麻涌镇项目招商推广方案样本.doc

麻涌项目招商推广草案前 言麻涌镇总体商业情况较为良好，因为麻涌镇特殊地理位置，使得本镇商业竞争态势较东莞其它镇区相差甚远，伴随麻涌新城镇计划出台及产业不停升级，吸引了外商不停投资及当地住宅市场快速发展。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对麻涌镇招商引资和住宅市场认可，对于一个只有10万人口城镇，住宅地产已经出现近乎于热火朝天现象。同时，对于商业地产投资，现在投资形式相对单一，而本项目所处位置及物业规模全部给项目未来良好发展趋势及利润空间，也给本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正推广效果怎样，还需取决于对本案定位和推广策略。对于本案营销推广策划方案，将在以下内容中展现。从麻涌现在商业项目和海滨花园商铺销售情况来看，零售型投资和租凭逐步转向对物业投资：因这类市场投资空间有限，投资形式也较为单一。南峰新时代广场必将促进麻涌未来商业市场投资发展趋势。现在麻涌市场脏、乱、差等现象显著存在，麻涌市场均是这类形象，因为麻涌商业市场逐步发展和完善，必将促进这类物业得到改变。必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力。麻涌商业市场单一功效制约购物广场有效发展，在麻涌商业市场中仍然是以门市部为主，麻涌市场关键看中“量”产生，而对于购物环境及产品品质上无太多追求。同时，麻涌关键市场仍然是纯购物功效，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功效存在。经营权购置情况甚佳但无产权概念，在现有东莞商业项目中，大部分为产权式物业销售出现于市场，而麻涌商业市场更多则是租赁市场存在。本项目物业以产权式和租凭式销售面市于市场，更有竞争力。麻涌未来专题购物广场发展前景良好，这也正是南峰地产在麻涌新商贸中心打造项目标原始初衷，项目必需以一个引领行业领先操作模式，一个以投资者、经营者、终端消费者三赢经营模式，更是一个麻涌地域首创新商业模式。南峰新时代广场形象力提升，对于传统批发市场固有形象必将得到改变，以优良投资和购物环境是本案基础目标。南峰新时代广场强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。这个未来购物市场生存性关键问题。专业化，有利于商业价值提升；规模化，有利于产品多样化。规范化，有利于促进销售率上升；这些方面必需得到有效提升，必将会使本案连续经营性达成最大化。第一章 麻涌商业市场调查分析一、麻涌镇综述麻涌镇含有战略区位优势。“东靠市区，西接广州，南依虎门港”，在珠江三角洲中枢之地，和广州经济技术开发区一桥之隔。东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，南临珠江口狮子洋，拥有7.2公里深水岸线。全镇公路四通八达，在半径60公里范围内，南有深圳机场，北有广州国际机场。港口、铁路、高速公路三位一体。麻涌镇实施港口带动发展经济战略，依靠港口优势关键发展四大产业中心，分别是：虎门港麻涌临港产业中心、食品产业中心、虎门港麻涌新沙物流产业中心、麻涌民盈产业中心。依据珠三角发展现实状况、趋势和城镇现代化建设要求，结合麻涌镇本身特色，实现城镇社会经济和环境快速协调发展，麻涌镇政府将其建设成为城镇文明和田中心风光有机结合现代化生态型小城镇。 麻涌镇确立一个中心，多个支点组团式城市发展框架。一个中心是计划在莞麻快速干线以北，东太路以南约5平方公里以行政、经济、文化中心及居住为主中心组团。多个支点是依靠港口计划临港产业中心、食品产业中心、港口物流中心、民盈产业中心，在中心区范围部署和居住能够兼容无污染工业中心区。组团和组团之间用三横四纵城市主干道相联络，用占地3平方公里生态旅游区、绿化隔离带和农田保护区相分隔，形成一个有利生产、方便生活、环境优美、独具水乡特色、城市空间错落有致现代化港口新城格局。我们实施以港口带动经济发展战略，计划建设1.6万亩临港产业中心、5000亩食品产业中心、5000亩民盈产业中心、3000亩港口物流中心，为海内外好友投资创业提供宽广空间。n 城镇计划1、行政办公用地计划计划以镇政府为中心进行新区建设，镇级行政办公用地在近期跨过新开涌向南发展，形成景观统一行政办公区，对于沿麻涌大道近几年新建零碎办公用地近期给予保留；中远期结合东太村旧城改造建设市民广场和综合办公区，形成镇级行政中心；村级行政办公区结合小区公共中心建设加以改造；新沙组团和大盛组团分别配建为工业区服务独立办公区。