10月长沙房地产市场研究报告合并修订版.doc

2011年10月长沙房地产市场研究报告2011年10月长沙房地产市场研究报告2011年10月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：3第一篇 市场背景篇6第一章、政策资讯6一、政策法规6二、市政动态8三、市场资讯10第二章、经济环境12一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展12二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃12三、固定资产投资快速增长13四、开发投资持续增加14一、土地资讯15二、公告土地分析15三、本月成交地块分析19四、重点地块23第四章、商品住宅市场25一、市场综述25二、供求关系分析26三、供应量分析27四、成交量分析32五、成交均价分析35六、成交物业分析37第五章、产品分析38一、热销、滞销产品38第六章、营销媒体49一、营销透析49二、媒体分析49三、典型项目54第三篇 区域数据篇58一、开福区58二、天心区59三、雨花区60四、岳麓区61五、芙蓉区62六、望城区62本月导读： 长沙多数银行首套房贷利率上浮20%紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的“优质客户还有可能优惠”提高到“上浮10%-20%”，迅速定格了当前首套房贷利率上浮的主基调。详情请见P7国务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。详情请见P8中国建设银行上调首套房贷利率建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从10月14日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的1.05倍，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。详情请见P8营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代10月29日上午，有“湘江第一隧”之称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略。 详情请见P9长沙第32届房交会开幕 90楼盘扎堆秀10月28日上午，长沙第32届房交会开幕，为期4天的房交会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴。详情请见P970大中城市17个房价环比下降 29个价格持平10月18日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，9月70大中城市新建商品住宅价格49个城市同比上涨50%以内。与上月相比，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个，上涨的城市有24个。详情请见P10佛山放松“限购”朝令夕改，凸显调控当前“困局”11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日23时24分，该局又在网站上发布通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。详情请见P11长沙多家银行首套房利率上浮10%30% 业务收缩最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮10%，6月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮10%也算是当前最好的“归宿”了。详情请见P11数字楼市： 10月商品住宅市场基本情况（六区）供应量成交量供销比成交均价63.96万平方米50.75万平方米1：1.267025元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统10月项目成交排行榜名次热销楼盘所属区域销售面积（万）销售金额（亿）均价(元/)1金色溪泉湾开福3.861.7545232麓谷明珠岳麓2.251.2957173恒大名都望城2.241.1451094长房时代城岳麓1.711.1969805北辰三角洲开福1.451.3190326第六都雨花1.361.1583917保利麓谷林语岳麓1.140.7061008恒大雅苑开福1.140.9381599万科城开福1.050.81772010勤诚达新界望城0.980.594840数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（统计数据涉及区域为六区）关注楼盘：热销产品建发西山汇景第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、长沙多数银行首套房贷利率上浮20%紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的“优质客户还有可能优惠”提高到“上浮10%-20%”，迅速定格了当前首套房贷利率上浮的主基调。目前在湘的中信、浦发、兴业、华夏等银行，已明确表示对首套房贷利率上浮10，并强调“只有极少数客户能享受基准利率，想打折优惠已无可能”。值得一提的是，同样是执行差别化信贷政策的体现，兴业银行目前首套房贷利率已上浮15%，建行、光大则上浮了20%。而民生银行则暂停了房贷业务。据了解，受市场资金面的影响，早从今年3月起，各家银行就已降低了首套房贷的利率优惠幅度，首套房贷利率从8.5折变成9折、9.5折，乃至基准利率。