10月长沙房地产市场研究报告.doc

2010年10月长沙房地产市场研究报告2010年10月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2010年11月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：3数字楼市：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态7三、市场资讯8第二章、经济环境10一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展10二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃10三、固定资产投资快速增长11四、开发投资大幅增加11第二篇 市场分析篇13第三章、土地市场13一、土地资讯13三、本月成交地块分析17四、重点地块21第四章、商品住宅市场23一、市场综述23二、供求关系分析24三、供应量分析25四、成交量分析30五、成交均价分析34六、项目解析36第五章、产品分析45一、热销、滞销产品45二、案例分析46第六章、营销媒体50一、营销透析50二、媒体分析51三、典型项目55第三篇 区域数据篇58一、开福区58二、天心区59三、雨花区60四、岳麓区61五、芙蓉区62本月导读： 央行加息抑制楼市投机 楼市面临新一轮调控10月19日，央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点详情请见P7芙蓉大道二期再南拓 与一期对接连起长株潭有着“亚洲最长城市快速道”之称的芙蓉大道向南再拓18.54公里！10月25日上午，湘潭东二环暨芙蓉大道二期开工建设，计划在3年内建成详情请见P8房产税首度出现在官方正式文件中 房产税改革渐行渐近10月7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。详情请见P9三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地国土部为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产调控成果，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的将要暂停其新购置土地。详情请见P9从本月整体市场特征来看：供应量、成交量双双大幅增长，银十成色十足。本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.35%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在929新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。本月商品住宅成交均价为5813元/平米，环比上升0.46%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。虽然近段时间政策频出，政府调控力度加大，但是基于长沙市场近期的表现来看，未来价格的走势依然处于一种稳中有升的态势。 48482010.克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道456号亚大时代15A06室邮编：410001 电话：84426715数字楼市： 10月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价185.88万平方米125.21万平方米1：0.675813元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统10月项目成交量排行榜表名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1新华都.万家城雨花区二至三环间71392.255258 2北辰新河三角洲开福区二环内71166.217643 3融科东南海雨花区二至三环间597575833 4双水湾雨花区二至三环间46118.475036 5保利.麓谷林语岳麓区二至三环间43407.665100 6万国城MOMA开福区二环内37850.625413 7山语城开福区二至三环间35933.564266 8湘腾商业广场岳麓区二环内35395.316561 9保利花园天心区二至三环间30324.815816 10恒大雅苑开福区二环内26472.036575数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：北辰三角洲城北超级大盘湘江锦绣“湘江”与“南郊公园”双景资源项目第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、央行加息抑制楼市投机 楼市面临新一轮调控10月19日，央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%。这是续“新国五条”、地方细则的限购令后，调控政策再次给房地产市场泼了一盆冷水。克而瑞点评：此次加息是央行自2007年12月20日以来首次上调利率，已时隔两年又10个月。虽说此次加息并不完全针对楼市，但是对于房地产市场而言无疑是雪上加霜。在新一轮出台不久的调控政策还处在消化阶段，此次加息无疑给不明朗的市场带来更大的不确定因素，其结果势必会在消费方形成一定的观望，从而加大开发企业的压力，对市场自然有长远的影响。二、市政动态1、芙蓉大道二期再南拓 与一期对接连起长株潭有着“亚洲最长城市快速道”之称的芙蓉大道向南再拓18.54公里！10月25日上午，湘潭东二环暨芙蓉大道二期开工建设，计划在3年内建成，副省长韩永文出席开工仪式。作为长株潭又一条城际快车道，湘潭东二环将对接已建成通车的芙蓉大道长潭段。