10月南昌房地产市场研究报告.doc

2012年10月出品机构 爱房网（江西第一房产家居网络媒体）报告编委主编：万玺编辑：李丹、刘沛林、汪维 信息搜集：王欢联系电话：[phone]报告说明报告时间节点：2012年10月1日10月31日目录2012年10月房地产政策与法规3全国政策3地方政策4南昌政策5金融政策52012年10月南昌房地产市场研究报告62012年10月南昌市土地市场态势分析62012年10月南昌市新建商品房供应分析92012年10月南昌市商品房成交量分析142012年10月南昌楼市供应与需求态势分析182012年10月南昌市及各版块楼市研究报告192012年10月南昌楼市整体分析192012年10月南昌市中心区板块市场分析212012年10月南昌市青山湖板块市场分析232012年10月南昌市红谷滩板块市场分析242012年10月南昌市红角洲板块市场分析262012年10月南昌市象湖板块市场分析272012年10月南昌市京东板块市场分析292012年10月南昌市朝阳洲板块市场分析302012年10月南昌市昌南板块市场分析322012年10月南昌新/建湾里板块市场分析332012年10月房地产政策与法规全国政策1、 国务院下放商品房预售审批权 2012年10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中对“商品房预售许可”审批权同样进行了调整。依据中华人民共和国城市房地产管理法，“商品房预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，调整下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。 2、土地交易和开发情况监测范围扩至县级以上城市为更好把握土地市场走势，确保交易市场稳定，国土部要求各地严格落实住房供地计划。有关部门对土地交易和开发情况的监测范围已扩展到所有县级及以上城市，每宗地块从土地出让、土地交易到项目开竣工等整个环节都被纳入监测。 3、温家宝定调四季度调控10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。 地方政策1、 珠海土地新政 土地闲置1年将无偿收回 10月，珠海市法制局披露一则珠海市闲置土地处置办法 ，对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费，对闲置1年以上的将作无偿收回使用权处理。该办法于11月开始执行。 此前，国土部出台了闲置土地处置办法，办法规定，2012年7月起，如不是政府行为造成开工延迟的土地，未动工开发满一年的，必须按照土地出让金的20%征缴土地闲置费，且土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，将被无偿收回土地使用权。 2、 武汉公积金调整 包括异地互贷、上调二手房贷额度 10月24日，从武汉住房公积金管理中心获悉，日前召开的武汉住房公积金管理委员会2012年第二次全体会议对住房公积金相关政策予以调整。其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。此前，北京、深圳、济南等30余个城市微调公积金政策，其中20余个城市公积金贷款额度上调，异地互贷方面，广东省内九城市，长株潭、沈阳等8市，北京，秦皇岛等均加入异地互贷行列。3、 兰州人才购房补贴新政 10月17日，兰州市官方网站挂出兰州市引进急需紧缺高层次人才实施细则(试行)，“经市人力资源和社会保障部门确认的人才，以租住方式自行解决住房的，由市财政给予为期三年的租房补贴。为兰州市经济社会发展作出重大贡献的，可享受由市级财政给予的购房补贴；具有突出贡献的高层次人才，经批准，由各级财政部门(单位)按照标准规定的住房建筑面积标准给予100%购房补贴。购房补贴合同签订后，申请人在兰州市工作满10年的，所购房屋产权可以转让。