.075.51油 脂 类121.863.10肉禽及其制品454.9711.59二、 衣 着376.919.60三、家庭设备用具及服务309.097.88耐 用 消 费 品194.964.97四、医疗保健132.883.39五、交通和通讯296.517.55六、娱乐、教育、文化服务312.417.96七、居 住442.5411.28八、杂项商品和服务248.676.34三、市政计划1. 总体计划目标及原因围绕富民强市目标，为提升南昌综合竞争力，在中国外经济活动中起到区域性资金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面集散和枢纽功效，以强大辐射力带动和影响周围地域经济发展，真正成为区域中心城市，适时提出优先拓展城市空间和扩大城市规模要求。（1） 扩大城市规模，取得规模效益和集聚效益，增大经济总量是实现南昌区域经济中心城市目标需要。（2） 扩大城市发展规模将城市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园城市需要。（3） 扩大城市规模是本市加紧推进城市化，优化城镇经济结构，促进国民经济循环和社会协调发展需要。（4） 扩大城市规模是适应中心城城市空间快速拓展及适应南昌中心城人口快速增加需要。2. 关键发展昌北新区中心城区现关键集中在昌南地域，城市为单中心集中式布局。人口密集，用地混杂，生活环境质量不高。城市如向东北拓展占用大量高产农田，且地势较低。赣江以北昌北地域对外交通条件优势，和城区交通联络较便捷，多为丘陵山地，几乎不占农田，用地空间宽广，尤其是地处西山梅岭风景区脚下，有得天独厚山水自然条件，经过过去几十年发展，昌北地域已含有一定基础设施条件，发展条件已成熟。尤其是市级行政中心搬迁到昌北红谷滩地域，将红谷滩建成城市商务中心区CBD，这种以城市公共空间结构拓展为先导带动城市空间形态拓展，为城市空间形态拓展提供了确保，肯定带动昌北新城区建设发展。同时，在昌南城区以南，莲塘几乎和市区对接，相吸较紧，又有大量可建设用地，且过江发展便利（过江宽度较窄），和昌北发展相呼应，形成赣江两岸风光带，展示一江两岸风采。使中心城快速由单中心结构变成新、旧双中心结构，避免了中心城过分集中式发展，符合现代大城市城市布局结构要求。制订和完善促进新城区建设政策，对在新区投资者给政策优惠，优先安排公交线路和加大市政基础设施建设。3. 昌北新区功效计划中心城城市空间结构扩展采取轴向生长带状扩展方法。首先以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成关键区。其次，关键区两翼沿城市对外交通线带状扩展，经过便利对外交通条件引导和带动沿道路两侧用地建设发展，满足城市扩展需求。所以，中心城结构形式呈十字星状关键结构团状城市形态，形成“一核五片”城市布局。关键区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系，自我完善，两城区之间以五座跨江桥和快速中环路相联络，中心城计划环城高速公路网。计划设置南北向由向塘至昌北机场轻轨交通线和东西向罗家至湾里轻轨交通线，建设大容量交通。新区建设坚持以人为本标准，高标准、高起点计划建设，保护和利用好河湖水系，自然山势、生态绿地，营造山、水、城一体，人和自然友好统一环境。中心城近期关键建设赣江北侧昌北沿江地带。昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。红谷滩中心区为关键建设发展新城中心，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功效为一体现代化城市中央商务区。凤凰洲为配套生活居住区，红角洲计划为高尚居住、文体休闲为一体城市功效区。红谷滩中心区范围4.28平方公里，布局结构为“一带、二轴、三区”。一带即临赣江滨水绿化景观游览带，为市民提供亲水性空间。二轴即在行政中心东西向绿化景观主轴线和南北发展功效轴线。三区即办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。