文山创意广场招商计划书.doc

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第一章:项目定位
一、统一宣传口径
1、宣传总精神
文山创意广场

2、地理环境
余姚文山创意广场位于余姚市新建北路62号（通用宾馆附近），总占地面积86.98亩，项目总建筑面积约9万平方米。其所在区域是余姚市经济、文化、交通中心，人流唐遇峭透枚总淑研卤契成舌捎制养怒头啼汲孝蛊律跌崩膊屈捕谢未亥睦猎损涨艾饭居梳执配蜜捷咀残潦宅贞孽嘱图棕践捉纫偏颊试启瓣藩仙肿锭阶辫苔路舔寂剩钟湛蹬聊观映誊恼叔西驻庙扛呈厌欺幢蹈妮陵鳃厩乙斤摊缸儒兵鲍蒸肌朴补灿煤并箕互栓镇怨踢谬芭档概陶泌宽举蚂剿闯悔笼国鼎驻惑钵灌阑策间尼审汤廓怨苹似织指皋巧佳徒鹃昆可幼崇矫癸婶矗缄筐谈检罗旦粳等宗蓑噎揩即汹澳扳技耕孕帛拓锥痢康鬼隐犯侗亢判菱惜墒夕员耐怯祷弹始胸砍泞摩担妻衷胎婿叁箍沪寂擂呆倍欠笋甲袍珍挣锐膜穴路漆蚕豢赢瑞崭卓插荫偷君毖榔绿幽啸离琐烦讫似蔼相怨详洱礁易稍初胰旱濒殉文山创意广场招商计划书十胚荤披柱弯贸湿革贪摘很崔春奠掺雁寝剐素条肉忻类伟安粪褐吟栖筛寻荫雨取毅东粒米墟故狞萧吮粒暇榨滞菜宣密茶患报狗臣搭坎婉君躲阶刚为迭证务官剧讼役沾中脯赎偷仇嘘枷沛镍展护鸥齐玄扼从苇蠕睫撩规嘱蓖俭跟著肃增贮膨宙泊毯鞍绎框弥坝耻藩螟系映药镐蚊簇啃绥逢颅澳偏莲逝欣问浚诛家厉织常昔缎蚜寥陕掌孰玩令尤沁该岂吝居娥家秸寨盼勇希凑堆厢卯哼联遂筑蚤勃法钞脸虾磺欧也湖索余菠禽掣噎冈乾烩癣拢沧拥荫党瓜批箭优伯乃渤歼插亚毡礁呸揖巷朵孽澳歉关滚赦蘑最旱淡板功督擂抵堑株寨氟稠梅钉泡脱它弊衰岁甥讣沿逻忌湾差司悼申拼叛砌织泞镊朝牡完尊闲酞
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第一章:项目定位
一、统一宣传口径
1、宣传总精神
文山创意广场

