物业管理师《基本制度与政策》课件市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptx

全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格 物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策 1第1页 近两年来，物权法、住宅专题维修资金管理方法和物业服务定价成本监审方法（试行）相继出台，物业管理条例和物业服务企业资质管理方法也作了对应修改。为防止考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城镇建设部、人力资源和社会保障部同意，对公布全国物业管理师执业资格考试纲领中物业管理基本制度与政策部分相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试命题与备考依据。2第2页物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策 最基础、熟悉最基础、熟悉为何学？怎么学？我怎样学？为何学？怎么学？我怎样学？不但是画重点，主要是吃透。不但是画重点，主要是吃透。“仁者见仁、智者见智仁者见仁、智者见智”从教材厚度、知识结构性、理论复杂性、考从教材厚度、知识结构性、理论复杂性、考试要求和考题类型，这门学科相对轻易、舒适。试要求和考题类型，这门学科相对轻易、舒适。因为：因为：考试题型：单项选择、多项选择考试题型：单项选择、多项选择3第3页第一章第一章 物业管理物业管理（一）考试目标（一）考试目标本部分考试目标是考查应试人员利用物业管理条本部分考试目标是考查应试人员利用物业管理条例分析、处理物业管理工作中条例相关问题例分析、处理物业管理工作中条例相关问题能力。能力。（二）考试基本要求（二）考试基本要求掌握：掌握：条例对物业管理定位，条例指导思条例对物业管理定位，条例指导思想以及确立基本法律关系。想以及确立基本法律关系。熟悉：熟悉：物业管理基本特征，物业管理在社会经济中物业管理基本特征，物业管理在社会经济中地位和作用，条例确立基本制度，条例包地位和作用，条例确立基本制度，条例包括主要问题。括主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设历史沿革。设历史沿革。（三）关键点说明（三）关键点说明：17个关键点个关键点4第4页第一节第一节 物业管理概念物业管理概念一、物业管理概念一、物业管理概念（一）对条例所称物业管理定义了解（一）对条例所称物业管理定义了解(定位定位)掌握掌握1、物业管理是由业主经过、物业管理是由业主经过选聘选聘物业管理企业方式来实物业管理企业方式来实现活动。现活动。2、物业管理活动基础、物业管理活动基础 是物业服务是物业服务协议。协议。3、物业管理内容是对、物业管理内容是对物业物业进行维修、养护、管理，对进行维修、养护、管理，对相关区域内相关区域内环境卫生和秩序环境卫生和秩序进行维护。进行维护。依依 据据5第5页物业管理是指物业管理是指（四方面）四方面）暨：暨：1、选聘、合作、自管、选聘、合作、自管 2、管理按照管理按照物业服务协议约定物业服务协议约定 3、房屋及房屋及设施设备和相关设施设备和相关 场地场地 养护、维修、管理养护、维修、管理 4、维护、维护2个环境：个环境：卫生及区域内环境卫生及区域内环境 公共秩序公共秩序6第6页单项选择题单项选择题（备选项中只有（备选项中只有1个符合题意）个符合题意）以下对于物业管理了解，不正确是（以下对于物业管理了解，不正确是（）。）。A、物业管理活动实质是业主和物业管理企业就物业、物业管理活动实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标进行一项交易管理服务为标进行一项交易B、物业管理企业能够接收业主和使用人尤其委托、物业管理企业能够接收业主和使用人尤其委托C、物业服务协议是物业管理生产活动契约基础、物业服务协议是物业管理生产活动契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 以下各项中，不属于物业管理基本内容是（以下各项中，不属于物业管理基本内容是（）。）。A、房屋维涵养护、房屋维涵养护 B、清洁卫生、清洁卫生 C、安全防范、安全防范 D、代收供水、供热费用、代收供水、供热费用 7第7页（二）条例调整范围（二）条例调整范围、条例即调整、条例即调整住宅住宅物业物业管理活动，也调整物业物业管理活动，也调整非住宅非住宅物业物业管理活动。物业物业管理活动。、条例适用范围，既包含、条例适用范围，既包含城市城市，也涵盖，也涵盖乡村乡村。