购物中心筹备期的财务管理要点.doc

购物中心筹备期的财务管理要点
作为商管公司的财务部门，要运用好购物中心筹备期间项目公司与商管公司各业务部门全面对接的机会，为购物中心运营期的财务管理打好基础。因此，商管财务部门在筹备期间，在做好筹备期一般性工作的同时，应主动将财务管理制度与管理方式渗透到业务部门的具体业务中，为运营期财务管理做准备。只有这样，在购物中心开业的同时，财务部门及财务人员才能迅速转换角色，投入运营期财务管理。
一、工作方法
结合开业后购物中心的实际情况，充分考虑购物中心各项经济业务中财务管控的各个业务流程，找出其中的关键控制点，然后对关键控制点进行分析，总结出财务管理的控制要求。只有在财务部门明确了管控需求后，才能在与其他业务部门进行对接时主动提出明确的想法与要求。
对营运期财务管理应充分考虑购物中心开业后各项收费流程、支出流程、部门间票据传递、流程审批节点、信息传递与反馈等，只有对开业后购物中心的各个具体业务流程进行充分分析与梳理，财务部门才能就各项具体的工作提出财务管理需求与管理目标。
充分利用业务部门与项目公司、业务部门与业务部门之间协调、沟通、对接的机会，为运营期财务管理工作提出需求。否则，开业后再着手规划各项财务管理控制流程，一定会使开业初期财务管理混乱，出现较大的内控风险。
将运营期财务管理的需求，前期渗透到各项具体业务中，明确提出财务管理要求，主动将运营期财务控制流程与方法渗透到具体业务流程的初始形成阶段。
二、要点
根据广场的规划，制定购物中心营业期的各项财务管理与财务控制流程。在购物中心筹备期与运营期之间，没有严格意义上的时间节点，为了从筹备期平稳过渡到运营期的财务管理，必须提前制定好广场开业后各项财务管理与财务控制流程。主要有以下工作流程与制度：收费控制流程，包括：物业费、租金、停车场收费、增值服务收费；财产管理制度，包括：办公用品、低值易耗品、固定资产、劳保用品、工程工具、保安用品；支出管理制度，对于各项支出，集团制度已经有比较详细的审批流程，因此建议把重心放在收费控制流程与财产管理制度的梳理上。制定出工作流程与制度后，在筹备期便通过培训等方法贯彻到各部门，按营运期的需求严格执行。
具体业务要点有：
1、能源费，包括水、电、煤气、空调费。根据购物中心的实际情况，在工程部与项目公司、工程部与主力店进行工作对接时，财务部门应根据广场的实际情况，要求工程部明确能源费的分区、计量、收费等，做出符合财务管理需求的规划。在实际操作中，水、煤气能分户计量的区域比较明确，容易实现准确的计量与收费。重点关注的是电费与空调费，各职能区域、店与店之间容易区域重叠，为开业后准确计量与收费造成障碍。因此重点明确以下要点：
（1）明确公共区域与非公共区域能源费计量。
（2）明确商铺与商铺之间的能源费计量。
（3）明确公摊的计算与分摊方法。
（4）明确能源费的缴费方式。在采用IC卡预收费、抄表收费等方式中提出明确财务意见。对于IC预收款方式，要充分考虑到大客户的能源需求量及各种紧急情况财务收款方式，而对于抄表收费方式，要充分考虑商管公司代垫资金量及应收款项的风险控制。
2、装修及收费。此项财务准备工作，涉及到开业初装及开业后二次重新装修。对于这项工作，最好的介入时机是装修手册及装修管理制度的制定阶段。在工程部等业务部门制定装修手册的同时，财务部门应主动参与，对装修手册中涉及财务管理的模块提出规范化管理建议，并纳入装修管理制度或装修手册。
（1）明确装修进场需缴纳各项费用：装修期能源费计量方法与缴纳方式；装修管理费的标准及缴纳时间、方式；装修押金的标准及缴纳时间、方式；装修出入证及其工本费的标准及缴纳时间、方式；垃圾清运费的标准及缴纳时间、方式；商户违纪罚款的标准及缴纳时间、方式。
（2）明确装修各项收费流程，保证各项费用应收尽收。此项工作控制关键点为装修许可证的发放流程控制。在与各业务部门工作对接之时，财务部门对装修许可证的发放提出明确的财务管理意见，需财务收费复核后方可发放。对于装修费用的收取，财务部门需仔细阅读主力店合同条款，主力店由于是招商中心直接与商家业务对接，对于装修收费可能会有差别性的合同条款。
（3）装修押金退还及控制流程。明确验收流程与相关表格的传递，明确退还审批流程，明确扣款审批。
3、物业管理费。物业管理费是商管公司最主要的收入来源，必须在筹备期规划好收费相关事宜：物业费标准、物业收费面积、物业管理合同、物业管理合同台账、收费的流程等。
4、停车场管理。参与制订收费标准，收费系统的规划，停车收费区域的划分与管理，收费控制管理流程，主力店合同中相关优惠条款，停车场发票领购、核销，与产权方分成比例等。
5、广告收入管理。参与规划外墙广告点位；明确经营方式，是采用整体外包或是自营，如自营需办理相关证件；明确分成比例；需业务部在规划广告位时，明确分成收入的缴纳方式；明确公共区域广告位收益权属；明确主力店免费使用的广告位；根据主力店合同建立台账备查。
6、内、外广场公共区域经营。点位规划，多种经营合同，按商管总部营运部文件编号，财务部建立点位台账。
7、保洁支出。明确保洁区域，测算保洁费，为运营期保洁合同招标做准备。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)