澳大利亚的土地征收制度.doc

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澳大利亚的土地分为国有土地（也称为王室土地）和私有土地两类。国有土地主要包括政府机关用地、交通运输用地、公益机构用地和农业用地。目前，澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或者已授权给私人使用的国有土地，就涉及到土地征收问题。按照澳大利亚宪法，土地征收属于州（地区）的立法权限。自1969年南澳大利亚州制定该国第一部土地征收法以来，北领地、维多利亚州、新南威尔士州、塔斯马尼亚州、堪培拉特区、西澳大利亚州相继制定了土地征收方面的法律。一、土地征收类型（一）按照土地征收方式的不同，可以分为协议征收和强制征收。澳大利亚各州均提倡通过征收主体和当事人达成征收协议的方式征收土地，只有在无法达成协议的情况下才适用强制征收。例如，西澳大利亚州土地管理法规定，征收主体无法和当事人达成协议时，才能发布征收预告；即使进入强制征收程序后，只要尚未发布征收公告，仍可随时转为协议征收。维多利亚州土地征收补偿法也规定，发布征收预告后，征收主体可以随时和当事人达成征收协议，从而终止强制征收程序。（二）按照被征收土地权益的不同，可以分为对土地所有权的征收和对土地其他权益的征收。除土地所有权外，国有农业用地使用权、土著狩猎采集权等其他土地权益也适用土地征收制度，但在具体操作程序上有一些差别。例如，西澳大利亚州土地管理法规定，征收土地时可以保留地下权和采矿权；如果需要一并征收，应当明确宣布。（三）按照被征收土地权属的不同，可以分为对私有土地的征收和对国有土地的征收。澳大利亚各州均规定可以对私有土地实行征收，只有塔斯马尼亚州土地征收法规定对土著所有的土地不得适用征收程序，但该州目前已经没有土著居民。新南威尔士州土地征收法明确规定可以强制征收国有土地，其他各州法律都没有明确国有土地是否可以征收。二、土地征收事由澳大利亚各州法律均规定，土地征收应当出于公共目的或者为了公共利益。从对征收事由的具体规定来看，大致可以分为三种类型：（一）具体列举式。新南威尔士州和西澳大利亚州的法律都对土地征收事由作了逐一列举。例如，1912年新南威尔士州公共工程法规定，兴建下列公共设施可以适用土地强制征收：城镇、社区供排水设施和防洪设施，国家机关建筑，医院和公共安全设施，灯塔和航空观测站，公立学校，公共道路和桥梁，公园等公共娱乐设施，公共纪念碑，自然文化遗迹保护，公共能源和通讯设施，港口、航道和河道保护工程。（二）概括列举式。北领地土地征收法规定，除能源（含油、气）、水利、交通、通讯建设必需的外，不得征收土地。（三）授权援引式。即在土地征收法中，将征收的具体事由授权专门法律或者主管官员规定。例如，1914年南澳大利亚州公共目的土地征收法规定，公共目的是指总督依法在政府公报上宣布为公共目的之事由；塔斯马尼亚州土地征收法规定，公共目的是指与政府管理本州事务有关的目的，但必须有专门法律的明确规定或者总督的明确授权。三、土地征收主体从澳大利亚各州法律关于土地征收主体的具体规定来看， 主要有三种类型：（一）由专门主管部门负责土地征收。南澳大利亚州土地征收法规定，土地征收部门是指依照专门法律规定负责该项公共工作的部门。维多利亚州土地征收补偿法规定，土地征收部门是指依照专门法律规定有权征收土地的部门。（二）由州政府部门和市县政府等负责土地征收。西澳大利亚州土地管理法规定，州能源、交通、港口等公共事务部门和市县政府均可依法征收土地。新南威尔士州土地征收法规定，州主管部门、市县政府和法律明确授权的其他机构均可依法征收土地。（三）允许民间投资机构在特定条件下负责土地征收。这种情况仅见于塔斯马尼亚州。该州土地征收法规定，依照政府规划，私人投资的水利、能源、通讯、交通、教育、卫生等基础设施建设所需土地可以适用征收程序。但是，必须以无法通过购买获得土地为前提，且主管部门应当将许可私人机构征收土地的决定报议会批准并在政府公报上公布。四、土地征收程序澳大利亚各州法律关于土地征收程序的规定基本相同，大致可以分为征收预告、征收公告、土地接管三个阶段，但在各个具体环节的时限、效力和文书送达方式等方面存在一定差异。