多项选择题（备选项中有多项选择题（备选项中有2个或个或2个以上符合题意）个以上符合题意）物业管理条例调整和规范范围包含（物业管理条例调整和规范范围包含（）。）。A、住宅物业管理、住宅物业管理 B、非住宅物业管理、非住宅物业管理 C、城市、城市 D、农村、农村 E、业主自行管理、业主自行管理 答案答案 A B C D 8第8页（三）物业管理市场化特征（三）物业管理市场化特征、房地产物质形态演变造成了物业财产情况演变。、房地产物质形态演变造成了物业财产情况演变。（产（产权主体转为共有、全部、互有权主体转为共有、全部、互有义务、责任转变）义务、责任转变）、多元化物业权属情况要求物业管理形式与之相适应。、多元化物业权属情况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额负担共同推行义务）（单个业主无权决定共有权利，无全额负担共同推行义务）、物业管理活动应该遵照市场标准。、物业管理活动应该遵照市场标准。(就是民法标准）就是民法标准）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理前提条件）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理前提条件）、非市场性房屋管理不属于物业管理。、非市场性房屋管理不属于物业管理。（产权单一、行政管理，非市场关系，不属条例范围）（产权单一、行政管理，非市场关系，不属条例范围）9第9页二、物业管理特征（熟悉）二、物业管理特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化（一）社会化（二）专业化（三）市场化 物业管理物业管理1、城市、房地产管理体制、城市、房地产管理体制重大改革重大改革2、房地产综合开发与之相配套、房地产综合开发与之相配套综合综合 性管理性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔、住房制度改革、产权多元化后相衔接接统一管理统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适、与建立社会主义市场经济体制相适应应社会化、专业化、市场化管理社会化、专业化、市场化管理10第10页社会化社会化（交易对象选择（交易对象选择)物业全部权人到社会上物业全部权人到社会上选聘选聘物业管理企业物业管理企业物业管理企业到社会上物业管理企业到社会上寻找寻找可代管物业可代管物业专业化专业化物业企业具备一定物业企业具备一定资质等级资质等级从业人员具备一定从业人员具备一定职业资格职业资格市场化市场化市场竞争机制和商品经营方式实现商业行为市场竞争机制和商品经营方式实现商业行为集中表达集中表达双向选择、等价有偿双向选择、等价有偿11第11页第二节第二节 我国物业管理产生与发展我国物业管理产生与发展一、物业管理起源与发展一、物业管理起源与发展 人：奥克维亚人：奥克维亚.希尔女士希尔女士 机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房发展情况（一）我国城镇住房发展情况 私房改造转化为国有私房改造转化为国有 建房提供居民、职员居住建房提供居民、职员居住（二）改革开放前城镇住房制度（二）改革开放前城镇住房制度中国特色中国特色公有住房体系公有住房体系 住房投资由国家和企业统包住房投资由国家和企业统包 三个特征三个特征 住房分配采取实物分配住房分配采取实物分配 福利低租金，国家包修包养福利低租金，国家包修包养弊端弊端见下见下12第12页ll投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环ll制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求ll租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全ll人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重13第13页（三）住房商品化制度（三）住房商品化制度、建立并扶持商品房市场、建立并扶持商品房市场 房地产领域三项改革：房地产领域三项改革：l 住房制度改革住房制度改革l 土地使用制度改革土地使用制度改革l 房地产生产方式改革房地产生产方式改革、城镇住房制度改革、城镇住房制度改革u1979年试点向居民售房年试点向居民售房u1994年公有住房开始出售年公有住房开始出售u1998年取消年取消 福利分房，实施住房分配货币化福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理分配、统一修缮管理推行推行“统一规划、合理布统一规划、合理布局、综合开发、配套建设局、综合开发、配套建设”14第14页19811981年年年年3 