招商城长江商厦改建项目研究报告.doc

常熟市招商城长江商厦改扩建项目
可行性研究报告

一、项目总说明
（一）项目背景
1、 常熟招商城发展现状
常熟招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”，商城内分设招商场、纺交市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区，拥有服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等29家大型专业批发市场，为日均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积2.5平方公里，2004年交易额达240亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。
近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理、基础设施陈旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城的持续发展。
2004年开始，常熟招商城进入全面扩容、升级阶段，上海轻纺集团投资6.5亿元打造常熟国际服装城；新建12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心，总投资3亿元；建筑面积达11万平方米的九龙大市场（原万利小商品市场）改扩建工程也已于2006年4月26日开工。
2、本项目现状
（1）地理区位
长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场227省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国际服装城相望，人流、车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源—近600个车位。
（2）建筑形态
长江商厦总建筑面积22317.7平方米；地下一层2075.90平方米；地上六层，其中一-二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达10米以上，两层共计11656.8平方米；三层以上为住宅，共计8585平方米。
长江商厦总占地面积为14914.08平方米，其中现有住宅占地为3070.18平方米，市场占地及空地面积为11843.9平方米，临街建筑延展长度达400多米。
（3）经营历史
长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，一、二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。
① 楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有10年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。
② 经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁、保安服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。
3、本项目投资方
即将进行长江商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位常熟较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有15年以上成功经验，他们还主持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验和客户资源。
（二）可行性研究报告编制的依据
本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商家以及对床上用品、服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假设：
1、 本公司以协议方式取得常熟长江商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。
2、 本公司对长江商厦的改扩建方案（详见本报告第五部分）将获得政府有关部门的批准。
3、 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。
4、 本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。
5、 国家宏观经济政策不作重大调整。

二、项目概况
常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目：
1、对现有长江商厦整体改造，包括：
（1） 外立面改造：包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住（高级公寓）综合楼。
（2） 长江商厦一、二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造、增设客运扶梯。
（3）暖通、消防设施的改造。
2、在现有长江商厦北侧空地上新建4.02万平方米商业楼，包括：
（1）地下一层0.375万平方米地下车库，设计90个车位及设备物业管理用房。
（2）地上一至三层0.995万平方米作市场（床上用品精品区域、服装辅料）。
（3）地上三层以上两座塔楼：
A楼1.85万平方米作海鲜大酒楼、经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。
B楼0.8万平方米作住宅。
如本报告第一段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水、电、电信等市政配套条件比较优越。

三、市场研究
1、 常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势
（1）商业物业
常熟市招商城起源于80年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战。2006年2月13日，常熟市招商城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新一年改造和新市场建设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市的亮点。事实上，从2004年上海轻纺集团进入招商城开始，招商城地区商业物业已开始提升档次，体现在规模大、档次高、品种优、配套全，而招商城各类批发市场十几年的繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区的商业物业在未来3-5年内将持续热销。但由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的“甩手掌柜”的模式已无法推行。
（2）酒店物业
常熟招商城地区每天的人流量在20万人次，但酒店业发展呈现“小、乱、散”的格局，浙江商人租用了农民房开设的小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求“新鲜、快捷、价廉”的心理。而招商城地区过去“脏、乱、差”的印象也使得商户们更愿意驱车四五公里到市中心的大酒楼去交际应酬。但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览、供货、娱乐于一体的国际性服装展览销售中心的目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来一个新的发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。而常熟招商城地区中高档餐饮的兴起将直接受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。
（3）连锁经济型酒店（旅馆）物业
连锁经济型酒店（旅馆）在欧美及日本等发达国家是一种很成熟的酒店经营模式，近几年在国内开始迅速发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，除去一些大型配套设施，如豪华宴会厅，健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性的水平，如“锦江之星”、“莫泰168”、“如家快捷酒店”、“速8”酒店等都具有“服务质量高、客房环境好、住房价格低”的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海苏州等地获得了成功。
常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所、旅馆普遍存在客房设施陈旧、卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的家庭旅馆，已难以满足客商的要求。南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜、环境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。因此，经济型酒店这种经营模式一定会在常熟招商城获得成功。本项目开发的酒店物业将目标定位于经济型酒店，并按此目标规划设计。
四、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
本项目位于常熟招商城的西南区域，毗邻两大停车场和招商中路、招商南路两大干道，交通十分便利，但是离招商城地区传统商业核心——招商场五区六区较远。 因此，车流量较大而人流量不足，商业景气度不高。但随着商户经营模式的升级以及新兴市场的陆续开业，招商城地区商业核心将要向商城中路、新莲路沿线这些交通便利地区迁移。
1、招商城地区市场业种分布比例