4、 天津购房首付新规 10月24日晚，天津房地产交易资金监管中心突发公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，首付总金额不能低于总房款的30%。业内分析认为，此举降低了购房者首付筹款压力，对销售市场是一大利好。5、 贵阳楼市新政模糊户籍概念 或有悖于限购凡贵阳购商业、办公用的和首次购房住房的 可办入户或居住证 享贵阳市户籍人口就业、入学、就医等待遇 不受入住时间和购房面积限制。贵阳限购令：已有1套住房的家庭限购1套住房，已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭，暂停向其出售贵阳市一环内的住房。即贵阳市的房屋限购范围，仅仅在市区一环以内。 贵阳限购令本身影响购房不大。南昌政策6、 南昌土地储备管理办法将于11月15日起施行土地可以纳入土地储备范围：依法收回的国有土地；收购的土地；政府行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。7、 南昌已下发了南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）南昌集体土地被征户安置建筑面积每户不超350；精装修农房5年内可享装修补偿；征收范围确定后不得新建、改建房屋。8、 江西房屋登记新规 买房得办房产证还得登记房产证可能更改作假，但房屋登记簿绝对“货真价实”。我省的房屋登记，主要由房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。9、 江西省物业管理条例10月起实施开发商申办房产证前要交保修金；物管未履责致业主损失要赔；已交付业主的房屋物业费由业主承担。10、 地税局：南昌房屋交易税调整 部分翻番 据地税局相关人士表示，未来将对二手房交易税进行综合评估，交易税将视具体情况而定，并不一定会翻番。此前，房屋交易税为20%， 若翻番则为40%。金融政策南昌部分银行停办二手房贷 新房贷也得等南昌部分银行已暂停办二手房贷，可办理贷款的银行也表示放款时间还延长。同时，南昌因银行贷款额度有限，新房贷放款还需要等待一段时间。央行昨逆回购3950亿 堪比降准0.5个百分点央行于10月30日以利率招标方式开展了总额3950亿元7天及28天期逆回购操作，逆回购规模创史上单日新高，中标利率仍维持在3.35%和3.60%不变。按照央行公布的9月末人民币存款余额计算，降准0.5个百分点释放的资金在4000亿元左右。昨日3950亿元的单日逆回购规模与之非常接近，堪比降准。多地首套房贷利率优惠销声匿迹 四季度或上浮近日，多地部分银行缩减或取消了首套房贷利率折扣。随着第四季度的来临，银行贷款额度消化，房贷市场进一步趋紧。部分银行个人经营性贷款与个人消费贷款利率已经上浮，业内人士认为，此举会对楼市产生一定程度的影响。2012年10月南昌房地产市场研究报告2012年10月南昌市土地市场态势分析 爱房网从南昌市国土资源局了解到，2012年10月，南昌市土地市场供应（因故终止交易除外）19宗国有建设用地，供应量环比增长26.67%，与2012年1月供应齐平，供应面积2185.0845亩。而在10月份土地新增供应方面则现回落，数据统计显示，2012年10月土地新增供应8宗，新增供应面积785.8995亩。 土地 供需现两旺数据统计：爱房网 回顾2012年前10个月南昌土地市场供应情况，2012年1月至10月，南昌市土地供应（因故终止交易除外）共计99宗，供应面积8862.2074亩。其中，年内新增供应87宗，新增供应面积8391.2709亩。数据统计：爱房网 在土地成交方面，2012年1月至10月，南昌市土地市场共成交80宗，成交面积达7130.8664亩。其中，2012年10月土地成交10宗，创年内第二新高，成交面积1335.785亩。 红谷滩、朝阳新城热地齐出 经开区、高新区供应不断数据统计：爱房网数据统计：爱房网从各片区土地供需情况看，经开区、高新区土地市场供需两旺，红谷滩、朝阳新城和中心区土地供应虽不多，热点地块却频出，品牌地产商为之争抢。