市家属楼物业管理方案样本.doc

##市工商局家眷楼物业管理方案
一、        整体方案策划思绪
针对本物业小区自然条件和业主组成特点，按摄影关物业管理要求和物业管理行业服务标准，本企业准备对###工商局职员住宅小区采取总体管理思绪为：
（一）、安全管理
安全管理是物业管理中最敏感、最关键、最为业主所关注工作，必需做到万无一失。针对本小区特点。本企业采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区人员严格实施“来访登记”方法进行控制；在交通、物品出入管理上，采取本企业独有“记忆＋规范”法，对小区业主车辆粘帖有本小区标志准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入安全；同时，本企业独特“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全方面应用于阿城市　工商局职员住宅小区，以确保本小区在安全管理上万无一失。
保安人员素质要求：采取复员军人，采取每七天六天制准军事化管理、培训；全部服务于本小区保安人员年纪均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必需跨立服务，天天见业主第一面均要敬礼；统一着装，配饰“人性化”衣饰。
（二）、公共事务管理和人性化服务
针对本小区实际情况，本企业准备在公共事务管理中全方面推行标准化管理和人性化服务管理模式，尤其方法有：
1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务方法，只需业主打一个热线服务电话　，全部生活中问题均可在承诺时间得四处理。
2、“时效制”全部管理处对外服务工作均采取限时工作制，在对业主公开承诺时间内完成。
3、承诺制、这是本企业最新引进全国行业享受盛誉人性化服务制度，经过承诺制全方面推行必将大大提升物业管理服务水平。
4、不均衡管理、全部职员工作均是根据业主生活节奏设计，均以满足业主生理需要和心理需要为关键目标。
（三）、消防管理
对做好本物业小区消防工作我们将采取以下方法：
⑴、         严格根据　相关消防法规要求，帮助实施完工验收和组织实施接管验收。
⑵、         建立防火规章制度，由管理处和大厦业主签定《消防责任书》，关实施必需奖惩方法。
⑶、         建立一支由管理处全体职员及部分业主共同参与义务消防队，定时组织消防演练，完善自救体系。
⑷、         常常进行防火检验，立即清除消防通道违夫摆放物品，消除业主办公区域内火险隐患。
⑸、         定时检测消防设施，器材安全系数，做好检验统计，实施责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。
（四）环境服务管理
环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作特点，本企业准备采取以下管理方法：
1、          定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制订出不一样清洁标准。然后论据本企业终年积累下来（劳动定额）标准经过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。
2、          根据国际环境质量体系要求全方面管理小区生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，肯定带给本小业主一个宁静、优雅、滞净、安详生活环境。
3、          全部服务于本小区保洁人员年纪均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。
（五）小区文化
为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、友好小区文化扭扭气氛，寓教育于小区文化活动之中，创建高端人文环境，活跃辖区气氛，增强业主/住户参与意识，使管理处工作得到业主及住房及社会各届支持和了解，建立良好社会公共关系，我企业将在本小区开展丰富多彩小区文化活动。
首先，在物业入住时，开展一次专题为“爱我家园”喜庆活动。其次，在日常管理服务期，每三个月开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动；每到节日还将举行小型庆贺活动；在小区显眼处设置专题宣传栏，定时组织保安员及工作人员，及小区业主共同参与学习交流，每个月更换小区宣传栏，让业主了解管理处，信任管理处，支持管理处工作；最终，我们还将兴行小区植物认养长久活动，即业主能够认养一个植物或一棵树，提升小区珍惜环境，关注生态优良习惯。
（六）内部运行机制
本企业内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们企业将全方面推行一套成熟标准作业规程，规范化管理，规范化服务。