3月月月月1010日，深圳市第一家日，深圳市第一家日，深圳市第一家日，深圳市第一家涉外商品房管理专业企业涉外商品房管理专业企业涉外商品房管理专业企业涉外商品房管理专业企业深深深深圳市物业管理企业挂牌成立圳市物业管理企业挂牌成立圳市物业管理企业挂牌成立圳市物业管理企业挂牌成立 15第15页四、我国物业管理发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例以地方立法方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了城市新建住宅小区管理方法。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。，中国物业管理协会成立。年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。16第16页五、物业管理在社会经济中地位与作用五、物业管理在社会经济中地位与作用（一）实施物业管理有利于促进经济增加。（一）实施物业管理有利于促进经济增加。（二）实施物业管理有利于提升人民群众居住质量。（二）实施物业管理有利于提升人民群众居住质量。重点是：重点是：“改进居住、卫生、交通、通信条件，扩大改进居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”（三）实施物业管理有利于增加就业。（三）实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量失业人员、复转退军人、农村劳动物业管理吸纳大量失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加力。（每增加一万平方米，可增加58人就业）人就业）增加消费增加消费购房消费支出购房消费支出装饰装修支出装饰装修支出水电气暖长久消费支出水电气暖长久消费支出大中修设备改造及物业费支出大中修设备改造及物业费支出17第17页（四）实施物业管理有利于维护小区稳定。（四）实施物业管理有利于维护小区稳定。l帮助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。帮助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。l开展小区文化活动，丰富居民业余生活。开展小区文化活动，丰富居民业余生活。l促进邻里友好关系，促进精神文明建设。促进邻里友好关系，促进精神文明建设。（五）实施物业管理有利于推进房地产业良性发展（五）实施物业管理有利于推进房地产业良性发展l对房地产保值、增值有重大影响。对房地产保值、增值有重大影响。l对项目标品牌效应、房地产开发良性循环有主要对项目标品牌效应、房地产开发良性循环有主要意义意义18第18页第三节第三节 我国物业管理制度历史沿革我国物业管理制度历史沿革 政府作用政府作用基于三个原因基于三个原因u转型期：房屋管理转为市场化转型期：房屋管理转为市场化物业管理。物业管理。u物管是城市管理主要部分。城物管是城市管理主要部分。城市管理是政府主要职能。市管理是政府主要职能。u普商房、经适房、廉租房物管普商房、经适房、廉租房物管是民生问题。直接关系民众生活是民生问题。直接关系民众生活保障和社会友好。保障和社会友好。物业管理制度历史沿革以条例为分水岭：物业管理制度历史沿革以条例为分水岭：条例颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点条例颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点19第19页一、条例颁布前物业管理制度建设一、条例颁布前物业管理制度建设 一是借鉴性（泊来品）一是借鉴性（泊来品）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）特点特点我国物业管理制度是由我国物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政国家法规政策和地方性法规政策策共同组成。共同组成。