地产项目前期策划方案模板样本.doc

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第二个片区江北新城潼南江北新城在梓潼镇涪江北岸，和旧县城隔江相望，和拟建中遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其和旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，伴随县城东下北移战略实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。潼南江北新城总体计划5平方公里，至底，江北新城3平方公里将全方面建成，新城区人口将达成35万人。（新城行政中心） 第三片区凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新计划开发建设城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体生态经济园区，园区计划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到现在为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。（经济园区）三、 在售楼盘调研现在潼南在售楼盘关键分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析以下： 潼南老城区老城区为潼南县人关键生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供给量相对较小。 嘉瑞花园基础情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层占地面积：45807建筑面积：约10万其中商业：1.8万总户数：600多户建筑容积率：2.3绿化率：30.3%销售价格：住宅：858-888元/商业：7000元/付款方法：7成5-20年按揭计划情况：嘉瑞花园，在老城区中还未开发面积最大、地理位置最好地段。项目分二期开发，一期六幢，一梯四户。现在一期已投入使用，二期正在施工中。嘉瑞广场商业总面积1.7万平方米，在底层两层。商业采取十五年返租产权式商铺方法进行销售。3月，新世纪和嘉瑞花园正式签定进驻合约，新世纪嘉瑞花园店将成为新世纪在潼南开第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。小区采取古典主义设计手法和现代建筑相结合，是现在潼南老城区档次最高住宅小区之一。销售情况：项目一期约300户，从7月开始进行销售（开盘销售价格718-748元/），至现在只剩少许几套一房40.87、三房三厅140、四房三厅150平方米户型。现在在售关键为底层商业。 调研实例： 户型：三房三厅 面积：140 总价：118000元户型：四房三厅 面积：150 总价：10元户型：一房一厅 面积：40.87 总价：36293元点评：该项目为老城区规模较大项目之一，项目占有很好地理位置，且引进重庆新世纪商场，在潼南含有一定社会效应。加上政府对项目所处老城区楼盘供给量控制，使得该项目成为老城区经典项目。 阳光小区 基础情况： 开发商：潼南县体育场馆建设 物业位置：潼南县体育路阳光小区 建筑面积：15333 总户数：142户 户型：二房86-104三房128-144.21四房140-150 价格：住宅价格：2、3、4F 738元/ 5F 718元/ 6F 708元/ 门面价格：3600元/ 计划情况： 由6个单元组成单体楼，一梯四户，底层临街部分计划为商业，2-7F为住宅，后面部分1-7F为住宅。 销售情况： 从去年11份开始销售，后面部分面积偏小，已全部售罄。剩下临街部分约40，144.21、151.41四房三厅大户型未售完。调研实例：户型：四房三厅双卫 面积：144.21 总价：106427元户型：四房三厅双卫 面积：151.41 总价：111741元 点评： 该项目在体育场及农贸市场周围，含有很好地理位置，但因该项目标户型设计存在一定问题，使得该项目临街部分大户型销售困难。 江北新城江北新城于挂牌成立，目标就是再造一个潼南工业，建成潼南县示范城区。该区域房地产市场以政府集资房为主，现在生活配套不够完善、缺乏人气，所以有近90人工作在江北新城，生活却在老城区。关键在售项目为云海蓝湾、广电名全部、水晶翠园、御景华轩（在售为商业门面）。 广电名全部基础情况：开发商：重庆共谊房地产开发物业位置：江北新城兴潼大道莲花宾馆旁建筑类别：高层占地面积：14000高层建筑面积：34639其中：住宅建筑面积：20311 裙楼建筑面积：10546 地下建筑面积：3782停车位：98建筑容积率：3.55绿化率：31.1建筑密度：42.3价格：1200元/平方米物管费：0.5元计划情况：由两栋18层高层组成，底层三层为商业，4-18F为住宅，二梯5户。紧靠县政府大楼及奋进广场，户型：二房：85.67、85.24三房（二厅一卫）：104.63、105.15三房（二厅二卫）：121.61、118.46三房（三厅二卫）：117.87、128.95四房：135.21户型点评：户型面积相对紧凑、实用；采取了入户花园、飘窗、落地窗等创新；除了二房为平层，其它均为错层。销售情况：项目从去年底开始销售，150套住宅至现在销售仅50，销售情况不太理想。