届时，107国道将从湘潭市区东移3.5公里，湘潭城区将扩大17平方公里。 克而瑞点评：作为长沙、株洲、湘潭的又一条城际快车道，湘潭东二环建成后，在对接长沙的同时，湘潭东二环也将把昭山示范区、湘潭国家高新区和天易示范区串连一起，形成一条“经济走廊”，带动沿线荷塘物流园、双马工业园、天易经济带的发展。它还将连接湘潭市区、湘潭县城与武广高速铁路株洲站，为湘潭融入珠三角经济圈提供一条快捷的通道，进一步拉动了周边经济的发展，为长株潭房地产市场的发展进一步打下了经济基础。三、市场资讯 1、房产税首度出现在官方正式文件中 房产税改革渐行渐近10月7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。此前，一向低调的财税部门也首次开口谈及房产税。9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人在答记者问时表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。克而瑞点评：一直以来，虽然房产税改革一直备受关注，财税部门却三缄其口，从没有权威人士公开表态，即使在部委内部，房产税改革也属于敏感话题。此次出现在官方文件中，同时两部委同时表态，房产税改革将渐行渐近，可以看出，财税部门之所以针对房产税出面表态，变化源自房地产市场，主要为了巩固房地产调控成果，不至于出现房地产调控反弹，房产税必然成为最佳的利器，但房地产改革情况复杂，改革进展不是财税部门可以确定的，房产税改革会否近期试点还要看房地产市场发展情况，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能不出。2、三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产调控成果，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。克而瑞点评：从9月底开始，央行和银监会明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期，到此项对于开发商拖延开竣工的重刑，如果此次政策真正能执行到位，市场上将有相当一部分开发商被暂停拿地资格，这些开发商不仅面临无地可拿，而且资金链将面临严峻的考验，或将不得不降价售房以缓解资金压力。同时将会给房地产开发行业带来一次大的洗牌。第二章、经济环境一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图资料来源：湖南统计局从2009年处到2010年第一季度，长沙经济稳步增长， GDP增速从年初一季度的13.10%，增长到目前的14.70%，为房地产行业提供广阔的发展空间。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：湖南统计局近一年来，社会消费品零售总额累计增速平均保持在19%左右。09年以来政府出台了一系列扩内需、促销费的措施，城乡居民消费能力及消费意愿不减，保障了消费市场的稳定。三、固定资产投资快速增长图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局04年以来，长沙固定资产投资以超过20%的增速快速上涨。10年，长沙加大固定资产投资力度，启动地铁、过江隧道等重大市政工程，通过固定资产投资拉动经济保持平稳增长。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。四、开发投资大幅增加图2- 4-1：长沙市房地产开发投资额走势图数据来源：湖南统计局09年房地产市场的火热激发了开发企业的投资热情，进入2010年，长沙市房地产开发投资相对历史同期出现了高额增幅，截止6月份，同比增幅依然保持在37.30%。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地资讯1、四季度调整供地结构 加大产业供地 10月19日，国土资源部召开贯彻落实十七届五中全会工作会议。国土资源部部长徐绍史表示，“十二五”期间用地压力依然很大，调整经济结构要求供地结构要动态调整，供地政策要对宏观经济发展保持跟踪调整。 国土督察部门已经部署开展了针对用地结构调整的调研专项行动。国土督察广州局在调研中发现，该局督察区域内前三季度用地存在以下问题：一是续建和新增的重点建设项目中，用于产业发展的项目偏少；二是重视投资量大、收益快的项目，忽视投资量小、延伸产业链的关联项目和产业配套；三是民生和环保项目用地不足，中小企业、民营企业用地困难。 今年第三季度，长江三角洲地区工业用地同比增速有较大幅度提高，增长率分别为10.40%、14.39%、8.16%。珠江三角洲地区商业地价环比涨幅趋缓，居住、工业地价涨幅有所上升，分别为5.45%、0.70%、2.88%；环渤海地区分用途平均地价水平变化相对平稳，变化较为突出的是居住地价，其环比、同比增长率分别为2.80%、12.95%。 有鉴于此，前述中国土地勘测规划院专家表示，第四季度，国土部将调整供地结构政策，加大产业供地和民生供地，限制投资类项目供地。克而瑞点评： 三季度的用地形势与2009年类似，较大的建设用地增加压力依然是国土部门面临的最大难题。在总量不能大幅度增加的情况下，调整供地结构是每年第四季度国土部门调剂供地矛盾的常用手段。二、公告土地分析1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统因上月供应面积达到今年最大的一次集中量，且第四季度国土部门开始进行调整供地结构，尽量控制总量不会大幅增加，因此，本月无新公告土地增加。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析因上月供应面积达到今年最大的一次集中量，且第四季度国土部门开始进行调整供地结构，尽量控制总量不会大幅增加，因此，本月无新公告土地增加。