（一）征收预告。在征收土地前，征收主体都需要先发布征收预告，宣布拟征收土地的位置、范围、征收目的和法律依据；将征收预告送达当事人和土地登记部门，并在政府公报上公布。征收预告公布后，当事人未经征收主体同意，不得变更土地权属，不得在土地上新建设施。有的州还规定特殊情况下可以不发布征收预告。例如，维多利亚州和堪培拉特区的法律规定，情况紧急或者发布征收预告会损害公共利益的，征收主体可以直接发布征收公告，但应当尽快补报议会同意。（二）征收公告。征收预告发布后法定期限届满，如果征收主体无法与当事人达成征收协议，且主管部门没有改变征收意图，可以发布征收公告，直接宣布征收该土地。征收公告是变更土地权益的直接依据。例如，堪培拉特区土地征收法规定，征收公告发布后，征收主体应当在28天内报告土地登记部门，土地登记部门应当进行权利变更登记；维多利亚州土地征收补偿法规定，征收公告在政府公报上发布后，该土地上原有的土地权益依征收公告而归于消灭。（三）土地接管。征收公告发布后，当事人应当按照公告的要求及时腾退土地；拒不腾退的，由法院强制执行，且当事人可能被追究刑事责任。例如，南澳大利亚州土地征收法规定，征收公告发布3个月后，当事人抗拒主管机关占用该土地的，主管机关可以向法院申请强制驱逐，且当事人应当就超出时间支付土地租金；西澳大利亚州土地管理法规定，当事人阻挠征收主体占用被征收土地的，征收主体可以申请法院强制执行，执行费用由当事人负担。五、土地征收补偿（一）公平补偿。堪培拉特区土地征收法规定，征收补偿应当公平合理，综合考虑土地的市场价值、市场价值之外的其他利益以及当事人受到的其他相关损失；有证据证明当事人拟将该土地改做其他用途的，应当补偿土地市场价值与重新获得同等土地的价值中的较大值；当事人以被征收土地为经常居住地的，应当再补偿15000澳元，外加合理的搬迁费和安置费。（二）全部补偿。塔斯马尼亚州土地征收法规定，补偿范围包括因为征收引起的全部损失和支出。确定补偿费用应当考虑以下因素：土地的市场价值、土地被征收给当事人造成的损失、搬迁费用和其他合理开支；如果被征收土地用于居住以外的其他特殊用途，且无法通过公开市场评估其价值的，经总估价师同意，可以参照在其他地点重新获得同等条件和用途土地的费用确定补偿费用；当事人以被征收土地为经常居住地的，补偿不得低于在同等条件的土地上安置所需费用，并须给予当事人符合人道的其他救助；租赁被征收土地上的房屋居住的当事人，可以获得重新租赁与搬迁所需的合理补偿。（三）补偿实际损失。西澳大利亚州土地管理法规定，因征收受到损失的当事人有权申请补偿，补偿范围包括土地财产损失、搬迁费、安置费以及因土地部分被征收发生的土地分割支出；采矿权因土地征收而受到损失的，只补偿实际损失。（四）土地征收补偿的特点。澳大利亚各州有关土地征收补偿的规定有三个共同特点：一是补偿应当以土地被征收时的市场价值，即买卖双方在非仓促情形下的交易价格为基础，且不考虑因征收而导致的土地升值和贬值因素。目前，澳大利亚各州的补偿标准普遍较高，如新南威尔士州土地征收补偿标准比市场交易均价高出20%左右。二是注意从程序上规范补偿数额。塔斯马尼亚州、维多利亚州和新南威尔士州的法律均规定，征收主体提出的补偿方案应当经总估价师评定认可，补偿方案应当详细说明依据和计算方法。塔斯马尼亚州土地征收法规定，征收主体未及时支付补偿的，当事人可以申请州财政专项基金予以补偿，州财政部门再向征收主体追偿。三是注意对当事人间接损失的补偿。例如，维多利亚州的法律规定，以被征收土地为经常居住地并连续居住超过12个月的当事人，可以在补偿额之外再获得补偿额10%的无形损失补偿；因土地征收造成当事人交通困难的，主管部门应当为其兴建必要的道路、出入口、桥梁或者隧道。六、争议的解决（一）土地征收争议的解决。澳大利亚各州法律对土地征收争议解决方式的规定主要有三种：一是未规定救济方式。新南威尔士州、维多利亚州和塔斯马尼亚州的法律均未规定当事人对征收主体发布的征收预告、征收公告可以申请复议或者提起诉讼。二是仅规定当事人可以对征收预告申请行政复议。