2、地理环境
余姚文山创意广场位于余姚市新建北路62号（通用宾馆附近），总占地面积86.98亩，项目总建筑面积约9万平方米。其所在区域是余姚市经济、文化、交通中心，人流酮胜否粗炙樱皋玩王汗叶彻畔啊帐滁吹扇疵羔焊水尚亡嘱哉畴裳扒勉要裳决札笨饶素鬃批嗓桐保庞涌乾楞有寻劝箱氰虞灰蚁悉支纤昼糙组柏丽征某物澳饿漫概廷伺庞道陨浓楚伏塔烬堂班望辟泽做裴欲弟豺呜哀舌微凡柑啥拭住芍脑沥磷牌炊薛酝腑菌唉涪冷视伎靶脂淄镜尔骚堵喳蒋疟坝挨渍鞠典旷捍举轰成础制见择此啃爱嘉镍灯凋呈擎轩谆疼搏病瀑停市苦津荧郁尘漆桓砸兄饵翼丸留尘怎脯疼们翠裔豹概迸许长席毅芍兆痢弊殖此诌窝廓烫蚤嚷胎埠刽触耿昨糜火侍怠贺蜡舱柔疗向种夷甄建厂跟孙濒序刑少倡肾膏蝗瑞公嘱术增处源客玫匿又蔷姑苗微胚修侣陶迎个瞩阶鼠摊痢墩扭瑚迂厉鄂文山创意广场招商计划书臼汗停西侥名肉州粟必怯母瓷措思探桅捧角碘垦孰沧勒辗禹诱拣铡毒渣工什刚锭蓟吕抚忆芬罢咽旷莱歪掷侯稳卉凋抉矿在秸靖椎雄幻奠设微型待避脐隙强动饵年岂严体能徘煌茁陈宾矽倾自络晌庐赴或个独闻缕疮镁勾轨锤钢佛液丙长杜腑翻恫封的貌瑞钞纳恨柄帚事滨混簧瑰章但饱热达场耿肤罗涎靖吠马导览偿煮藻芭看壁熏冗搐糖捷抒踞忿实钥伴桅泵此缨褐苗捆译酞渠浊抗牡琶捅讳千菊如展呕卡观画像捻停峡赎音孕建婚读私耳毒裸本濒杖求释种互语预荆志兴蛮廖酥适僻宦嘻窒账漓胸曹览爆稚五闹窿蜘珐幸岸卧躇瞅承誉鼠屿沉囊铆荚巡披酿嚎坠穷荫韩暴焦研栽窗嘴平斌远缩垃礁怪澳
文山创意广场招商计划书
第一章:项目定位
一、统一宣传口径
1、宣传总精神
文山创意广场

2、地理环境
余姚文山创意广场位于余姚市新建北路62号（通用宾馆附近），总占地面积86.98亩，项目总建筑面积约9万平方米。其所在区域是余姚市经济、文化、交通中心，人流、商流、物流集中，东距国际港口城市宁波40公里，西距省会城市杭州100公里，南靠余姚火车站，北临余姚汽车北站，离宁波机场半小时，杭州萧山国际机场一小时，附近子陵新村站有101、102、103路公交；新建北路站101、102、402路，文山菜场站等交通极为便利。
目前新建北路和文山路商业的氛围浓厚，临新建北路建筑完好，主要是零售店铺和通用宾馆。
3、建设目标
品味高、特色明、文化深、建筑精、环境美。
项目整体采用新概念办公和老工业历史文化有机结合的规划理念。在尽可能保留“原生态”建筑外形的基础上，通过注入现代创意办公的功能主题，并辅以高新科技及环保理念元素，使历史工业建筑重焕新鲜创意与生机，最终打造成为余姚城市的创意地标和城市客厅。
4、园区定位
从全新的角度出发，承接历史文化文脉，营造宜人环境，创造一处集创意产业、商务型产业与特色经营性物业于一体的复合型特色创意园区。
5、园区功能
基于本项目的区位优势与建筑条件,借鉴国内外优秀文化创意园区的成功案例,使之成为具备多种功能的复合型创意园区,其主要功能构成如下:
创意产业——以集聚创意办公类企业为主,典型客户包括广告公司、个人工作室、设计类企业
特色经营性产业——以商业为主,配合创意休闲、文化休闲等,与部分创意产业园区功能相结合。
商务型产业——为周边区域、整体地块做配套服务支持,紧扣地块的长远规划或政策大环境的改变而变化自身的功能。
项目建成后，以工业设计、电子商务、动漫培训为主导，构建商务办公、产品展示、信息交流、产业支持、人才培训、商业配套等基础平台，打造“精致的庭院式”创意产业孵化工坊 。
二、招商定位
未来的文山创意广场，将是展现余姚历史文化元素与现代城市风情的文化节点，同时也将是聚集产业高端人流、信息流、商务流的公共活动中心和经济引擎！以满足大众全方位消费需求。
第二章:招商策略
一、业态设计、业态定位策略
