物业经理述职报告DOC.doc

滑县道建物业管理有限公司
第一季度个人工作报告

一、前言
时光如水，光阴似箭，紧张忙碌的三个月转瞬即逝。滑县道建物业管理有限公司在兄弟单位的大力帮助下，抓管理、树形象，全体工作人员团结一致、克服苦难、提升品质、投入了汗水和智慧，各方面工作取得了一些的进展。
现将本人第一季度主要工作述职如下：
二、完成主要工作
（一）调整思路，处变不惊，完成新老员工为期51天培训工作，初步形成物业新员工岗前培训体系；
接手道建物业之前，我制定的培训方案是针对管理层的管理理念培训，培训的目的旨在通过中高层管理人员的理念革新，带动公司改革的发展。上任后三天，接到公司紧急通知，培训需要从基层员工抓起，于是马上调整培训方案，将管理理念培训变更为岗前培训。
本次岗前培训分为：军事训练、拓展训练、企业文化培训、物业管理实操培训；美中不足的是缺乏企业管理制度，共培训四批，合计78人次，累计408课时；
（二）调整公司组织架构，完成定员定编，完成物业公司人员调整；
改革之前颐馨家园19人员，梦想城8人，梦想家园54人，合计81人；
改革之后颐馨家园19人员，其中二期交房新增4人，实际裁员4人；
梦想城20人，增加12人员，实际增加12人；
梦想家园34人，及财政局学校5人，合计39人，实际裁员15人；
共计：78人，完成既定裁员目标。

维修部
客服部
环境管理部
秩序维护部
维修部
客服部
环境管理部
秩序维护部
维修部
客服部
环境管理部
秩序维护部
总 经 理
梦想城项目部
颐馨家园项目部
梦想家园项目部
品质管理部
财务部

（三）组建梦想城物业管理团队，初步实施物业标准化管理。
根据管理学基本原则：企业运作是受监督的个人负责制，按照搭班子、统思想、带队伍的建队步骤，遵守“共同的目标、唯一的领导、合理的分工、健全的制度”基本要求，组建以李博为核心物业管理队员，所有的团队成员由李博选聘，选聘能用之人、好用之人、敢用之人，形成以李博、赵振非、王兰霞为管理核心的管理团队，目前运作正常。
不足之处是有其形无其神，管理人员还未掌握管理的精髓。
（四）改革梦想家园团队，基本完成人员调整。
梦想家园团队改革比较复杂，主要的病症在于机构臃肿、分工不明技能不足、人浮于事。
机构臃肿问题：良好的物业公司，是倒金字塔的管理机构，基层员工多，基层员工代表公司形象，也是完成各项工作的主力军，而基层员工的素质也是成就公司事业的基本保障；正常的物业客服中心工作由从三方面开展：业主来访、业主来电、物业巡检，这三方面是物业公司的指挥棒，派工单是全体人员的军令，所有的人员必须凭派工单开展各自工作，物业服务中心一般由客服1人、保安主管、保洁主管、维修主管四个人协作处理小区所有的问题。而梦想家园运作体制并非如此，客服多达4人，维修人员员工超过正常的编制且能力不足；
分工不明：梦想家园分工最大的问题是应人设岗，不是因岗找人；所以造成来一个新人，分配给新人能干成的工作，而不是那个岗位人需要人聘请一个能够胜任的人，从而造成纵容能力不足的人。
人浮于事：由于很多人并不能胜任本职工作，造成在岗位上无所事事，上班时间如同逛大街进菜市场，看似在忙，实际上都在做与工作无关的事情，导致忙乱，给管理者的错觉是人手不够，然后增加人手导致管理人工成本虚高。
（五）组建美人鱼红酒西餐厅
根据公司的要求，组建美人鱼红酒西餐厅。
在行政部的支持下，组建美人鱼西餐厅工作。
1、 完成美人鱼红酒西餐厅经营定位工作；
定位是企业运营的基础，考察过市场后，将美人鱼红酒西餐厅经营定位：正宗西餐+特色中餐+儿童套餐为龙头产品，企业年会、生日PARTY、各种集会为拳头产品。
2、完成前厅人员服务培训工作；
完成服务礼仪培训，小型企业宴会上菜流程培训；
3、餐厅后厨管理未能进行，后厨与仓库是西餐厅管理重点，目前处于未监管状态。
4、需要进步的地方是服务员服务区域划分，及传菜的协调工作。
（六）协助行政部，完成采购部组建方案。
三、工作中的需要改进之处
（一） 不熟悉公司企业文化及管理制度，完成自己工作的同时，影响其他兄弟部门的正常工作。
由于不熟悉公司企业文化及管理制度，有时候同事之间、部门之间、物业服务中心与业主之间沟通交流不畅，又或者工作途中常会出现别的紧急事项，没有分清事情的轻重缓急，影响了工作效率。
（二） 突破思维的过于大胆，闯劲有余，谨慎不足。
在开展合理优化岗位调配，以员工轮岗、转岗、兼任等方式为员工提供多种提升机会的时候，过于乐观，加之时间紧任务重，实施的时候有些急躁，导致人手不足，人心惶惶等不良局面，未能在保证服务质量的前提下完成任务；
（三）个人做事风格过于职业，未能融入公司本土文化。
由于个人习惯了职业化思维，行为职业化，工作流程化，及个人不服输的性格，处理一些事情的时候过于强势，没有能够给同事进行良好的沟通，从而给公司带来许多不必要的麻烦。
（四） 与各部门的沟通需要加强，提高工作效率
以前工作靠工作流程，部门与部门间协作靠岗位职责及相应的工作协调单。改变这种习惯，与各部门负责人加强沟通，提高工作效率。
（五）我的建议：聘请职业经理人是公司大胆的决策，我也希望能够努力做得最好。但是目前的体制决定了有些事情做成的因素不完全在我。现代化企业管理当中，聘请职业经理人是为了让他建立高效的企业运营体系，除了财务直属公司管理外，其他都行政人事及后勤支持部门应该独立运作，这样才能公正的评价一个职业经理人的能力。多头管理，最后有了问题却找不到责任人，只能养成公司相互推诿，不敢承担责任的风气。
四、未来工作方向问题

