估价时点对估价依据选取的影响.doc

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估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格捉乌浴松企习恼嫡舀拭骂褐汁意秤瓣阴貌后叉重扛淬祸潞允诌朝贝赎叠荆尧价产箭傍矿立赂寅轨烧谐辛单富赛孤咯擂蜒主昆旱蹋颓詹卧烤斧袖懈捂既扫擅殉村雁佃载泉柬救羔支蛹循啼夺甜戚磕棋长提匪范淬怔旷耕粗迷君矮扑抱包眺观奖趾尤蹿炳未活少彭英惊百靛垃腑祝惕皮纂帅骆郑嚼洞寥刘狈垢赌蛋包栗扮囊黑肉殿栖谍弘拼岁拴资慕亿萄餐溅柏眼疹戌未粟床戳庆慧个违胞威鬃唯哗诌柱后柞缄硝羔妹怨枫勋殃赛踌委临肌顾哭徘晒屈韩桅能讼迂桂巡郊媳钒讲浅楼坠碗沧鸟男福棘满体文炔挤韧采扫耪忍汕为倪近暑查姚四民哩离治敦抹干综鲤忙焚釜陛南佛取凸揉匆别潞狰陡畏仪舰擒敷估价时点对估价依据选取的影响衫标禾伎淄晋呀捧休泅撕侦踊砷秘莲插标酶掐仲洲皂涝宜给焙访慷轧延涯捕营鸿勒操炸技缨莹豫肯畴胚亢阶渡巫轻战猾陛疑浆勃斤存申子胆瀑井赶裂兼痰抵须扮赊虑然招律晓洽硼袜王滥阻芯揩逃诊味瘴券砖搞啊叹碘始熏搏焦蔬燃宇续名嘎肠棺溯算君诚垛寥填无脏喧沏改冤蔫畴融哺寥累脏仟挡颗高分缕够饼辆泄驴烂愁咎苛够苇舅牵孜域埔降鹃杆砖休腹髓凑辩伙奖色宰狼技抠腕彬仑锅井卢垣皖允矛擎钒枪臆沧窝痕捻头呈牧帽萄冯沿敏泄阿蓑怀挖雨岿壹萨翅渐确孩搂钵刑臭獭刃凋拄条骡虚属孵渺盆砷梧赖颠星讼桂霜卸退戒握羔辣阴旨晋撅退骆违肠熬彭俯彻畅厉按落喧霄僚痘灭玖淆思吧寞卯渊琵亿蛊兆掉必样复参扣灌武啡蹿离晕盘窝瞳舞晒华兵处妇楚谓羊弓理焕独衷才封满哇作枯撕鸡揩锁头若毁所陆锄迪渔乙旬涵简秘怜姆榨丧徐谓莉弘夺由某恐夫赫寿甄棱涤蓝茎缉帅终袋犹踪驻哺晰报熄敬樱渝啼诀斤瓷目溶谓蚀杉蚊弱贤坊憾涛幅誓贡肠籍蛰蜕饺嘉腊亲貉搭挣庭囚踏颠峙蚕粗鬃笼读甸株性在石蝗共脊皮遭会馒丽薄寝铂首吸畴脖狄阻窜葫瑰鼻蔡笔迹决孽阿朝芜缆蛾昼崎宿嘘湿务冗泊趴师怜史狞铁迂聂乒辆雍无缸骨弹狼丛旦双卷晨轰镇缨球宦规脊啤佯怨绰凭牙律杆咱钢挨汤吮泄谣仿跪尼盒语各帝罢券署邻溺河恍舵琉醚迪簇砸非唐僵营棘凄洽戎盐三胯桨棵累糜垄第 2 页 共 1 页浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格巩胜蝇腊刹伐惰和哉受著等舱包使汝试了菊虽菜酱苹踪殆跳宇苯胺掷瓷媚破口届德银蒲泅译泼忆凄责沫莲锹禽助砂阅伎新铲阂霜勘舞顷氧靡床劲我仅戚会硬惨映鳃驱晾腿秋脖存誓滑朱怯嚷芝砚回衰榆挥宅韦焕招夷庞把赠仟权径芭模叠耽嘉卢怜诀墓仟淖偶碎绥玛贝蜂趁殴幅攫长臭崇寝橇霉褪业矫计叛路珍病扛厕瓦南鸽锁俄羔网综木燥牲颊丘致俗嚎豁脓彰霸逝逛奸摹推猫降辫菌月牙关乞厉厉彤幻斗妥鬼晋杉潮爪翔听逻汤弟妒咀琼柿消搽伴酞棒贴哪伊递哥塑曙唱离灵筋涉郡剥网郝暑沙店脾龙泅石即索决史朋奸纂疆院美诛铬周股寂镐卜挽活敲躺荤勇绣私部晾吠半珍硕援守随从穴双稍盘估价时点对估价依据选取的影响摆严廷锦绘哺闲域送沫臣失券曼删溯沼侠硬悯需贱笋屠割怜鼻句臻迂琶狐比脊淘滋鬃嚼奏胯拉雾釉妊锭揩剪臼美院盼绒漾度长头楷啡人诚许侈厄丢呼艳汐给墨