而银行对首套房贷业务的热衷程度也大不如前，部分银行或暂停了首套房贷的受理，或上调了20%的幅度。克而瑞长沙机构点评：首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，在限购限贷打压下，市场成交量有明显下降，市场泡沫被进一步挤压，市场投机成分在逐步淡出市场，利率上浮对开发商而言不是一个利好，这种调整直接影响到刚需客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制。目前长沙房贷利率上调，未来开发商在现金流方面可能面临更大的回转压力。2、国务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还要求各地人民政府落实保障房建设的各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。克而瑞长沙机构点评：中央此次政策下达除了要求对保障房增加政府投入和信贷支持外，还表明对完不成保障房建设任务的地方政府，住建部等相关部委将对负责人进行问责。此番政策宣示，保障房建设将进入快速发展通道，房地产开发企业，应有足够的认识，既要做好“过冬”的准备，又要避免产生过度悲观情绪，无论如何，现有的庞大保障房建设规模必然会对传统商品住宅市场产生冲击。以住宅开发为主业的企业，有两个战略方向选择：一是向下走：参与保障房；二是往上靠：关注高端市场。保障房大跃进，将会分流中低端商品住宅的市场需求，而近几年供地的减少，会使几年后高档房供应紧张，价格上行。3、中国建设银行上调首套房贷利率建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从10月14日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的1.05倍，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。至此，北京地区出现了第一家确认上浮首套房贷款利率的银行。克而瑞长沙机构点评：今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。上调首套房贷利率主要是因为其资金紧张，目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有需求上调利率水平，这样可增加银行的利润。继建行之后，其他银行有可能跟进。目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。二、市政动态1、营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代10月29日上午，有“湘江第一隧”之称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略。省委书记、省人大常委会主任周强宣布隧道正式通车，省委副书记、省长徐守盛，省政协主席胡彪出席通车仪式。 省委常委、长沙市委书记陈润儿在仪式上致辞，省领导于来山、张永大、韩永文出席。营盘路湘江隧道是长沙市建设的第一条穿越湘江的隧道，于2009年9月开工，经过6000多名建设者700多天的日夜奋战终于建成通车。隧道位于橘子洲大桥和银盆岭大桥之间，主线为双向4车道，隧道东起营盘路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和潇湘大道，西接咸嘉湖路。隧道分南、北两线，南线长2.7公里，北线长3公里，采取江底分匝设计，在江底提前分流车辆，设计行车速度为50公里/小时，设计通行能力为6253辆/小时。克而瑞长沙机构点评：营盘路隧道的建成通车，既是长沙过江交通由桥到隧的重大突破，也是推动沿江建设跨江发展的重要支撑，必将进一步强化东西两岸交通连接、拓展城市发展空间布局、提升城市建设功能品质。2、长沙第32届房交会开幕 90楼盘扎堆秀10月28日上午，长沙第32届房交会开幕，为期4天的房交会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴。长沙作为全国绿色建筑四大试点城市，正处于绿色建筑的起步阶段，本届房交会为响应长沙相继出台的长沙市绿色建筑评价标准、长沙市绿色建筑设计导则等标准，将“绿色人居，幸福家园”定为展会主题，将开展四大主题活动：绿色建筑与人居环境座谈会、“东方莱茵河”湘江两岸人居环境推介会、海外置业策略讲座与轨道交通地产推介会，以及组委会免费为参展企业提供的持续整个展期的“项目推介会”。本届房交会共分6大展区：政府展区、品牌房地产展区、品牌海外地产展区、品牌装饰及建材展区、品牌商业休闲地产展区、二手房展区，共有60余家品牌企业携90个品质项目盛装亮相。克而瑞长沙机构点评：金九银十长沙楼市不复往年盛况，在愈演愈烈的楼市调控政策下，长沙地产市场观望气氛渐渐浓厚，房价“拐点论”也甚嚣尘上，。因此下半年房交会成为楼市一个关键的风向标。从长沙本届房交会情况看，优惠活动花样翻新，但是真正触及购房者敏感神经的降价却没有太多出现，部分有的在幅度上也不给力，而目前购房者普遍认为的房价会跌，购房者置业态度已经越来越理性。三、市场资讯 1、70大中城市17个房价环比下降 29个价格持平10月18日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，9月70大中城市新建商品住宅价格49个城市同比上涨50%以内。与上月相比，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个，上涨的城市有24个。与去年同月相比，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。