3、 住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势本月宗商住用地也没有有所供应，预计在下月会有所供应。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统上月供应土地中2宗商办用地，土地面积为1.05万平米。本月无新增供应。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统上月供应工业用地2宗，开福区与岳麓区各一宗，总供应土地面积为10.47万平米。本月无工业用地供应。三、本月成交地块分析表3-3-1： 2010年10月长沙市土地成交情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2010网挂042号开福区住宅50607.221.25127.2565128844.410%湖南大地服装工业城有限公司2010网挂043号开福区商业、住宅38980.73商业6.5，住宅3.06684.9929835841.01347%湖南鸿邦房地产开发有限公司2010网挂044号开福区商业、住宅120908.07住宅2.8；商业、住宅3.2215112.643365631080.01142%湖南福晟房地产开发有限公司2010网挂045号岳麓区金融(保险)、写字楼5261.866.0473647361500.10%长沙市名融房地产开发有限公司2010网挂046号岳麓区商业、住宅88410.364.036284602841704.6666%湖南省源城置业有限公司2010网挂047号岳麓区商业、住宅11748.244.5642464241214.370%湖南嘉原置业有限公司2010网挂048号雨花区商业、住宅23270.355.4372711807939.6217%湖南南庭投资有限公司2010网挂049号岳麓区商业47942.780.818411308318038.48867%长沙诚丰置业有限公司2010网挂051号开福区商业4452.713.5126528151806.28123%湖南政鑫置业开发有限公司2010网挂052号岳麓区住宅类教育用地（中小学校114927.581.227583275832000.0270%湖南中加教育投资有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交土地11宗，成交土地面积52.63万平米，土地宗数较上月多四宗，成交面积也大幅上升，因上月土地集中大量供应，所以本月土地成交量开始大大增加，并且本月商住土地面积较大且量较多。2、本月成交结构分析表3-3-2 ：长沙市10月成交土地用途结构土地类型区域成交宗数成交面积（万平米）建筑面积（万平米）起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率工业岳麓区11.981.9810181018515.030%住宅开福区15.066.0751275128844.410%商业、办公岳麓区25.326.9923147355679538.5967%开福区10.451.561265281151806.28123%商业、住宅岳麓区210.0140.654270866708291966%开福区215.9945.5521797463981921.02189%雨花区12.3212.57372711807939.6217%教育岳麓区111.4913.7910181018515.030%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共成交11宗土地，其中商住用地5宗、商办用地3宗、纯住宅用地1宗、工业用地1宗、教育类用地1宗。 3、成交地块溢价率分析表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析土地类型区域成交面积起始价成交总价溢价率商业开福区0.45126528115123%岳麓区4.79184113083167%商住开福区3.906684983547%开福区12.091511236563142%雨花区2.33372711807217%岳麓区8.84362846024866%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共6宗土地溢价成交，主要为开福区和岳麓区地块，其中4块都为商住用地， 2块为纯商业用地。其中2010网挂051号开福区纯商业达到123%，2010网挂044号商住用地同为开福区达到142%，而2010网挂048号雨花区商住用地高达217%，这主要是因受此块的地理位置优势所影响。4、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交5宗住宅、商业综合用地，总供应面积28.33万平方米，总成交金额124913万元，较上月土地面积大幅上升，成交金额也同样剧增。5、商业及办公用地成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，商办综合用地前2月一直未有成交，上月有一宗成交，成交面积不大，但本月商业、办公用地相对增加，其中商业用地2宗，供应面积达到5.24万平方米，总成交金额33646万元；另一块为商办用地，供应面积0.52平方米，成交金额为4736万元。6、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统长沙市工业用地主要受用地企业影响，上月共成交4宗工业用地，本月成交开始减少，只有1宗岳麓区的工业用地。岳麓区一直为长沙市的工业重点区域，因此本月仍然成交在岳麓区。