根据爱房网统计数据显示，2012年10月，经开区和高新区两片区土地各供应864.52亩和735.1605亩，分别占月底供应量39.56%、33.64%。而在红谷滩和朝阳新城两片区中，虽仅有135.936亩、217.709亩供应，但这些土地位于热点片区，自然免不了品牌地产商的争抢。朝阳新城的DABJ2012032号地块、DABJ2012035号地块，红谷滩凤凰洲DAEJ2012037号地块和中心区DABJ2012036号地块均在争夺战中被“高捧”，联发集团、绿地集团、天虹置业无不在争抢之列，地块最高溢价率更是高达101.64%。而从年内10个月土地供需各片区分布来看，高新区土地供应为最，达2683.143亩；经开区供应次之，共2427.48亩，红谷滩区供应居第三，达1292.422亩。成交方面，受高供应影响，高新区、经开区和红谷滩区成交亦居高位。 商住、工业用地难分伯仲数据统计：爱房网数据统计：爱房网从南昌市土地用途情况看，10月份南昌市土地市场依然是商住用地和工业用地唱“主角”。统计数据显示，2012年10月，工业用地供应923.3705亩，占月度供应总量的42.26%；商住用地、纯住宅用地和商业用地供应占55.43%，其中商住用地供应占比41.55%，共907.94亩。而从前10个月土地用途分布情况看，工业用地依然居首。数据显示，前10月，供应用地总供应56宗，供应面积4345.681亩，分别占总量的56.57%、49.04%。此外，商住用地供应亦高达3394.1935亩，占比38.3%。而在成交方面，商住用地成交3045.2595亩，成交率达89.72%，而工业用地成交率仅为68.61%。在土地出让金方面，2012年10月，南昌市土地出让金额总计229202.374万元。其中，商住用地出让金额133578.29万元，纯居住用地出让金额79975.152万元，合计达213553.42万元，占月度出让金额的93.17%。从本年度土地出让金总额看，2012年1月-10月，南昌市土地市场总出让金额为104.93亿元，相比2011年同期109.7亿元土地收入缩减4.35个百分点。纵观南昌市土地市场，历经前三个季度“萎靡期”的土地市场终于在9月出现抬头，住宅、商业、商住用地供应逐渐增多，地块溢价率逐步抬高。进入10月份后，土地市场升温势头并未下降，继莱蒙集团之后，联发集团、绿地集团、天虹置业纷纷出手拿地，真正出现土地市场“银十”潮。不过，随着宏观调控政策从严和年末临近的影响，下一个土地争抢新潮或将出现在12月左右，而接下来一个月南昌市土地市场热度或有所回落。2012年10月南昌市新建商品房供应分析 爱房网数据统计显示，2012年10月南昌市新建商品房供应总面积为24.75万，环比缩减61.11%，同比缩减41.82%。其中，新建商品房住房供应面积为13.16万，环比缩减76.05%，同比缩减61.75%；新建商品房非住宅供应面积为11.60万，环比增加33.19%，同比增加42.22%。数据统计：爱房网数据统计：爱房网经过9月楼市冷遇后，开发商还是难以舍弃10月这个楼市旺季的最后节点，希望能多分得一杯羹。而在调控政策博弈和房企销售目标见好的情形下，开发商扩大产品宣传力度和优惠促销力度，在产品细节和宣传上吸纳意向客户，收到了不错的销售效果。根据爱房网统计，10月，南昌新房住宅成交总面积39.75万，好于9月月度销售成绩，提升了开发商对于后市的预期。 京东红谷滩上演“二人转”数据统计：爱房网数据统计：爱房网爱房网数据统计显示，10月份，南昌市新建商品房供应中，京东板块和红谷滩板块分别以供应9.4万、7.8万位列本月新房供应量的第一、第二位置，并占据南昌新房供应的主导优势。尤其是京东板块连月来均表现不俗，基础建设愈加完善、区位价格优势显现和大量高性价比产品的推出，均表明京东板块正日渐成熟。其它板块则未能延续上月的活跃度，相继沉默。其中，市中心板块又回到0供应的局面，象湖本月也无新房源入市。在纯新盘方面，有京东板块泰豪科技广场、朝阳洲新丰丽都花园和湾里板块颐和一品尊府本月相继入市。 