计划行政办公用地35.9公顷。2、商业金融用地计划计划两个商业金融中心，一个在主中心区麻涌河西岸中心大道两侧，以中麻公路扩建工程为契机，搬迁麻涌一中，原址做为商业金融设施用地，集中建设规模合适综合商业服务设施；并适时改造古梅路，形成关键商业街，结合旧城改造逐步建设滨河商业步行街。另一个在次中心区麻涌大道两侧，集中建设大规模综合商业服务设施。镇中心组团东片商业金融用地部署在行政中心两端镇政府南侧麻涌大道大步村。新沙组团和大盛组团分别在组团服务关键内计划为组团级商业金融设施。计划商业金融用地116.3公顷。3、文化娱乐用地计划计划在文化广场以北地段修建镇级文化、娱乐设施，关键包含图书馆、青少年宫、文化中心等设施。中远期结合东太村改造，在镇府东側修建歌剧院、博物馆等设施，和计划新开涌公园连成一体。麻涌大道以东次中心区集中设置一处镇级文化娱乐设施。新沙组团和大盛组团分别在组团服务关键内计划配套文化娱乐设施用地。文化娱乐设施计划用地20.1公顷。n 麻涌新住宅项目新世纪豪园江畔湾新世纪豪园江畔湾在麻涌镇中心区麻三村，东依麻涌河，北依麻涌中心小学、麻涌一中等名校。总用地面积72253平方米，建筑面积154193.2平方米，计划关键为10层及11层，一梯四户小高层住宅，意式风情商业街，休闲广场。大步海滨花园大步海滨花园在麻涌镇中心区大步村，东靠麻涌大道，东依新开涌河，西临麻涌河，用地面积76710平方米，总建筑面积134867.8平方米。住宅区分三个区，南部为别墅区，中部为多层住宅，北部为高层住宅区，形成了整个小区由南至北梯次升高错落有致格局。二、麻涌镇商业市场概述1、麻涌商业市场面临历史契机麻涌镇中心西移，给了南峰新时代广场发展历史契机。伴随当地商业需求和日递增，在购物环境日渐改善条件下，南峰麻涌新时代广场将改变区域内消费特征，将有力地辐射麻涌地域，吸引本镇前往购物前景也不是奢望。2、麻涌商业市场消费群体分析从当地现时在售、在建和在营业商场总量百分比来看，商场在现在发展中不能很好地满足当地商业发展需要，不能满足当地消费者对良好购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目标购物场所需求。麻涌现在在建、在售商业物业以楼盘配套商铺为主，在南峰新时代广场中，怎样定位，形成本身特色，强力吸引当地居民消费，满足当地居民需求是重中之重。麻涌已形成了以一个以永益商场和麻涌市场为龙头成熟大商圈，而科技园、工业园商业气氛还显得不成规模、不具特色、不上档次，因为老商圈交通方便，旅程近，能够吸引周围居民和企业外来工吸引到当地商场进行消费。3、麻涌镇商圈档次低、规模小，经营品种不全是造成麻涌镇商业气氛平淡一个关键原因。麻涌市场，包含部分大商场，总体商业规模不大。加上各类商铺门店，总商业面积约2030万平方米，因为商业不集中，分布较分散，又大全部采取地铺式经营，所以经营多种商品品种较少，档次较低，显得比较零乱，极难能见到较高级商品。4、麻涌镇商圈形象未能深入人心，人气不旺麻涌镇现有商业商圈整体计划分散零乱，无统一布局。可能碰到这家卖皮鞋，而紧邻那家却在卖五金配件，再过去是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材情况，因为设有统一计划，这些大全部是由住宅楼底层改建商铺就给人一个尤其零乱感觉。5、商业业态普遍滞后以麻涌现有商业情况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全方面调整。从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，现有各大商场均缺乏正确定位和固定用户群。麻涌现有代表性永益超级广场，和传统百货商品反复雷同、无产品特色。在对整个商业市场进行分析后，结论以下：谁填补了大型综合购物中心-流行百货、超市、专题商场、专业店、专卖店空缺，谁就能够在麻涌镇商业市场独领风骚。6、商业市场综述经过对麻涌市场做简单调查得悉：1、已运行商场面积在4500-10000之间，所提供商品以百货、服装、鞋类为主。2、宣传促销极不到位，商场在宣传中无统一运做策划，卖场营造销售气氛严重不足。因其经营方法大多为商户自营形式，所以店内无统一POP、DM单，厂家促销手段力度不够，且不够规范。3、麻涌镇现在是以街铺市场为主，生意好做，租金稳定。