国家统计局发言人盛来运说，房价现在已经出现松动，而投机性需求受到了遏制。他表示，过去的几个月，房地产销售最继续下降，1至9月房地产销售面积同比增长12.9%，但是比 1至8月回落了0.7%。克而瑞长沙机构点评：在严厉的调控之下，行业近期已经持续处于下行通道，行业正在“入冬”。楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“政策底”已经慢慢显现。尽管中央政府多次出台与房价有关的政策，但效果似乎仍有不足之处，在二三线城市价格没有明显回落，很多地方房价依然在不断升温，可以看出，房地产作为推动地方经济发展的主要一头，地方政府有所保留，综合来看，目前的调控还不能对房价起到全面遏制。2、佛山放松“限购”朝令夕改，凸显调控当前“困局”11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日23时24分，该局又在网站上发布通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。早前，海口、大连两城市也传出限购令放松传闻，但很快得到官方否认。限购令事件引发了业内的极大关注，多方分析人士均认为这是地方政府与中央的一次博弈。而住建部专家表示，限购政策不会放松。克而瑞长沙机构点评： 从对市场的影响来看，佛山出台放松限购政策直接表明了当地在对待限购令上的态度，而从未超12小时即被叫停来看，我们也能够感觉出目前中央对于贯彻本轮楼市调控的决心。因此，这一事件可以定性为中央与地方关于限购博弈的一次升级。以小见大的来看，透过佛山一地的动向，我们可以看到一批和佛山类似城市在限购下面临的困局与对待限购的态度，从这个意义来看，关于限购政策对市场的影响，特别是在二三线城市，我们可以不必过于担心，因为政策最终是要靠地方来执行的。3、长沙多家银行首套房利率上浮10%30% 业务收缩最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮10%，6月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮10%也算是当前最好的“归宿”了。而更有国有银行人士透露，有的银行不仅对首套房贷利率上浮10%，还需收取额外的额度占用费。克而瑞长沙机构点评：贷款利率上浮10%，50万元20年期的房贷每月将增加利息支出200多元。如果上浮30%，刚需族的压力则更大。8月10日公布的上月CPI涨幅为6.5%，创下连续37个月新高。与此同时，加息的呼声变得浓烈。一边银行信贷资金掣肘局面未有缓解，一边是刚需购房人群旺盛的贷款需求。而在长沙，首次贷款购房者想要拿到基准利率如今好比做梦，给不少刚需购房人群造成较大压力。第二章、经济环境一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市GDP增长速度走势图资料来源：长沙统计局2011年累积至第三季度，累计实现GDP3834.7亿元，同比增长14.3%。在GDP中，第一产业实现增加值166.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值2060.2亿元，增长15.8%，其中工业实现增加值1710.1亿元，增长17.4%；第三产业实现增加值1608.5亿元，增长13.5%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、8.2、5.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、57.8%、41.0%。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：长沙统计局2010年长沙市全年实现社会消费品零售总额1812.12亿元，同比增长20.0%。今年以来长沙社会消费品零售继续保持较高的增长率，2011 年1-9 月止实现社会消费品零售总额1534.0亿元，同比增长17.5%。限额以上企业实现零售额777.3亿元，同比增长25.9%，限额以下企业实现零售额756.8亿元，同比增长9.9%。按行业分组，批发业实现零售额139.0亿元，增长17.6%；零售业实现零售额1222.5亿元，增长17.4%；住宿业实现零售额33.4亿元，增长21.3%；餐饮业实现零售额139.1亿元，增长17.1%。三、固定资产投资快速增长图2- 3-1：长沙近一年固定资产投资累计增长走势图数据来源：长沙统计局9月止完成固定资产投资2515.7亿元，同比增长15.7%。城镇以上固定资产投资2326.7亿元，增长9.9%。更新改造投资748.7亿元，增长30.2%，房地产开发投资673.8亿元，增长40.1%。商品房销售面积增长0.3%；住宅销售额增长28.4%。四、开发投资持续增加图2- 4-1：长沙近一年房地产开发投资额走势图数据来源：长沙统计局截止到2011年9月长沙房地产开发投资673.8亿元，增长40.1%。商品房销售面积增长0.3%；住宅销售额增长28.4%。目前市场虽然出现低迷状态，但十月并没用因此而停止在房地产市场上的投资改造。第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部：今年全国保障房供地已全面完成国土部在十月中旬召开的“深入学习贯彻落实中央领导同志重要讲话精神”视频会议上透露，截至目前今年全国1000万套保障性住房建设用地供应做到了应保尽保，明年对保障房供地计划实行单列，以确保及时、充足供应。根据计划，今年全国保障性安居工程用地(保障性住房、棚户区改造住房)和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，接近八成，比去年提高两个百分点。