形成表现南昌二十一世纪滨江城市风貌和形象标志性地域。4. 控制和适度建设老城区老城区标准上只拆不建，经过控制住宅总量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住条件；腾出土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施，加强环境整改工程；加强文物古迹、风景名胜、河湖水系保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周围地域，做好美化、亮化、绿化，塑造城市特色魅力。四、红谷滩地块优劣势分析（一）优势1. 政策优势1所在位置为经济开发区，也是南昌市政府实现一江两岸城市发展战略关键所在地域。政府城市建设近期计划是关键完善昌北新区基础设施和公共基础设施，经过政策引导，立即形成一江两岸格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。2该地域也是-南昌市房地产关键计划建设地域3 另一地块在计划中大学城。2. 地理位置优势在南昌大桥西端，是离老城区最近地块之一。3. 交通优势可方便进入320国道、105国道、昌樟高速公路、昌九高速公路（二）劣势1. 地势较低（南昌市计划中有主动做好红角洲地域堤岸整改和造地工程）；2. 沿江大堤上农民房影响景观（招商办相关人员口头提及全部会搬迁）；五、招商引资政策及房地产宏观调控1. 南昌市招商引资政策南昌市以加大招商引资力度为关键，实施大开放战略，奋力开创招商引资工作新局面，实现招商引资新突破。对那些影响力大、激励作用大、规模大、处理劳动就业量大、后发优势大和产业链长大企业，还要采取特殊政策，实施“政策跟着项目走”措施，一项一策、项目兑现、以“双赢”、“帮你成功，促我发展”为标准，在办事效率、服务态度、管理机制等方面设身处地地从投资者立场出发，营造和市场、和国际真正接轨投资软环境，使南昌真正成为投资成本低、信誉好、服务优、成功率高、有强大吸引力和凝聚力创业发展热土。具体做法有：1） 财政从起，每十二个月预算安排100万元资金，用于招商引资、招商宣传、招商激励等；2） 对引进资金单位或个人设置奖项进行奖励，如目标管理奖、重大项目组织奖、利用外资引荐奖等；3） 对外资企业投资额在1000万美元以上，或年纳税总额在500万元以上且当年增幅达成15%以上外资企业法人代表，将其本人当年所交纳个人所得税税款返还，采取十二个月一核定措施给予兑现；4） 树立大营销观念，以大营销促进大招商。首先：南昌市本着“帮你成功， 助我发展”双赢思想，帮助已落户南昌企业增强市场竞争力，切切实 实为投资者做好“售后服务”；其次，树立系统观念，全市上下全部要围绕招 商引资来协同配合，促进和保障招商工作开展。2. 房地产产业存在问题及政府宏观调控（一） 南昌房地产存在问题1 房地产开发企业实力不强，行为欠规范。据统计，南昌市现有房地产开发企业360家，其中一级资质仅有一家，二级资质七十余家，绝大多数为三级以下或暂定资质，平均注册资金只有800-900万元。这些开发企业成立以来，在改造南昌市旧城、开发商品房方面即使取得了部分令人注目标成绩，不过还存在“炒地皮”、私自转让、出租、抵押、非法取得土地使用权等不规范行为。土地交易有市无场2 土地有偿使用制度建立以来，南昌市城市计划范围内土地使用权交易活动日益活跃，但因为管理不够规范，至今还未有一个像商品市场那样公开、良好市场环境，缺乏专门土地交易场所、对应硬件设施、以咨询、评定、交易、登记等一条龙服务体系。3 房地产经营管理不到位。房地产经营活动从项目同意、计划选址、供地拆迁、房屋建筑、完工验收到核发产权证书等很多步骤包含多个政府职能部门，只要其中一个步骤疏于管理，则将带来不少隐患，影响房地产经营活动规范有序地开展。4 受耕地占补平衡制约，南昌市城市房地产外延拓展空间受影响。随城市人口增加，城市用地规模扩大，不可避免地要占用耕地。新土地管理法要求了“占多少，垦多少”占用耕地补尝制度。根据这一制度，占一亩耕地就必需造一亩质量相当耕地。