二、        管理机构设置和规章制度
（一）            管理机制
1、              时效工作制：我方对业主服务工作一律实施时效工作制即本企业承诺有对外服务工作，均在向业主公开承诺时间内完成或有处理结果。
2、              公开服务制：全部服务工作均向业主企业。管理个严禁职员向业主索取任何酬劳。
3、              首问责任制：任何职员在接到业主咨询、投诉、求援时均负责将业主总是处理完成方可取得企业认可。
4、              财务公开制：我方将定时向业主公开财务收支账目，接收业主公开咨询。
5、              全天候服务：我方实施全天二十四小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。
6、              不均衡管理：我方各项服务工作均会依据工作轻重缓急和业主生活规律进行统筹安排，经过优化后工作编排使工作愈加人性化，愈加节省业主每一分钱，愈加符合专业化物业管理企业要求。
7、              回访工作制：我方将依据自己人标准作业规程对开展服务工作定时走访业主虚心接收业主提议，批评。重大决议、方法均会在事先通报给业主。
8、              安全预案制：我方将优先处理业主安全管理产问题，对治安关键、难点建立预案制度，可能出现地突发总是全部有立即、有效处理程序，确保安全工作万无一失。
9、              保本微利：我方承诺将根据保本微利标准管理业主物业，不管何时全部只按一定百分比公开提取微薄佣金，全部管理节余将用于业主服务之中。
（二）            管理规章制度
我方坚持“以人为本、服务第一”宗旨，经过深入接触和扎实工作，并将之充足表现在和用户交流、沟通中，并为之制订出一系列制度。来确保动作有效性。
公众制度目录
1、              业主条约
2、              用户手册
3、              文明条约
4、              用户登记制度
5、              装修管理制度
6、              用户信件、邮件、报纸及杂志分发要求
7、              用户搬入、搬出物品管理措施
8、              户外广告、招牌、宣伟设施及其它悬挂物品管理措施
9、              临时用电管理要求
10、         车辆管理要求
11、         停车场管理要求
12、         其它
内部岗位责任制
1、              管理处主任岗位职责
2、              管理处副主作职责
3、              公共事务部主管职责
4、              维修部主管职责
5、              环境管理部主管职责
6、              办公室方员岗位职责
7、              档案资料员岗位职责
8、              工程技术岗位职责
9、              清洁工职责
10、         绿化工职责
11、         保安队长岗位职责
12、         保安员岗位职责
13、         义务消防员职责
三、        管理人员配置方案及管理制度
（一）            管理人员及专业技术人员配置方案
设管理处主任一名；公共事务管理员一名，保安六名；保洁员六名；维修工二名。
（二）            职员培训方案，职员考评和奖惩机制
职员培训：
为了提升管理水平，采取平时自学为主和定时培训为辅方法，提升从业人员文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。
1、              新招聘人员实施30天业务学习，考试合格者留用。
2、              保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。
3、              每七天安排一定时间学习相关业务文件、报刊、书籍，兴行管理经验座谈会。
4、              每季兴行一次全员消防训练，学习相关消防器材使用方法、熟悉本小区消防设施分布情况和学习相关救生方法，并举行消防演练，要求人人达标。
5、              定时培训职员处理突发事件应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演练，要求从从达标。
6、              每十二个月组织现市内外优异单位参观学习
7、              有计划安排维修，绿化等各工种职员分批进行培训学习和深造，以确保职员整体文化素质。
8、              定时进行电脑培训和智能化管理培训，引进现代高科技管理技术，提升工作效率。
培训目标：
1、              确保职员年度培训在150课时以上；
