苏开房地产作业2.doc

江苏开放大学
形成性考核作业

学 号 2014100400001liponanjing
姓 名 李衡

课程代码 020025

课程名称 房地产开发与经营

评阅教师

第 2 次任务
共 3 次任务

江苏开放大学
一、单选题（每小题4分，共40分）
1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（ A ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
2、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（C ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
3、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（ D ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
4、从房地产投资的角度说,风险是指(B )。
A、房地产投资结果的好坏程度       B、获取预期投资收益的可能性大小
C、房地产投资项目激烈竞争程度      D、房地产开发程度
5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（ D）。
A、资本价值风险 B、比较风险 C、时间风险 D、通货膨胀风险
6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ A ）。
A、销售收入     B、开发利润      C、成本利润率   D、投资回报率
7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ B ）。
A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象
B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C、分析时要设定不确定因素的变化范围
D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
8、房地产抵押合同自签订之日起（ B ）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A、15 B、30 C、45 D、60
9、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（D ）。
A、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》
B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》
C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期
D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》
10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（ D ）。
A、项目资本金净利润率       B、总投资收益率        
C、项目资本金财务内部收益率    D、项目投资财务内部收益率

二、简答题（每小题20分，共40分）
1、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？
财务分析的内容与评价指标
财务分析内容
基本报表
评价指标
静态指标
动态指标
盈利能力分析
融资前分析
项目投资现金流量表
项目投资回收期
项目投资财务内部收益率
项目投资财务净现值
融资后分析
资本金现金流量表
-
项目资本金财务内部收益率
投资各方现金流量表
-
投资各方财务内部收益率
利润及利润分配表
总投资收益率
项目资本金净利润率
-

2、房地产开发用地有哪几种取得方式？国有建设用地使用权出让年限是如何确定的？
1.土地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.土地使用权（行政）划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
⑴基本无偿，没有明确的使用期限
⑵划拨土地有条件限制
⑶划拨土地使用权转让
3土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。
⑴必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为
⑵政府对未开发建设的土地转让活动有限制
⑶两个合同，土地使用期限是剩余年限
⑷转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制
⑸要办理过户手续土地不能随意转让、出租和抵押
国有土地使用证年限的问题: 根据相关法律的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。

三、计算题（20分）
某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）
贷款综合风险度＝信用等级系数 贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
(2)已知数据
1)信用等级系数：A级企业为70%

2)贷款方式系数：商品住宅抵押为50%

3)贷款期限系数：中长期贷款期限在1年以上不满3年的为130%

4)项目风险等级系数：A级为80%
(3)代入数据计算贷款综合风险度

＝70%×50%×130%×80%
＝36.4%＜60%银行可以发放贷款

(凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款)
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