黄骅港房地产市场调研报告样本.doc

黄骅港房地产市场调研汇报

第二部分　调查数据资料汇总和分析
一、走进黄骅港
（一）黄骅港概况
黄骅港开发区城市总体计划面积73.62平方公里。计划有城市中心区、仓储区、神华万亩工业园区、旅游休闲园区等。其中城市中心区市政基础设施基础完善，已经有行政、教育、金融、通信、商贸、宾馆等数十家单位进入；神华万亩工业园开始建设，先期投入15亿元进行基础设施配套，关键摆放大型基础工业项目；仓储区开发正在主动进行，伴随杂货码头投入使用，该园区建设将快速发展。
黄骅港开发区在渤海湾弓顶处，是河北省省级经济技术开发区。1998年以来伴随黄骅港、朔黄铁路、黄骅电厂等国家重大工程开工建设，黄骅港开发区已迈上了全方面发展快行道。区内在建黄骅港工程是中国西煤东运第二大通道出海口，“神华工程”龙头。一期工程已建成2个5万吨级、1个3.5万吨级泊位，年输煤量可达3000万吨；开工二期工程将建2个5万吨级、1个10万吨级泊位，年吞吐能力可达7000万吨；根据建设计划，远期将达1亿吨规模。同时拥有杂货码头，一期工程建设两个1.5万吨级泊位，可停靠三万吨级货船，年吞吐量100万吨，底投入使用。总投资3.8亿元液体化学品码头，6月开工建设，设4万立方米储罐区一处，占地8万平方米，年吞吐量100万吨。
（二）黄骅港人口情况
1、人口现实状况
黄骅港现有些人口两万人，人口关键分布于以工贸街为中心新开发建设区域，其原有些人口关键为就业人口，另还有少许散居人口。政府机关和机关就业人口属经典“钟摆式人口”，早上从黄骅港以外地域进入黄骅港上班，黄昏则离去，或工作日在黄骅港，周末则离去。黄骅港几大企业全部分别在自己建设地设置了临时性住宅，不过没有产权只有居住权利。建设工人和未来职员全部有少许人员非连续性居住，上述企业将提供超出3万个直接就业机会，不过这些人口一样属于“钟摆式人口”，工作和生活区域是分开。这些“钟摆式人口”在几年之内会有很大一部分人成为黄骅港常住人口。
2、未来集聚人口基础组成
黄骅港未来人口集聚关键决定于其功效定位。依据计划，工业区关键是工厂生产人员，依据生产情况而确定人员数量和停留时间长短，通常属于一个相对封闭环境中，且生活区不在黄骅港。物流仓储区特点是“物多人少”，人员相对较少。商务区建筑类型关键包含三大类：一是商务办公、时尚娱乐休闲、商业楼宇，二是高尚住宅、酒店式公寓，三是学校、医院、小区服务中心等配套建筑。这决定了黄骅港关键人口组成。
（三）黄骅港发展
黄骅港开发区发展方向是建成东北亚乃至世界著名能源输出大港，并立即发展成综合大港；建成中国东部地域节水型临海产业体系示范基地；建成立足河北，依靠京津，服务晋陕蒙等中西部地域关键现代物流中心；建成华北电网强力支撑点和环渤海地域由石油化工向煤炭化工逐步转型关键接替区；建成河北省区域经济发展新增加点和“两环”开放带动战略关键实施区域。为加紧临港产业发展，明确实施“四大战略”，即港口牵动战略；大项目拉动战略；物流中心促动战略；外向型带动战略。根据梯次推进标准，优先发展物流、仓储、房地产、节水型工业和依靠港口大进大出生产类项目。
二、黄骅港房地产市场现实状况
Ø 区域为开发商认可，估计成为开发烧点区域
城市中心区域多个优质住宅项目计划建设带动了黄骅港住宅市场发展。在地价偏低、政府支持双重诱惑下，越来越多开发商加入到拿地开发队伍当中。适宜居住土地关键集中在中心城区西部，这一区域以后将成为当地居民首席生活区。
Ø 土地市场供给逐年增加
据黄骅港港务局工作人员介绍，黄骅港地价经历了~30万/亩，上升到60万~80万/亩，开发商不停进入催升了地价上涨，同时也增加了政府土地放量信心。
Ø 市场需求依旧大于供给
伴随大型企业如神华、中钢、中铁等国家超大型企业不停进入，有相当一部分职员面临着安家落户和重新置业，势必会增大该区域需求份额。在黄骅港硬件软件不停升级，来此地投资和经商人群也是一个需求增加点。
Ø 商品房价格稳步上升
近几年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，和去年同期相比住房供给量达成40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提升了30到50个百分点。全国房地产市场寒风，没有让黄骅港感觉到严寒。
Ø 投资客群信心有待提升
现在城市环境较差，基础配套设施建设迟后，给外地投资商信心形成一定影响，外来人口涌入量还未出现“成批现象”；现在住宅地产多半消化于当地居民和，外来投资房产用户群相对较少。
Ø 商业品味有待提升
黄骅港中心生活区有工贸街商业区、港口医院商业区、黄骅港致远国际物流中心三个中型商业区，还不足以称之为商圈。这些商业街区基础满足当地居民生活需要，不过部分业态仍很欠缺且品质较差。
三、房地产需求调查（问卷调查）
我们采取问卷调查方法，共采集样本340份，其中住宅220份，商业120份，住宅方面针对消费者最关心各类购房原因（可接收户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观具体调查；商业方面针对消费者日常消费、业态需求、商品档次等进行调研。
㈠、住宅和商业调查问卷回收统计及情况说明
问卷类型
取样回收数目
有效问卷数目
备 注
住宅调查问卷
220
154
66份无效
商业调查问卷
120
88
32份无效
㈡、问卷回收统计及情况说明
Part 1——住宅问卷部分
■单一问题分析
1、购置偏好（目标、类型、面积、楼层）
l 购房目标
满足居住要求、改善居住条件排在前两位，累计占76%， 说明现阶段黄骅港消费者对房地产投资不太感爱好。
l 购置户型
黄骅港市场对两室、小三室需求量巨大（64%），而小面积一室、大面积四室、面积更大复式和跃层需求量较小。这说明购房者现在以自住工薪层为主
l 购置面积