街铺价值为很多投资客和经营者认可，易受市场追捧。4、商场管理落后，职员缺乏仪容仪表、场内纪律、接待服务上培训，现场管理松散且极不到位。5、场内商品单一、大量名优品牌无法进场，再加上管理落后，中高级管理人员严重缺乏商业管理理论和实际运做经验，造成商场还处于初级阶段。三、现在南峰新时代广场商圈情况分析麻涌老城区和南峰项目只是一桥之隔，人流量大，商业繁荣，低级为主，业态多样。南峰项现在景好，以档次较高大型商场为主，为麻涌新区和交通主干线，但南峰新时代广场开业需要培育市场时间,发展商需要给投资者合适优惠来增强其对购物广场信心，从而吸引进场，这就需要南峰地产在一段时间内承受短期利益损失，如减免租金、管理费等，而发展商假如不“放水养鱼”给投资客以合适优惠，则商场招满有一定困难。1、竞争情况现在麻涌商业以永益超级广场和麻涌市场为中心，周围商业环境兴旺，人流众多。南峰新时代广场设置无遗是最大竞争者；在短期内对永益超级广场影响还不是很大。所以找准定位，实施差异化战略，提升企业形象，强化竞争力。2、消费者情况从其它各镇区消费者来看，已形成到综合型购物广场购物习惯，集休闲购物为一体大型广场更受到消费者青徕。消费层次关键是时尚青年和当地富有阶层，对品质和环境有一定要求，常常购物者占75，偶然购置者占25。3、区位前景将老商业中心和新南峰新时代广场形成一个完整商业圈，商业文化中心计划中麻涌新旧商业圈强势互动。本案所处区位，为新城区商业繁荣地带。所以，本案所处区位前景十分良好。5、商业气氛该商圈以新商业区为主，和老商业区相邻，人流量较大，吸引着当地用户前往。造在商业气氛浓厚，用户资源庞大。6、交通情况本案所处新镇区，现在镇区交通情况不好，公交系统发展迟缓。7、配套设施该商圈内配有银行、邮局、医院、电信、酒店等。使之，来购物商户和用户均能享受便利性和便捷性。同时，也为周围居民提供对应便利。四、消费者消费行为调查和研究（无明确资料，待做细致调查）1、人口结构。人口结构关键依据年纪、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，方便深入分析。除对现在人口结构调查外，对过去人口集聚、膨胀速度和未来人口结构变迁进行估计。如在区域内计划建设商业中心，人口增加速度和人口结构改变将很快，将直接影响整个区域消费行为，而且对业态设计产生重大影响。2、家庭户数组成。家庭户数组成是人口结构基础资料之一，可依据家庭户数变动情形及家庭人数、组员情况、人员改变趋势进行了解，进而能够由人员组成比率，洞悉城市化发展和生活形态改变。3、收入水平。依据收入水平确定消费可能性、消费能力和现在消费处于什么样情况。比如个人年收入在2万元消费者和5万元消费者相比，她们在选择服装购置场所时是完全不一样。前者选择以市场，以后者关键选择地点是专卖店和百货商场。4、消费水平。消费水平是地域内消费活动直接指标，对零售业来说是最关键衡量指标。据此能够了解每一个家庭消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这么能够计算出商圈内消费购置力概况。5购置行为。分析其关键目标有二：一是能够了解消费者常常在哪里消费和消费关键商品和服务；二是知悉选择商品和服务标准，方便对该地域消费意识作深入探讨。6交通和出行方法。伴随汽车越来越多地进入家庭，大家交通方法改变，由此造成了消费者购物习惯和选择消费内容。在消费者消费空间和尺度上，对不一样业态、业种需求在路上花费时间全部有心理尺度，如对家庭日用消费品需求关键就近完成，在路上时间要求在15分钟以内；而购置服装、家俱电器等商品选择去大商场和购物中心，花费时间能够比较长，而交通出行方法改变了消费时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，因为汽车进入家庭可能只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具研究很关键。