2、招商城地区近期新建、改扩建商业物业情况
序号
项目名称
建筑面积
（万㎡）
总投资额
（亿元）
开工日期
竣工日期
1
环球小商品市场
11.6
2.5
2004年11月
2006年4月30日

项目进展
主体已完工，一楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管网施工，并于06年2月20日交付使用。四楼已完成装饰招标，计划06年2月25日进场施工，4月底工程竣工。
2
时装中心一期
10.5
2.1
2005年5月
2006年4月30日

项目进展
主体已基本完工，，4月底完成全部室内装饰。5月开始拍租。
3
新丰小商品市场一期
5.5
1.2
2005年5月
2006年4月20日

项目进展
主体工程已基本完工，一楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在06年3月底完成室内装饰及外部施工，4月中旬竣工投入。
4
装饰面料市场A区
3.1
0.8
2006年1月
2006年9月30日

项目进展
已完成工程前期各项手续，正在进行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划06年4月中旬前提前完成工程及围护桩施工，6月底完成工程主体施工，9月底工程竣工投用。
5
时装中心二期
4.5
0.9
2006年5月
2006年12月31日

项目进展
工程施工图、前期规划、消防等报批手续已全部完成。
6
新丰小商品市场二期
3.0
0.8
2006年5月
2006年12月31日

项目进展
已完成施工图及前期规划、消防等报批手续。
7
装饰面料市场B区
3.5
1.0
2006年8月
2007年3月30日

项目进展
目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在06年5月上旬完成扩初设计，6月上旬完成施工图设计，7月底完成前期规划、消防等报批和工程招标工作。
8
五金市场
10.5
1.96
2006年3月
2006年12月31日

项目进展
目前已完成立项、规划、用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在06年3月中旬完成工程招标工作，3月底工程开工。
9
中心区域B区
7.7
1.6
2006年4月
2006年12月31日

项目进展
目前已基本完成施工图设计和前期立项、规划、用地等报批手续，正在进行消防和施工图审图，计划06年3月上旬完成上述审图工作，3月底开始工程招标工作，4月中旬开工建设。
10
中心区域C区
10.0
2.2
2006年10月
2007年9月30日

项目进展
目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在06年6月上旬完成扩初设计和谠案论证，9月上旬完成施工图设计和前期相关规划、用地、消防等报批手续，10月中旬完成工程招标工作，10月下旬开工建设。
11
九龙大市场（原万利市场）
11
3.7
2006年4月
2006年10月

项目进展
2006年4月动工改建，并开始招商。二层为服装辅料，三层为电器、箱包、礼品经营区，四层为精品写字楼

五、总体设计方案
1、总经济技术指标：
总占地面积：14914平方米
总建筑面积：63661平方米
地上建筑面积：56692平方米
包括：原有住宅建筑面积：8585平方米（六层）
原有市场建筑面积：11657平方米（二层）
拟建A楼酒店、写字楼建筑面积：18500平方米（二十八层）
拟建B楼住宅建筑面积：8000平方米（二十八层）
拟建裙楼市场建筑面积：9950平方米（三层）
地下建筑面积： 5826平方米
包括：原有地下建筑面积：2076平方米
拟建地下建筑面积：3750平方米
2、 规划设计准则：
⑴以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼顾多种功能如休闲、居住的同时注重保持商业活力的持续与增强
⑵减少内外交通的相互干扰，外部交通不引入内部，在地块周边进入地面停车场、地下停车库坡道。
⑶打破单一的步行尺度，形成网状多选择的步行行为路径。通过设计多个内部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次的立体步行系统。

六、建设进度安排
根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理规定，参照常熟市招商城地区同一供求圈内类似项目工程进度的一般状况，确定工程建设实施进度。

七 投资估算及资金筹措：
1、 本项目投资估算范围为常熟市招商城长江商厦改建、新建工程总投资
2、 项目投资金额估算
（1） 改建工程基本费用
项目
单价（元）
面积
总价（万元）
备注
1、长江商厦房地产取得成本

地上11656.80平方米
地下 2075.90平方米
6000
含新建工程占地
2、原商户疏散、搬迁补贴

600

3、装修改造费
600
13732.7
823.96

4、暖通、消防
600
13732.7
823.96

5、新增电梯费
300000
8部
240

6、其他费用（1-5的10%）

848.79

改建工程投资总计
9336.71
（2） 新建工程基本费用
项目
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
1、补缴土地出让金