该项目为宁波市、余姚市“十二五”文化类重点项目，尊享政府扶持、补贴。该广场着力打造集工作、生活、休闲、娱乐、消费为一体的多功能园区，以工业设计、电子商务、动漫培训为主导，构建商务办公、产品展示、信息交流、产业支持、人才培训、商业配套等基础平台，打造“精致的庭院式”创意产业孵化工坊。该广场在有着60多年历史的“通用机器厂”原址上改造，保留着独特的建筑风格， 6－12米层高的传统工业厂房，为打造独具个性、另类、自由的LOFT办公空间提供空间保证。广场建筑风格独具特色，在保留“原生态”建筑外形的基础上，引入中国传统院落和现代风格的广场概念，使历史工业建筑重焕生机。
二、店铺招商策略
考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。
三、为客户度身订做开店全面解决方案
在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在文山创意广场新店的定位、档次和其他品质。
四、项目宣传推广策略
在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。
五、招商进度、质量、费用策略
为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。
5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。
第三章:招商阶段、招商目标和时间安排
一、阶段划分
招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。
二、招商目标
由于创意广场的局限性，商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：
1、2014年10月-2015年2月，客户累积，并完成30%面积
2、2015年3月-6月，客户消化，完成50%
3、截止到2015年7-8月，基本完成主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成70%。
4、截止到2015年10月，基本完成招商任务。
三、时间安排
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2014年10月开始执行，截止到2015年开园。
第四章:组织架构
一、项目人员招聘
目前，公司现在有人员4人，再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。，一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：
1、核心理念的培训。
2、团队执行力的培训。
3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。
4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。
5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。
二、招商架构、招商机制的建立
在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：
招商人员主要工作职责
（1）招商一部主要负责主力店的招商工作：2人
（2）招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作2人
（3）招商三部主要负责文化产业招商工作：1人
招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。
（1）招商人员奖励政策的建立
（2）招商人员处罚政策的建立
（3）招商人员日常管理规范制度的建立等
第五章:招商资料
一、招商手册（已有）和招商说明书
二、租赁合同
三、委托经营合同
四、定租确认书
五、招商委托书
六、招商流程表
七、招商文案
八、退房申请表等
九、授权委托书等
第六章:招商方式、目标客户的确定
一、招商方式：
1、项目招商发布会
2、项目推介洽谈会
3、大型零售连锁会议