（一）6月-8月实现规范化管理，核心问题：明确自己的职责，用心做好自己的岗位职责，少操别人的心，工作人员初步职业化。

月份
周次
目标
措施
责任人
6月
管理月
第一周 责任分工周
明确岗位职责，明确管理范围，分工既无重叠又无空白
1、 述职授权；
2、 六常法管理；
3、 标识明确；
李贺
李博
张利
第二周 流程运作周
明确物业54套流程，通过流程指挥公司运作
1、 工作流程上墙；
2、 印制作业记录本；
李贺
李博
张利
第三周 作业指导周
规范每一个工种工作程序，规范作业指导书，完善细节
1、 保洁流程与作业指导；
2、 保安流程与作业指导；
3、 客服流程与作业指导；
4、 维修流程与作业指导；
李贺
李博
张利
第四周奖罚周
落实每一个环节，通过制度管理，严明纪律
奖的心动，发的心痛
李贺
李博
张利
7月
质检月
第一周 服装周
规范服装
统一服装
李贺
李博
张利
第二周 礼貌周
规范礼仪
礼仪培训
李贺
李博
张利
第三周 品质周
规范整体服务
全面初步检查
李贺
李博
张利
第四周 培训周
培训规范概念
质量文件培训
作业程序文件培训
作业指导书培训
作业记录培训
李贺
李博
张利
8月
规范月
第一周 质量文件周
修正《质量文件》
质量文件培训
作业程序文件培训
作业指导书培训
作业记录培训
李贺
李博
张利
第二周 作业程序周
修正《作业程序文件》
第三周作业指导周
修正《作业指导书》
第四周作业记录周
修正《作业记录表格》

（二）9月-11月经营计划启动，开源节流，逐步开始扭亏为盈

月份
周次
目标
措施
责任人
9月
TPI运营月
第一周 数据周
分析历年公司财务数据，
确定财务方向
1、月环比使用；
2、 同比使用；
3、 概率分析法；
4、 数据统计法
李贺
李博
张利
第二周 目标周
学会集思广益，分析问题，解决问题
1、 团队决策方法；
2、 头脑风暴；鱼骨图分析法；
3、 日常工作计划表；
4、 TPI管理体系

李贺
李博
张利
第三周 措施周
创新思想
1、 细节决定成败；
2、 积小善成大善的微创新思想；
3、 每天进步1%的管理核心
李贺
李博
张利
第四周计划周
明确工作方向
确定盈利项目

李贺
李博
张利
10月暂定

11月暂定

四、结语
感谢公司的信任，我有这个平台实现我的梦想，这是一个难得的机会，我会珍惜！希望能够用我的努力为公司做微薄的贡献。
以上述职如有不当，敬请批评指正。
谢谢！

述职人：

二○一六年5月27日