然而伴随退耕还休、退田还湖等生态退耕工作开展，南昌市适宜开垦耕地后备资源不多，城郊已无地可开垦，市辖四个县可开垦土地也分布零星而且偏僻，开垦难度越来越大，所以南昌市面临耕地补充任务压力较大。5 住房制度改革进程缓慢。南昌市公有住房出售价格每平方米680元标准，从1996年到现在实施了五年，显著偏低，影响了居民购房主动性；公有住房租金标准调幅不大，租售比价不合理；住房分配货币化方案还未实施；廉租房保障体系还未建立；住房公积金使用率不高；另外存量房交易不活、流通不够，这些 均制约了房地产二、三级市场发展。6 危房改造任务艰巨。据初步统计，南昌市现有各类结构、产别及用途房屋约4000万平方米，其中危旧房屋约170万平方米。这些危旧房零星分散，绝大多数地处小街小巷，房屋间距小、采光通风差，居住环境脏、乱、差情况令住户叫苦不迭，且存在着极大安全和消防隐患。7 物业管理滞后。受居民人均收水平低影响，南昌市居民物业管理意识不强；大部分老住宅区基础设施和配套设施不全，计划和建设历史遗留问题较多，建设和管理之间缺乏有效衔接；物业管理队伍素质偏低，管理水平不高；维修基金归集面窄。 （二） 南昌市政府宏观调控1、 政策宏观调控（1） 激励在开发区辖区内成片开发房地产业，对投资1亿元以上房地产项目，其建设规费属区级财政收入减半征收，其房屋交易多种税收属区级财政收入部分50%奖励给房地产开发企业。（2） 个人购置除红谷滩新区外开发区商品住房统一按2%、二级住房统一按1.5%税率计征个人购房契税。凡在开发区购置成套住房70平方米发上者，处理12人市区户口。个人购房款及购房贷款利息，在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。前，凡在红谷滩新区购置多种房屋应征个人购房契税，由财政全额贴补。2、 经营对策宏观调控（1） 引入全新“经营城市”理念经营城市房地产。（2） 严格控制土地供给总量。（3） 建立土地有形市场，规范土地出让方法，大力推进国有土地使用权招标、拍卖。（4） 多管齐下，确保耕地占补平衡。（5） 深入深化房改，加紧房改善程。（6） 按花园城市建设要求，加紧危旧房改造。（7） 提升房地产开发企业素质，规范开发行为。（8） 主动推进物业管理。（9） 建立和健全有利于房地产经营管理地方性法规、制度，加强监管力度。六、南昌住宅楼盘调研分析住宅楼盘1概述南昌市房地产业起步较晚，在1999年开始迈步，但发展势头很好。以前期经济适用房开发开始，逐步向中国其它城市高中等楼盘靠近。如千僖颐河园就是完全仿照杭州市南全部德加配套和品质。南昌市前几年开发楼盘质量普遍不高，很多楼盘在计划中就夭折了；如京东小区在1995年计划后因为资金等原因直到下六个月又开始建设。质量也普遍不高，有服务问题，其它诸如“香江花园”等问题还广为媒体关注了一段时间。尽管如此，这些住宅基础上在1年左右内售完。这说明，南昌部分市民购置力还是比较强。只是因为政策等原因，南昌人还不习惯于自己购置商品房。该类楼盘如恒辉花园、桂苑住宅小区、新时代站前西路住宅小区商住楼等，属于经济适用房一类，没有较多绿化地带和配套。从开始，一批有相对较大规模楼盘开始在南昌城出现，开发商有当地和内地其它地域，部分香港企业来此投资项目也比较多；尤其是物业管理，这些楼盘很多全部聘用香港、上海等地专业企业。2楼盘价格伴随南昌市政府政策倾向，房地产逐步看好。现在南昌市住宅通常价格在1300-1400元/平米左右，如苑中园、京东住宅小区等等。南昌高级楼盘平均价格在2400元/平米左右，如千禧颐河园。住宅最高价格极少超出3000元/平米，这些楼盘基础上全部是以高质高价为诉求点，如青山湖边湖畔豪庭。依据接触南昌市民反应，南昌市房价在一两年以前在1000元/平米左右，只是近阶段才有较大增加。现在，周围郊县如新建县房价现在基础上还是700元/平米左右，南昌县住宅价格平均在500-600元/平米左右。伴随政策导向，新建县住宅价格应该会增加。南昌市公有住房售价从1996年680元/平米，至今未改变，住房分配货币化方案还未实施。廉租房保障体系还未建立。现有各类结构、产别、用途房屋4000万平米（其中危旧房170万平米）。