四、重点地块1、地块指标分析表3-4-1：2010网挂048号地块经济指标列表地块名称2010网挂048号地址长沙市雨花区洞井镇白田村出让方式挂牌土地用途住宅所在区域雨花区环线位置二环内占地面积23270.35平米起始总价3727万总建面积125659.89平米成交总价11807万容积率5.4楼面地价939.6元/平米拿地企业湖南南庭投资有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图3-4-1：地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、拿地企业分析此地块是被湖南南庭投资有限公司摘得。南南庭投资有限公司最近在省住建厅的资质申报中，由无等级升为暂定，看来是为了此次的房地产开发特意申报房地产开发资质等级。3、发展前景分析 成交的地块位于位于雨花区环保大道与圭白路交叉处东南角，属商业、住宅用地，其中商业用地10471.65占45%、出让年期40年，住宅用地12798.7占55%、出让年期70年。属于成熟区域，周边生活配套完善，交通便利，从此次拿地楼面价939.6元/平米来看，还有很多的升值空间。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.36%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在929新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。本月商品住宅成交均价为5813元/平米，环比上升0.46%。长沙市场从价格表现来看。从新政开始到现在，长沙市场在价格方面受到影响很小，未出现明显降价现象，甚至整体价格呈稳中有升的态势。虽然近段时间政策频出，政府调控力度加大，但是基于长沙市场近期的表现来看，未来价格的走势依然处于一种稳中有升的态势。 表4-1-1：长沙市10月商品住宅各类指标变化表指标2009年10月2010年09月2010年10月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.731：0.791：0.67-61.27%-15.19%供应量（万m2）77.06122.8185.88141.21%51.36%成交量（万m2）133.1697.78125.21-5.97%28.05%成交价格（元/ m2）43595786581333.35%0.46%成交总额（亿元）58.0456.5872.7925.41%28.65%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月整体市场供求比为1：0.67，本月供应量、成交量大幅回升，市场供求趋于平衡，但是从目前政策频出而且不明朗的情况下，一线城市的成交开始受到影响，二线城市也会渐渐陷入观望，估计随后一段时间成交量很难有较大的反弹，因此预计后期市场将延续整体上供大于求的局面，存量将会逐步加大。三、供应量分析1、供应走势分析本月市场供应量为185.88万平米，同比上涨141.20%，环比上涨51.35%，供应量出现井喷，达到近年来最高点，受4月新政影响，部分开发商延迟推盘计划，因此连续几月出现低供应现象，但是受长沙市场回暖，成交量大增的影响及传统需求旺季的到来，开发商都选择集中在9月、10月开盘，从供应量数据特征显示，长沙市场供应量从九月就开始回升，在本月出现井喷，达到新的高点。预计随后一段时间供应量将正常回落。图4-3-1：2009年10月至2010年10月长沙市商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、各区供应走势图4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-3-1：2010年10月商品住宅区域供应面积表区 域09年10月10年09月10年10月占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区21.5223.5039.0320.99%81.36%66.08%天心区3.5617.3924.4613.16%587.07%40.65%雨花区24.5645.3339.1321.06%59.32%-13.67%岳麓区22.9329.3871.6738.56%212.56%143.94%芙蓉区4.497.2011.596.23%158.13%60.97%合计77.06122.8185.88100%141.21%51.36%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增供应量除雨花区供应量稍有下降以外，其他区域供应量都有不同幅度的增加，其中岳麓区增长比例最大，较上月相比环比增长143%。从供应区域来看，本月主要集中岳麓区，占了全市供应量接近40%的比例。从区域项目来看，岳麓区共有34个项目有新增供应量，主要集中在麓山恋.迪亚溪谷、钰龙天下、中建麓山和苑、富基世纪公园等项目；开福区本月有新增供应量的项目据统计共有23个项目，其中主要集中在北辰新河三角洲、珠江花城三组团、山语城、恒大雅苑、万国城等项目，其中恒大雅苑、万国城、珠江花城3期组团连续2个月都有较大供应；天心区则集中在麓山.翰林院、湘江锦绣家园、公爵.欧洲城、保利花园等项目，其中麓山.翰林院是首次面市；芙蓉区连续几个月都有新的供应上市，本来新增供应全部来自金烨融府和凯通国际城I区两个项目，区域本月未有新上市项目；雨花区本月供应量较上月有所下降，受区域项目较多影响，一直是供应量较大的区域，本月主要集中在德庆水韵山城、郡原美村一期、山水城市风景等项目。