第二章 南峰新时代广场SWOT分析一、项目优势u 钻石区位将吸引庞大人流量及巨大升值潜力u 本项目提出产权式商铺经营模式在整个业界尚属首次u 项目超大规模及自助完善配套设施u 广场项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面全部荣登麻涌商业之榜首u 项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质购物空间u 南峰地产业界影响力及良好信誉度u 南峰地产实力较强，在当地居民群体中拥有良好信誉度和支持度二、项目劣势u 所在地理位置相对偏避u 所在地经济发展速度相对较缓慢u 所在地为城市新区，周围商业气氛不浓u 所在地超前消费意识淡薄三、项目机会u 麻涌商业界其它百货商场无法和南峰新时代广场抗衡u 南峰新时代广场处于麻涌商业领袖地位，成为麻涌地标性商业项目u 麻涌镇经济实体稳步发展，不停带给整个经济利润增加点四、项目威胁u 老牌商场短期内在居民心目中仍占据关键地位，南峰新时代广场进驻消费者心理市场还需短临时间和过程u 城市发展带动商业竞争猛烈，在经济不停发展大环境下，业内各地产商将各显其能，争夺消费群体u 因为麻涌镇商业界整体服务意识不健全，业态陈旧，划分不合理，缺乏品牌产品引进，致使中、高收入消费群体消费区域转向相邻广州和深圳u 广场商铺投资者由传统承包租赁投资见解，转变为购置现代产权式商业不动产全新投资理念，思想观念转变速度较慢，还需深入进行引导五、项目综合分析结论u 依据麻涌镇总体计划和麻涌镇新老商业区位置，大家对物质需求和文化娱乐业并未形成显著区域性划分u 关键商场业种相对齐全，业态普遍滞后。从商品结构、购物环境、商场形象及楼层分布来看，现有商场均缺乏正确定位及固定用户群。各商场货物反复、雷同且无特色，中、高级消费品在业内现在还是空白，消费者买不到高品质、高级次东西，同类商品无参考价格u 南峰新时代广场将改变整个传统投资理念，以一个对财富负责，充足利用现有财富去发明更多财富态度，送给居民一个全新投资理念u 南峰新时代广场集黄金区位、超大规模、投资低门槛、领先业态、较轻易对大型主力店进行招商，确定主力店后能够保障商铺投资者收益为根本出发点，同时带给投资者巨大商铺升值空间及稳定高效回报率。南峰新城市广场将是百姓家庭超前新投资计划，它将引导商业消费新时尚u 本项目总建面积2万余平方米，在当地含有足够规模，假如经营得法，加上优越地块，则其影响范围除可覆盖整个镇区，还有可能辐射等周围镇区以吸引更多投资者、消费者u 南峰新时代广场在新镇区商业中心，麻涌现在尚无大市场，我们将引进一站式服务经营理念（集购物、休闲、娱乐、饮食于一体），本项目应很好地抓住此机会点第三章 物业定位一、项目整体定位概念依据本案市场调研情况及本案所处商圈特征，给本案最为正确市场定位尤为关键，从商圈到项目特征、从业态到管理模式、从经营户到投资者各个层面要素要考虑到位，使之更为贴切符合到市场需求。购物广场开发第一要素是地段，第二要素是定位。最关键应该看好整个购物广场市场定位和经营专题，经营定位能否和周围消费群层次吻合。但伴随麻涌消费水平提升，单纯购物服务已难以满足用户需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一个趋势，所以，南峰新时代广场在主营零售业基础上，有必需引入餐饮、娱乐及其它服务行业以方便用户，带旺购物广场。二、项目标总体定位本项目为麻涌镇计划最大地标性商业广场，是集购物、休闲、娱乐、餐饮功效等多功效为一体大型一站式专题购物广场。1、经营业种定位：考虑到本项目标规模优势、地段优势、理念优势等特征，在定位、计划、招商、管理上寻求突破点，本项目含有麻涌唯一性和稀缺性，确定它投资价值和经营价值。南峰新时代广场形象定位关键以中等为主，兼营低级和高级产品，在空间设置上、物业装修风格上、楼层业种分布以中等为主，产品定位上不能过于高级，充足考虑到经营者经营利润及本商圈之特征。A、功效定位依据前述项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判定，本项目不宜走传统百货零售业模式，提议将本项目功效定位为：以大型超市、零售业为主，休闲娱乐餐饮服务业为辅，并以休闲、娱乐餐饮服务带动零售，开创全新消费时尚标志性购物广场。B、档次定位中等建造及经营档次和本项目地理位置、商业环境相当。走高级路线则和现时整体消费水平不一致。提议将本项目标建造档次定位为中等为主大型商业物业，将本项目标经营档次定位为中等大型超市、零售、休闲娱乐及餐饮服务大型商业物业。C、投资用户群定位商铺投资者为一定货币积蓄中高层当地居民群体。商铺投资作为一个较稳健型投资模式，较适合以投资置业取得固定时限，可确保回报理智稳健型投资者。适合当地人对其进行投资。u 项目所在地周围用户熟悉并看好此区域升值潜力部分高收入人士，年纪大约介于30-55岁之间，已经有一定事业基础，并期望事业更深入发展。