2、              新职员培训率100%，培训合格率100%；
3、              管理人员持证上岗率100%
4、              特殊工种人员持证上岗率100%
5、              职员年度培训率100%，培训合格率100%。
培训方法：
自学；自办培训班；外派学习培训；理论研讨或专题讨论；参观学习；岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区实际情况，对管理处职员进行下述紧急事件处理培训：
火警应变；电力故障，上、下水管道爆破；雷暴和台风；百法聚集滋事，处理可服物体和恐吓电话；处理本小区用户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。
职员考评和奖惩：
1、录用和考评
（1）录用：依据我企业人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考评、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对职员进行上岗培训和业务考评，试用3个月。
（2）考评：考评检验工作成效、业绩和培训效果关键手段，我企业制订了一系列考评制度和实施措施：
A、签署经营管理目标责任书，考评整体目标完成情况。
B、每十二个月对职员进行两次岗位考评，依据考评业绩实施奖惩。考评率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。
C、对新职员在录用前进行一次全方面考评和面试，经培训后进行考评，考评率100%。
D、培训项目结束后，对培训人员进行一次全方面考评。
E、对管理处关键责任人每十二个月进行两次民主评议，依据评议及考评结果决定是否续聘和调换。
2、淘汰机制
在实施小区物业管理过程中将严格根据我企业职员考评和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，落实实施淘汰机制，提升管理服务水平。
（四）职员着装、标志]
1、企业将在 管理处采取新设计制作统一有企业标志服装，依据不一样工种统一着装。
2、全部工作人员着装必需保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。
3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定时换洗。
4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女职员如着裙装，应穿肉色丝袜，男职员应穿深色袜子。
5、必需佩带有企业统一标志衣饰。
四、房屋维修养护及装修管理
（一）维修管理方案
维修部主管对小区内进行实务性管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检验维修工日常工作，确保小区内物业管理正常运转，具体职责以下：
1、依据管理处管理目标，制订 花园内物业维修及养护实施方案。
2、必需含有工民建相关知识，能编制工程预决算，知道房屋结构特点和使用要求。
3、必需含有物业相关管理知识，熟悉《物业管理条例》和管理处相关规章制度。
4、掌握小区内房屋分布情况、结构类型，地上及地下管道走向、分布和起止点。
5、接收小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，立即解答、处理业主疑难问题。
6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道通畅。
7、常常巡视小区内及检验维修工工作情况，发觉问题立即处理。
8、定时对维修工进行思想教育和维修技术培训，提升维修工思想和技术素质。
9、响应并参与管理处组织公益活动，主动配合其它部门做好各项物业管理工作。
（二）对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理方法
1、全体职员全部有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象巡查和监督。
2、在业主入住期对这类管理要求进行全方面宣传。
3、对已发生类似现象限期整改，确保全体业主共同权利。
4、加强日常监管。
（三）房屋装修管理方案
1、装修施工队和装修方案选择
（1）帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书装修企业。
（2）业主选择装修方案应符合要求，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格审查。
2、装修申报
（1）住户装修，必需提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人资格进行确定，并提供装修手册。
（2）业主领取《装修审批表》（附表三）、《装修人员记录表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。