写字楼供应大幅增加 普通住宅缩减数据统计：爱房网数据统计：爱房网 爱房网数据统计显示，10月份南昌市新建商品房各物业供应类别中，普通住宅供应量为12.74万，别墅供应量为0.4万，商业供应量为3.3万，写字楼供应量为8.3万。其中，写字楼供应量增加最为引人注意，泰豪科技广场、南昌万达中心的入市一改连月来南昌写字楼供应紧张的局面。而其余物业环比则均有较大幅度的缩减。 三房户型占比过半 刚需仍唱主角数据统计：爱房网数据统计：爱房网爱房网数据统计显示，10月份，南昌新建商品房供应户型仍以两房、三房户型居多。数据统计显示，南昌新建商品房10月份三房户型供应607套，共计67970.7，占10月普通住宅供应面积总量的54%；两房户型360套，共计32481.18；四房户型162套，共计23731.72；一房户型71套，共计3242.61。 在10月份南昌市新建商品房住宅各户型供应量中，所有户型环比均有缩减，而两房、三房适合刚需的户型仍然为市场主要供应户型，如力高滨江国际，10月预售房源均为三房户型；又如海域香廷，三房产品占10月预售新房源的6成以上；绿都丹石街区10月新增预售房源中，89.41-121.56的三房户型为主打产品。可见，刚需仍然是南昌市房地产市场的主要目标群体。2012年10月南昌市商品房成交量分析过去9月南昌楼市成交不如人意和“双节黄金周”的休眠状态，冲抵着7、8月间楼市回暖形成的乐观气氛。然而银十作为又一个重大销售节点，历经9月“创伤”开发商自然不会放过这块“肥肉”，劲销不断，为抢占市场份额忙的不可开交。另一方面受到政策调控层面、购房时机影响，购房者也加快步伐，赶忙入市，这为十月南昌楼市回暖创造了利好条件。数据统计：爱房网果不其然，10月南昌楼市成交回涨至7、8月“疯狂”水平，继7、8月后创年度成交量第三新高。根据爱房网统计数据显示，2012年10月南昌市商品住房成交共计6394套，成交面积62.04万，环比上月分别上涨17.3%、11.22%。其中，新建商品住房成交3818套，环比上月上涨22.17%，新建商品住房成交面积达39.76万；二手住房成交2576套，环比上月上涨10.75%，二手住房成交面积达22.28万。数据统计：爱房网从南昌市各区域新建商品住房成交情况看，东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、高新区、和红谷滩等区域的新建商品住宅成交均呈上涨之势，其中高新区以749套成交量仍居交易量榜首，占比达19.62%；红谷滩区成交量（成交724套）低高新区25套，位居排行榜第二把交椅，占比18.96%；西湖区则以706套成交量、18.49%占比居第三。此三区域均成10月份南昌楼市“彪热”区域。从十月各区域商品住房来看，南昌楼市销售整体情况比较乐观，走出了九月的阴霾。 再看本月二手住宅市场，10月南昌楼市二手住宅总成交2576套，环比上涨10.75%；二手住宅成交面积22.28万，环比上涨7.58%，创今年以来二手住宅市场月度成交新高。其中东湖区、西湖区本月共销售1483套，占据南昌二手房市场半壁江山（占总量比57.57%），可见二手房市场销售还是以老城区为主。另外红谷滩以430套斩获季军，占南昌二手房住宅市场的16.69%，其他区域也都有不同程度的涨幅。商品房非住宅成交根据爱房网统计，商品房非住宅方面，2012年10月，南昌市商品房非住宅共成交1364套，环比上月缩减13.29%，成交面积10.8万，环比下跌2.72%。其中，新建商品房非住宅成交1265套，环比上月回落11.54%，新建商品房非住宅成交面积10.2万；二手房非住宅成交99套，环比上月115套下降30.77%，二手房非住宅成交面积0.61万。数据统计：爱房网从各区域非住宅成交情况看，商务中心红谷滩区的成交量依然占半壁江山有余。数据统计显示，10月份，红谷滩非住宅成交850套，环比增长2.88%，占非住宅成交总量的67.19%，西湖区以167套的非住宅成交量位列第二，占比例的13.2%，紧随其后的是高新区新建非住宅成交105套，环比上周增长54.41%，占比8.30%。其余片区非住宅成交占比则均处2%以下。数据统计：爱房网在二手房非住宅市场，南昌市二手房非住宅目前依然不见起色。