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评优汇报材料 北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司 二0一四年四月 目 录一、前言.二、物业概况.三、管理概况.四、房屋及配套设施管理.五、环境绿化.六、秩序维护.七、消防安全.八、管理效益.九、精神文明建设.十、脚踏实地创优路. 前 言北京中湾智地物业管理有限公司成立于2000年4月29日，由北航资产经营有限公司投资组建，公司注册资本500万元，具备一级物业管理企业资质。中湾人始终坚持“敬业、求实、创新、奉献”的企业精神，秉承“物业服务达标、园区环境优良、员工健康平安、持续创新改进”的质量管理方针，致力于发展全方位的专业化的物业管理服务，服务范围涵盖全面的物业管理、物业管理顾问、专业工程维保、保安、保洁、装修装饰等。2003年9月公司导入了“ISO9001质量管理体系”、“ISO14001环境管理体系及OHSMS18001职业健康安全管理体系，2004年4月”我公司又取得了由英国标准协会旗下的BST颁发的质量、环境、职业健康安全管理体系证书。2013年12月，我公司正式入围“北京市市级行政事业单位2014年-2015年度物业服务定点政府采购项目。”2014年3月6日，我公司正式与中央国家机关政府采购中心签订“中央国家机关京内单位物业服务定点采购协议”。中湾智地凭借规范化管理、专业化服务及中湾人的不懈努力，还获得了多项殊荣，陆续被相关部门评为“北京市先进治保会”、海淀区“消防安全工作先进集体”等称号。2010年天津分公司成立，2011年入围天津市物业协会理事单位。2013年空港商务园（东区）项目被评为“天津市物业服务达标示范大厦”。自2010年项目成立以来空港商务园东区迎接过张高丽、何立峰、叶迪生、孙春兰等市领导的莅临，承载着空港经济区的主要接待任务。 空港经济区是滨海新区的核心组成部分，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区5公里，距港口30公里，距北京110公里，是天津临空产业区（航空城）的核心组成部分。经济区以国际化、人文化、生态化为发展标准，区域划分为现代化新城区和科技园、工业园、物流园的“一城三园”二、 物业概况 空港商务园是“天津市十大战役之一的重点项目更是空港经济区“六大亮点”工程之一，分为东西区由天津保税区投资有限公司投资兴建。项目东至：规划三支路，西至：中心大道，南至：东二道，北至：环河北路。园区总占地18.9万平方米，总建筑面积41.5万平方米（地上28.48万平方米、地下13.03万平方米)。 项目定位于国际化IT研发办公楼，部分建筑按FM消防标准设计，并通过美国LEED认证。12座研发楼、2座办公及综合配套楼，集科技研发、产业孵化、商务办公、综合服务于一体。周边配套齐全，著名的奥特莱斯于园区咫尺相望，西侧紧邻空港管委会、海关大楼；南面为空港唯一的景观湖连接着金融街两侧。周边有白云酒店、皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽车服务中心等商业配套。东行15分钟即可到达东丽湖、欢乐谷生态城。 三、管理概况 中湾智地物业管理有限公司严格依照体系流程程序，实行规范化物业管理，设置物业服务中心、客户服务部、专业的安保、工程维保、环境保洁、绿植绿化等部门，拥有一整套规范的日常服务运行模式和管理流程。运营中，物业服务中心不断建立健全各项管理制度及工作流程标准。实行24小时值班制度，并配备物业管理智能化办公系统。物业服务中心在全力保障客户的服务质量上，坚持拜访制度，始终未未接到过客户重大投诉，客户投诉处理率100%，设施设备完好率98%以上，无安全责任事故、人身伤害事件和刑事案件发生。多次获得客户好评及赢得驻区企业赠送空港商务园（东区）整体团队共计内部人员72人，项目经理1名，部门经理4名。物业服务中心下设3个部门即：客户服务部、秩序维护部、工程管理部 的锦旗。 空港商务园东区项目组织架构四、 房屋及配套设施管理 大厦的维护和设备设施的正常运行是物业管理的重点和关键，是优质服务的基础和保证。工程管理部依照每年制定的大、中修保养计划，以计划维修保养与日常运行检查相结合的方式开展运行工作，确保物业使用人正常使用和日常运营。 根据保养计划，工程管理部组织实施维修保养并做好记录。