3、装修审批
（1）业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。
（2）在接业主递交装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格审核、确保不出现违章装修方案。
（3）业主（住户）收到批复后，交纳装修管理押金，率领选定装修队责任人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签署《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。
4、施工管理
（1）全部施工必需根据管理处审批方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必需报管理处审批，出具更改通知后方可施工。
（2）施工期间，业主进行现场监理，并确保装修施工队严格遵守市政府相关装修要求，按章作业，文明施工。
（3）装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超出30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。
（4）施工时间：天天施工时间为8：00—12：00；14：00—18：00。严禁扰民。
（5）装修施工用电不得超出该装修小区单元装修表容量，严禁私自乱接电源线，不然造成一切后果责任人自主负责。
（6）管道供气设施和燃气具安装、拆移、改装，必需由持有专业资格证书单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。
（7）装修施工，严禁拆任何墙体，不然出责令恢复原状外，按30%—50%装修押金罚款。
（8）空调应按安装在统一计划位置，空调架统一式样安装。
（9）不得改变阳台用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。
（10）施工过程中要注意垃圾袋装清运，天天垃圾应按指定地方放置并当日清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整齐。
5、验收
（1）装修工程完成后，业主和施工队责任人共同向管理处申请完工验收，管理处将派人进行查验。
（2）隐蔽工程必需在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成损失由业主自己负责。
（3）完工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内署名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。
（4）装修验收合格并使用30天后，经管理处复验确定工程无显著质量问题，将押金退回业主（住户）和施工队。
五、房屋共有设备设施管理
（一）制订设备安全运行管理方案
1、全部机电操作，维修人员必需严格实施国家相关安全操作规程，并树立“安全第一”思想，即要确保设备安全运行，又要确保工作人员安全。
2、新上岗、转岗机电维修人员必需经过技术培训、考评，熟悉所辖楼宇设备情况后，才能上岗工作。
3、设备房应该配置安全操作用具，比如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。
4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。
5、非电气工作人员未经许可，不得私自进入变、配电房。
6、对于设备正常运行参数定时检验统计，如参数异常，必需立即处理。
7、电气部分维修，必需严格按停电、验电、检修、检验无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。
8、熟悉掌握触电抢救方法及步骤。
（二）公共照明系统管理方案
1、制订年度、月份保养计划；2、常常检验小区内全部公共照明系统情况。3、以“时效制”工作要求对受损情况进行更换和维修；4、每个月进行一次全方面大检验，确保小区照明正常运转；5、对小区路灯进行间隔式开启，注意节省能源；6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间；7、制订安全使用规范和应急维修计划。
（三）弱电及自动化系统管理方案
1、组织专题维修工熟悉小区弱电系统分布；2、熟悉维修电路原理功效图；3、制订实施安全操作规范；4、用“观察法”和“静态测量法”检验故障起因；5、做好年度、月份保养计划，依此进行检验、维修；6、对小区弱电自动化系统应急有计划、有方案；7、加强非直接责任弱电设施（如电话、有线电视等）管理部门联络，确保正常运转。
（四）给排水系统管理方案
1、维修部主管组织研究、制订《给排水设备设施维修保养年度计划》并报批；2、维修部主管负责向相关用户通知停水情况；5、维修工每十二个月两次清洗给排水设备设施；6、应急维修应在维修前发出紧急通知；7、常规维护安排在节假日或周末。