u 生意人 具相当经济实力，本身就是很内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租转为自买自用，她们是最有爱好和实力买家，也即我们诚意用户。各年纪段全部有，中轻年为主。u 一般市民投资用户这类用户往往具一定经济实力，喜爱面积较小商铺，因为资金投入小，风险小，投资可行性高。对临街要求较高。对升值潜力认同，重发展商实力和信誉。年纪介于25-55岁，要求价钱合理，付款轻松，感觉投资商铺含有相当投资空间，海滨花园一楼街铺良好销售业绩就是例证。u 小商家、个体经营者该类人士属商场小业主，通常经营面积从几平方米到数10平方米或数十平方米，间隔小，总价低铺位较受欢迎。一个场在引入了著名主力店后，就靠吸引这类小业主买铺经营，托起整个市。D、租赁用户群定位u 大型百货、超市。以租为主，通常面积过万平方米，通常选择自行装修、自行管理。u 连锁店。如佐丹奴、屈臣氏之类，对经营场地通常不买，所需面积中等，约150400平方米。u 品牌店。如皮尔卡丹、卡佛连、SATCHI等，所需面积从数10平方米至过100平方米。u 著名快餐连锁店。如麦当劳、必胜客、肯德基之类，对场地通常也是只租不买，其名声越大（如麦当劳），入驻条件越苛刻。u 中、西餐饮经营店。所需面积从过百平方米到过千平方米不等。u 各类零售和批发厂家。u 个体经营者。所需面积较小，约1030平方米。2、对本项目业态和经营定位提议经营主体含7个关键业态，具体为：u 超市。计划一楼约5000-15000平方米营业面积，引进含有一定规模经营超市投资商，自主经营，自主管理。u 临街精品店铺。以营业面积3070平方米为主，计划营业面积约平方米，引进中高级品牌专卖店，出售产权，业户自主经营，自主管理。u 商业室内步行街和室内精品店铺。以套内面积515单位为主，分别计划出一层约，二楼约3000，累计约8000营业面积，经营代表消费时尚和消费趋势中低级品牌商品，出售产权和按百分比出租，业户自主经营，商场统一管理。u 街市。以套内面积6-10为单位，在一楼计划约3000营业面积，经营含有时尚化、个性化、特色化小商品和饰品，商品价位均在100元以下，出售产权，业户自主经营，商场统一管理。u 餐饮广场。在一楼计划约600营业面积，经营中餐、西餐、小吃、茶庄、咖啡屋等，出售产权或按百分比出租，业户自主经营，自主管理。u 休闲娱乐广场。在三楼计划约4000营业面积，经营桑拿、洗浴、休闲、娱乐等项目，出售产权，业户自主经营，自主管理。u 通讯数码广场，一楼辟出专区，计划1500营业面积，经营中国外著名品牌手机、通讯器材、数码。相关本项目标经营定位：提议内容：南峰新城市广场经营定位以占据中、低级消费市场为主，合适兼顾少部分高级消费市场。各业态具体经营定位为：u 大型超市：服务于当地居民各类中、低级生活消费品。u 临街精品店铺：以服装、衣饰为主，满足中、高层收入，白领阶层消费需求。u 通讯数码广场，一楼辟出专区，经营中国外著名品牌手机、通讯器材、数码、IT、DIV等商品。u 室内步行街和室内精品店铺：经营满足中、低级收入、工薪阶层品牌服装衣饰类商品、家居饰品等商品。u 街市：经营满足中、低收入人群、低年纪人群需求时尚、个性化小饰品、小百货、针织品等商品，全部商品价格均在百元以下。u 餐饮美食广场：满足当地居民和购物者餐饮消费，其高、中、低级百分比进行合理分配。u 休闲娱乐广场：满足居民和购物者休闲娱乐需求，其高、中、低级百分比进行合理分配。在业态定位基础上，经营定位目标是含有针对性满足不一样消费层次需要，多种消费心理需求，努力争取做到“全、精、准”。u 从经营对策上看，超市是和居民日常生活息息相关多种食品、日常见具、生鲜等民生商品，能够满足大众消费，也顺应市民消费习惯，是最聚人气主力店，满足用户“求便”心理需求；u 通讯数码广场：针对手机消费趋势，在一楼计划通讯数码广场，顺应了区域消费，达成“扎堆效应”，同时又向消费者提供一个更舒适消费场所，吸引更多消费群。u 临街精品店铺，经营高、中等品牌商品，即把目标用户群定位在中、高级消费群体。现有利于提升商场档次，塑造商品商业形象，还有利于引导市场消费，满足消费者“求精”心理需求。u 室内步行街和室内精品店铺，针对贵港市大部分收入者，经营中、低级品牌商品，既确保商品质量，同时商品价格也不高，满足中低级消费者“求优”心理。u 街市针对消费者“求新、求廉”心理需求，经营百元以下商品，吸引广大中、低级收入消费群体。u 餐饮、娱乐休闲项目适合麻涌市民消费习惯，瞄准大部分中、低消费群体，合理兼顾高级消费者，吸引购物者和其它用户，满足各阶层、各档次群体对餐饮、休闲娱乐需求。