数据显示，10月南昌市二手房非住宅共成交99套，与上月成交143套相比下跌30.77% ，二手非住宅成交面积6055.34。附表1:2012年10月南昌市商品住房日成交一览表附表2:2012年10月南昌各区域新建商品房成交一览表附表3:2012年10月南昌各区域二手房成交一览表2012年10月南昌楼市供应与需求态势分析爱房网数据统计显示，2012年10月，南昌市新建商品房住房供求比为0.33，环比缩减78.98%。10月份，南昌市新建商品房住房供应总面积为13.16万，环比缩减76.05%；住宅成交面积为39.76万，环比增加13.37%。受9月末新房集中入市和10月成交量回涨影响，10月南昌市新建商品房住宅供求比再次降至年度低点。从年内供求情况看，2012年1月-10月，南昌市新建商品住房供求比为0.99，相比前9月1.07供求比回缩7.48个百分点。数据统计：爱房网从供应来看，南昌楼市在经历过“铁九”的清冷之后，开发商纷纷备战10月。在9月末各盘新房源集中大量入市为10月备战之后，开发商库存压力加大，放缓10月推盘量而纷纷采取少量推盘快速消化的营销策略。成交量方面，为避免重现9月成交低迷，开发商借“双节”的到来大幅提高促销力度，而普通住宅新房源的大量入市符合了目前市场上刚需购房者的需求，在此形式下，新建商品房住房成交量环比9月有一定的回暖，出现了小幅上涨，南昌楼市新房住宅存量也从205.69万降至176.78万，降幅达14.06%。从今年南昌楼市来看，成交量稳中有升，房价也在缓步上扬，这样的局势让很多等待房价下降的购房者放弃了继续等待的想法，适时入市。随着各楼盘持续加推新房源和刚需的有效释放，10月楼市显现出来的成交量回暖迹象或将延续到年底两月，但目前购房群体仍是以刚需为主，在目前南昌市新房住宅库存176.278万的压力之下，南昌房价整体将继续保持平稳。 附表：2011年10月-2012年10月南昌商品住宅月度供求关系一览表 数据统计：爱房网2012年10月南昌市及各版块楼市研究报告2012年10月南昌楼市整体分析备受市民关注的9、10月份楼市已经结束，昔日颇受争议的词语“金九银十”也有其自身诠释。下半年以来，南昌市房地产市场在“淡季”6、7月一路飘红，住宅成交连续两月突破6000套，而接下来的8月则现遇冷，本该表现旺季的9月楼市也成“冷秋”，不少专家、业内人士更是断言10月楼市继续降温。然而从10月南昌楼市运行情况看，或许并非如此。根据爱房网监测数据统计显示，2012年10月，南昌市商品住房成交达6394套，成交面积62.04万，仅次于7、8月成交量，价格方面，本月新建商品住宅价格8359元/，环比微涨0.97%。数据统计：爱房网爱房网对南昌市各在售楼盘价格统计发现，2012年10月，南昌市新建商品住宅价格为8359元/，环比9月微涨0.97%，与2012年8月价格水平相当，同比去年10月下降0.84%。老盘见涨、新盘入市十大板块齐变化经过“铁九”楼市后，众多市民对10月房地产市场已不抱多少希望。不过在地方楼市微调不断和房贷政策趋紧态势以及国庆小长假等因素影响下，不少老盘乘机抬价，而部分新盘二次加推和新面市也影响南昌房价。根据爱房网统计南昌楼市各板块价格发现，南昌市青山湖板块、红角洲板块、朝阳新城板块、京东板块、昌南板块和新建湾里等板块均价均现上涨，不过各版块涨幅均甚微。而房价下跌的板块则仅有中心区板块、红谷滩板块和象湖板块。从统计数据来看，昌南板块、新建/湾里和青山湖板块价格涨幅均在3%以上，新建/湾里板块价格涨幅最高，达4.72%。从新建/.湾里板块在售楼盘情况看，伴山蝶墅、九州铭城、风雅蓝山、南天阳光等老盘均价都现上涨，而银凯公元九珑的5500元/均价入市则进一步拉高其板块整体价格。而昌南、青山湖板块的绿都丹石街区、闽顺中央首府、正荣大湖之都、御湖国际、锦海东方银座等老盘及中飞百度和园、玺悦城、星洲国际等新盘的面市均影响板块均价。供应回落 成交见涨10月楼市并不差数据统计：爱房网南昌楼市经过9月近60余万平米供应创新高后，10月商品房供应仅为24.75万平米，环比缩减61.1%。仅有16个楼盘项目新增供应商品房，相比上月减少1倍有余。