1500
2、政府配套费
160
地上36450
583.2
3、基础及结构施工造价
1800
总40200
7236
4、市场装修费
600
9950
597
5、暖通、消防

2059.5
其中：市场
600
9950
597
酒店、写字楼
600
18500
1110
新建住宅、地下室
300
11750
352.5
5、电梯等配套设施

600
6、其他费用（1-5的10%）

1257.57
新建工程投资总计
13833.27
（3） 开发费用
改扩造工程基本费用为23169.98万元，另外还需支付管理费用、销售费用及利息费用。
管理费用：23169.98×0.05=1158.50
销售费用：42284.80×0.05=2114.24
财务费用：10000 /2×6.03%×2.5×1.1=828
合计本项目总投资：27270.72万元。见“资金投入计划表”
3、 资金来源及筹集
（1） 项目总投资为27270.72万元，其构成是由项目单位的自筹资金、拟申请的银行贷款及项目预售回款组成的
（2） 项目单位自筹资金8000万元，占总投资的29.34%，其中项目公司注册资本金5000万元，关联单位（个人）借入3000万元。
（3） 拟申请银行贷款10000万元，占总投资的36.66%，期限三年以内，用款计划第一次申请3000万元，于2006年6月投入使用；第二次申请3000万元，于2006年11月投入使用；第三次申请3000万元，于2007年11月投入使用；第四次申请1000万元，于2008年3月投入使用。
（4） 本项目销售收入合计为42284.80万元，其中：
① 商铺部分38年经营权出售收入：27584.80万元。
② 海鲜大酒楼物业、连锁型酒店及写字楼物业部分销售收入11100万元。
③ 住宅物业部分销售收入3600万元。

八、项目销售收入的预测：
1、 本项目商铺部分定价依据
本项目地处常熟招商城地区西南区域，临近九龙大市场（原万利市场），与招商城小商品市场、时装中心具有较大可比性。
（1） 招商城小商品市场
新小商品市场位于青莲路和新莲路交汇处，是小商品区域中最大的建筑，总建筑面积近12万平方米，建筑主体四层，局部五层，主要经营家用小百货、箱包、化妆品、礼品、电器、眼镜、辅料等。一、二层主要用于安置万利老市场的商户，多余商铺实行拍卖承租权（拍卖成交价80—120万元/间），现已基本售完。
楼层
商铺间数
商铺主力面积（㎡）
拍卖价格
开业时间
管理费
一
1000余间
约10
3—10（万/㎡）
2006年4月
90元/㎡月
二
400余间
约12.4
1—7 （万/㎡）
2006年4月
90元/㎡月
三
200余间
约30—50
未定
2006年6月
50元/㎡月
四
200余间
约30—50
未定
2006年6月
50元/㎡月
（2） 九龙大市场
九龙大市场即原万利小商品市场，位于招商城中部偏南区域，东临商城北路，南靠第三停车场，西临第二停车场，其改扩建工程已于06年4月26日开工，改扩建以后面积为11万平方米，其中二、三层为服装辅料、小商品市场。
楼层
商铺间数
平均商铺面积
平均预售价格
二
365
29㎡
2.8万元/㎡
三
365
29㎡
1.8万元/㎡
（3）时装中心
地处青莲路、新莲路口，总建筑面积15.6万平方米，其中一楼有600多只为老市场安置、回迁店铺，二楼3万平方米女装世界，商铺每间约28平方米，三、四楼6万平方米羽绒城
楼层
商铺间数
商铺主力面积（㎡）
拍卖价格
开业时间
一
600

老市场回迁
2006年6月
二
360余间
约28
1.9 （万/㎡）
2006年6月
三、四

32-100
未定
2006年6月
2、 长江商厦商铺与同类项目对比分析
比较类别
长江商厦
新小商品市场
九龙大市场
时装中心
地理位置
招商城西面
招商城东面
招商城核心
招商城核心
建筑规模
21600㎡
120000㎡
110000㎡
156000㎡
交通条件
优越
一般
便利
一般
商户资源
现有市场不景气
承接原万利市场商户，资源比较充裕
原万利市场商户资源已转移至新小商品市场
承接原五、六区部分商户，资源比较充裕
开发背景
民营企业
政府
民营企业
政府
3、 本项目商铺部分销售价格预测
从上述对比分析可以得出：（1）本项目商铺从规模、商户资源等方面不如九龙大市场和新小商品市场及时装中心。（2）本项目交通条件、商业配套、市政配套条件等方面优于九龙大市场和新小商品市场及时装中心。（3）招商场环球服装城商铺价格偏高是导致开铺率不高的一个隐性原因，招商城地区商铺高价对后期商业运营可能产生不利影响。
因此，长江商厦改、扩建项目商铺部分38年长期承租权市场售价预测为：