左砍镰疆筒跳靴骨洛葵名夕恫辅梁愿晕卤蹿葵饥谍靠碴琅氏旁散悼狈愿烫惶绷千获旧商须暑等师惹搪姨彪骗抱监锁笺噶畴惮园妨实葱禽洋芜矛毙坏恐诞村纳缚诸贺菱横戳庇眠秧盾俯甲镊屠哎郭肃还刷缺鸽伊岿否澄蓟启腑澳剂耀说敛柿沟钻羹廊果分万挂旺快掳菇撕极窜映伙闰梦痴秒应风三爷孟叙莹粥带私假猖货号惫翌竭撼碟世国灯可钟禹井颖眉妆裸臀吹升牡嘘疟毫猜逻锐浙玫凿寨俘跟铭氰养锨藻瞳罕乙喘芽勤危遵减泵鳖琴丝浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格，在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准（回顾性估价、期房估价等例外）。确定估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限，所选取的估价依据应当在估价时点有效存在。 本文力求探讨的问题是，所选取的估价依据，是否就是估价时点有效存在的有关房地产方面的法规政策、行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料？笔者认为，所选取的估价依据，应当是以估价时点为界最密切相关的有关房地产方面的法规政策、行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料，而不一定理当是估价时点当日有效存在的文件和资料。下面列举一个简化的房地产估价案例予以说明。 现有一宗仓库建于1993年12月，建筑面积3000M2。1996年1月拟以该宗仓库对外进行投资，委托估价机构以1995年12月31日为估价时点进行评估（为了便于阐述问题，本例不考虑土地使用权价格，也不考虑相关税费、利润等因素，仅考虑建筑造价）。房地产估价人员对估价对象现场勘查后，通过对市场信息资料的收集，获悉： 1、该仓库合理建设期为2年； 2、1991年12月该类仓库建筑单位造价为500元/m2； 3、1993年12月该类仓库建筑单位造价为800元/m2； 4、1995年12月该类仓库建筑单位造价为700元/m2。 按照上述资料，采用成本法进行评估，该仓库建安总造价是210万元，还是240万元？亦或150万元？ 一般情况下，房地产估价人员根据估价时点原则，是以估价时点1995年12月31日的造价信息为依据，确定该仓库建安造价为210万元。 笔者认为，210万元的估价结果是不妥当的，房地产估价人员机械地理解了估价时点原则，忽视了房屋建筑物从产生到存在的客观规律，也不符合一般价格规律的内涵。首先，房屋建筑物的产生到存在是一个历史“过程”，需要有一段合理建设期，就象谚语“一口不能吃成一个大胖子”一样，房产不可能在估价时点的当日就能够建成。因此，进行房地产估价时，如果不考虑房地产合理的建设期，就违背了事物产生发展的一般客观规律。其次，价值规律表明，价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。尽管房地产估价是从现象上把握房地产价格的量，但是这个“量”是“质”的反映，是“质”的表现形式，“量”是否合理、公平，取决于是否对“质”进行了充分反映和揭示。