从10月南昌楼市供应情况看，10月南昌房地产市场主要还是以消化9月楼市存量为主。而受9、10月供应剧增影响，10月南昌楼市成交并不差。爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市商品住房成交共计6394套，商品住房成交面积62.04万，环比分别上升17.3%、11.22%。其中，南昌市新建商品住房成交3818套，环比上升22.17%；南昌市二手住房成交2576套，环比上升10.75%。关键时期 政策调控之下后市依然盘整进入10月份以来，全国房地产市场进入紧张博弈阶段，而地方“动作”频频似乎预示着利好的市场信号。从国务院下放商品房预售审批权到贵阳、珠海、武汉、兰州、天津等地方楼市新政微调，再到央行持续逆回购、房贷政策收紧、乃至房贷利率上浮均为刚性购房者和改善型购房者提供良好市场，进一步催进购房者入市步伐，刺激楼市上升。受地方楼市频频微调和房贷政策收紧影响，南昌房地产市场出现“金十”新潮，商品住房成交逆转回涨，保利香槟国际、联发君悦朝阳及中央香榭、银凯公元九珑等新盘均现火爆热销，商品住房价格也现反弹回升。然而在此关键时期，国家宏观调控政策并未放松，在限购限贷政策从严从紧基调下，南昌房地产市场依然维持平稳的盘整期，而随着9、10月销售季节落下帷幕，南昌市未来两个月房地产市场或将以平稳小升态势收尾。2012年10月南昌市中心区板块市场分析 2012年10月，南昌市中心区板块市场依然较为“平静”，经过9月份蘭公馆和央央春天两项目供应后，10月中心区板块商品房供应再次归零。在成交方面，10月中心区板块新建商品住宅成交约3.4万方；在板块价格方面，10月新建商品住房价格为11836元/。数据统计：爱房网 根据爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市中心区板块均价为11836元/，环比上月下跌2.66%，同比去年10月回落近7个百分点。从中心区板块各在售楼盘价格情况看，仕中心和国金印象两项目价格出现下跌，紫金城项目价格表现上涨，而其余楼盘项目价格基本未有变化。数据统计：爱房网作为老城区，中心区板块楼市“平静”态势在意料之中。在供需方面，作为仅有蘭公馆、央央春天、国金印象、仕中心等数个楼盘项目支撑的中心区板块经过9月近5万供应后，10月板块供应量再次归零；而受国金印象、央央春天、仕中心项目加推影响，中心区板块成交为3.42万，其中，国金印象成交面积1.04万，央央春天成交面积0.51万，仕中心成交面积0.73万。在价格方面，国金印象由于前期多层电梯洋房售罄，加推高层影响，产品不同致使项目均价发生变化，项目均价降幅10.91%，而仕中心项目均价亦出现7.14%降幅，而紫金城项目则上涨9.4个百分点。从中心区板块整体运行情况看，随着板块功能化、成熟化发展，市场“平静”的稳态将继续保持。2012年10月南昌市青山湖板块市场分析10月的南昌楼市，成为开发商抢收的舞台，众房企纷纷使出各种促销手段招揽购房者，楼市整体也出现了回暖迹象。但唯独青山湖版块，即使面对“银十”的到来，还是依旧保持“沉默”的态势。在10月份青山湖板块各楼盘中，仅有满庭春MOMA楼盘项目有加推房源，并且也是唯一一个在10月拿到预售许可证的楼盘。数据统计：爱房网 据爱房网数据统计显示，2012年10月，南昌市青山湖版块新建商品房住房价格均价为11714元/，环比上涨3.14%，同比上涨14.47%；各在售楼盘价格方面看，10月锦海东方银座、御湖国际价格略有上扬，其余楼盘均未有变动，因而拉升了10月青山湖版块的整体成交均价。从供应上来看，由于青山湖板块楼盘多数为老盘，10月新建商品房供应面积由满庭春MOMA拿到了28#号楼11770.04，共160套房源的预售许可证。 成交方面，满庭春MOMA和天御国际中心保持了一定的曝光度和活跃度，分别在10月份成交87套（共计9176.06）和31套（共计9268.92），而如万科青山湖、香溢花城等老盘则处于尾房清盘阶段，成交量屈指可数。 