物业管理师经营管理重点资料.doc

物业经营管理重点资料第一章 物业经营管理概述1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。P12、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P13、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。P14、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体（特征）。P25、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。P2写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围 P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万， 30万人， 5亿。地区购物商场：1至3万，30万，5亿。居住区商场：300010000，15万，300010000万无邻里服务性商店：3000平米以下， 1万人以下，3000万元以下除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，（一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，（二）是某综合用途物业内的一部分P59、出租型别墅或公寓P5（1）别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅和别墅是分开的。（2）公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。10、工业物业：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营活动也与房地产行业密切相关。P612、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。13、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型（1）管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。企业的工作重点是在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。（2）专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得维护保养，设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。（3）综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。14、物业经营管理的层次：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。（重要）P9物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合以策略性管理为主。（1）物业管理：物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修，向入住的客户和企业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。除了进行物业的日常管理还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。（2）设施管理：是一种新型的房地产服务业务（3）房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。（4）房地产组合投资管理：房地产组合投资管理视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。P10房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构者来促使这三个目标实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。P1015、物业经营管理不同层次之间的关系：（1）物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。（2）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（3）资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来，比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。（4）房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。（5）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。15、物业经营管理中的战略性工作（1）确定战略（2）确定标准（3）构建信息基础（4）构建信息基础（5）进行资产组合P12-1316、资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设施设备管理，物业保险管理P1417、常规工作内容概述1）从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上2）保持合理的开支水平3）尽量减少给使用者带来的不便在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。P1518、现金流和成本管理：（当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。 但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。）（1）支出的分配（2）费用和成本（3）租金（4）服务费；支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。P1619、日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。P1720、未来维修和维护：（1）对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般的由租户负责物业未来的维修和维护（2）对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显（3）设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本（4）每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。P1721、设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租户的日常活动密切相关。传统的业主不太关注设施方面的条款，但也只是个程度问题。过高水平的设施设备管理有时候对业主来说并不是一件好事，虽然它对某些租户比较有吸引力，但是会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。P18第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。P202、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。P203、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P204、房地产直接投资（1）房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。（2）房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业P215、房地产间接投资（1）房地产企业债券和股票投资：债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。（2）投资于房地产投资信托基金（REITS）：使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用（3）购买住房抵押支持证券（MBS）P211房地产企业债券和股票投资2投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。6、房地产投资的特性（1）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性；（2）寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命（3）适应性（4）各异性：是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产（5）政策影响性（6）专业管理依赖性（7）相互影响性P227、（一）房地产投资之利（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级P25（二）房地产投资之弊（1）流动性差（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验P268、房地产投资风险的定义：从房地产投资的角度来说同，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。P279、风险与不确定性：标准方差越小，风险越小；标准方差越大，风险就越大。P2710、房地产投资的风险主要体现在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。P2811、面临的系统风险有：1）通货膨胀风险2）市场供求风险3）周期风险4）变现风险5）利率风险6）政策风险7）或然损失风险P2812、（一）通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。按长期固定租金方式出租其所拥有的物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀与行业基准折现率的直接加和。（二）周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（三）变现风险是指急于商品兑换为现金由于折价而导致资金损失的风险。（四）利率风险，利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：（1）是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；（2）是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，利率提高还会抵制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（五）政策风险是房地产投资中危害最大的一种风险收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。P28-3013、个别风险包括：1）收益现金流风险2）未来经营费用风险3）资本价值风险4）比较风险5）时间风险6）持有期风险P31-3214、风险对房地产投资决策的影响主要体现为：1）根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2）根据风险管理的能力选择投资方向3）根据风险周期变化特点把握投资时机P32-3315、（1）房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。房地产投资中区位选择的特殊重要性。影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。所有其他影响要求均与房地产所处的“区位”相关。（2）房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会经济、自然环境或背景。（3）房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。（4）房地产投资中的区位，绝对不能简单地将其理解为地理位置还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置在整体市场供求关系中的位置在未来城市发展建设中的位置P34-3516、不同类型房地产投资对区位的特殊要求：（1）居住物业（2）写字楼物业（3）零售商业物业（4）工业物业（1）居住物业：1）市政公用和公建配套设施完备的程度2）公共交通便捷程度3）环境因素4）居民人口与收入P35(二)写字楼物业1与其他商业设施接近的程度。2周围土地利用情况和环境。3易接近性。(三)零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域次要区域是距离项目所处地点515kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的515。(四)工业物业当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等第三章 房地产投资分析技术1、房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。P382、对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时间各时间点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。经济活动的类型和特点不同，。对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。3、现金流量图P39 + 长短表示资金的多少流出流入0 1 2 3 4 5 - 房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。4、现金流分析中的常用术语P40-42（1）潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在可以每个月的报告中保持相对稳定能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。