（五）共用配套设施管理方案
1、建立共用设施档案并给予公布；2、制订维修保养计划；3、对 小区内全部共用设施进行编号，并设有标识；4、按“谁受益、谁付费”标准进行维修保养；5、制订共用设施维修制度；6、协调业主之间关系，便于维修实施；7、应急维修应在维修前发出紧急通知；8、常规维护安排在节假日或周末。
六、保安车辆管理
（一）停车场及地面车辆管理方案、安全防范管理方案
1、交通管理标准
（1）依法办事标准。（2）文明服务标准。（3）规范管理标准。（4）时效性标准。
2、车辆行驶、停放管理、安全防范管理
（1）监督进入辖区车辆不超出5km/h慢行、禁鸣喇叭，停放在指定停车位置。
（2）提醒司机关锁好车门、窗。
（3）巡检车辆情况，发觉门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应立即通知车主。
（4）留心进入辖区内一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品车辆严禁入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载车辆严禁进入辖区。
（5）严密注视车辆情况和驾驶员行为，避免意外发生。
（6）严禁出租士出入小区。
（7）指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。
（8）对辖区内路面一切车辆实施统一停放管理。
（二）警示标志管理方法
1、保安班长在每班交接班前对辖区各道路标志、禁鸣喇叭标志、严禁驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线等进行检验，发觉有损坏应给予统计并立即报部门主管处理。
（1）保安主管对班长汇报交通标识损坏进行核实，并报公共事务部处理。
（2）保安班长负责检验交通设施状态，发觉有损失、歪斜移位和风化变色时，立即汇报保安主管方便公共事务部、维修部修复或更换。
（3）保安主管对整个辖区内交通设施作出评价，报管理处方便为便为完善道路交通设施系统提供依据。
（4）保护多种交通设施不被破坏。
2、交通设施管理，除保安班长进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值保安员责任范围；
3、对有意或过失造成交通设施损毁责任者，要按企业相关进行处罚或令其赔偿。
4、保安班长将辖区交通设施管理情况填写在《交通设施检验保养统计表》上。并由部门归档保留两年。
七、急发性事件管理
突发事件处理标准作业规程
1.0 目标。规范处理突发事件程序，提升对突发事件应急处理能力，维护辖区内正常工作和生活秩序。
2.0 职责
保安部主管负责指挥突发事件处理；保安部班长负责落实保安部主管下达命令，具体处理突发事件。
3.0 程序关键点
3.1 处理各类突发事件基础标准：快速反应、统一指挥、服从命令、团结协作。
3.2 偷窃
3.2.1 当发觉有偷窃现象或接到偷窃报案时，立即用向保安主管汇报现场具体位置，留在或快速赶赴被盗现场，维护现场秩序，保护现场，严禁一切人员进出现场：
（1）保安员抵达现场后立即了解被盗具体情况；
（2）保安员抵达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲汇报，此时不应随意泄露案件性质。
（3）保安员抵达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可将其有效控制同时向保安部主管/班长汇报。
3.2.2 保安主管接汇报后立即指挥调遣保安干部及保安员对现场进行保护，并快速赶赴现场：
（1）向被偷窃当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人特征及其逃离方向，通知门岗进行严密监控，视情况立即组织保安员去抓获犯罪嫌疑人；
（2）保安部主管了解案情及搜集资料进行甄别；
（3）保安部主管将了解案情及搜集资料进行分析总结后向管理处主任汇报、请示做出深入工作指示。
3.2.3 管理处主任搜集相关资料及信息后，依据案件损失及影响大小向公安机关/总经理汇报案情。
3.3 抢劫
3.3.3 发觉有抢劫行为或接到有抢劫报案时；
（1）应立即上前视情况阻止该犯罪行为或快速赶赴现场，并对现场进行保护，同时向保安部主管汇报；
（2）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即采取机智方法预防其逃跑，寻求支援，进行抓捕，带回保安部交公安机关处理；
（3）向事主了解人身是否受到损伤及财务损失情况，如事主受伤则应送医院救治；
（4）遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”方法，以免造成无须要损伤。
3.3.2 保安主管接汇报后，立即指挥、调遣案发地周围保安员对现场进行封锁和保护，并快速赶赴现场指挥：
（1）调派保安员支援、抢救、围捕、保护现场；