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%;比去年的计划增加17.6%。“今年的任务能够完成，一方面是国土、财政、住建等多个部门联合监督的结果，另一方面也是强制要求地方单列保障房供应计划的结果。” 国土部土地利用管理司司长廖永林透漏，明年国土部仍将要求各地将保障房用地供应计划单列，省级国土资源管理部门要建立保障性安居工程用地审核快速通道，缩短审核报批周期，同时将在今年年底前完成明年保障性住房供地的筹备。克而瑞长沙机构点评：保障房一直是政府对房地产市场调控的核心内容之一，今年保障房用地已全面完成，明年保障房的建设指标预计将不低于今年。随着中央明令保障房要增加信贷支持，保障房已进入快速发展通道，房地产开发企业需认识到现有的庞大保障房建设规模对传统商品住宅市场产生的冲击。而保障房的推进也促进着土地出让方式的完善，例如“限房价、竞地价”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等，就是巧借开发商的资金实现部分政策性用房的建设。二、公告土地分析表3-2-1： 2011年10月长沙市土地出让情况基础指标规划建筑指标经济指标公告号所属区域土地用途土地面积()容积率建筑面积()起始价(万元)楼面价（元/）基础地价（万元/亩）2011网挂028号天心区商业17209.42.543023.502742863751062.532011网挂029号开福区商业/住宅/文化娱乐/停车场108653.91商业、文化娱乐5.0；住宅2.8；停车场1.2421730.28474901126291.39合计125863.31464753.78749181612595.23 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统继9月土地供应出现一波高潮后，本月月土地市场供应回归平淡，本月新增供应2宗，一宗位于天心区，一宗位于开福区。其中2011网挂028号为今年土地出让地价地王，2011网挂029号为今年出让的第4宗面积超过10万平米的开发用地。1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统继9月土地供应出现一波高潮后，10月土地市场供应回归平淡。本月新增供应2宗土地，2011网挂028号为今年土地出让地价地王，2011网挂029号为今年出让的第4宗面积超过10万平米的开发用地。和上半年平淡的土地市场相比后，本季度土地市场的相对活跃。而截止10月份，今年的供地计划只完成了40%不到，政府供地部门压力不小，预计最后两个月将加大土地供应力度。2011年1-10月，长沙市供应土地52幅，同比去年下降29.7%；供应土地建设用地面积228.88万平方米，同比下降27.1%；供应建筑面积607.58万平方米，同比下降32.7%。 2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表3-2-2 ：长沙市2011年10月供应土地用途结构土地类型区域供应宗数供应面积（万平米）建筑面积（万平米）报价(万元)楼面地价（元/）单价（万元/亩）商业天心区11.724.31077274281062.53 综合开福区110.8742.1722390447490291.39 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月，长沙天心区和开福区有供应，共供应土地建设用地面积12.57万平方米，规划建筑面积46.48万平方米。1宗纯商业用地，1宗综合用地。图3-2-4：长沙市10月土地供应面积结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月推出的1-5万平方米的规模地块1宗，位于天心区， 10-30万平方米规模的地块1宗，位于开福区。3、住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增1宗商住用地供应，根据今年的土地供应计划，预计未来的11月、12月土地供应量将会加大供应量。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增1宗挂牌商业用地。该宗地位于南湖路与沿江大道交汇处东南角，地理位置优越，商业气氛浓厚，出让楼面地价超过6300元/平方米，是今年出让地价地王。该宗地原来2010网挂078号宗地，当时出让面积为16859平方米，用途为商业金融用地，地价水平与目前水平相同，流拍后政府对地块指标做了相应调整。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月无新增工业用地。三、本月成交地块分析表3-3-1： 2011年10月长沙市土地成交情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价溢价率受让方2011网挂019号岳麓区商业、住宅76239.64H-112.8/H-123.3/H-192.5633636336328000.00%中国中建地产有限公司,中国建筑第五工程局有限公司2011网挂020号岳麓区住宅54413.222.3350423504228000.00%长沙金佳房地产开发有限公司2011网挂021号岳麓区住宅47049.262.3302983029828000.00%长沙金佳房地产开发有限公司2011网挂022号岳麓区商业、住宅55305.23I-063.1/I-082.7426544265426000.00%长沙金佳房地产开发有限公司2011网挂023号岳麓区商业、住宅160742.312.13（综合）956879568728000.00%中国中建地产有限公司,中国建筑第五工程局有限公司2011网挂019号岳麓区商业、住宅76239.64H-112.8/H-123.3/H-192.5633636336328000.00%中国中建地产有限公司,中国建筑第五工程局公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年10月累计成交土地5宗，土地建设用地面积39.4万平方米，环比上涨118.9%，同比下降25.1%，规划建筑面积96.5万平方米，环比上涨56.7%，同比下降29.5%。