3、新盘数据分析表4-3-2： 2010年10月新开盘项目信息表项目名称新开/后续区域项目规模(万)新推案时间推出面积（）推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比万科城市花园开盘岳麓区15.62010.10.295080176商铺20以下2846%160临市政广场均价4.2万元/平米，内街均价2.9万元/平米，临住宅均价3.2-3.4万元/平米20-4014046%40以下88%翰林院开盘岳麓区62010.10.2320560.052727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727272727271462+1116-1272718.49%841、2号栋折后5800-6600元/平米3号栋折后5900-7000元/平米三房125-1334530.82%四房157-1647450.68%云顶翠峰开盘岳麓区3.022010.10.126208252二房88-9612650%2103600三房119-12812650%湘腾城市广场开盘岳麓区15.262010.10.133867515一房44-4729958%4203#公寓成交均价：7300元/；1#住宅成交均价：6200元/2+199-11610821%二房7910821%湘府十城开盘雨花区222010.10.1011934126二房78-989273%1205200三房1213427%北辰三角洲开盘开福区4002010.10.18107515951二房86-10023724.92%850最低6425元/平米，最高8369元/平米，整体的均价约为7330元/平米。三房100-13963867.08%四房191-196768%翡翠云天开盘雨花区17.572010.10.2328688300两房88-10026688.66%2214600-5200三房124-1263411.34%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）本月新开盘项目中，从供应结构来看，以二房、三房为主，其中二房占42%，三房占38%。从成交情况看，新开盘项目去化都比较好，大部分项目去化率都保持在80%以上，只有个别项目去化相对较差，特别是北辰三角洲在开盘前后3天推出上千套房源基本售罄，4、加推项目分析表4-3-3： 2010年10月加推项目信息表项目名称区域新开/后续推货时间推售楼栋推货套数(套)推货面价体系及优惠(元/)折后均价(元/)销售套数(套)山语城开福区后续10月2日3#、25#、28#244VIP预交1千元诚意金享受国庆团购最低优惠价，最高可优惠11万元/套。起价3808元/（特价房），实收均价4400元/平米183盛世华章雨花区后续10月23日B1#、B6#264VIP客户购二房减一万，购三房减二万，签约还可再享99折 。一次性付款96折，按揭97折。二房5300三房5180178湘江锦绣芙蓉区后续10月22日3#、4#、7#43284-120平米的96折扣的基础上优惠1万，120平米以上96折扣基础上优惠2万。折后均价6500元/平米7号栋楼王均价6800元/平米76天赐良缘天心区后续10月23日A区B8#68开盘当天签合同在总价的基础上减1万而后再99折51004中建麓山和苑岳麓区后续10月24日4#、22#260开盘当天VIP总价优惠3000元，且升级后4重优惠一次性付款98折优惠，按揭99折4400130钰龙天下岳麓区后续10月24日5#、8#、9#576开盘当天VIP总价优惠10000元；一次性付款再享受98折优惠5200464未来城岳麓区后续10月30日5#66开盘当天VIP客户享受5万抵10万优惠，额外减800元/。620012公爵欧洲城天心区后续10月30日11#348VIP升级客户：购买100平米以上户型为“存1万抵2万；购买100平米以下户型为“存1万抵1万5仟元；8月15日起至开盘，VIP客户可享受100元/天的现金积累，抵扣房款。折优惠。6000227东方航标长沙县后续10月31日1#偶数层、5#483VIP客户35平-67平认筹交1万抵2万，81平-124平认筹交1万抵3万。3950250双水湾芙蓉区后续9月25日4#、8#、9#704VIP卡预交2万优惠1万2万元购房现金劵优惠起价：4176元/平米，最高价：5700元/平米650数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：销售套数为开盘当天下定套数）本月有10个项目加推，共新推3445套房源。较上月相比推出总套数大幅度上市，大部分项目本月推出的体量都相对较大，一改先前小批量推售的模式，这主要是跟需求旺季有关。从去化情况来看，受整体市场影响，项目去化情况都相对较好，特别是位于二环外，价格相对较低的项目，这说明目前长沙依旧以刚需为主。四、成交量分析1、成交总量走势分析图4-4-1：2009年10月-2010年10月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）本月长沙商品住宅市场成交125.21万平米，继上月成交增长后，本月成交继续回升，突破百万，从8月开始快速复苏的长沙楼市在929新政的冲击之下，依然保持了旺盛的市场生命力，与当前政策频出的局面显得格格不入，根据市场各项目开盘情况来看，目前长沙的刚性需求和首次改善需求依然强劲，在观望期过后的一次集中爆发，另外一些被一线城市严格限购所挤出的资金也开始转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市，这是本月长沙市场大幅回升的重要原因。2、区域成交走势分析图4-4-2：本月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-4-1：本月长沙商品住宅区域成交面积表区 域09年10月成交面积（万）10年09月成交面积(万)10年10月成交面积(万)占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区35.4511.7927.4921.95%-22.45%133.16%天心区11.6824.5118.4014.69%57.53%-24.93%雨花区45.8428.4840.8732.65%-10.84%43.50%岳麓区29.7223.0629.2723.38%-1.51%26.92%芙蓉区10.479.949.187.33%-12.32%