领世郡商业地产项目规划方案样本.doc

领世郡商业地产项目计划方案

第一条        区域位置及用地范围
1、区域位置   在天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部。该地块北侧紧邻天津市现在最大成熟高级居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北和卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。
2、四至范围及项目总体量
该商业项目在领世郡地块东北角，东至微山路，南至现实状况国际学校，西至计划领世郡1＃地块，北至现实状况赤龙河，占地面积311亩（约合21万平米）。
3、交通情况   紧邻外环线快速路，外环线和京津塘，唐津，京滨，京沪，津保等多条高速连接，能够快速向整个华北区辐射。市区道路交通比较方便。地块北靠外环线，北侧有友谊路、解放南路、洞庭路、微山路通达市区，西侧紧邻计划津沽二线高速公路。
1）项目北侧紧邻外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，计划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫专题公园和部分高尔夫球场置于其中），外环线是市区关键交通干线。
2）        地块沿津沽二线为计划中高速公路，道路红线100米宽。
3）        地块沿津沽二线一侧，计划要求预留300米绿化隔离带（拟建27洞高尔夫球场）
4）        地块南侧梨双公路道路红线40米；
5）        地块东侧微山路道路红线30米；
6）        地块距友谊路3公里。
7）        地块距天津国际机场10公里。
8）        地块距津滨高速9公里。
9）        地块距津塘公路6公里。
10）        地块距津沽路2公里，地块西侧紧靠津沽二线（计划高速路）。
11）        地块距津港公路1.5公里。
附图1：地块城市位置图和宗地域域位置图
附图2：地块现实状况图
附图3：领世郡总体计划图
附图4：项目一期平面图
第二条           项目运作背景
领世郡项目作为一个复合型地产项目，集高级住宅、高尔夫、休闲娱乐、教育等于一身，其项目在运作之初，就引发了市场极大关注，其商业地产项目对于一个大盘而言更是优势互补过程。除了集团企业倾其全力打造之外，更得到了来自市政府及区政府大力支持，更有众多合作单位关注，所以本项目是极为可行。
项目面积计划：
商业部分        专题公园        别墅部分        高尔夫球场        国际学校
311亩        600亩        3498亩        839亩        100亩
总面积        5348亩
领世郡商业地产项目是天津市红磡房地产开发进军商业地产市场旗舰型商业项目，本项目面向天津市全部中高收入阶层人士，并依靠于天津市政府全方面开发大南部板块政策优势，及便捷交通条件，意在打造津城时尚生活新天地。
第三条        项目相关情况介绍
1、人文环境
1）本项目地处天津南部，而南部地域一向是天津发展方向即经济商贸重心偏移方向
2）天津南部地域是天津市家居建材业态聚集地方，大家消费意识习惯已形成
3）南部地域多水景，别墅集群，生态环境好，是大家休闲娱乐、享受生活首选地域
2、人口情况
本项目地处津南区，和东丽区、西青区和河西区相邻，和滨海新区（包含塘、汉、大、津南葛沽镇、东丽）关系亲密。
1）天津滨海地域在华北平原东部,环渤海湾中心,包含塘沽、汉沽、大港三个滨海区，和海河下游东丽区和津南区部分区域，陆域面积约2270平方公里，约占全市面积20%，常住人口近百万人，占全市11%，尤其是更是发明了相当于天津市GDP总额三分之一GDP，人均GDP超出万元。
2）        津南区是天津市四个环城区之一。在天津市东南部，海河下游南岸。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万，
3）西青区在天津市西南部，全区总人口31万人，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画发祥地，现有些人口10万人，是天津市加速建设中汽车卫星城。
4）东丽区在天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。全区总人口30.4万, 非农业人口10.8万。
3、交通优势
本项目拥有市内繁荣商业中心无可比拟交通通达性、便利性，经过多年来天津快速路建设，在不远未来，市区内或周围地域消费者全部能以20-40分钟车程抵达当地，未来地铁一号线开通更为本项目源源不停输送大量消费人群，所以在本区域内开设这么一个购物中心，在满足周围高收入人群购物需求同时，也能对天津市区消费人群产生极大辐射作用。