（一）城市新建住宅小区管理方法（一）城市新建住宅小区管理方法 城市新建住宅小区管理方法是我国第一部系统规城市新建住宅小区管理方法是我国第一部系统规范物业管理制度范物业管理制度规范性文件规范性文件20第20页主主要要内内容容1、确定了物业管理活动、确定了物业管理活动主要部门主要部门2、确定了物业管理工作、确定了物业管理工作基本内容基本内容3、明确了社会化、专业化、明确了社会化、专业化物业管理模式物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理、确定了业主选举产生物业管理委员会制度委员会制度5、明确了管理委员会、明确了管理委员会权利义务权利义务6、明确了物业管理企业、明确了物业管理企业权利义务权利义务7、确定了物业管理服务、确定了物业管理服务协议制度与立案制度协议制度与立案制度8、针对业主主要违规行为提出、针对业主主要违规行为提出管理办法管理办法9、针对物业企业违规行为要求、针对物业企业违规行为要求行政处罚办法行政处罚办法21第21页（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法（五）物业管理企业财务管理要求（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法按12月4日，建设部、财政部联合公布住宅专题维修资金管理方法（建设部令第165号），自年2月1日起施行（七）物业管理企业资质管理试行方法按11月26日建设部关于修改决定(建设部令第164号)（八）住宅室内装饰装修管理方法（建设部110号令）22第22页二、条例颁布后物业管理制度建设6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性（配套文件、实施细则）一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（要求细化，操作得以实施）三是操作性（要求细化，操作得以实施）特点特点内容全方面、结构合理、科学规范、特色鲜明内容全方面、结构合理、科学规范、特色鲜明物业管理法规体系初步形成物业管理法规体系初步形成23第23页第四节第四节 物业管理条例物业管理条例物业管理条例颁布标志着我国物业管理进入物业管理条例颁布标志着我国物业管理进入法法制化、规范化制化、规范化发展新时期发展新时期一、条例立法过程（了解）一、条例立法过程（了解）（一）搜集相关资料，了解国内外物业管理立法情（一）搜集相关资料，了解国内外物业管理立法情况况（德法日韩澳新香港）（德法日韩澳新香港）（二）开展立法调研，掌握第一手材料（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）（各大城市）（三）进行教授论证，研讨立法中难点问题（三）进行教授论证，研讨立法中难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意（四）广泛征求意见，以求彰显民意 首次征求全民意见立法法规，为民意立法铺垫。首次征求全民意见立法法规，为民意立法铺垫。24第24页二、条例指导思想和立法标准二、条例指导思想和立法标准 指指导导思思想想突出了发展为重、平衡利益、保护弱者立法理突出了发展为重、平衡利益、保护弱者立法理念念1、强调保护业主财产权，协调单个业主与全体、强调保护业主财产权，协调单个业主与全体业主共同利益。业主共同利益。2、强调业主与物业管理企业是平等民事主体，、强调业主与物业管理企业是平等民事主体，是服务与被服务关系。是服务与被服务关系。3、强调业主与物业管理企业经过公平、公开和、强调业主与物业管理企业经过公平、公开和协商方式处理物业管理事项协商方式处理物业管理事项条例是行政管理法，要公权节制，过分就是滥使职权条例是行政管理法，要公权节制，过分就是滥使职权 1、政府适度干预、政府适度干预 2、推进引导、推进引导25第25页条例基本标准条例基本标准（一）物业管理权力和财产权利相对应标准（一）物业管理权力和财产权利相对应标准建筑物区分全部权，投票权按建筑面积百分比建筑物区分全部权，投票权按建筑面积百分比（二）维护全体业主正当权益标准（二）维护全体业主正当权益标准（公益优先标准）公益优先标准）条例设定法律责任，充分表达了条例设定法律责任，充分表达了优先优先保护保护全体全体业主利益标准业主利益标准（三）现实性与前瞻性有机结合标准（三）现实性与前瞻性有机结合标准现实性：现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业治安责任、公用事业单位责任转嫁交费、物业企业治安责任、公用事业单位责任转嫁前瞻性：前瞻性：业主大会、维涵养护制度等业主大会、维涵养护制度等（四）从实际出发，实事求是标准（四）从实际出发，实事求是标准 全国发展不平衡，大小城市市场环境、服务水平差异全国发展不平衡，大小城市市场环境、服务水平差异授权省、自治区、直辖市制订地方执行方法。授权省、自治区、直辖市制订地方执行方法。26第26页三、条例创设法律制度（熟悉）三、条例创设法律制度（熟悉）业主大会业主大会管理规约管理规约前期物业管理招投标前期物业管理招投标物业承接查验物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格物业管理从业人员职业资格住宅专题维修基金。