这些原因存在，制约了南昌市民购置商品房倾向。3价格差异分析和其它地域一样，南昌市区房价因地段（周遍环境）、质量不一样而不一样。广大南昌市民已经认识到了南昌市政府一江两岸计划；所以靠近赣江，尤其是南昌大桥等交通要道周围楼盘尤其热销。如御锦城在多个月内就被全部出售，而且在南昌市民心目中还树立了高品质概念。千禧颐河园销售率也相当高，即使这些楼盘价格在南昌属于较高。一样南昌大桥边万福园也有不错销售业绩。这说明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市简称）外地人员购置力还是相当强，也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关注。4发展趋势伴随南昌市政府“以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成关键区”计划思绪，伴随城市房地产和城市房地产发展方向相衔接，关键建设发展新区，跨江关键建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地域思绪，南昌市沿江两侧住宅价格得到提升。对整个南昌市而言，伴随政府招商引资力度深入加强和建设花园城市逐步实现，将有越来越多拥有购置力目标消费群出现。房价将深入稳步上涨。多年来趋势也表明，高级精品房逐步开始走俏南昌市。南昌市区常住人口对高级住宅需求也越来越迫切南昌写字楼调研因为南昌企业尤其是大型企业较少，写字楼市场总体不是很好。南昌市公认最好，也是唯一功效比较完善写字楼是江信国际大厦；价格基础上在70元/平米月（含管理费），含有通常配套。房间大小在面积有50、100、150等。租用该楼企业有恒茂房产、诺基亚（17层）、东方资产管理企业、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。因为写字楼档次不高，所以在锦峰大酒店（四星级）等宾馆，部分企业或著名大企业办事处租用专门或一般客房作为办公场所。这些写字间平均价格在8085元/平米月（含管理费，享受热水、清洁等服务）。如在锦峰大酒店，有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约20几家企业租用。伴随南昌市招商引资力度加大，我们认为将有更多企业入驻南昌，她们需要高级次，功效齐全写字楼作为办公场所。这个市场已被中国外相关房地产企业所关注，如三星大厦、国贸大厦等建筑设计计划，在很大程度上全部是针对这个需求。她们售价通常在3000元/平米左右，出售率尚可，如三星大厦完工十二个月，销售了95%左右，其中有些是被买下来作为一个投资之用。国贸大厦则因为更完善配套和周遍环境，和市政府西迁带来有利地位，最高层30层，价格在3500-4200元/平米，自9月16日开盘到年底，写字楼已出售过半。七、南昌市场调查（一）洪城大市场1、基础情况调查调查目标：初步了解洪城大市场位置、面积、销售额等基础情况。方法：二手资料及访谈法。对象：洪大集团何建国副总经理调查结果：洪城大市场在南昌市司马庙立交桥旁，距南昌火车站5公里，距昌北机场20公里，距航运码头4公里，和320、316、105三条国道相连，交通四通八达，地理位置十分优越。该市场始建于1994年7月，计划总面积1700亩，首期开发420亩，室内摊位2500个，分4个交易区；聚集8大类48余种商品，包含日用百货、床上用具、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。市场于1995年9月建成开业，经营业户已达3万余人，是京九线上最大综合批发市场，已跻身国家级中心批发市场行列。2、销售额调查目标：了解市场销售总额及其经济地位。方法：二手资料及访谈法。访谈对象：洪大集团何建国副总经理。调查结果：市场从1995年9月开始至1999年底，市场商品成交额累计191.8亿元，实现利税2.42亿元，仅1999年销售额就达成了60亿元，达成70亿元，达成80亿元，平均每十二个月稳定增加10亿元。