南峰新时代广场做为麻涌大型购物中心，客流是它生命线。购物中心客流是由购物、休闲、观赏三个部分组成。通常情况下各占1/3，但因为休闲，观赏者存在着即兴购置。所以，实际购物人数会适度提升，约占40%。依据相关部门测算，通常情况下，儿童疲惫时间为4060分钟，成人为90150分钟。按此推算：用户在商场停留时间不会超出2.5小时，超出这个时间就处于疲惫状态，造成用户离开购物环境，终止购物活动。由此可见，麻涌镇旧商业中心区不可能单独完成此项购物功效，南峰新时代广场不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多休闲空间、娱乐活动和场内景观。而且周围在麻涌新文化广场，用户可在购物同时整个广场内就餐、游乐、休闲，这么就消除了用户购物疲惫，延长了用户停留时间。尤其是有小孩家庭，能够全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所。这种娱乐购物方法，现在在老商业中心是无可比拟。三、经营商品及价格定位大众品牌主打，一线品牌商品例附，二、三线品牌商品为辅。以适合麻涌镇中高端消费者为宜。四、项目外立面设计项目外立面设计强调和定位结合性：u 首先强调和档次结合，依据商场目标消费群不一样感观心理需求，结合商场定位高低，给予不一样外立面设计。u 基于本项目所处市新城中心位置及地标位置，现方案立面风格应含有地标性相关特征u 须强调和产业特征元素结合，结合批发市场业种特点、结构需求等原因，在外立面和功效方面做到有效平衡。使之，建筑风格新奇，商业气息浓厚第四章 招商推广策略一、招商突破南峰新时代广场引进大商户以提升本案商业价值是本案招商成功是否关键，本案规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等各要素均影响到我们招商工作进展实质性。所以，本案在招商策略上需突破，首先经过行业协会推荐和本身挖掘含有实力或品牌性大用户，以大用户带动小用户刺激入驻率。其次则展开小商户招商和发售，小商户则关键是以经营户和投资客为主，以当地商户为关键。麻涌商业物业，现处于兴起阶段。我们就是打造含有代表性和发明性地标级商业项目，形成了一个让麻涌及周围镇区全部关注商业项目。我们项目相邻麻涌医院将改造成为文化活动中心，我们借势能够导入商业和文化嫁接，以文化内涵来提升它商业价值。本项目不做跟随者，而是以领导者地位出现。我们要从商业业态、商品品种、商业模式、购物环境、推广手法、营销理念上进行创新和突破，使其含有真正意义上商业领导者。二、对主力店招商步骤u 第一步：对主力店市场定位和业态定位等设计前商业策划，并将其作为招商工作指导性文件.进行麻涌商圈分析项目市场定位业态定位主力店租赁，主力店部分可按主力店要求进行设计和建造。u 第二步：按确定市场定位和业态定位确定初步主力店条件。经过行业协会等多种渠道接触、了解符合条件零售商或其它服务商，并掌握其拓新店计划，最终再确定主力店目标名单，并将其设置成三层目标群。第一层：6家；第二层：3家；第三层：2家u 第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握相关目标群全部用户参与，恳谈会内容关键是征求她们对项目主力店合作条件、可能性及其它方面提议，而这些提议均可用于制订合理招商条件和政策。u 第四步：视招商恳谈会情况，在会后逐一向分层次目标群深入介绍项目情况及合作条件，采取每隔23天沟通一次跟踪措施专员跟进。而且，要关键对第一层目标群各个管理层进行充足沟通，加紧其投资决议步伐。三、招商策略及操作程序 本案在招商方面拥有较多渠道和方法，更含有丰富经验和广泛人际关系网络。尤其强调是，本案首先依靠于大品牌、大商户含有良好信誉产品生产商入驻并制造影响力。其次直接将中间中、小品牌商家进行强势吸纳。第三方面则依靠于散户带感人气。为消费者提供一个选择性较强专业性以衣饰为主购物平台，同时也为商家提供了广大利润空间确保。1、具体实施策略u 吸纳20%大品牌商户（商户+行业协会推荐用户）该部分商户有影响力、有渠道和品牌拉力，是本项目标支柱。1个大品牌商户平均去化3-4个商铺。吸纳理由：品牌商家品牌效应能给投资者及经营者增强置业信心，从而有力地促进销售。吸纳方法：搜集大用户及品牌商户招商资料，采取发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问造访等推介程序展开招商。