保证楼内无隐患、大厦外观整齐完好、园区标识识别清晰、确保房屋的使用功能和安全，防止安全事故的发生。 保修期内，工程管理部设立专人负责与施工单单位的接洽工作。积极协助配合厂家做好保修期内的保修工作，对施工单位维修的项目进行监督、检查和验收。物业服务中心建立了一整套科学、严谨的维修登记、派工、回访、修缮服务制度，对客户报修高度重视，急修随叫随到，零修不过夜，大修三天之内解决到位。 严格资质审核，电工、电梯工确保持证上岗； 严格值班制度，制定并认真执行设备操作规范； 严格计划性保养维修，控制设备设施意外故障； 严格应急预案，通过培训演练有效控制突发事件； 在共用设备设施日常运行和维护方面，项目努力做到：空港商务园（东区）电梯共计62部； 自来水水泵合计5台；水箱2座；中水泵合计9部；污水泵合计320部 ；消防水泵合计6部；36个热回收新风机组； 楼道灯数量：80个；草坪灯数量：578个；摄树灯数量：20个；高杆灯数量：194个；消防栓数量：1300个；消防水箱数量：2个；消防结合器：20个；烟感个数：2200个；喷淋：35000个； 五、环境绿化 物业服务中心制订了一整套严格的清扫保洁作业规程和考核检查制度，做到“五定”，即做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。地库地面、道路每日清扫两遍；垃圾日产日清；并定期消毒，楼梯间楼道扶手栏杆每日清扫，跟踪擦洗。做到“七净”。 七净-是指路面净、窗台净、绿化带净、井（雨、污水）口净、楼道净、灯箱净、墙根净。 优雅的商务氛围、整洁的办公环境不仅代表着园区精神面貌更是现代化物业管理的标准和体现。为了使我们的客户可以随时随地的在“赏葱茏绿色、闻四季花香”的氛围中愉快工作，物业服务中心对保洁绿化服务均是以通过竞标、招标、中标选聘专业化的公司完成。园区环卫设施设备齐全， 一年春秋两季外墙清洗，专人跟踪，全程跟进，幢幢大厦清透明亮。 商务园（东区）整体绿化面积达75679.73平方米，绿化率39.8%。绿化设计布局简捷、明快，亲近大自然，充分体现生态的自然美。所种植的优良花木品种多达40余种，采取灌木、乔木、草坪、草花相间搭配方法广泛分布在内外花坛、景观池、道路两侧、绿化中心广场、大厦各区域。为确保园区花木、绿化带、草坪生长旺盛。物业服务中心根据季节性对苗木的修剪、灌溉、病虫害防治等工作制定了一整套绿化管理规章制度。制度规定了绿化养护的标准、工作日志、巡检要求。针对消杀病虫害工作，物业服务中心要求：提前预防、药物环保；积极采取措施，确保生长茂盛。 商务园(东区）共计14栋写字楼，楼内品种各异的绿植为林立的大厦增添了昂然的生机。楼在景中、景在楼中宁静优雅的清新、整洁的办公环境无处不体现着智能化楼宇的现代气息。六、秩序管理由于商务园（东区）是敞开式园区，根据园区的设计和安全需要，我们为每个岗位的保安队员配备无线对讲机；对讲机与公司中控室联网，确保园区安全和快速反应。 公司建立了各项巡视制度，巡视路线涵盖了重点部位，科学合理。设立重点部位档案，定期巡检确保安全。 秩序管理是公司安全管理工作的重点，为了保证大厦安全员的素质，公司选聘了一批训练有素技能过硬的安保队伍。 商务园（东区）设有进出岗亭，分别为东、南、西、北门、门岗按要求负责日常交通疏导、闲杂人员劝阻、危险物品检查、大件物品出入管理、来访人员指引等工作。各楼设有24小时固定岗和前台，负责大堂迎送宾客、公共秩序维护、大件物品出入、访客人员登记、楼宇巡视、可疑人员管控等工作。 公共区域设有24小时巡逻岗，每天按路线巡视外，对外来施工人员、装修现场、空置楼宇都需按要求进行巡查。交接班记录有内容、有时间、有上报、有跟进清晰详尽便于追溯。七、 消防管理 公司将消防安全管理列为商务园（东区）项目管理工作的重中之重。针对消防安全的重要性公司采取人防、技防、物防相结合的方法，定期开展专业培训，模拟训练和夜间查岗，提高安全员的防范意识和职业警惕性。公司还特意邀请专人进行大厦安防、消防的专题培训并多次组织商务园（东区）各企业积极参与消防演习和培训。建立消防设备档案、健全各项消防管理制度，逐级落实消防安全责任制度。每月对区域内消防设施、重点部位进行安全检查。保证消防标识完整清晰易于识别、消防通道畅通、设施设备运行正常。 每季度组织一次消防技能训练，每年组织不少于2次消防演习。 