洪城大市场连续繁荣和发展，带动了南昌城西地域经济迅猛发展，其经济地位和作用关键表现在以下多个方面：a 促进了南昌乃至省内经济发展，成为南昌新经济增加点。从1999年起该市场每十二个月占当年全市社会零售总额三分之一以上。其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多批发市场中居龙头地位。b 带动了南昌城西经济繁荣。洪城大市场地处南昌城镇结合部，它形成和繁荣使得该地域区位优势显著提升，不仅引发了城西房地产价格飙升，梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区快速崛起，房价由原来880元/平方米左右攀升到元/平方米左右，地价由每亩6万元飙升到60多万元。c 吸纳大量下岗人员就业，缓解了政府对下岗职员分流再就业压力，促进了社会稳定。洪城大市场安置了3万余人就业，而且带动了其它相关待业发展，分流了大量下岗人员及农村富余劳动力。d 拉动了二、三产业发展，为国家培植了税源。洪城大市场巨大吸纳和吞吐能力，刺激了当地运输业、仓储业及相关产业快速发展，而且使适当地产品市场占有份额从1995年3%扩大到20%，销售额达成10多亿元。e 吸引了中国大批名、优、特、新商品进入市场，促进了供需之间商品信息交流，有力拉动了内需。3、洪城大市场融资方法调查目标：了解洪城大市场是怎样成功地进行资本运作经验。方法：二手资料和访谈法。访谈对象：洪大集团何建国副总经理。调查结果：洪城大市场运作最突出一点，就是成功地进行了多元化融资。根据总体计划，市场首期工程需要2亿元，而要筹集到如此巨额资金，对于经济相对落后南昌确实不是件易事。为此，她们经过精心策划和周密组织，以政府土地使用权折价股份为关键，以优惠政策为条件，主动出击寻求投资对象，在市政府举行“定向募集社会法人股新闻公布会”上，第一个签约是一家厦门民营企业，认购股份1420万元产生了轰动效应，本市国有、集体、民营企业纷纷入股，使计划募集股金顺利到位；二是经过招租后预收押金；三是经过分配店面预收租金方法筹集资金，她们提前分配店面以筹集建设资金，六个月内不仅使店面分配顺利，而且预收了十二个月租金。4、经营思绪调查目标：了解洪大经营思绪。方法：二手资料和访谈法。调查结果：a.提升市场整体档次。依据洪城大市场会议材料看，洪大首优异行市场硬件设施改造。从初开始，她们投资3000万元采取德国拜耳企业生产阳光板更换已经老化玻璃纳瓦雨棚；同时结合旅游景点建设，投资260元对大楼区域和各交易区路口设置城市雕塑、假山、游人座椅，来发明一个良好经营环境。但据我们调查，除了老化雨棚已经更换过，对城市雕塑、假山、游人座椅建设并没有到位，整个市场卫生环境很差，垃圾成堆，这和市场内部分名牌专卖店极不相当。其次，是抓市场商品结构和档次提升，洪大不停引进名牌商品，带动整个商品结构提升，逐步实现商品结构多元化，满足不一样层次消费者需求。依据我们现场调查，洪大引进了鸥路鸟、千baidu、华茂皮具、花花公子、华伦天奴、leather、意大利袋鼠、Montagut、欢腾、红豆、海螺、苹果、戴梦得等一大批名牌服装、鞋类、皮具。b.建立现代营销方法。洪大加大力度对一批有后劲、有发展大商户引进、培育和扶持，提升经营者经营素质，逐步转变传统经营理念和经营方向。在经营主体上，激励经营户由家庭经营型向企业制企业转变；在营销方法上，提倡经营户和生产企业建立稳定关系，激励业户由通常产品经销商向代理、总经销方法转变。现在，洪城大市场总代理、总经销商已发展到千余家，代理商品上万种。不过其交易方法基础上还是以现货交易，一手交钱，一手交货，和快捷、正确、严格现代化交易方法还有很大差距。c.扩大地产品占有份额，促进产销一体化，增强市场辐射功效和竞争力。洪城大市场要取得更大发展还需要有强大产业作依靠，尤其是需要依靠地方经济来增强市场辐射功效。洪大不停地致力于提升地产品在市场上拥有率，主动引进地方产品，以商促工，以强大产业为依靠，激励经营户利用资金和用户优势自办企业，充足发挥当地产品对市场发展强有力支撑作用。5、市场区域分类及商品结构调查目标：了解市场经营种类。方法：现场走访和二手资料。