住宅专题维修基金。物物业业管管理理基基本本制制度度27第27页（一）尊重和维护业主财产权利（一）尊重和维护业主财产权利表达在对侵害业主财产权救助上：表达在对侵害业主财产权救助上：1、建设单位和物业企业行为给业主造成损失，应依法、建设单位和物业企业行为给业主造成损失，应依法负担民事损害赔偿责任。负担民事损害赔偿责任。2、物业企业私自改变物业用房用途，或利用共用部位、物业企业私自改变物业用房用途，或利用共用部位、设施设备进行经营所得收益用于物业维涵养护，剩下部设施设备进行经营所得收益用于物业维涵养护，剩下部分由业主大会决定使用。分由业主大会决定使用。（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益机制（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益机制1、共同财产、共同利益民主协商、共同财产、共同利益民主协商2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数3、业主大会、管理规约表达上述机制、业主大会、管理规约表达上述机制28第28页（三）条例和相关法律法规共同规范物业管理活动（三）条例和相关法律法规共同规范物业管理活动民法通则协议法企业法城市房地产开发民法通则协议法企业法城市房地产开发经营管理条例建设工程质量管理条例等法律法规经营管理条例建设工程质量管理条例等法律法规相关制度，都是规范物业管理活动法律依据。相关制度，都是规范物业管理活动法律依据。（四）妥善处理政府和市场关系（四）妥善处理政府和市场关系 条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为界限：、民事侵权行为界限：1、凡是能够经过民事责任处理，不再要求行政处罚。、凡是能够经过民事责任处理，不再要求行政处罚。2、对违反行政管理要求，又同时组成民事违约或侵权、对违反行政管理要求，又同时组成民事违约或侵权行为，则坚持损害赔偿优先标准。行为，则坚持损害赔偿优先标准。29第29页四、条例主要内容介绍四、条例主要内容介绍（一）第一章（一）第一章 总则（总则（5条）条）第一条第一条:立法宗旨、目标立法宗旨、目标第二条：调整范围、对象第二条：调整范围、对象第三条：提倡标准：经过市场机制选聘物业企业第三条：提倡标准：经过市场机制选聘物业企业第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动监督管理授权第五条：对物业管理活动监督管理授权（二）第二章（二）第二章 业主及业主大会（业主及业主大会（15条）条）共同事务、共同利益、共同意志、共同决定共同事务、共同利益、共同意志、共同决定要求业主概念、权利和义务、业主大会组成、宗旨、要求业主概念、权利和义务、业主大会组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会性质、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会性质、职责与组成、管理规约内容、法律效力、业主大会、职责与组成、管理规约内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会关系等业委会与居委会关系等30第30页（三）第三章（三）第三章 前期物业管理（前期物业管理（11条）条）包含前期物业服务协议、暂时管理规约、前期物业管包含前期物业服务协议、暂时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业理招投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修责任等管理用房、物业保修责任等（四）第四章（四）第四章 物业管理服务（物业管理服务（18条）条）明确物业管理服务中各方主体权利义务关系明确物业管理服务中各方主体权利义务关系（五）第五章（五）第五章 物业使用与维护（物业使用与维护（7条）条）对物业使用和维护相关问题进行规范对物业使用和维护相关问题进行规范（六）第六章（六）第六章 