根据消防法相关规定要求，针对空港商务园（东区）特点物业服务中心制定如下消防管理方案：1、建立健全人员配备，建立消防中控室24小时值班制度，同时兼顾监控室日常管理；2、 建立健全各项消防管理制度，以谁主管谁负责为准则，逐级建立落实消防安全责任制度；3、建立健全各项消防档案，并协助建立健全各项消防预案，设立并健全各项消防设备设施标识；4、，保障消防设备、器材、标识完整，消防通道安全畅通。每月集中对管理区域内设备设施、重点部位进行一次安全检查，发现问题及时整改；5、 每月对管理区域内灭火器进行一次检查，发现问题及时维修更换，每年进行一次年检，保障灭火器有效使用；6、 定期组织消防知识讲座、发放宣传材料、119消防宣传日等多种形式进行消防知识、常识的宣传，使本项目各部门内部员工、园区各个企业加强防火意识。 7、消防隐患的排查，重点部位的检查、重点时间的检查、重点时期的检查、重点区域的检查 自2010年11月天津分公司成立商务园（东区）项目未发生过一次事件和偷盗及重大刑事治安案件。八、 管理效益 优质的物业管理品牌吸引了大批高质量企业入驻，截止至2014年4月商务园（东区）已进驻企业 64家，如：领先集团、奥凯航空有限公司、未来电视有限公司等知名企业。高端企业在不断进驻的同时也推进了商务园（东区）物业管理服务水平的提升。在64家企业的支持和认可下，截止四月份物业管理服务费用收缴率达98.6%，为物业公司正常运转创造了有力的经济基础。 客户的需求是多种多样的，为及时满足客户需求物业服务中心广泛开展以下服务项目，如：上门维修、绿植租摆、专业保洁、家政服务、商务代办、会议服务等有偿服务项目，在赢得了客户好评的同时也增加了物业公司的经济效益。九、 精神文明建设 公司在提高专业物业服务的同时，更关注精神文化的建设。空港商务园（东区）入住企业有着高科技、年轻化的特点。因此物业服务中心以“创造和谐、共建共赢”的园区氛围作为园区文化建设的主题。2013年成功的举办了“中湾智地-阳光益小时”跳绳比赛、“丹桂飘香、秋意情浓-趣味联谊赛”及客户恳谈会等 ，均都获得了各级领导和企业的好评。物业服务中心设立公司宣传栏，定期更换刊登内容，形式丰富多样。宣传栏作为中心开放的“物业管理之窗”，公示物业管理政策、各部门职责、温馨小贴士等。有效利用公司内部刊物“蓝风”向我们的客户传递着中湾物业优秀的企业文化和服务理念。 商务园（东区）物业服务中心不仅在企业乔迁及各大节日如春节、中秋节为客户赠送慰问礼物外，更将园区的节日装饰作为展示园区文化的窗口。耀眼夺目的节日景观是商务园烘托节日气氛浓彩重墨的一笔更是商务园（东区）文化的特征。圣诞节8米高的圣诞树屹立在商务园（东区）的中心广场，丰满的枝叶，挂满斑斓的圣诞礼物。夜墓中，圣诞树上千万颗星星在闪烁，在赢得各级领导好评的同时还吸引了众多宾客在此留影留念。六、 脚踏实地创优路北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司在各级领导的大力支持和热心帮助下，已经取得了初步的成绩。然而，为了更进一步提高我们的物业管理工作水平，物业服务中心全体同仁在公司领导的带领下，以饱满的热情积极投入到创建市级物业管理示范大厦的活动中来。1、全员动员、层层参与今年我们召开了全体员工代表大会，明确了我们评选市级物业管理示范大厦的目标。动员大家全员参与、积极响应。在公司领导的周密部署和组织安排下物业服务中心成立了“评优小组”，大家众志成城，就评优工作的开展和进行各抒己见，并根据天津市物业管理示范大厦标准及评分细则制定了方案。 2、脚踏实地、稳步展开首先各部门采取自查自验，边整边改的方法，按照方案、实施、检查、整改、验证五步曲，逐项落实。过程细化、分工明确。具体责任落实到人，明确自身肩负职责。在自检自验中找差距、查原因、限定时间完成纠正。3、依照标准、遵循原则严格按照公司质量手册、程序文件的规范标准进行。同时还向资深的物业公司学习经验，先后组织相关人员到北京总公司国优项目学习交流，邀请行业专家到物业服务中心指导评优工作。 空港商务园（东区）项目秉承来自于北京总公司的先进物业管理理念，致力于打造中湾智地的物业品牌。在各级领导的关心支持下，在北京总公司强有力的支撑下，北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司将历久弥新，为全面推动行业服务水平的提高不断努力。 以上是空港商务园（东区）项目简单的汇报材料，如有不妥之处，请各位领导、评委指教。谢谢！ 北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司 二0一四年四月