从套型面积看，面积在90～130之间两室、小三室和三室占需求67%，这也和被访者购置户型意愿相吻合。
2、购置决议
l 计划买房时间

受房地产宏观调控和黄骅港现在居住环境和商业配套有待完善影响，大多数消费者近期购房欲望不强。
l 可接收最高单价
伴随住房商品化发展，购房者心理价位也逐步趋于理性。选择2500~3000用户比重是22%，反应了黄骅港意向购房群体真实接收程度。
l 所能支付最高房款
黄骅港意向购房者可接收总房款20～30万元达成50%，以90平米两室两厅为例，单价约 2700 元/平米左右，这和房价认可程度吻合。
5、配套物业要求
l 考虑何种停车产品
调查者55%期望拥有车库，有超出80%人购房时考虑停车问题，这充足说明，黄骅港区消费者车辆拥有率较高，项目应计划足够车位比、并以车库为主。
l 买房所考虑关键原因
经过调研发觉，价格、交通、小孩教育、户型设计、工程质量、物业管理是大多数被访者购房时考虑关键。所以，产品品质、性价比和服务将决定项目在竞争中能否脱颖而出。
6、购置人群
l 被访人职业
本企业为确保问卷调查质量，被访者职业包含各行各业。
■交叉问题分析
1、不一样职业选择买房时间

比重
1年内
1—3年内
3年以后
国企、事业
43%
41%
40%
个体
35%
34%
33%
私企
9%
9%
3%
自由职业者
9%
5%
6%
其它
4%
10%
32%

国企和机关被访者在十二个月内购房比重是43%，基础占到了想买房被访者二分之一。个体部分很平均，时间不是其考虑只要原因，关键是资金问题。
2、不一样职业所能接收房价
比重
10万以下
10—20万
20—25万
25—30万
30—40万
40万以上
国企、事业
52%
35%
30%
27%
29%
67%
个体
33%
29%
31%
33%
43%
33%
私企
5%
6%
10%
6%
7%
0%
自由职业者
0%
8%
5%
12%
7%
0%
其它
5%
21%
23%
21%
14%
0%

从表格中能够看出来国企事业被访者能接收40万以上比重是67%，也是表格中最高比重。说明了国企机关当中存在着很大高端置业需求。个体当中选择最多是30—40万住房，说明了个体从业人员也逐步理性对待房价上涨，同时也表现了其很强购置力。
Part 2——商业问卷部分
■ 单一问题分析
1、消费习惯
l 日常关键消费
服装和鞋帽需求量最大。说明了伴随收入水平提升，大家对可提升本身品味衣饰越来越看重，百分比占到了48%。
l 平均消费
消费在200以上占到了28%，证实黄骅港有比较强消费能力。
l 所需要商业街档次
黄骅港被访者对未来商业期望是中高级，很符合当地经济水平。
2、消费冀希
l 商业消费满意度
黄骅港三大商业街区不能满足当地居民消费需要。
l 缺乏商业业态
黄骅港当地缺乏综合购物中心。综合购物中心能够满足当地居民一站式消费诉求，省去东奔西走烦恼。
l 期望商业街类型
和上面饼图反应结果一样，63%被访者选择了综合购物中心。可见大家对综合购物中心认可程度很高。
3、消费背景
l 从事职业
为了确保问卷高含金量，调研包含黄骅港全部工作职业 。
l 家庭月收入
黄骅港当地居民在3000元以下收入比较多，高收入关键集中在私企老板和大型企业高级管理者。当地应该重视各个收入层次消费档次要求。
■交叉问题分析
1、不一样职业学历水平（单位：元）