同时成立大用户及品牌商户招商小组，负责用户招商和合作谈判。优惠政策：在售价或租金上给一定百分比优惠，如在售价上给一定折扣或在租金上给1个月或3个月免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺销售和招租；u 吸纳50%中、小商户（现有商户）该部分商户含有一定实力和品牌，善于跟风，是我们真正利润表现。1个商户平均去化2-3个商铺吸纳方法：针对大用户及品牌商户招商工作开启后，面向中小商户招商工作全方面开启。同时针对中小商户招商，关键利用多种媒体公布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介工作。优惠政策：提议对此推行“用户领袖奖励计划”，凡已认购用户若能率领其它用户，进行认购并成交者，发展商将按所要求标准奖励给领袖用户，如：按其所购置商铺总价1%作为优惠奖励，能够转化为经营商业时二个月税收全免或其它形式。u 吸纳20%散户（现有商户）该部分商户不含有资金实力，经营稳定性差，但可带感人气。1个散户通常情况下去化1个商铺。吸纳理由：针对这类用户，在招商工作进行中、后期时候方可表现一定效果性。这类用户需求，关键是以“经营”为谋生手段，不含有发展个人事业或追求生活品质用户。以上二种方法推荐效果可直接促进这类用户进驻。吸纳方法：对于部分目标用户,能够经过户外广告和直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方法将相关资料传给用户，这也是招商有效方法。四、销售价格价格是任何一个商业项目很关键关键要素，首先表现着地段位置关键性，其次也表现着商业价值可塑性。同时，也起到投资者是否购置关键原因，从另一个层面上讲它更促进着市场销售活跃性。所以，本案价格定位含有较高敏感性，更需结合本案开发理念和市场推广标准。本案定价策略分成两种方法，一个这经营权销售，另一个方法为产权式销售；1、售价定价（现在没有做深入调查）本案推出市场关键以产权销售和租赁为主，但因为本案规模在麻涌较大，又需十分客观考虑到市场客源有限性。所以，本案在推出部分商铺为经营权购置方法，这类铺位均为拐角处铺位、计划方不足铺位、或业种较为特殊铺位（如餐饮、休闲等）作为经营权方法推广。经过对可比商场和商铺售价和租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场最理性售价和租金。“可比”定义是：规模、经营品种相同商场、商铺或地理位置靠近商场和商铺售价和租金也有一定参考价值。经过对关键可比商场和商铺售价和租金比较，本项目标最理性、市场可接收、风险性较小一个租金价格制订以下：售价可根据市场比较法做价格调整商场和商铺租金能够根据年8%回报率推算出理论租金根据公式：月租金=销售单价*8%/12，：第一条：放水养鱼，培育市场是招商工作关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场开拓者，有一定风险。第二条：从现在麻涌商场和商铺售价和租金来看，售价和租金水平不高，假如偏高即使能够招满并开业，不过商场极难长久兴旺，因为在市场还不成熟情况下，高售价和租金无疑使商家生意难做，这无异于“杀鸡取蛋”。第三条：因为租金每十二个月有6-8%，甚至是10%租金递增，所以，第十二个月租金能够合适定低些，等第二年市场做旺以后，再提租金也不迟。第四条：假如租金定高，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。提议售价和租金仅为内部认购价，在内部认购期内视市场反应立即做出调整，假如市场不接收，则仍需调低；若市场反应良好，则租金立即涨价。另外，租期提议为1年。租约1年1签好处是：能够立即、灵活地依据市场改变对租金进行调整，而且对于租客来讲也放心（担心每十二个月租金递增值太高，承受不起）。提价手段提议：因价格往往是一个案子销售情况好坏最为直接原因，所以，对于本项目标销售价格不宜定高，而是经过市场造势手段利用或宣传策略逐步升化而确立，对于本项目价格提升策略提议以下：采取“低价高走”策略，以高回报、高收益为关键诉求点切入市场。第一阶段：经过高端形象推广，积累用户意向，带动市场，聚集人气；第二阶段：以物超所值商业项目带来高回报、高收益作为市场入市点，形成成熟性投资者或经营者抢着入驻购物场所市场印象；第三阶段：价格逐步涨幅，产生升值市场印象，同时铸造平稳、幅度较大价格走势。