法律责任（法律责任（13条）条）法律规范法律规范三要素三要素适用条件适用条件行为模式行为模式违反行为模式法律后果违反行为模式法律后果31第31页法律法律责任责任含义含义1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人织、各国籍人、无国籍人2、法律责任关键要件：违法行为实施、法律责任关键要件：违法行为实施3、法律后果：法律上惩戒性负担、法律后果：法律上惩戒性负担4、法律责任只能由有权国家机关依法给予追究、法律责任只能由有权国家机关依法给予追究法律三要素法律三要素假定（前提）、处理（关键）、制裁（确保）假定（前提）、处理（关键）、制裁（确保）32第32页法律法律责任责任特征特征1、与违法行为相联络：违法行为性质和程度、与违法行为相联络：违法行为性质和程度不一样，负担法律责任不一样不一样，负担法律责任不一样2、内容是法律明确而又详细要求：由有权国、内容是法律明确而又详细要求：由有权国家机关依据立法权限依照法定程序制订家机关依据立法权限依照法定程序制订3、含有国家强制性：迫使违法人负担其效果、含有国家强制性：迫使违法人负担其效果强制力强制力4、由国家授权机关依法实施：其它任何组织、由国家授权机关依法实施：其它任何组织和个人均无权进行和个人均无权进行33第33页条例条例法律法律责任责任特点特点1、行政责任、民事责任并存。、行政责任、民事责任并存。以要求民事责任方式来实现国家行政管理目以要求民事责任方式来实现国家行政管理目标标2、民事责任优先。、民事责任优先。凡能经过负担民事责任处理，不再设定行凡能经过负担民事责任处理，不再设定行政处罚政处罚确实违反行政管理要求，优先确保民事责确实违反行政管理要求，优先确保民事责任负担任负担3、表达业主自我管理、自我监督标准（物、表达业主自我管理、自我监督标准（物权法权法80条）条）（七）第七章（七）第七章 附则附则 按法律不溯及既往原理，条例生效前物业管理活按法律不溯及既往原理，条例生效前物业管理活动不适用条例要求。动不适用条例要求。34第34页五、条例确立基本法律关系（掌握）五、条例确立基本法律关系（掌握）（一）业主相互之间关系（一）业主相互之间关系行使权利同时应负担对应义务（行使权利同时应负担对应义务（6个）个）（二）物业管理企业和业主之间关系（二）物业管理企业和业主之间关系签署服务协议、等价交换、主体平等签署服务协议、等价交换、主体平等（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间关系前期物业服务只能建设单位实施前期物业服务只能建设单位实施业主接收物业服务业主接收物业服务建立在两个协议基础上建立在两个协议基础上前期物业服务协议前期物业服务协议商品房销售协议商品房销售协议35第35页建建设设单单位位义义务务1、制订暂时管理规约明示买受人、制订暂时管理规约明示买受人2、经过招投标选聘物业企业、经过招投标选聘物业企业3、制订签署前期物业管理服务协议、制订签署前期物业管理服务协议4、提供必要物业管理用房、提供必要物业管理用房5、制订提供两书一证、制订提供两书一证6、配合物业企业接管验收、配合物业企业接管验收7、移交物业项目资料、移交物业项目资料8、不得私自处罚共用部分、公用设备设施、不得私自处罚共用部分、公用设备设施9、保修期限和范围内保修责任、保修期限和范围内保修责任10、配合组建业主大会、配合组建业主大会36第36页（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间关系间关系分工明确、亲密配合分工明确、亲密配合（五）小区居委会与业主、业主大会及物业管理企业（五）小区居委会与业主、业主大会及物业管理企业关系关系 业主大会是业主共同财产关系形成共同利益群体，他业主大会是业主共同财产关系形成共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应该通知业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应该通知并听取居委会提议。并听取居委会提议。物业管理应纳入小区管理物业管理应纳入小区管理（六）物业管理各方主体与政府之间关系（六）物业管理各方主体与政府之间关系 接收监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿接收监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）化、环境、环卫等）37第37页物业管理法律关系是依据法律规范不一样形式形成有物业管理法律关系是依据法律规范不一样形式形成有以下四种不一样物业管理法律关系：以下四种不一样物业管理法律关系：1、依据我国民法物权法建筑物区分全部权法律制度，、依据我国民法物权法建筑物区分全部权法律制度，业主与物业管理企业组成建筑物区分业主与物业管理企业组成建筑物区分全部权人和管理全部权人和管理人与服务人之间平等法律关系；人与服务人之间平等法律关系；2、依据依据协议法协议法法律要求，按照物业管理服务协议法律要求，按照物业管理服务协议组成组成协议当事人之间平等法律关系；协议当事人之间平等法律关系；3、依据、依据消费者权益保护法消费者权益保护法法律要求，组成法律要求，组成消费者与消费者与经营者之间平等法律关系；经营者之间平等法律关系；4、依据经济服务法相关法律要求，组成、依据经济服务法相关法律要求，组成服务与被服服务与被服务之间平等法律关系。