数据统计：爱房网谁将激发青山湖板块活力 走出困局 与南昌其他板块相比，青山湖板块拥青山湖风景优美的风景资源，单湖景资源就是开发商一大得天独厚的卖点。但目前政府对于青山湖板块的土地出让似有保留，以至于目前新老项目青黄不接，仅满庭春MOMA在陆续推出新住宅房源，但仍难以改变整个青山湖板块低迷的现状。不过，随着新地块开发、新盘入市，这样的沉寂或将得到改变，来自城泰威尼斯江域的最新消息表明，11月不仅将开放销售中心，还将携全新房源首次入市，或许这将为后继乏力的青山湖版块注入新的活力。2012年10月南昌市红谷滩板块市场分析 2012年10月，红谷滩板块依然是南昌楼市“耀眼明珠”，板块供需双双飞涨。供应方面，10月红谷滩板块供应7.79万，环比上升45.61%，占月度供应总量的31.47%；成交方面，红谷滩板块新建商品住房月度成交8.02万，环比上升29.35%；板块价格方面，红谷滩板块均价环比上月回落1.34各百分点，至本月均价9781元/。数据统计：爱房网 根据爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市红谷滩板块均价为9781元/，环比上月下跌133元/，跌幅为1.34%，同比2011年10月下跌383元/，跌幅3.77%。从红谷滩板块各在售楼盘情况看，友邦皇家公馆、联泰香域中央楼盘项目均价出现下跌，而铜锣湾香逸澜湾项目均价则现上涨。数据统计：爱房网回顾今年10月份，红谷滩板块楼市可谓“量涨价跌”。板块商品房供应7.79万，环比9月5.35万供应量增加45.61%，板块供应主要由万达中心、海域香廷、世茂天城三个楼盘项目供应；而受友邦皇家公馆、铜锣湾香逸澜湾加推热销影响，本月红谷滩板块新建商品住房成交724套，成交面积8.02万，环比上升29.35%。在价格方面，友邦皇家公馆由于多层洋房售罄，加推高层，项目均价降为8300元/，间接拉低板块均价16.28个百分点，联泰香域中央项目价格由8650元/跌至8500元/，跌幅为1.73%。数据统计：爱房网 爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市昌北片区均价为6350元/，环比上月上涨735元/，涨幅为13.1%。从昌北片区各在售楼盘情况看，一方面，亿通藤旺居、学府馨苑两楼盘项目均价上涨。其中亿通藤旺居由6100元/涨至6400元/，涨幅达4.92%，学府馨苑楼盘均价则上涨3.12%。另一方面，受低价位的绿腾雅苑楼盘售罄影响，间接拉高昌北片区均价。而随着规划、基础设施配套逐步完善等利好因素影响，昌北片区价值正不断提升，片区楼市均价也将逐步上升。2012年10月南昌市红角洲板块市场分析 2012年10月，南昌市红角洲板块楼市处于微幅下行态势供需回落。根据爱房网数据显示，9月红角洲板块楼市新增供应量为1.96万，环比缩减15.52%，红角洲板块商品住宅成交也现回落。在价格方面，9月红角洲板块商品住宅价格微涨至9157元/。不过，随着九龙湖片区规划，南昌九龙大道、西客站等基础设施配套建设正为红角洲板块拉升附加值，红角洲板块、九龙湖片区价值也随之飞涨，板块市场关注度亦随之上升。数据统计：爱房网 根据爱房网统计数据显示，2012年9月，南昌市红角洲板块商品住宅价格为9157元/，环比上月微涨1.46%，同比去年9月下跌7.93%。数据统计：爱房网 从9月份红角洲在售楼盘来看，恒茂红谷新城和联泰香域滨江楼盘价格表现上涨，拉升红角洲板块均价；新盘中央香榭多层洋房以10000元/均价入市，进一步此拉升板块整体价格。不过，由于红角洲板块多数楼盘处于尾盘销售阶段，新房推量较为有限。因此，整个9月红角洲板块楼市较为“平静”。今年9月，红角洲板块楼市成交虽处于下行态势，但板块价值却愈发彰显。大学城、朝阳大桥动工新建、市政府对九龙湖大力规划打造正为红角洲板块潜在价值拉升起到积极作用，同时，在华南城、绿地等品牌楼盘带动下，居住、休闲、商务等功能逐步完善，红角洲板块当属未来南昌楼市“潜力股”。2012年10月南昌市象湖板块市场分析根据爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市象湖板块商品住宅价格为5504元/，环比上月下降0.52%，相比去年上涨1.71%。