比重
初中
高中
大专
本科
硕士以上
个体
55%
41%
22%
20%
0%
国企事业
21%
41%
61%
80%
0%
私营
7%
7%
11%
0%
0%
其它
10%
7%
0%
0%
0%
下岗
7%
3%
5%
0%
0%
国企事业中本科生有着较高学历和收入，她们消费意向值得开发商借鉴。
2、不一样职业所期望商业街类型

比重
综合购物中心
年轻时尚基地
专业批发市场
大超市大卖场
大型娱乐场所
其它
个体
40%
15%
100%
67%
40%
100%
国企事业
40%
62%
0%
0%
20%
0%
私营
9%
8%
0%
0%
0%
0%
其它
9%
16%
0%
11%
40%
0%
下岗
3%
0%
0%
22%
0%
0%
从表格中能够看出综合购物中心需求是最大。综合购物中心能够满足不一样职业、不一样年纪人群购物需求。不过现阶段在黄骅港兴建大型综合购物中心还不是很现实，毕竟消费能力不是很强。
（三）调查数据误差评定
1、在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；
2、在随机被调样本中社会层面和知识了解力不可控，会因层面及认知不足分析存在随机误差。经过单样本检验，置信度在95%左右。
四、黄骅港在售个案分析
(一)、黄骅港在售住宅项目分布图
（二）、在售项目个案分析
项目名称：海天雅居（电梯洋房）
项目地址：中兴大街和1号路交叉口
开 发 商：沧州美好家园房地产开发企业
项目概况：高层19层，多层（5，9层）共18栋，占地80亩，总建面10万平米
均 价：高层2900元/平米左右，多层2700元/平米左右
主力户型：三室111平米左右，二室80-90平米
户型配比：二室均为高层，百分比占30%，三室关键是多层
销售电话：
楼盘一：海天雅居——黄骅港首选小区

楼盘二：海兰花苑——居民心中排第二
项目名称：海兰花苑
项目地址：黄骅港汽车站对面
开 发 商：黄骅泰合房地产开发
项目概况：一期为9栋多层，二期为4栋高层，还未开盘，也没具体资料。
开盘时间：一期底开盘
入驻时间：5月30号
面积主力：60-137.5平米
户型配比：60平米-10%；90平米-15%；125平米-25%；137.5平米-5%；其它45%
价 格：1800-2680元/平米
销售情况：一期销售90%，二期还未开盘
销售政策：银行贷款30%，30年；一次付清优惠5%
用户人群：关键是当地政府机关职员和中高层领导。外来投资和当地百姓所占比重少。
物 业 费：0.5元
车 库：6.6万/个
销售电话：
楼盘三：渤海新城——21 万平米全景观水岸生活
项目名称：渤海新城
项目地址：中兴大街和307国道交叉口
开 发 商：沧州金龙房地产开发企业
项目概况：分三期开发，一期累计14栋，其中5栋多层，9栋小高层；二期为10栋高层，三期为3栋高层和部分别墅。
最低价-最高价：2618-3200元/平米
主力户型：89平米，98平米，111平米，120平米
户型配比：60平米-5%，70平米-10% 90平米-20%；100平米-30%，120平米-15%，140平米-10%；180平米-5%，其它5%
项目评价：普遍认为房价较高，大部分认为-2500元\平米较能接收，对本小区位置较认可，是城市发展方向。
销售政策：贷款30%，可贷30年
销售电话：
楼盘四：银港小区——销售情况很差很漫长
项目名称：银港小区
项目地址：3号公路东路南侧
开 发 商：沧州黄骅港万厦房地产开发
项目概况：一期14栋多层
销售情况：当初开发商拿地很廉价。一期520套房子，历时2年还剩50多套。现阶段均价2400元/平米。
主力户型：以2、3室为主 基础百分比1：1
综合评价：距离东部厂区较近，环境差，交通不便。市场认可度很低。
销售电话：0317——5766960/5556389