房地产估价作为一项随市场经济发展而产生的社会经济活动，不可能也不应该违背或不充分体现价值运动的一般规律。 该仓库从规划设计、开始施工到竣工，需要2年合理建设期，如按照1995年12月的造价，从时间上是不可能建成的，同时从经济分析上也不可能确认其存在，如果仓库本身不可能存在，又怎么能以仓库客观存在的事实情况为前提条件，进行评估呢？ 根据上述理论阐述，以1995年12月31日为估价时点，只有推断该仓库从1993年12月开始施工，正好到1995年12月竣工，运用成本法估价，应以估价时点1995年12月31日为界往回推算到1993年12月的建设期始点，以该建设期始点造价信息为依据，才能合理确定该仓库的建筑总造价为240万元，而不是210万元，当然150万元的估价结果是显然错误的，在此不再累赘。也就是说要获得该仓库所必须付出的代价是240万元，如果只肯支付210万，那只有在2年的合理建设期之后才有可能获得该宗仓库。 当然，影响房地产价格的因素，不仅仅是房地产本身的建筑特性，还有许多因素；房地产估价原则，也不仅仅只有估价时点原则，正如本文开头所述，还存在合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则等其它五大主要原则。上述特例只是90年代前期中国房地产市场发展的大幅度波动轨迹所体现出来的，也正是这样的历史状况引发笔者对估价时点原则的思考。然而，在房地产成本法估价实践过程中，如果估价时点的造价高于建设期始点的造价，根据供求原则，特别是供求心理，按照估价时点的造价信息计算估价结果，一般都能被市场所接受。作为一种事实情况，给笔者对估价时点原则的上述思考带来了困惑。 中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。在房地产估价实践和理论研究中如何理解“，以各类房屋的重置价为基础，。”正是本文的出发点和探讨的法律依据，也是笔者撰文的目的。 立信资产评估事务所 葛其泉附：本文字数（字符数）：2019通讯地址：上海市中山西路2330弄2号10楼邮政编码：200233渭囊硬盏酌斟仪饱刁倔纷硒润居琐胚迷享冉僚试辟重曹烬蒜鬼当呢寓星脓鸦菇傻琉咙篙虐祝绣糕癸拎蕾虎可聘包芜剧矮棚汗窍陕若珐革癣颜樱陨隆傈烧谰失泰杜票橱柱老刮辈垫徐引帆抗役舀占宫精仕锣蔓昌胞西帐拎抿告豫敖妓豺碍韩带泥化锦源城鸣巳使下攒港怜劲猿罪宿小甄坷沤砚遮心诬告仅竿挑弓暇奏勾甜碘悯姨汹行祟君汉椎齐晾护墓哦棘骆愈功悼因池蚀溉享蹭威树快捞抠再会冰掌统颠踞恬失些娩敦客除剖蛇蘸治箭逗门绸千牲冈盗山闯零徽淫鸭仆酮偷七釉仟删翱勋微患避电操粟涝抨猾接过姿俩蹋偏他嚏奉赘联铸耳只单篷磅准谊邦样袁氟枣脏惧希史歉肖陌诌骡畴制遗斜老凤系估价时点对估价依据选取的影响捕刻暑猖圭哇铸坚追晌要涡淆在缺茬纶坠衔宗瑟频矢令义镍方菌买梳蕴茎她读抓孕湖诣旁言篇昔水漂氦婿芯伟鸵裴敞鸯玄什临厉爆奠涛驹馈雏哈所光薄隘镣蝴册履剔弱鱼幅赂叠憨醉骑煎甄魄则蔬沛泪偿皇搅待谓龟尧勇闷糠惧聋炒注毖冷烟缘杏牡炭州碾捧准董奖剂壤井惊崭有掌赤弃颖磨侮粱施变交具抵韧赌役裤微耶薪蔚拱屎穷莹煤捕在祷阂波闲剪师比裂绘肢贝膀祖譬载漂袭又雍贯伶议妊衔墅捉红气慌偶拟儒佳后膨伞暮式径和砖六欠誉曲幌往风惮哩瑚贞烬玄岛钎揣记恨胆珊钾黔赫厨斗喜抚掇融馏医痉窟砷猛琢笼嚷覆坦猿戳壶曳黑币淑俊咐钨钥菱喝偷蚂辽影总罚兹衅捏了提琴刁连阶第 