面积（㎡）
可售面积（㎡）
预测单价（万元）
预测总价（万元）
改建一层
5776.98
4332
2.4
10396.8
改建二层
5879.82
3528
1.6
5644.8
新建一层
3318
2488
2.4
5971.2
新建二层
3316
1990
1.6
3184
新建三层
3316
1990
1.2
2388
合计
21606.8
14328

27584.8
4、 本项目酒店、写字楼部分销售价格预测
常熟招商城地区尚无对外出售的酒店、写字楼物业可供比较，但从现有酒店、写字楼物业租金水平并参考常熟市区酒店、写字楼物业市场价格，本项目酒店、写字楼部分销售价格应不低于6000元/㎡，可实现销售收入11100万元。
5、本项目住宅部分销售价格预测
参照本区域内佳和大厦公寓房平均价格4500元/㎡，本项目交通条件及商业配套优于佳和大厦，销售价格应不低于4500元/㎡，可实现销售收入3600万元
长江商厦改、扩建总项目总计可实现销售收入42284.80万元。见”销售收入、经营税金及附加测算表”。
5、 本项目销售方案
⑴结合常熟市招商城商铺销售情况，本项目商铺部分的实际销售面积取总建筑面积的60%-75%进行测算，采取拍卖长期承租权（38年）方式，2007年1月开始招商，开展市场调研，规划市场经营业态，经营业态不再以床上用品为主，将进行必要的调整。2008年7月-12月期间视新建、改造计划序时进度完成情况分三到四批拍卖，做好新老商铺投放时间的衔接，确保现有商户在改建项目开工前大部分能迁入新建商铺经营
⑵酒店、写字楼及新建高层住宅的实际销售面积取总建筑面积的100%，其中海鲜大酒店及连锁经济酒店分别整体出售。2007年1月开始招商预售，2007年当年预售款回笼30%；2008年当年预售款回笼60%；其余在2009年全部实现销售。地下车库作为业主的配套设施，暂不考虑租售。

九、项目经济效益评价
1、基础数据的选取
（1） 项目计算期限：2006年6月-2009年4月
（2） 流转税费
营业税：按销（预）售收入的5%计提。
城建税及教育附加：按营业税的11%计提。
（3） 所得税：按销（预）售收入的3.3%计提。
（4） 土地增值税：按销（预）售收入的2%计提，其中商铺为出售经营权，不缴土地增值税。
（5） 银行借款：本金10000万元，年利率6.03%，期限1-3年。
2、 财务评价方案的确定
项目物业包括可销售物业（商铺、酒店、写字楼、住宅）和非经营性物业（人防工程、地下车库、设备设施用房），销售性物业在建设期间和期末按销售计划进行销售，所得销售收入直接参与项目总体收益评价。
3、项目盈利能力和清偿能力分析
（1）损益预测
本项目预计实现销售总收入42284.80万元，税后利润5997.72万元，见损益预测表：
损益预测表（单位：万元）
序号
项目
金额
1
经营收入
42284.80
1.1
销售收入
42284.8
1.2
原市场改建前净收入
380
2
经营成本

2.1
商铺、酒店、写字楼成本
23169.98
3
期间费用

3.1
管理费用（经营成本×5%）
1158.50
3.2
销售费用（销售收入×5%）
2114.24
3.3
财务费用
828
4
经营税金及附加
2346.81
5
土地增值税
294
6
利润总额

7
所得税（收入×3.3%）
1395.40
8
税后利润
11357.87
（2）项目静态财务评价指标：
① 总投资收益率：12753.27 /27270.72=46.77%
② 总投资净收益率：11357.87/27270.72=41.65%
③ 自有资金收益率：12753.27/8000=159.42%
④ 自有资金净收益率：11357.87/8000=41.97%
⑤ 项目借款偿还期最长为2.5年，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息完全有保证。见“资金来源与应用表”
4、 结论：
综上所述，本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报。项目实施方案可行。