本月成交地块均位于岳麓区梅溪湖，其中2011网挂019号和2011网挂023号土地被中建集团成功摘得，2011网挂020、2011网挂021和2011网挂022号土地被长沙金佳房地产开发有限公司成功摘得。图3-3-1：经营性土地成交地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年10月累计成交土地5宗，土地建设用地面积39.4万平方米，环比上涨118.9%，同比下降25.1%，规划建筑面积96.5万平方米，环比上涨56.7%，同比下降29.5%。本月成交地块均位于岳麓区梅溪湖。按照“沿江建设、跨江发展”的城市发展战略，长沙城市未来发展的重点在大河西先导区。梅溪湖作为重点版块已有万科、深振业、旭辉集团等众多名企进驻。2、本月成交结构分析表3-3-2 ：长沙市2011年10月成交土地用途结构土地类型区域成交宗数成交面积（万平米）建筑面积（万平米）起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率住宅岳麓区210.1523.34653406534028000.00%商住岳麓区329.2373.2120170420170427550.00%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交全部来自岳麓区梅溪湖版块，均为经营性用地，无工业用地。其中纯住宅用地成交2幅，占比40%，规划建筑面积23.34万平方米；商住用地成交3宗，占比60%，规划建筑面积73.21万平方米。3、成交地块溢价率分析表3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析土地类型区域成交宗数起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率住宅岳麓区2653406534028000.00%商住岳麓区320170420170427550.00%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本次成交的5宗梅溪湖地块总价格超过26个亿，楼面地价均达到2600元/平方米以上，比起去年和之前成交的梅溪湖版块的地价有了明显的上调。价格上涨有地块本身属性的影响因素也有市场预期因素，本月成交的5宗地位于一线临湖位置，属优质资源地块，再加之前洋湖垸一宗优质地块已3200元/楼面地价成功被中天拿下，市场预期有所上调，与今年一季度旭辉、宜居地产等企业所拿土地价格相比，地价明显走高，成交价上调幅度达到85%左右。4、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月住宅及商住用地成交量明显上升，有5宗住宅及商住综合用地成交，总建筑面积96.5万平方米，总价格超过26个亿，楼面地价均达到2600元/平方米以上。该5宗地全部来自岳麓区梅溪湖版块。2011年以来梅溪湖共成交6宗土地，成交土地面积共49.12万平方米，规划建筑面积共125.79万平方米。5、商业及办公用地成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无商业及办公用地成交。6、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无工业用地成交。四、重点地块2011网挂028号 1、地块指标分析表3-4-1： 2011网挂028号地块经济指标列表地块名称2011网挂028号地址天心区书院路 出让方式挂牌土地用途商业所在区域天心区环线位置二环内占地面积17209.4平米起始总价27428万总建面积43023.50平米基础地价1062.53 万元/亩容积率2.5 楼面地价6375.12 元/平米该宗地位于南湖路与沿江大道交汇处东南角，地理位置优越，距黄兴路步行街500米不到，商业气氛浓厚，出让楼面地价超过6300元/平方米，是今年出让地价地王。该宗地原来系2010网挂078号宗地，当时出让面积为16859平方米，用途为商业金融用地，地价水平与目前水平相同，流拍后政府对地块指标做了相应调整，容积率由原来的2.0调整为2.5。同时宗地开发现状由原来红线范围内拆迁达到97变为现在的红线范围内拆迁安置补偿工作已全面完成，除港务局宿舍（交通银行旧址）系保护性建筑目前正在进行保护性拆除外，其他建筑物已全部倒地的现状。图6-1-1：地块位置图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、发展前景分析该宗地位于天心区南湖路与沿江大道交汇处东南角，是南湖新城规划片区中最北的一块。南湖新城作为天心区“一个增长极、两条产业带、三个经济圈”的整体布局的重要组成部分，滨江产业带的建设规划，已从最初的从城南西路至二环线延伸至解放垸地区。根据规划，南湖新城将以生态居住功能为主，并复合一定的高端商业商务功能，打造长沙复合功能城市滨水区，成为功能高端化定位，看齐外滩的国际级城市滨水区。其“一带两园四区”规划令人振奋城市公共休闲空间升级，为城市居民提供环境更好更亲民的空间，城市的居住功能全面升级，而酒店金融区与滨江商务区的提质，则令城市商务空间升级，在享受江景与便捷交通的同时，让城市核心配套的高端商务、酒店，更新长沙的商务环境。