（2）向事主或知情人问询犯罪嫌疑人特征，对被抓捕犯罪嫌疑人进行甄别、问询且有效控制；
（3）将相关线索及抓获犯罪嫌疑人移交公安机关处理。
3.3.3 管理处主任接汇报后立即赶赴现场，处理善后工作，上报公安机关及企业总经理，主动配合公安机关工作。
3.4 凶杀
3.4.1 发觉有凶杀行为或街道凶杀报案时：
（1）立即赶赴现场视情况阻止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安主管或管理处主任汇报；
（2）封锁案发觉场，在公安人员抵达前，果断严禁任何人进出现场；
（3）犯罪嫌疑人还未逃离现场时，应控制其逃跑，寻求支援并抓捕，交公安机关处理；
（4）对伤者应立即送往医院抢救；
（5）立即向抵达公安人员汇报登记事项。
3.4.2 保安主管接报后立即上报主任，快速赶赴现场指挥；
（1）调遣指挥保安员对现场进行警戒封锁；
（2）维护和疏导交通秩序，抢救伤者，做好统计；
（3）帮助公安机关工作，提供资料及线索。
3.4.3 管理处主任将案情向公安机关通报，并帮助和指挥保安人员配合公安人职员作，将案情汇报总经理。
3.5 中毒事件（如住户煤气、食物中毒等）
3.5.1 发觉有中毒情况或接到中毒事件汇报时：
（1）应立即汇报保安主管，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再继续扩散，疏散现场周围围观者；
（2）将煤气中毒者快速拖离现场，移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并立即送往医院抢救；
（3）对其它类别中毒者，应立即将其拖离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保温并立即送往医院抢救；
（4）将中毒人员情况汇报给保安部主管。
3.5.2 保安主管接到汇报后，立即调遣人员支援，并汇报主管经理并快速赶赴现场抢救；
（1）调遣指挥保安员维护现场，抢救中毒人员；
（2）调查中毒原因，核准毒源是否确已切断，预防有漏毒现象而继续造成无须要伤亡；
（3）护送中毒者到医院抢救。
3.5.3 管理处主任将情况通报相关部门及总经理；
（1）将中毒事件是属犯罪行为所致，应立即向公安机关汇报；
（2）将中毒情况通报给医院，请示求援；
（3）通知中毒者家眷进行对外协调工作。
3.6 交通意外事故
3.6.1 发觉交通意外事故或接到交通意外事故汇报求援时：
（1）应立即汇报保安部主管发生事故现场具体位置；
（2）留在现场或快速赶赴现场保护现场，抢救伤者；
（3）对重大交通意外事故须请示保安主管进行职员支援。
3.6.2 保安部主管接报后立即汇报管理处主任，并快速赶赴现场参与抢救：
（1）调遣保安员、机动保安员维护现场秩序、交通秩序；
（2）送重伤者到医院抢救；
（3）报交警大队事故组（电话122）
——时间及地点：造成伤亡及损毁情况；已送抢救情况。
3.6.2 管理处主任接报后立即赶赴现场，依据事故需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和企业总经理。
3.7 水浸、火灾等灾难事故
3.7.1 碰到水侵、火灾等灾难事故时：
（1）通知或帮助住户做好防火方法，帮助机电维修部对水侵疏导排泄工作；实施对火灾救援灭火工作；
（2）预防在水浸、火灾等灾难发生时，伴随犯罪行为发生；
（3）帮助交警部门处理住宅小区内交通意外事故。
3.7.2 管理处主任接报后立即作出统一指挥；
（1）安排人员及车辆对住户做好疏散工作；
（2）通报医院、公安、消防等相关部门，请求救援；
（3）汇报企业总经理。
3.8 其它突发事件。服从企业统一调度和部署。
八、环境卫生管理
（一）环卫保洁方案
本物业为住宅小区，保洁事关整体形象，业主对保洁工作要求肯定显著高于通常物业。
1、  保洁安排
①   人员布署
依据保洁任务量划分工作区域，落实到人。
②   时间布署　
以避免对用户工作影响和干扰为标准安排保洁工作。
③   协作布署
依据工作面广、量多、改变大特点。组织多方面力量参与配合，明确全体职员全部有保洁义务，做到“人过地净”；
2、  保洁标准
保洁部分包含到工作对象很多，现列举将在本物业采取清洁保养工作标准：
①   楼道地面清洁：天天清扫，每七天拖洗，且每个月固定时间清洁齐全方面刷洗一次。达成目视洁净、无污渍、无杂物。
②   标准层通道及其它建筑隶属物业保养，确保无显著积尘，灯罩内无虫尸。
③   楼梯扶手保持洁净，手抹不脏手，无积尘。
④   防火门用纸巾擦试门板60公分后，纸巾不被显著污染。
⑤   室内管理无积尘，无浮尘。
⑥   过道墙角位目视无蜘蛛网，墙面无显著污染。
⑦   通道内窗户、窗台，各箱体上目视无灰尘、无油迹。
⑧   12小时保洁，另12小时由值班保安人员推行其职责。
9.建筑隶属物如消防水管，消防栓，等清洁，每七天清洁。
10.管线每三个月大清一次，每个月小清一次，保持管道上半部分无杂物，积尘。
11.小区道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污渍。