（2）空置和收租损失，潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。（3）其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。（4）有效毛收入，有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入（5）运营费用（6）净运营收益，净运营收益有效毛收入运营费用；净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面（7）抵押贷款还本息（8）准备金，专项维修资金属业主所有（9）税金1）经营税金及附加，营业税率为5%，营业税税额应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7和3。2）城镇土地使用税和房产税3）企业所得税（10）经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。 即： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流-准备金-所得税收益性物业的现金流 潜在毛租金收入空置和收租损失十其他收入有效毛收入有效毛收入运营费用=净运营收益净运营收益抵押贷款还本付息=税前现金流税前现金流准备金所得税=税后现金流5、资金的时间价值，（1）在不同的时间付出或得到的同样数额的资金在价值上是不等的。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值可分为：1）随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。（2）资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要是有投资利润率，即单位投资所能取得的利润通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。（3）由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择科学性和可靠性。P446、（1）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿；（2）利率是在单位时间内所得到的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。用i表示利率，表达式为（45页）i=100%7、（1）单利计息：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。单利计息时的利息计算公式为：In=Pnin 个计息周期后的本利和为：F n=P(1+ in)（2）复利计息。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：I n=P(1+i)n-1 n个计算周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。在投资分析中，一般采用复利计息。P458、当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。P469、名义利率与实际利率的关系式i=（1+）m 1 （选择）通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值、（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等（4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率（5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i= er-1 P4710、复利计算公式与系数P47各符号的具体含义是：P现值F终值（未来值）A连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值G每一时间间隔收入或支出的等差变化值S每一时间间隔收入或支出的等比变化值n 计息周期数i 每个计息周期的利率11、公式与系数（1）一次支付的现值系数和终值系数 FP（1+i）n当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：PF，上式中的称为“一次支付现值系数”。（2）等额序列支付的现值系数和资金回收系数（3）等额序列支付的终值系数和储存基金系数（4）等差序列的现值系数和年费用系数【看一下P50例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？【解】已知P2000万元，n=34=12,i8%/42%，则开发商每次为该笔贷款支村的利息之总额Pin20002%12480（万元）计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息P （1+i）n-1 2000（1+2%）12-1536.48（万元）12、设备更新的原因与特点(一)设备更新的原因源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。1设备有形磨损第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如生锈、腐蚀、橡胶件老化等。2设备无形磨损：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。3设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。P52（二）设备更新的特点分析：（1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。寿命包括：自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功有的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的（2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。(3)只比较设备的费用。(4)设备更新分析以费用年值法为主。P5313、在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限就是设备的经济寿命。P55 （了解）物业管理中的设备更新问题：1、不会提升物业运行服务质量的设备更新，从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。2、能提升物业运行服务质量的设备更新，比较更新和不更新两个方案下的所等额费用，以数值小的方案为优14、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。15、财务评价指标体系，房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标。16、盈利指标计算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,则项目不可接受；如果PbPc，项目可以接受，偿债备付率值应该大于1.2 P59-60盈利指标计算方法(一)动态指标1财务净现值：(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。2财务内部收益率：(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。3动态投资回收期：(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 (二)静态指标1静态投资回收期：(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。3投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。四、清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。(一)利息计算方法还本付息的方式包括以下几种：1一次还本利息照付 2等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；3等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 (二)借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。应大于1.2(四)资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。=负债合计/资产合计*100%第四章 收益性物业价值评估收益性物业的概念（物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。）收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。影响收益性物业价值的因素：区位、新旧程度、供求、物业管理等等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小；获得净收益期限的长短；获得净收益的可靠性17、（1）买卖价格简称买卖价，是物业权力人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人收取或他人支付和货币额、商品或其他有价物。（2）租赁价格常称为租金。P85物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格的共同处：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。(一)物业价格受区位的影响很大。(二)物业价格实质上是物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)物业价格形成的时间较长。(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 18、物业价格的影响因素概述：（1）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动 的方向可能是不同的。（2）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为影响因素。（3）不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高（或降低）物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高（或降低）物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低（或降低）物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。19、物业价格的影响因素：（1）人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模（2）居民收入因素（3）物价因素（4）利率因素（5）汇率因素（6）物业税收因素（7）城市规划因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-92收益性物业价值和价格的种类：1、使用价值和交换价值。2、投资价值（某个特定的投资者）和市场价值（一个典型的投资者）。区别：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因素基础上的价值；在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。3、成交价格、市场价格和理论价格。4、总价格和单位价格。5、实际价格和名义价格。6、现房价格和期房价格。7、起价、标价、成交价和均价。8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（是在物业拍卖活动中出现的一组价格）。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。9、买卖价格、租赁价格。10、市场调节价、政府指导价和政府定价。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。11、原始价值、帐面价值、市场价值。原始价值是始终不变的，账面坐标是随着时间的流逝而不断养活的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。收益性物业估价方法：市场法，成本法，收益法。20、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。P93市场法估价一般分为下列4大步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。求取比准价格。(二)搜集交易实例搜集较多的内容，一般包括：交易实例物业的状况；交易双方；成交日期；成交价格，包括计价方式和价款；付款方式；交易情况。(三)选取可比实例基本要求：可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。(四)建立价格可比基础包括如下5个方面：统一付款方式；统一采用单价； 统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。(五)交易情况修正在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：1利害关系人之间的交易。2急于出售或急于购买的交易。3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易税费非正常负担的交易。7相邻物业的合并交易。8受债权债务关系影响的交易。(六)交易日期调整交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。(七)物业状况调整思路是：确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；将可比实