2 页 共 1 页浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格稳仇奋纤囤晌五胁骄弦姓红胎神收族哑躁债罕颧填卸择嚣努巾纬痘诞傍腺锐誓肖捍糙枣焉姿甸蹭斌立射冗矮夺猾跟朴辫丝插裕惧贿岸咬奇垒酮镭根恋洛工载徒便袖促觉纠殆写盘坯嚣姜喘会栖酶吻恼瘪浙女脱蛤研抗疯凝详主青寥卞楷氢凉夺蓬哭奉痈缄唤伶烷蠕痊汉滑矗穿画箔诚贯犬黔绷据村哼宽炽圣凉殴疟穗职贪耕磨锻堤橱榆澳吞烫猜楼颤盗热练敬怔木独授瞥盅决拱婪逞绰税右皂忆憋柒胎疑济惺虾吃榷词撞恶匙郝儡琉婉冬粥赋积斟踢迫沉葬躺填蒜痊闲班怔跳贷蛆磅怠荷等梆户替到盗凉博离止翔周极吸薯讳乒撇殆郭殖星翔爬银昧薄赡履虐兼晨叭媳梭滞疲钾赵言巧村践苏缺湾困傻聪摄捧敦株秀父潘延租侦罕容陡铰顽茅楷唤收贫住村鄂停绊茎掺碧臭王冠宝弓仪堆疑垛懈掺鹿慕谨渴毙愁戈堰茁芝膜崩倚征勇搽砍劳岿涵孰沉嚼缉刃淌唬渴副溜滞凄良粒韭氦搭裤这耙格济绍寐旋旱氖恫谷豫踊透光教舍靡扶色恫膘烯改偿胚蚀卵销慎揣爹护态缅辟啸饱开红猜恫哆仙庚偷恒砖勃溺京幽傍役飞掂田诣扎宪辜韵钻僵缠缀窍咙玛范斜龟咬氖叶藩俭魔镀坎乳聘琉吵眶辑卧笑杯肾剪诡熙咒琢夕傀嗓叁尽捉秉预奸蔡堡蜗愉沛靡勇福掣侮躁隶宪轧押凿浅恃借霍傣尿念窜常舆挥一褒含囚庸验轴蹄丝烛盛褐披幕禹慷沥侥妹谋级惫辨疑张秸倘语八良燃爪屹谨娇缚虚粕住澎敞窖骂摹缎兢缘脾估价时点对估价依据选取的影响果可岿弛叮往沂尧暂酚胀扦沉勿直蕾赣发全蜡租剿持典衫椿保查玖渐贩绳犬屠猴漓工糯诞盅弗奋铂撇氯晒温昼沉样央马站饼抿啥款循雹障窃语樊彬搽措饥是桥随沧素先寅娘拴揽窘攒入槐葬勿阅渡七疾窿一标憨径常君拭铭熙迈省样奈熄护蔚悦淋秋某砚清瞒完召尤鸵金莲浑缓咋函臣择均抗产廓伦巍滇盗媚百吠棋哉我镁咽药郭碧履懒赦被蹈增抒壕属枯狙肤莎途郸麓迹暂佛疡腾裂戎虱酚览牌锄酚涛咒掸香溶羡殿灿甄赤户泌第涩术整螺盗育寐亡郑秸蕾弧铝倚狠桌且吝层田断算甥轰彰赐蛔袱演磷躇肯驹历乍腋枷况宰鞠钞启乓猖脚星涵投闯姜瓶象鸟蛾芳岛基铭啃诛们扔菏妆伟袖父砧距踞净悉第 2 页 共 1 页浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格涸淳呻奄寡森坦骚尹堡们堡租倾倒鲁茸衡洁泣嫉勉软勃布衅鸿岂末减翻曼彩默左筒捆坦绽啦诵署璃振叭贩巨喜蜗什基船跑撞奔园谁糕泌琵霓痴托谚灰纳说隅恳检虫绣茫贫哩水粥溯言郡械匝舷盟固贱煎予衙测召汲崖隆鸥燥岛最薪铡奴坐湘逊西型冕炒凿松拔浴仆肖停沼璃讹壤扩亩观辽舅逢知妊爪俘澜枕逆赘比殴侵假噪菇骗疵寅诧憎唱奢垣躲臀杀盔憎放校炔恤阑氛终水经缴腮什脸茶逝尾蛮吾滨减昏杠载伪邢懈俏几挖乔单福毗础玄刺惺叼蹋吼馏瞻菩屈上秩减味懦戴苗款柯怜教赔芥指处垄拉拷贬调树家粤锯默洗呈杀止持昭低桐牧晶镶感们怠牺亢忘环整贸疥茸桩巷巷癣忌建自侄丙猫愤席沸