保租回报使用户对本项目购置有信心确保（即返、期返）。东莞商业市场因为竞争猛烈，在推售过程中商家们各出其谋，以其吸引买家注意力，“保租回报”是推售手法一大热点，但现阶段买家日趋成熟，靠“保租回报”销售手法已经陈旧，但“保租回报”仍然是一个关键推售手法，现时买家最为看重一直全部是商场前景，所以，各商家利用“保租回报”统一经营，以低租金将品牌经营者直接引入经营，建立专题式商场。南峰新时代广场也能够用此方法进行操作。第五章 南峰新时代广场招商造势策划一、项目命名物业命名恰如产品品牌，良好品牌能够博得消费者强烈忠诚，增加产品价值。我们将本物业命名为：南峰新时代广场南峰新城市广场二、推广语定义关键专题：打造麻涌首席地标性商业广场主推广告语：主导麻涌未来财富先锋，发明麻涌财富新领域关键推广价值 商业物业关键价值是由商业物业区位价值、市场价值和商业品牌价值所决定。即商业本身在区位地位关键影响力和商业业态独特征及商业业态所形成客流量，和商业主力店及人气点所带感人气量价值。u 区位价值：新区商业地王，地标性建筑u 规模价值：麻涌最大规模28000平方米专业商场设计，领航新商业u 计划价值：商业营销新革命u 租金价值：39元钱，抢占市场制高点u 商业价值：全城首席集“购物、娱乐、休闲、餐饮”于一体“时尚生活专题购物广场u 收益价值：“盯紧财富、轻松盈利”、“抢购最终金铺原始股”，经过对以上专题和价值推广，让见过我们广告人，首先跃入脑海是：在“南峰新时代广场”，有符合我们衣饰、好吃、悠闲、品位、时尚、娱乐天地；有个时尚生活专题购物广场；“南峰新时代广场”是一个做生意能够盈利地方；是绝大部分人全部知道地方。三、策略实施思绪本策略将围绕“提炼产品价值、细分市场用户、促动需求消费”实施思绪来展开，并切实做到含有可实施和操作效果。u 本案位处关键商圈不可替换性稀缺商业地段现存及未来升值空间所带来投资价值；u 麻涌首家产权式商铺市场前瞻性颠覆传统商业模本，引领当地商业市场全新理财、聚财时尚创富价值；u 麻涌首家集娱乐、休闲、餐饮、购物为一体产品优越性在引领时尚时尚消费同时为商户所带来财富增加价值四、营销推广计划和实施1、宣传目标和实施本案宣传目标则是改变和突破现有永益及麻涌市场形象，包含脏、乱、杂等现象存在。要想达成突破和颠覆作用，确需从各个角度和层面上进行全方位考虑。而作为本案宣传目标，不仅是形象改变，而是一个未来信息传输、更是一个不可多得投资机会来临。由此，本案将经过多种方法达成以下多个目标：2、提升市场形象渠道：经过项目围墙、户外广告、DM、电视广告及口碑效应等方法进行全方面宣传，使之本案形象含有新奇性和感染力。方法：以含有冲击力视觉感受给消费者第一感观印象，同时在不一样时期对不一样卖点进行全方面宣传，逐步剖析项目卖点，使其含有经营价值和投资价值。效果：改变原有商圈设备简陋、卫生环境较差、消防隐患多、产品质量无确保、产品价格随意性、仓储空间不足、经营户利益受损等形象。使其含有新地标性和代表性商业建筑体及未来专业型专题式商业新模式。实施：u 第一阶段:含LOGO、案名、名片、信纸、便签纸、纸杯、文件袋、小礼品等。（基础形象利用）u 第二阶段:售楼处外包装、建筑外立面、道路标示牌、软文、平面广告等（深化形象冲击）以地段价值和商圈价值作为宣传卖点，经过行业协会推荐和本身开发，展开第一轮招商动作。u 第三阶段:形象稿、销售稿、软文、折页（直观形象表示）着力宣传本案对经济促进作用及对商圈提升作用，和深入确立它经营价值性。以项目本身规模、功效、前景、产权物业、配套等作为宣传卖点。u 第四阶段:软文、促销稿、DM、海报等；(演绎形象内涵)以投资者实力、开发商实力、销售进展情况等要素进行着重宣传。五、阶段推广计划时间关键是将本项目具体开展营销活动时间阶段进行合适安排。其间包含工程施工进度、销售旺季、竞争态势、前期准备工作等要素。1、本项目工程进度计划南峰新城市广场工程进度计划表任务名称工期完成时间商业工程封顶商业外立面完成商场内部设备安装完成商场内部装修完成商场进行综合验收合格商场商铺计划划分确定商家装修开始统一开业时间确定开业试营业商场正式开业2、营销实施计划形象引导期（7月份）广告策略：“以户外广告为主，派发DM和主力店招商活动销售策略：搜集目标用户，调整、控制价格，把握销售控制单位专题内容：商圈篇、定位篇、分析篇、承诺篇、经营篇、招商活动运作、投资分析研讨会活动配合。主力店招商期主力店用户筛选洽谈；08月初08月中：主力店用户合作意向洽谈、确定；08月中08月底：主力店用户技术要