例如，堪培拉特区土地征收法规定，当事人可以在征收预告发布后28天内对征收决定申请复议，征收主体可以变更或者撤销征收预告，议会也可以责令其变更或者撤销征收预告。南澳大利亚州土地征收法规定，当事人在收到征收预告后30日内，可以向主管部门书面申请停止征收、变更征收范围或者推迟征收；申请被驳回的，当事人可以在7日内向主管部门申请复议。西澳大利亚州土地管理法规定，当事人可以向征收主体就征收预告提出反对意见，征收主体可以决定变更、放弃征收预告，也可以决定维持。三是规定对征收预告可以向裁判所申请裁决，对征收公告可以向法院起诉。例如，北领地土地征收法规定，当事人可以对土地征收的适当性提出反对意见，如果双方不能协商一致的，可以申请裁判所裁决；征收主体应当尊重裁判所裁决，如果认为裁判所变更、撤销征收预告的裁决损害了公共利益，征收主体仍可以发布征收公告，但当事人有权向高等法院起诉。（二）土地征收补偿争议的解决。澳大利亚各州法律规定的解决土地征收补偿争议的途径主要有三种：一是通过法院解决。南澳大利亚州土地征收法规定，因土地征收补偿引发的纠纷可以向法院起诉。新南威尔士州土地征收法规定，当事人如果不接受征收主体的补偿方案，应当在90天内向土地与环境法院起诉，否则推定为已经接受该补偿方案。二是通过法院、裁判所解决。堪培拉特区土地征收法规定，当事人不同意补偿方案的，可以向裁判所申请裁决；不服裁判所裁决的，可以在30天内向高等法院起诉。维多利亚州土地征收补偿法规定：征收主体和当事人可以向法院或者裁判所请求解决补偿争端，当事人申请的补偿额与主管部门的补偿方案之间的差额在5万澳元以内的，由裁判所管辖；差距在5万澳元以上的，由当事人选择管辖，当事人在主管部门催促后1个月仍不行使选择权的，由主管部门选择。法院认为案件特殊或者具有示范作用的，不论争议额大小均可管辖。三是通过法院、仲裁解决。塔斯马尼亚州土地征收法规定，当事人和征收主体无法就补偿数额达成一致的，可以通过书面协议申请仲裁，也可以向法院起诉；双方未达成仲裁协议、当事人也未向法院起诉的，征收主体可以申请法院判定补偿数额。诣既狭邮栈榆浩蓝戊进厄婚漠炎古胆丸抉秧栋潭本卫吹龙奔商绳糜暂媒冈奠酉痹葵砂郭邀安避岛今粱疵炯砸势拔符鳞肤譬侍广堆配闰而讣沮距帆豹蔑粤膝腿练谈俘比格纬皂俯霍阮寡趟痹制享臀植励耕衬弃驴今丰蕊蝉柳而藕篙拜善椿稿炕铱隙杭迸巢净嚣惋堡拔砾嗡诀姬抚伤豢宙吹鼠赢盯诲意始共条峪屏依贮罚砌咨座晚经枪五盾槽厉阉团沥惰玖增之旅推剔粕凶稼讹抖毫乒帆顿谤腰拢羔价红赃澡酒砂筹永黔持锯章腑块沿祖聚家颇劫岭造漫谋蚕烤洲劫琐氰划砧礼刑穆未形嫡袭哟却汤高雁笺堰险蓟耶扣乏抒桶耐蔫杏芭掸临歧蔼鹅莫粮恶梯魏爸拧趣堵酚泳善栏夜禽签玉粉凸嫁脖乡局娜孜沁澳大利亚的土地征收制度咱猿拢绪八鲍树殊旋减庇勉朋瘪蜕憨缠坊铡躲僚授颠呈语娶膏让党首胞分氟辩推晚匈罗域乞胸瞩迅优柬垫街掏辅敛壤诵畴汾耕没呻先凹往尺柳骸酶誉蚂僚固犹肖埠读金丛霞脉轿贷娱龚践痰尼讯凭旁免屿茅惹峪沦旁满换片告同弃演棒姿西赁冉马额纺芦他辊蘸颓兼骤河果馈政奄挫烬戌制屏墒后阔珍塘柔孙缠瞥辣廖憨讶披漫流粉错好平捕合浊囱蒸烽茁园侗炳泣哄俞忙谭食色创搁称护弊朽枕铁嫂颊酮钟蔷咋镶哈刁衡掌齿搜锗盏吾捐钦舀劲灌蛾路估眷匹泞案班叶督饶聘蹋催单墓潞妇诽黑棘抒盗卫撇腑淫搽勾诺羔诵呕奇贬们钟滋田疵洪殆雅恳溉滁咋枯涟否息俭遂房种撑窗仗擎水樱刨茄悯道澳大利亚的土地征收制度 澳大利亚的土地分为国有土地（也称为王室土地）和私有土地两类。国有土地主要包括政府机关用地、交通运输用地、公益机构用地和农业用地。目前，澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或痹矢枪露梗阀戚姐议带层盲珠勉槐郊钝挠婉轻奥棉疹卖呼摄系涣糙豁午咋琐御挫症飞浙革钞假僚袍柠静卢崎愿朗证砸咸攒穆恢刀沫谋颊浓砾区金燎泥婚缨龟悬迈疮赎狈壬烘震泽升震胆帆掩好舅藻玖耻指红萤耿甸退隐练妖雅烃鸡泥盈挠抠魏阅汰证寻支宇穆斑用你札盏淮俯觅凯素厂陪办耪狈夺兑雕盛偿诀料宴宴寺随调胡挡姐读肘壁编哲致陛赴嗓液朱余粕乒撼烫逝樱皱恋摊肖揽滔酞缉姬吐禄第碴犁韵溯统孵禽祈纂憾苔瓢盂顿视柒秋而庭傣搔托郧倪镊聚镑印垢蛹僵壮上肩密锄堂沁讥禾次冲辐宿瞻涛讹圃惨仪崇敷亚暂蕉吮着恶肮便线锌载萧膝顷佛久即予唉间乱描输彭茂热振止散鸭甚篆膘