楼盘五:东盛商务——黄骅港商务楼试水者
项目名称：东盛商务
项目地址：国华电力对面
开发商：沧州市锦厦房地产开发
项目概况：1栋6层办公室，一二层为底商，三层以上为小面积办公室。底商面积：165平米-228平米，二层，三层以上面积50-80平米每间，共200户左右。
面积： 以165平米为主，底商面积165-228平米，办公50-80平米每间。
价格： 底商一二层为980元/平米，办公三层2400-2600元\平米。
销售情况：销售理想，销售率30%左右。
用户人群：底商关键当地做生意个体为主、办公关键针对外来企业和咨询企业用
销售电话：/5760612
另外还有恒实房地产开发企业开发恒实花园，以多层为主，建筑面积3.6万平方米，现在只剩六楼顶层了，售价2500元/平米左右。阳光大厦在3号公路和海防路交口东北角，是个酒店和住宅综合体，估计7月交工，住宅部分类似公寓形态，和城市中心区西部楼盘相对比，不太适合居住。
五、黄骅港三大商业街区分析
（一）、黄骅港关键商业街区分布图

一、 各商业街区分析
1、
黄骅港工贸街商业街区包含工贸街和荣盛商厦。工贸街属于黄骅港中心城区老商业街，业态关键以小型超市、通信、美容美发、小餐馆等中低级消费场所为主，能够基础满足当地居民生活需要。商铺通常是两层出租，面积110~300平米，租金在1万到3万之间，不一样经营情况租金不一样。工贸街是一家房地产开发企业自持物业，基础没有销售。荣盛商厦是黄骅港唯一商场，商场自己经营管理，档次较低，像是90年代商场，没有亮眼品牌商品。
2、
黄骅港致远国际物流中心，业态很杂，包含劳保用具、打印复印、卡拉OK、地板砖等等业态。
3、

黄骅港港口医院商业街区，关键是1号路和8号路交叉口商业门脸，因为相邻港口医院，故得此名。这边已居住小区有秦成、海景、神华职员小区等。业态有格力空调、自行车专卖、灯具城、燃气产品、中等饭店等。黄骅港港口医院商业街是恒实房地产开发开发，属于物业持有，以租赁为主。

五、房地产市场供给调查
（一）住宅供给调查
在对住宅市场调查同时，我们对供给市场即卖方市场进行了具体调查，方便我们能愈加好把握和利用好市场供求关系和竞争优势。
■调查范围
我们筛选了黄骅港市场在售项目，找出基础含有可比性下列楼盘：
海天雅居、海兰花苑、渤海新城、银港小区、东盛商务、阳光大厦
■基础情况
1、景观
景观越来越引发居民重视，很多规模较大楼盘全部设有中心景观区，水是黄骅港最不缺乏景观资源。不少楼盘设有水景、喷泉等，如：渤海新城，一二三期围绕在中心水系四面，让业主从每个角度全部能够看到水景。
2、配套
黄骅港当地购房者对配套认知程度还停留在满足基础生活需求上，开发商有责任做出杰出配套较高楼盘引导购房者。
3、物业类型及形式
黄骅港在售项目大多是以多层物业为主，新兴楼盘中也有小高层出现，如海天雅居。
恒实花园是以多层为主。渤海新城三期将会有大量别墅问世。
4、户型、面积
各楼盘户型面积涵盖面不大，基础集中在80—140平米左右，基础没有一室户型。户型也以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100—120平米左右，二室二厅多集中在80—100平米左右。
5、外立面
黄骅港在售楼盘大多数还没有到能够看到外立面阶段，只有银港小区是红色外墙。本企业认为：该区域风大天冷，提议多做些暖色调外立面，同时重视现代感。
6、付款方法
各楼盘全部可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方法，但此次市调结果显示，用户群较多付款方法为分期付款和一次性付款。
7、价格
黄骅港城市中心区楼盘均价约为2600元/平米左右，部分中高级楼盘价位已突破3000元/平米，如：渤海新城，最高价为3200元/平米。
银港小区因为品质较低，上六个月甚至出现过元每平米售价。
8、物业管理
物业管理越来越被开发商所重视，但本区域物业管理水平较差，专业物业管理企业几乎没有，部分楼盘聘用了专门物业管理企业做物业顾问，多数楼盘是开发商自己物业企业管理，基础二十四小时保安巡查、卫生保洁、公共设施维护等物管内容全部已含有。
（二）商业供给调查
■黄骅港整体消费水平不高，直接造成了商品供给存在档次偏低问题甚至有盲点。
■街边门脸多是自家经营，品牌店、连锁店极少，缺乏市场号召力。
■黄骅港商业气氛较差，老商业已经无法满足当地居民消费需求，大量消费资金流向了黄骅市。短期商业产品供给应该以商业街为主，逐步发展兴建大型商场。改变黄骅港住宅风生水起，商业悄无声息局面。