从商品住宅价格走势来看，象湖板块价格基本处于平稳运行态势，并无大涨大跌之势。数据统计：爱房网从各在售楼盘情况看，10月份有大多数楼盘在中秋、十一国庆双节假期都有新推，销售情况也较乐观，十月新推基本售完。值得最关注的是，力高国际城是象湖销售价格唯一下跌的楼盘，跌幅3.70%。此外保集半岛、平安象湖风情环比上月有小幅度增长，增幅分别0.85%、1.85%，其他楼盘价格没有变化。此外值得关注的是新开盘的诚至朝阳明珠的二次推出，推出价格5299元/，直接拉低象湖板块商品住宅价格。数据统计：爱房网象湖新城区作为朝阳洲板块跌自然延伸重要地区，从南昌城市总体功能出发，其拟将建成自然生态，健康的以高尚居住、休闲娱乐、商业服务主服务为主的新型城区。而随着象湖隧道开建、象湖沿岸规划及象湖景区改造工程的加快，象湖板块附属价值正逐步提升，板块价格也将随之上涨。2012年10月南昌市京东板块市场分析纵观南昌楼市，大大小小在建或在售的楼盘有200多个，但在10月，万科城、保利香槟国际、南昌恒大名都3个京东板块项目冲入月成交量前五位，极为引人注目。从成交数据上来看，京东板块依旧是南昌楼市的焦点之一。数据统计：爱房网爱房网数据统计显示，2012年10月，南昌市京东板块新建商品房住宅成交均价为7047元/，环比上涨0.89%，同比上涨3.06%。在成交量上，京东版块10月各盘共成交749套，位列南昌10月板块成交量之首。而从京东板块各在售楼盘来看，除老盘尾房销售缓慢外，热点楼盘如万科城、南昌恒大名都、保利香槟国际、绿地未来城、城泰湖韵天成等均是京东板块的主要供应来源，且均取得了不错的销售成绩，如10月28日，万科城开盘当日劲销超95%。10月份，在新房供应方面，万科城和钦都豫景都有普通住宅供应，新增供应面积为1.94万，而绿都温莎城堡则有20套别墅房源取得预售证。非住宅方面，泰豪科技广场也在10月开放了营销中心并取得了6万余平米商业写字楼的预售，将于近期推出。 数据统计：爱房网京东板块再添新成员 在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻京东板块的时候，联发置业也悄然发力京东板块，最新消息显示，位于创新二路以东，艾溪湖三路以北的南昌联发君悦湖项目现已开工建设，产品为高层、别墅，为京东板块再添砝码。从环境资源来看，京东板块腹地广阔，土地资源相对于日渐缺乏的其他板块，拥有得天独厚的优势，而艾溪湖、瑶湖的景观资源，更是让别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花。尤其是京东板块大量推出的两房、三房产品更是深受刚需购房者的青睐。而随着目前京东板块在交通、生活配套等的不断完善，不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力，升值潜力也持续看涨。2012年10月南昌市朝阳洲板块市场分析10月份的朝阳新城可谓“双喜临门”。联发君悦朝阳火爆开盘，联发集团、天虹置业现身抢地。房市、地市似乎都在表明，10月朝阳洲板块市场已升温。而事实上，朝阳洲板块成交、板块均价相比上月均有所上升。数据统计：爱房网爱房网数据统计显示，2012年10月，南昌市朝阳洲板块新建商品房住宅均价为8827元/，较上月上升168元/，上涨幅度为1.94%；与去年同期相比，在限购限贷政策的影响下，价格回落尤为明显，降幅达1348元/。在售各楼盘中，华润橡树湾成交均价涨幅最大，由9月的7600元/上涨至10月的8900元/，力高滨江国际、国贸天琴湾、众鑫城上城等楼盘均价也现上升，而其余楼盘价格少有变化。从朝阳洲板块住宅价格走势来看，朝阳洲板块价格仍处稳定区间。10月朝阳洲板块楼盘活动中，以联发君悦朝阳人气最旺，开盘当日吸引近200组客户到场抢购房源。其他如中大云锦苑、华润橡树湾、国贸天琴湾也在10月成交过百套。10月朝阳洲板块新房总计成交900套。供应量量方面，10月份版块内仅有力高滨江国际花园有1.17万住宅拿到预售。数据统计：爱