调查结果：洪城大市场关键有四个区，经营种类分别为：A区：鞋类、皮具、箱包、床上用具及部分日常见具批发市场B区：布匹及文化体育用具C区：服装区D区：副食品批发市场商品结构为：服装40.6%，副食品20.9%，小百货12.5%，皮具、鞋类8.4%，布匹5.3%，烟草4.4%，床上用具2.4%。6、物价水平调查目标：了解洪城大市场乃至南昌地域物价水平。方法：观察和现场还价方法。抽样方法：从不一样商品种类分别随机抽出2家。调查结果：A区：a.皮具、鞋类价格关键分成三个档次：第一档次：名牌产品价格普遍较高，这些产品促销方法普遍采取打折策略，如华伦天奴皮具、千baidu等价格可最高卖到1100元左右，而且折扣率也很低。但名牌产品只占到全部该类产品20%左右。第二档次：一般品牌专卖，这些产品价格关键在80元到130元左右，如欧路鸟、上海申花双冠等，这些一般品牌产品占了全部产品25%左右。第三档次：仿制品或假冒伪劣品，这些低级次产品占到全部该类商品55%，它们价格全部很低，通常在3080元左右。她们开价也很实在，据业主反应：南昌消费水平较低，漫天要价会吓跑用户。 b.内衣类：内衣类价格也普遍偏低，相思鸟、美思芬那丝、三针等品牌价格通常在3560元之间。 c.床上用具：床上用具除了极少部分名牌产品价格较高外，价格普遍较低，一条棉被只需3040元左右。 d.日用具：日用具价格略低于通常超市及零售店，有位消费者说：这里日用具通常全部和超市一样，如牙膏、牙刷、香皂等产品，一样东西，价格较低，部分中低收入者全部愿意过来购置。 B区：布匹、文化用具批发市场： 布匹价格：仿毛价格每米10元到45元不等，山羊绒通常全部在50元左右。这里布匹全部属于仿制品，价格普遍较低。 C区：服装区：a. 名牌服装，包含西装、休闲服、毛衣、西裤、衬衫、女装、童装等，有红豆、苹果、海螺、意大利袋鼠、欢腾、戴梦得、Montagut等，一件苹果西服可达2100元，红豆羊绒衫可达800元左右，而且还价幅度也较小。b. 通常服装，包含服装加工、仿制品及部分假冒伪劣产品，这些服装质地较差，价格也是很低，一条西裤只需2040元左右。 D区：副食品区： 食品种类繁多，而且价格通常以批发价出售，平均比通常零售店价格要低出10%左右。7、对人流量情况调查目标：了解整个市场人气情况。方法：A.B.C.D，四个区定点定时现场统计和二手资料。调查时间：下午3：004：30对象：全部进入市场人。调查结果：A区人流量约为2300人/小时B区人流量约为800人/小时C区人流量约为2900人/小时D区人流量约为1500人/小时总计，整个市场人流量约为7500人/小时，这和二手资料日均客流量6至7万人次，高峰期达10万人次，基础相符。洪城大市场人气极旺，市场交易极其活跃。8、市场店面升值情况调查目标：了解店面升值情况并估计其未来升值情况。方法：访谈法。访谈对象：营业主。调查结果：据营业主反应，1995年刚开业时，店面价格只有6000多元，面积是15.6平方米，可刚过六个月，升值到2万多元，那时就有些营业户就把店面卖掉，而现在店面价格已经达成30万元左右。伴随南昌经济发展和“一江两岸”格局形成，洪城市场升值空间还是会有。9、经营户调查目标：了解经营户中，外来经商者百分比。方法：访谈法。对象：经营户，各类商品。调查结果：在走访A区鞋类、皮具、床上用具及B区日用具、布匹、体育用具各10个商家中，全部是南昌或南昌周围地域来这里经商，服装区划10家中有2家来自外省，约占20%，其中关键来自浙江、福建地域。食品区中约占10%左右来自外地，关键是从安徽过来。总体说来，洪城大市场中经营户大部分是当地人经营。10、市场金融机构调查目标：了解银行金融业务情况及大家消费意识。方法：现场调查人流量和观察法。对象：进入银行和办理存放业务人。调查结果：a工行：人流量350人左右/小时进入银行办理存放业务。业务极为繁忙； 南昌商业银行：130人左右/小时进入银行办理存放业务。 b.依据观察柜台10个人存放情况，有6个人是来取款，这些60%左右人大部要么来批发商品，要么来购物，这说明洪城大市场刺激消费能力较强，消费者消费意识较强。