12.全部污水井，无沉积物。
13.垃圾日产日清，垃圾箱天天冲洗一次，做到无异味，无污渍，无积水，无杂物。
14.每七天定时消杀一次，做到无卫生死角，无蚊蝇滋生地，每处下水井蟑螂少于五只。
15.化粪池清理时间按使用情况而定，确保不外溢。
特采取保洁工具，：榨水车，玻璃刮刀、涂水器、高压水枪、云石铲刀、拖把、扫把、水管等。
（二）商业网点管理
为了保障住宅区内住户及商店整体利益，发明良好经营环境，特制订本要求。
1、              凡区内营业各类商业网点，店主应按要求地点放置垃圾桶，凡不按要求地点置放垃圾桶者，罚款五百元至三千元。
2、              任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊、过道堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原样，逾期不改者，处以罚款二百元到一千元，并没收物品。
3、              各网点必需按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广告、口号、乱竖指示牌等，除责令限期拆除外，并罚款一百至五百元。
4、              商业网点不得随意动用及更换水、水设施。消防器材及其它公共设备，违者视情节轻重，报相关部门处理。
商业网点装修，应严格遵守小区相关装修管理一切要求。
（三）              排烟、排污、噪声等控制方法
1、              加强小区内汔车尾气达标宣传。
2、              严禁鸣笛，并辅以宣传，招贴等方法　。
3、              实施垃圾分类，严格区分可回收和不可回收垃圾。预防交叉感染和空气污染　。
4、              先用低噪声工具，自发控制噪声。
5、              先用毒性弱药剂　，预防环境污染。
6、              装饰方案审批，强化施工监理，杜绝野蛮施工及污染装修设计，用料。
7、              激励宣传居民、商家安装无氟降耗空调机型。
九、绿化管理
（一）绿化管理方案
本物业绿化面积大，达成了并超出了国优小区绿化率要求，绿化配置基础合理。经我企业对现场实际勘察，拟采取以下管理方案：
1、              草地养护管理
草地养护标准是：均匀一致，无杂草，。绿化草地可分为三个阶段，一是长满期；是旺长阶段　也叫旺长久，三是缓长阶段，也叫退化期。
①   恢复长满阶段管理。此时在养护管理上，重在水肥管理，贴草后一周内早晚喷水一次，二周通常二天喷水一次，保湿为主，一周开始到三个月内每半月施肥一次。
②   旺长阶段管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生长阶段，重在保绿。剪草后亩用2—4斤尿素。旺长季节，控肥控水控制系长速。剪草是本阶段工作关键。
③   缓长阶段管理。种后6—草地，在高温多湿季节易发生根腐病，秋冬易受病虫害发生。
2、              绿篱养护管理
绿篱养护管理标准是：确保肥水供给，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达成观赏和隔离作用。
3、              绿化树木管理
绿化树木关键虫害有天牛，木虱，潜叶虎等，采取常规杀虫剂，介特灵等均能达成防治效果。关键是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常见防治药品有托布津、多菌灵等
4、              花卉管理
鲜花为小区业主带来幸福愉快，这实现年十二个月四季，鲜花盛开，除了科学搭配不一样品种种植外，管理好是关键。
十、基础管理方法
（一）入住管理
1、手册、通知等公众制度：
①依据小区实际编写和印制（业主条约）、（住户手册）、（服务指南）（消防安全责任书）（入住通知书）；②提前30天向业主发放（入住通知书），通知入住；③印刷种类所用表格，设计办理人入住手续步骤图。④部署人住环境，喧染业主乔迁之喜；⑤发放钥匙及陪同业主对房屋设备设施检验验收；⑥制宁各项管理规章制度和公众制度，告各业主；
2、              外来人员、车辆管理：①对外来人员采取“来记登记”制度；②小行区门岗设置内线电话，随时联络来主，确定来人正确意向；③巡查岗保安引导并目送来访人员；④对小区内不明身份人员进行盘查和监控；⑤发觉可疑人唢应接力式跟踪监控；⑥来车辆发放临时停车卡，出入赁卡；⑦外业车辆进入时，对车辆内进行检验，确保无危险物品和危险人员；⑧巡查保安对进入小区外来车辆进行正确引导停放，并对车上人员进行监控。
（三）              档案管理
1、              建立档案管理制度
依据档案资料初建情况，拟首先制订以下制度：
＜物业档案管理制度＞＜档案查询制度＞
＜库房管理制度＞＜档案移交验收制度＞
2、              确定档案内容