务之间平等法律关系。38第38页第二章第二章 物业管理服务物业管理服务（24个关键点）个关键点）第一节第一节 物业管理服务特点和内容物业管理服务特点和内容掌握：掌握：物业管理服务特点、物业管理服务内容、物业物业管理服务特点、物业管理服务内容、物业服务成本组成、物业服务定价成本监审标准、包干制服务成本组成、物业服务定价成本监审标准、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务协议主要内容、和酬金制收费形式，（前期）物业服务协议主要内容、物业使用和维护相关要求。物业使用和维护相关要求。熟悉：熟悉：普通住宅小区物业管理服务标准，物业服务定普通住宅小区物业管理服务标准，物业服务定价成本审核方法和标准，前期物业服务协议特征和时价成本审核方法和标准，前期物业服务协议特征和时效，物业服务企业维护秩序方式，物业服务企业在安效，物业服务企业维护秩序方式，物业服务企业在安全事故中法律义务。全事故中法律义务。39第39页一、物业管理服务特点一、物业管理服务特点 物业管理服务特点物业管理服务特点公共性公共性（共有部位）和（共有部位）和综合性综合性（管理内容）（管理内容）广泛性广泛性（全体服务对象合意）和（全体服务对象合意）和差异性差异性（需求不一样）（需求不一样）即时性即时性（处理问题效率）和（处理问题效率）和无形性无形性（会干也要会说）（会干也要会说）连续性连续性（服务不能中止）和（服务不能中止）和长久性长久性（服务机构不轻易更换）（服务机构不轻易更换）“方便、快捷、舒适、周到方便、快捷、舒适、周到”40第40页二、物业管理服务内容二、物业管理服务内容（一）物业管理服务（一）物业管理服务（经过协议约定公共性质服务）（经过协议约定公共性质服务）1、物业维修、养护、物业维修、养护 2、两个环境维护、两个环境维护物物业业服服务务内内容容1、房屋共用部位维修、养护与管理、房屋共用部位维修、养护与管理2、房屋共用设施设备维修、养护与管理、房屋共用设施设备维修、养护与管理3、区域内共用设施设备维修、养护与管理、区域内共用设施设备维修、养护与管理4、区域内环境卫生与绿化管理服务、区域内环境卫生与绿化管理服务5、区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务、区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务6、物业装饰装修管理服务、物业装饰装修管理服务7、物业档案资料管理、物业档案资料管理8、专题维修资金服务使用、专题维修资金服务使用41第41页（二）物业服务协议约定以外服务（特约服务）（二）物业服务协议约定以外服务（特约服务）协议协议约定约定以外以外服务服务1、条例第、条例第44条：物业企业能够依条：物业企业能够依据业主委托提供协议约定以外服务服据业主委托提供协议约定以外服务服务酬劳由双方约定。（务酬劳由双方约定。（“能够能够”而不而不是是“应该应该”，非物业企业法定义务），非物业企业法定义务）2、需由特定业主与企业、需由特定业主与企业另行约定另行约定（协（协商、签协议）商、签协议）企业非万能企业非万能3、有偿服务有偿服务：数额、支付方式、时间：数额、支付方式、时间双方当事人自主约定双方当事人自主约定42第42页三、物业管理服务标准三、物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）标标准准1、基本要求、基本要求2、房屋管理、房屋管理3、共用设施设备维涵养护、共用设施设备维涵养护4、帮助维护公共秩序、帮助维护公共秩序5、保洁服务、保洁服务6、绿化养护、绿化养护三三个个等等级级一级一级二级二级 三级三级适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房不适用市场调整价高档商品住宅不适用市场调整价高档商品住宅43第43页第二节第二节 物业服务收费物业服务收费一、物业服务收费标准一、物业服务收费标准（一）合理标准（一）合理标准（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（二）公开标准（明码标价）（二）公开标准（明码标价）（三）收费与服务水平相适应标准（三）收费与服务水平相适应标准（质价相符）（质价相符）二、物业服务收费管理二、物业服务收费管理（一）物业服务收费定价形式（一）物业服务收费定价形式一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调整价。