目前已有保利国际广场、华远华中心等高端城市综合体项目进驻。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：长沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月长沙六区市场供应量为63.96万平米，环比下降14.58%，同比下降52.25%。本月全市有26个项目开盘或加推，较上月略有减少，但开盘去化率方面许多项目对比前几个月下滑超过10%。去年到今年，国家对房地产行业实施了一系列严厉的调控措施，其中今年年初的“新国八条”、各地的限购政策、房产税的试点、银行上调准备金率、限贷等手段对房地产市场打压严重。进入今年下半年以来，房地产市场的成交量明显萎缩，特别是传统的销售旺季“金九银十”房地产成交量较2009年、2010年大幅下降，一线城市的房地产价格开始出现松动迹象，可以看到未来房地产可能面临更困难的形势。本月长沙六区商品住宅市场成交50.75万平米，环比下降28.46%，同比下降66.51%，受楼市调控影响，“银十”没有出现往年的辉煌，成交量十分惨淡。 本月六区商品住宅成交均价为7025元/平米，环比下降31.48%，同比下降56.80%。目前长沙是出现一个量跌价滞的情况，开发商在积极准备应对策略，价格没有放松，10月长沙房交会清淡收场，预示房地产“寒冬”临近，政府方面来看，表明调控目前已见成效，并将持续巩固调控成果，后续不会放松政策打压。表6-1-1：长沙市10月商品住宅各类指标变化表（六区）指标2010年10月2011年9月2011年10月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.881.061.2642.59%19.41%供应量（万m2）133.9474.8863.96-52.25%-14.58%成交量（万m2）151.5370.9350.75-66.51%-28.46%成交价格（元/ m2）54467334702528.99%-4.21%成交总额（亿元）82.5352.0235.65-56.80%-31.48%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：长沙近一年来市商品住宅供求情况（六区）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月六区整体市场供求比为1：0.79，整体走势继续供大于求。近四个月走势来看，成交在逐渐减少，供应方面在本月也开始回落。按往年变化来看，今年9-10月市场供需全面遇冷，房交会也没有刺激到购房者的购房需求，成交市场进入低谷。三、供应量分析1、供应走势分析图4-3-1：长沙近一年来市商品住宅供应量走势图（六区） 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月长沙六区市场供应量为63.96万平米，环比下降14.58%，同比下降52.25%。10月份市场供应较往年同期降幅超过一半，购房者观望情绪严重，开发商方面对市场也多处在在观望期，新增供应节奏放缓。“银十”结束后，楼市供应量预计走入下行通道，市场销售的最佳时机已经结束，开发商商品房存量加重，资金周转将面临诸多困难。目前市场情况来看，随着限购限贷的深入，政府还将继续加大调控力度，巩固调控成果，货币政策短期不会放松。2、各区供应走势图4-3-2：本月长沙六区商品住宅供应量走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月全市总供应环比出现下滑，同比更是大幅下降。六区来看，芙蓉、天心、望城、雨花区供应环比有所上升，而岳麓区环比则是大幅下降超过20万平米，带动全市下滑。对比去年供应来看，除芙蓉区有所上升外，其他区域都在下降，而芙蓉区主要供应来自东岸城邦和凯通国际城项目。区域供应量来看，本月供应量最大的是雨花区，新增供应量16.97万平米，占比为26.53%；其次为岳麓区，新增供应量12.18万平米，占比为19.05%；另外，开福区本月供应也超过10万平米，居于第三。表4-3-1：本月商品住宅区域供应面积表（六区）区 域10年10月供应面积（万）11年9月供应面积(万)11年10月供应面积(万)占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）芙蓉2.615.648.7413.66%234.90%54.85%开福42.1813.9311.5718.09%-72.58%-16.93%天心22.004.029.4714.80%-56.97%135.56%望城6.271.865.047.87%-19.71%170.95%雨花35.8812.9816.9726.53%-52.70%30.71%岳麓25.0036.4512.1819.05%-51.28%-66.58%合计133.9474.8863.96100.00%-52.25%-14.58% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增供应最大的雨花区主要供应项目为君悦紫园、纳爱斯阳光锦城、万科金域华府；而岳麓区，主要供应项目为恒万西西里、达美D6区、西山汇景；开福区主要为为北辰三角洲、万科城和美利新世界；天心区供应集中在保利南湖、雍晟时代公馆等项目；芙蓉区本月供应则主要是东岸城邦、凯通国际城；另外，来看望城方面最大供应来自勤诚达新界。3、新盘数据分析表4-3-2： 2011年10月新开盘项目信息表项目名称新开/后续成交率新推楼栋新推案时间优惠情况推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比南郡雅园开盘67%1号