物业管理中等案管理具体管理内容包含建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。依据要求以下仅就建筑物档案，管理工作档案管理具体说明。
①   建筑物档案
A、              建筑物原始档案
包含完工验收资料、房屋单体完工图，具体清单以下：
产权资料。包含：项目同意文件、用地同意文件、建筑执照。
（1）产权资料。包含：项目同意文件、用地同意文件、建筑执照。
（2）技术资料。包含：完工图—总平面图、建筑图、结构图、隶属工程及隐蔽管全套图纸、地质勘察汇报、工程预算决算分项单、图纸会审统计、工程设计变更通知及技术核定书、隐蔽工程验收统计、沉降观察统计及沉降观察点部署图。
（3）完工验收证实书。包含：基建工程完工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程完工验收证书、关键材料质量确保书、新材料、构配件判定合格证书，水、电、卫生器具等设备及卫生洁具检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压汇报、供水、供暖管道试压汇报、物业企业代管设备。
（4）房屋使用资料。包含：业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。
（5）供电、供水系统如需物业企业临时代管，完工验收后加办以下协议及证书。包含：供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费协议书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划汇报单。
B、建筑物维护、改造档案
建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造相关资料：
（1）维护改造申请表及同意文件
（2）维护改造工程施工许可证
（3）维护改造方案
（4）维护改造工程协议
（5）维护改造工程预算书及同意文件
（6）维护改造工程验收说明书
（7）维护改造工程结算（核实）表
（8）各设备及工程使用维护说明书]
（9）各设备及工程使用许可证（政府要求需要申办应全部含有）
（10）维护改造工程施工设计图及完工图
C、用户装修、改造工程档案
用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权房屋进行装修、改造工程所产生文件和图纸材料，通常内容以下：
（1）装修、改造申请表及审查意见
（2）装修设计图
（3）装修、改造过程中管理、监理资料
（4）完工后验收意见
②管理工作档案
管理工作档案是指物业管理企业在物业管理日常工作中产生形成和需要搜集归档保留文件材料，关键为：
（1）政府颁发物业管理各项法规、条例、通知等；
（2）制订多种管理要求、条约；
（3）企业 ISO体系文件
（4）财务资料
（5）工作计划、方针、目标统计
（6）各项管理工作日志
（7）纠正和预防方法方案
（8）质量/环境/安全控制统计
（9）设备设施保养规程，巡查、维修、养护统计
（10）满意度调查统计、回访统计日志及回访记录表
（11）投诉及投诉处理统计
（12）其它需要搜集归档工作统计、服务统计。
3、档案管理
（1）档案分类、编目及著录
（2）档案整理装订
（3）档案电脑化管理
4、管理条件：
（1）库内温度不超出20摄氏度，湿度不超出5%，密闭防光、防鼠防虫，严禁烟火，配气体或干粉灭火设备。
（2）办公条件，适量存放和查阅空间，符合要求整理装订设备、工具和装具。
（3）管理人员要求：经过档案管理专业培训。
（三）现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段
我企业在物业管理过程中采取微机管理方法，关键应用于资料、档案管理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文档处理；近期我企业还将在各管理点中采取物业管理软件，愈加好处理日常物业管理服务，也将愈加好服务业主。
利用现代化科学技术——智能化系统对小区进行多方位综合一体化管理，是现代化物业管理一大特色。智能化系统引进，不仅大大改善了以往管理技术，提升了工作效率，而且加深了管理力度，扩大了服务范围，为住户营造一个安全、优美、舒适环境，发明了优越条件。
智能化系统管理维护宗旨，就是在为住户提供一个安全优美舒适环境，让住户享受一个丰富多彩空间。所以，精心维护智能化系统各个部分运行，保持其高效而又有序动作状态，将充足发挥智能化系统集成功效，为住户提供尽善尽美服务。
（四）财务管理制度
1、财务工作制度]
2、会计制度
3、有偿服务收费制度
4、收费管理职责
物业管理费用报价及依据
本报价用成本法进行测算，并和本小区周围同档次物业管理服务收费价格比较调整后取得。
1、          物业管理费用计算依据
＜物业管理条例＞＜哈尔滨物业管理要求＞
2、          物业管理费用组成
（1）、本物业管理服务费：月每＃＃平方米费用￥＃＃＃元/月·