4、项目特点
本项目是天津市乃至全国首个美式购物中心，购物中心内各个商业设施和经营业态既是相对独立存在，同时又经过多种业态合理和有效安排组合，充足利用该区域土地资源优势和交通优势，将该项目打造成为一个集购物、餐饮、娱乐和休闲一身，兼有大尺度空间、大停车场商业建筑群。区分于中国其它购物中心各商业设施相对集中特点，本购物中心着力营造一个开放式模式，消费者除了享受购物乐趣之外，经过各经营业态合理组合，让消费者真正体会到舒适性和随意性，为中高收入人士购物、娱乐、休闲开辟一片体验特区，让十分重视购物环境和质量拥有双重身份高收入群体在优雅、时尚环境中得到享受。所以引导时尚消费观念是本项目标亮点之一。
第四条         项目定位
1、        定位思绪
1）        现在天津市未来城市发展及物流、商贸中心南移战略
2）        津南区大力发展第三产业政策计划
3）        天津市高级商业及娱乐业态相对匮乏
4）        项目本身发展优势

2、用户定位
有车一族，成长中中产阶层、白领阶层、金领阶层、富豪阶层、政府中高层官员、外籍人士；集团消费用户。

3、专题定位
 l       天津商贸南移战略下，未来南部商业关键地带
        打造津城时尚生活新天地l
       l 强调功效性和品牌档次复合型商业地产项目
        休闲、体验、购物、娱乐、文化l

4、品牌档次定位
    中高级次   新奇时尚    名家名品

5、业态定位
          经营业态强调差异化、创新型，业态组合是新形式复合型，强调购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游价值。

专业市场 —— 大型高级餐饮、洗浴、娱乐聚集地
      家居家饰用具专业市场
      百货精品店
      名品折扣店
      大型超级市场

6、形象定位
时尚、高品质、健康、舒适。
第五条         设计要求
　1、计划风格       
　　经过该地块计划设计，营造一个开放式、重视生态、集购物、娱乐、休闲功效为一体，以休闲娱乐为主，高级次美式娱乐景观型Mall。
　　2、计划设计关键点
　　①使用功效要求
集购物、休闲、娱乐、餐饮各项功效为一体，为前来购物人群发明一个舒适购物环境，愈加强调购物中心休憩功效、最大程度地延长购物者停留时间。
标准：符合科学、合理、经济、美观要求，各项技术经济指标符合相关规范及文件要求，功效及布局要求详见经济技术指标表；
　　②景观要求
突出项目标个性特征，以完整整体设计，使商业空间、休闲空间和景观环境溶为一体，形成含有特色景观环境。
本项目内相关植被应符合天津气候特点、植物种类搭配适应季节改变，四季常青，并要求在购物中心内部合理地部署部分符合本购物中心特色小品，意在为购物中心营造一个良好生态和休憩环境，使之有别于市区购物中心拥挤和局促。
③道路设计
商业项目标出入口安排在微山路一侧，实现货流和客流交通分离，设置集中停车场，确保项目有充足停车位。科学合理进行交通组织。
④建筑设计
1、        建筑立面表现美式购物中心风格；
2、        购物中心各个商业建筑相对独立存在，同时又相互关联，以使整个SHOPPING　MALL浑然一体；
3、        各个商业建筑在尊重各商户本身对外檐特定需求外，强调整体建筑风格统一。
4、        在整个SHOPPING　MALL建筑群体内，应最少有一个地标性建筑物。
⑤建筑计划弹性要求
应考虑到招商进程中变更事宜及进驻商家不确定性，尽可能给后期招商进驻留出一定计划设计调整空间。
第六条         计划设计经济技术指标
1、        业态分布：
娱乐休闲 ： 餐  饮  ： 购  物
  40     ：   20    ：   40
2、        各业态所占面积
功效         业态类别        占地面积        建筑面积        累计        百分比        累计
购物        百货业        7,000        14,000        92,000        10        37
        综合超市        8,000        24,000                8       
        名品折扣卖场        7000        14,000                5       
        家居建材类大卖场        28,000        40,000                14       
餐饮        餐饮        28,000        53,000        53,000        14        14
休闲娱乐        休闲健身        3,000        9,000        63,000        3        22
        娱乐业态        54,000        54,000                19       
TOTAL        132,000        208,000        208,000        73        73
综合停车场        75,000        75,000        75,000        27        27
SUBTOTAL        210,000        283,000        283,000        100        100