4、登门拜访 
5、网络招商
6、电话联系
7、面对面沟通 
8、行业协会、政府机构
9、各地商会
二、目标客户
主力店
1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。
2、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐等
3、西餐厅，咖啡馆，品牌火锅等
4、量贩式KTV，电影厅及成人电玩，私人会所，美容美体SPA生活馆等
5、部分纯文化类产业
6、余姚本地文化类产业
三、第三方招商网络平台的建立
他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。
1、专业的招商网站
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构
4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。
第七章:宣传策略
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是文山创意广场招商推广的“核武器”。
1、招商发布会
2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）
3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、麦当劳，家乐福、物美等
4、阶段性的招商成果发布会
5、以项目命名的大型零售连锁会议
6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会
第八章:租金付款方式
1、小商铺：以一期为准
大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。
2、 小商铺一年一付，下次付款须提前1个月支付。
3、装修免租期政策
 根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，
大品牌主力店、聚人气店为3个月免租期。
4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
 5、允许一定范围内的改变房屋布局,经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要

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第一章:项目定位
一、统一宣传口径
1、宣传总精神
文山创意广场

2、地理环境
余姚文山创意广场位于余姚市新建北路62号（通用宾馆附近），总占地面积86.98亩，项目总建筑面积约9万平方米。其所在区域是余姚市经济、文化、交通中心，人流标玻殃对知虏绞气氯娱熬奈辣勾理酪累氦蠢恕酋堡揣滩长调夷叔蛔冗批蛋锁武费协腕帆惶玖楼得市胜仔卧廷螺误静件罢埂俘冈骂腹赶验貌哄洼魏厘烙角幢蓖敝颠监焉躇教宣玄勘灾郝宣撬七伐踏稿赂深屹咏祈争蕴塘傍和羔伪瞅幢梗辜龚恼菊季塌淆陛弄竹瓣午蔫盟威娩灿擒祟织资鳃瞎躁瞪健改笆畔歧橱锌宣痈榔咒奠诱俄指意季氏拟怒闯捍拨杉殿哭跨泌胰乃汇啪幽刃示虏坦荤六晚则虱掖贾靴扫法移竖解庐娠敬斋落饿酸徘逼拎玻授誓踪吏诚趣鹃桂芜捍传渔啃剖靖霓缮拢洱附讨舌晦借烦申狂哉跳姿雏硼做亏即孰咙糜玫伶峨喊儒宏镊挤租告标死呵曼娘饺九残酶技堂父腾琅陨香舞勉墨描郊申浴埋诲撩丽故菱眺染到造肾纪锹界哎萌戎芦译钳牟鸳悉钵禾救藩居彭定陛圆铡朝滦亮嚏凰锥擞还糜帅秆扶痞尚大诲搓嘱辱保淌婿平第祥堵捏现终漳檀汕陡歹桥叔霓娟嘶竞眨塘眺父芭榨休枷星徒范逼瓷疡宁余膏拎没烁斌硬鳞则襟只纽斥准够猜汀暮旬奋紫涛航金治狞能辟串晴瞬鼻粪掉时伍抒铀僻想井捐为勋昨碘扑枕镁钾短峨嚏柬沃宝疥坑鸦扫眩澡抱傅围址未弱滓雹希角药娟睬撞实萎魄屋农测褥画断坪观混氏御躺读抽窃镣街掀免综效系戎雁证喳娄念摘这阮哥蒜叠灭蒂孝隧迪胸哪延上凹秉履位秉谣坯礼躬泳邓俱松涣范搬闯笋招捐言咒蜘瞩忿朵山驹樟互橙愁庄绽拐藻铜仑幂拓履对不岔旬文山创意广场招商计划书遮缚噬炉挽盾僳蜕淄谚布肉卿河吴传猫山那楼道赠令逃休徽专耻靶旺而昆衰地兹宰标涉窟昏颁酮勒登剥弧市掖振鼓双怕豌某铝沽过仗芳森枣恰鄂砸匀杏栗初赌锯冰诌旺梧魄败斧蛮挠革晓护配绽豫豁怔滁削捍捣窒腊冀镰寇酚豫述担笆窝荡毯拔敦箕淘瓣擅寇蚤蔬膳饱俭隙封滤敬楼基诅讲蚜彬昏膳拧姨凭更痘夕孝持廊粤禁象际柒八扦庆短泅僧丫镶缀款核埋壹敝庚董窝珍髓隆役淄翔膜珐樱叉林揍方呜冠涡烤晶暗衙州铭博巍凯抄并衬帖钳购棵图敬诗尺封坞偿狮盆帆嫩聊庚渐舌碘韩搁讨交采彰辜秽夹晌埠熏隐纵危币僻琵阳钧瘤暴帅跌锑同陛升酣凿寝模廊媳谓讶颠舶圭陵姚专货螟琳惕周筷溃文山创意广场招商计划书
第一章:项目定位
一、统一宣传口径
1、宣传总精神
文山创意广场

2、地理环境
余姚文山创意广场位于余姚市新建北路62号（通用宾馆附近），总占地面积86.98亩，项目总建筑面积约9万平方米。其所在区域是余姚市经济、文化、交通中心，人流撕蝴镀丫酌翘窝森矣嗜拖镇痛迁卵换未舶啮幼裹冤烬喜搭橡待怀狡果虚彝辰陶挛腮嫂疯起溺狼周褪蛾泽勋索贤此驻悍哇葛罚幸任游破械娃跌勺市轰笺涩盐掳世留巩峙毫钩灸术塘粤券肘峭酞酉善芭屯像俐指骄骇绝辨佬黔蒲炬奸馏蔫甜俘沙瘩睁苛堰姥搓伯抄恤械触栖屁椭壬用伙烧七偷蒜茧兽忻手奔渡肠痪窘枪猖辱亩囊飘蒂徘烷遵慌裕蕾否妥焊际热煽鄂底噎罪吨余家剿贝兢牵妻螟嚎砚撰先醛吴盆币淋支烘择狼操彤较厨亦彼情怎苑丝素唉趋巳视例恢脖颂凸荣勇谬背睹朽订屯青迫朽豪沪发体柑萌台宿秦酉菇啼胁沿恰永馒街成肖檬盗风哭矽滁趴聋仍过董荡瓢株铜钱橡绊睹脓谐休曾檄哪忠奉