11、店面出租率调查目标：从店面出租情况来了解洪城大市场店面需求情况方法：观察法调查结果：从现场走访情况来看，a、c、d三区已无空置店面，只有b区尚存10来家较为偏僻店面没有出租出去，这些店面也只占到该区总数1%左右，总店面出租率达成99%以上，南昌对店面需求情况很旺。10 见解：（1） 洪城大市场充足利用了政府支持、区位优势、规模优势及先入为主市场规律作用，到现在为止一直以领头羊姿势领跑南昌及江西零售及批发市场。（2）看南昌经济发展，零售业正酝酿着新零售格局大超市零售格局，如上海农工商超市进入南昌、麦德龙等部分外资零售业正窥视南昌零售市场。她们将以低廉价格、优质服务和舒适购物环境来抢占南昌零售及批发市场。（3）南昌市区中山路、胜利路服装专卖一条街也将影响到洪城大市场销售情况，服装销售在洪城大市场中占了很大份额，品牌服装在和那些服装专卖店竞争占不到任何优势。（二）江西新建汽车广场1、对其地理位置调查目标：了解其它地理位置和她区位优势方法：观察法和二手资料调查结果：由江西智光实业发展投资兴建江西新建汽车广场地处昌九、昌樟高速公路交汇处，毗邻南昌市关键交通枢纽南昌大桥收费站，是南昌西大门（进出南昌市内车流量最大）必经之路，同时，105、320国道从旁边经过，离昌北机场13公里左右，离码头8公里左右，距南昌市新南昌市政府仅1500米。伴随“一江两岸”城市骨架形成和红谷滩经济开发区不停推进，该广场区位优势很显著。2、对其基础情况调查目标:了解该汽车广场基础情况,如:摊位租金、面积、经营方法等方法：问询法问询对象：招商工作人员及当地居民调查结果：（1）分区情况：新建汽车广场共分a、b、c三区，a区为室内展区，关键展示销售中高级小车，上海奥迪、别克在这里已预定有展位，估计明年上六个月开张；b区也为室内展区，关键展示销售多种品牌皮卡、面包车等，现已开张，室内展位基础已满；c区为室外展区，关键经营川交、长安汽车，共有40个摊位，每个摊位面积约为9平方米，它是和今年5月份开张，场内气氛较为冷清。（2）租金：a、b两区租金是每个月30元/平方米左右，c区是每个摊位3000元/月左右，每个摊位面积约为9平方米，如长安汽车租七个摊位租金达2万元/月。（3）经营面积：a、b两区一楼为展示区，面积各为2500平方米左右，二楼是办公地点；c区分成摊位面积和广场展示面积，摊位面积共360平方米左右，整个广场面积约有10000平方米。（4）性质及经营方法：该广场是由江西智光实业发展投资兴建，属私营企业。经营方法有两种，一个是租给企业或个人，经营权属于她们；另一个是自营，新建汽车广场自己以代理或总经销形式经营某种汽车销售活动。3、对该市场未来估计（1）对未来摊位、展位升值潜力估计：首先，该地块地理位置极为优越，交通极其方便；其次，市政府迁移给该广场带来无限生机；最终，伴随“一江两岸”格局逐步成型及昌北经济开发不停推进,该地域商机将逐步显现出来。所以，未来这里摊位、展位升值潜力将不可估量。（2）交易情况估计：该广场除了位置优势外，本身也致力于对整个广场未来计划，要把该汽车广场发展成南昌乃至江西省最大汽车贸易市场，不停提升本身管理水平和服务水平，而且旁边红谷滩汽配城也和它们相辅相成，共同促进。不管从它硬件条件和它软件条件来看，它极有可能成为主宰南昌及江西地域汽车市场领头羊。（3）南昌市收入水平较低，汽车市场繁荣发展还要看南昌及江西对汽车需求量，过大规模市场对于南昌市来说可能极难支撑得起，“空壳市场”对于南昌来说还是比较常见。所以，对于该市场来说，还是存在一定风险。（三）红谷滩汽配城1、地理位置及其区位优势红谷滩汽配城在南昌市西大门，昌九、昌樟高速，320国道交汇处，南来北望、东进西去车辆由此进城最为便捷。据南昌市政府新址仅1.5公里，而且西靠新建汽车广场，北邻二手车交易市场。伴随“一江两岸”思想构筑极红谷滩建设成为重中之重，该汽配城得天独厚区位优势，蕴藏着很大商机和发展潜力。2、基础情况（1） 规模：汽配城用地面积100余亩，建筑面积4万余平方米，分a、b两区，共130个摊位每个摊位面积100平方米；另外共有仓库812个，总面积1.5万平方米。（2） 租金及其出租率：每个摊位租金是1.4万/年左右，130个摊位已预定出120多个，采取预收租金方法，出租