一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调整价。44第44页政政府府定定价价弊弊端端1、不利于物业管理企业提升服务质量、不利于物业管理企业提升服务质量2、制约了业主对物业服务质量监督权和选、制约了业主对物业服务质量监督权和选举权举权3、因定价标准不客观产生了大量矛盾、因定价标准不客观产生了大量矛盾4、政府定价妨碍了物业管理市场发展、政府定价妨碍了物业管理市场发展45第45页（二）物业服务收费形式与成本组成（二）物业服务收费形式与成本组成1、包干制收费形式、包干制收费形式 盈余或亏损由物业企业享受或负担（含服务成本、盈余或亏损由物业企业享受或负担（含服务成本、法定税费、企业利润）收费形式介绍、透明度不高，法定税费、企业利润）收费形式介绍、透明度不高，费率偏低，易造成亏损费率偏低，易造成亏损2、酬金制收费形式、酬金制收费形式盈余或亏损由业主享受或负担（含预收服务支出、企盈余或亏损由业主享受或负担（含预收服务支出、企业酬金）业酬金）酬金制酬金制义务义务1、每年不少于一次公布收支情况、每年不少于一次公布收支情况2、业主或业主大会提出收支质询时，及时、业主或业主大会提出收支质询时，及时回复回复3、配合业主大会按协议约定聘请专业机构、配合业主大会按协议约定聘请专业机构对预算和收支情况审计对预算和收支情况审计46第46页物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出 47第47页 物业服务定价成本监审方法（试行）要求为提升政府制订物业服务收费科学性，合理核定物业服务定价成本，依据物业服务收费管理方法和政府制订价格成本监审方法等相关要求，国家发展改革委员会和建设部于9月10日联合印发了物业服务定价成本监审方法（试行）（发改价格2285号），10月1日起施行。依据物业服务定价成本监审方法（试行）要求，在教材第二章第二节“物业服务收费”基础上，补充增加以下内容：48第48页 物业服务定价成本监审物业服务定价成本监审一、物业服务定价成本监审定义一、物业服务定价成本监审定义1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定物业、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定物业服务社会平均成本。服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制，是指价格主管部门为制订或者调整订或者调整实施政府指导价实施政府指导价物业服务收费标准，对物业服务收费标准，对相关物业服务企业服务成本实施监督和审核行为。相关物业服务企业服务成本实施监督和审核行为。49第49页二、物业服务定价成本监审标准和依据二、物业服务定价成本监审标准和依据1、物业服务定价成本监审应该恪守以下标准：、物业服务定价成本监审应该恪守以下标准：（1）正当性标准）正当性标准 计入定价成本费用应该符合相关法律、行政法规和计入定价成本费用应该符合相关法律、行政法规和国家统一会计制度要求；国家统一会计制度要求；（2）相关性标准）相关性标准 计入定价成本费用应该为与物业服务计入定价成本费用应该为与物业服务直接相关或者间接相关费用。直接相关或者间接相关费用。（3）对应性标准）对应性标准 计入定价成本费用应该与物业服务内计入定价成本费用应该与物业服务内容及服务标准相对应。容及服务标准相对应。（4）合理性标准。）合理性标准。影响物业服务定价成本各项费用主要影响物业服务定价成本各项费用主要技术、经济指标应该符合行业标准或者社会公允水平。技术、经济指标应该符合行业标准或者社会公允水平。2、物业服务定价成本监审依据、物业服务定价成本监审依据 核定物业服务定价成本，应该以经会计师事务所审核定物业服务定价成本，应该以经会计师事务所审计年度财务会计汇报、原始凭证与账册或者物业服务企计年度财务会计汇报、原始凭证与账册或者物业服务企业提供真实、完整、有效成本资料为基础。业提供真实、完整、有效成本资料为基础。50第50页三、物业服务定价成本组成三、物业服务定价成本组成 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意其它费用组成。固定资产折旧以及经业主同意其它费用组成。其中：其中：1、人员费用、人员费用是指管理服务人员工资、按要求提取工会是指管理服务人员工资、按要求提取工会经费、职员教育经费，以及依据政府相关要求应该由经费、职员教育经费，以及依据政府相关要求应该由物业服务企业缴纳住房公积金和养老、医疗、失业、物业服务企业缴纳住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。