武汉市房地产发展的特点和趋势教学文稿.doc

武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势：1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良好的发展态势。2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。 第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,年经全国第六届人大代表大会通过的政府工作报告指出“城市住宅建设,要进一步推行商品化试点,开展房地产经营业务”,同时,年颁布国民经济行业分类标准和代码,首次把房地产业列为独立行业,为中国房地产业发展创造了良好环境。就这样在经济体制改革和对外开放不断推进的同时,房地产业作为一个相对独立的产业部门,逐渐发展成为我国国民经济的一个新兴领域。在这一时期武汉房地产业只是处于一个萌芽阶段,地产交易规模小,交易价格波动幅度不大,房地产市场也只处于一个起步、探索阶段。第二个阶段1987一1991年。1988年全国第七届人民代表大会通过中华人民共和国宪法修正案,明确规定土地使用权可以依照法律进行转让,从而突破了土地不能转让的禁区,为房地产进入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证,极大地推动了房地产业的复苏和发展。但随后由于政治经济方面影响,这一时期虽然房地产投资与交易规模有了较大的变化,但仍未达到成熟程度。房地产企业数量极少,房地产市场运行方式单一,房地产法规极不健全。第三个阶段1192一2000年。随着十四大的召开,社会主义市场经济理论的确立,作为先导性和基础性产业的房地产业迅速成为国民经济的热点产业,武汉房地产业顺应全国性的房地产热,在年一年期间急速增长。但由于对迅速增温的地产热缺乏有效的监控、规范和管理,使得房地产市场呈现一片混乱景象,伴随着宏观经济调控和“软着陆”,武汉房地产业在经历短暂的繁荣之后开始回落,进入了巩固、停顿和消化阶段。第四个阶段2001年一至今。于2000年开始武汉房地产进入了复苏期,市场进入新一轮的发展周期。这一时期政府和开发商逐步趋于理性、成熟,增长和调整交替发生,但由于一年受国家宏观调控政策影响,房地产市场出现缓慢下降趋势。在、年期间,随着政府政策调整、监控以及市场的相对规范化,武汉房地产在逐步的调整中缓慢发展。二、房地产投资开发潜力影响指标因素分析1、可支配收入 居民的可支配收入直接反映了居民的购买能力，除了购买必需的生活物品外，剩下的部分根据消费者消费偏好，可以用来改善消费者的居住环境。在评价武汉地区房地产投资环境时，居民的可支配收入与该地的房地产投资开发水平是呈正比例的关系的。 2、人均GDP 区域消费者人均GDP是影响该区域房地产市场投资潜力的主要因素之一。GDP的增长或衰退与该区域房地产投资开发有着密切的关系。随着武汉市经济的发展，人均GDP的增加，武汉市房地产市场需求力不断增大，武汉市的房地产市场转变刚性需求，房地产均价不断上升，可以说由于经济发展而蓬勃向上的房地产市场是一个健康的市场。3、人均存款余额 只有存款余额，人们才会购买房地产，人均存款决定房地产的开发。城市人均存款余额与房地产业得发展呈正比例变化。当城市居民的存款量上升，居民的购买能力增强，用于购买住房的力也增强。存款余额与房地产公司的资金量也有密切的关联，银行的存款量越高，房地产幵发商从银行贷款越容易。4、房地产投资增长率房地产投资增长率可以看作是房地产投资开发所需的要素之一，当该地房地产投资增加，则直接刺激房地产业的发展，房地产市场的迅猛需求反过来也直接刺激房地产的投资。5、人口自然增长率任何城市的发展都离不开区域人口的增长与否。人是创造资本的重要因素。区域人口的增长会导致人均使用该区域空间的增加，尤其是住房空间，城市的房地产市场逐歩转变为买方市场，随着城市化的进程，城市人口的增长导致新增家庭也随之增多，该地区新增家庭增长而使得住宅市场增长。6、土地购置面积土地具有独特的自然属性和经济属性，是房地产开发构成的基础要素之一，土地的成交量是房地产开发的风向标。每年一个城市土地购置面积是反映了房地产市场的投资指标之一。7、房地产开发面积在量化区域房地产投资开发潜力时，区域房地产开发面积指房地产的新开工面积，其反映了房地产市场未来幵发面积的供给状况，也是房地产开发者对未来房地产市场的预期。8、房地产市场销售面积销售面积是评价一个区域房地产市场最终要的指标之一，通过对成交销售面积的分析，可以得出该地房地产市场的交易状况。9、人均铺设道路人均铺设道路反映城市中人们花费在路上的成本和时间。土地经济学家海格在他的理论分析中得出，住房的价格是和运输的成本相关的额。城市道路的建设可以直接左右房价的高低。如果一个城市道路交通便利，所居住在该城市的居民每天花在通勤的时间越少，该地区房地产的需求越高。从而人均铺设道路的公里数可以反映该城市交通的好坏。10、城市化城市化是城市发展的象征，在城市化的过程中，城市周边的居民逐步向城市聚集，在这个聚集的过程中，城市的规模越来越大，城市的各种设施越来越完善，城镇人口变为城市人口，房地产市场越来越繁荣，力也越来越大。