调研实例：单位：A栋13F-2 户型：二房二厅一卫 面积：85.24单价：1290元/ 总价：109959元 月供（七成十年）：871元单位：A栋9F-3 户型：三房二厅二卫 面积：117.87单价：1195元/ 总价：140854元点评：该项目为潼南现在唯一在售电梯房，考虑到电梯房在区县市场接收度问题，电梯房销售周期均较长，销售情况不太理想，但本项目在潼南市场还未出现电梯房情况下推出电梯房，且价格超出多层住宅约400元/，为潼南房地产市场树立了楷模。 水晶翠园基础情况：开发商：重庆双泰房地产开发物业位置：江北新城关键区63号地块建筑类别：14栋多层，1栋11F小高层占地面积：40亩建筑面积：53280停车位：150个容积率：2.0绿化率：36.5总户数：400户多，一期130户户型：78.8-120 部分配赠大面积私家花园一期户型配比二房 87.2 12套三房 110 42套 110.5 12套116.5 64套价格：690-780元/计划情况：项目采取围合式布局，点式结合板式，中间有10000平方米大花园。多层为主，一栋11F小高层。销售情况：从去年开始销售，一、二期约350已销售80，剩下少许临街大面积户型。点评：该项目剩下户型价格定位存在一定问题，临街和朝中庭景观户型价格相当，所以剩下户型销售情况较差。 凉风垭经济园区凉风垭经济园区为潼南新建一个经济园区，该区域在售楼盘较多，且为潼南未来房地产开发一个关键区域。 银鑫苑基础情况：开发商：四川炬鑫建设投资物业位置：凉风垭经济园区占地面积：23025建筑面积：40597.38容积率：1.76绿化率：40总户数：约300户价格：1、6F 968元/ 2、5F 948元/ 3、5F 988元/计划情况：项目分两期开发，采取围合式布局组成，临街底层为商业，商住分开，人车分流。2-9栋关键为跃层，10-15栋一般平层，16-19栋为多层公寓。一期现在已交房。户型分布：16-19栋多层公寓户型关键集中在80-110；10-15栋关键为121平方米三房二厅二卫户型；2-9栋关键为200平米以上跃层。销售情况：一期从去年初开始销售已基础售罄，现在剩下部分临街跃层。调研实例：房号：11号楼C2单元1-2号 建筑面积：121.94单价：968元/平方米 总价：118037平方米3成月供：947元 3成月供：730元 四方花园基础情况：开发商：重庆双杰物业物业位置：凉风垭经济园区占地面积：1.47公顷总建筑面积：约3万平方米容积率：2.0价格：968-998元/计划情况：项目采取多层围合组成，临街底层为商业，中间设置了一个小中庭花园。项目点评：该项目关键为农业银行集资房，所以面积偏大，二期有部分对外销售，正在调整户型面积。 江南山庄基础情况：开发商：重庆康居物业发展物业位置：凉风垭桥南大道西侧占地面积：78158.51建筑面积：110485.51容积率：1.414绿化率：37总套数：680停车位：166项目点评： 该项目现在属凉风垭经济园区规模最大项目，项目一期临街两栋已全部售罄且已入住，从售房部了解到后期计划需要进行调整。四、竞争楼盘云海蓝湾调研基础情况：项目位置：潼南江北新城梅园路1号开发商：重庆市永佳房地产开发占地面积：128亩建筑面积：9.8万平方米绿化率：48容积率：1.15总套数：532物管费：0.42元价格：花园洋房均价1450，最高价1510，最低价1370。双拼别墅均价2080（一期已售完）。（建筑立面）（大门）（正在修建售房部）（中庭花园）项目开发情况：云海蓝湾由涪江、200亩天然森林公园及人工湖泊湾所环抱，它集居住、休闲、娱乐为一体高级次、高品质山水园林生态别墅区。它由星级酒店、高层公寓、花园洋房、双拼别墅、独立别墅组成。一期由132套花园洋房、5栋10套双拼别墅组成；二期由花园洋房、双拼别墅、12栋独立别墅组成；三期由双拼别墅、花园洋房、高层公寓及商业步行街组成。云海蓝湾住宅小区开发建设1年多时间，现在一期已全部封顶，二期及景观处于施工中。计划布局：云海蓝湾地势平坦，生态环境极为优越。它充足利用河、山、林、城等自然及人工元素，结合业主使用特点，发明小区现代、生态、文明气氛，提倡一个轻松休闲，自然亲切，尺度柔和和混合多元人性化环境；计划布局结合地形及周围环境，使之和大环境有机融合，同时发明了一系列交流休憩场所，如游泳池、羽毛球场、网球场、观景台、会所等。（计划图）关键卖点分析： 区位优势：项目在江北新城边缘地带，可享受新城未来成熟配套。 景观优势：项目在涪江北侧，含有自然景观同时，还拥有水景资源。 规模优势：云海蓝湾为潼南现在规模较大项目之一，大规模易于打造大小区。 建筑优势：项目现在别墅和花园洋房建筑形态为潼南唯一，易于占领房地产市场。 配套优势：项目设置了观景台、游泳池、网球场等完善配套设施。周围交通：经过涪江大桥、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅园路等四面通畅，距离火车站、高速公路仅6分钟，至老城3分钟。户型设计：一期：花园洋房户型平层、错层面积从130-180；其中三房面积132.85-149.31四房面积139.62-171.38五房面积171.16-177.61（带休闲室）跃层面积从206-280双拼别墅户型面积在276左右；二期：花园洋房面积和一期相当；双拼别墅户型面积280-290；花园洋房代表户型以下：底层设置休闲厅，赠予12花园；底层四室二厅双卫，建筑面积139.62，二层三室二厅双卫，建筑面积133.53；二层设置屋顶露台花园；三层三室二厅双卫，建筑面积132.85、148.72；四层五室二厅三卫，建筑面积206.58，为跃层，赠予屋顶花园。户型分析点评：云海蓝湾户型设计关键参考借鉴金科天湖美镇花园洋房。户型设置宽大主卧室，主卧室里设置书房；全部设置双阳台，包含客厅阳台和生活阳台，部分多阳台，很受欢迎；户型设计考虑辅助功效用房：音乐厅、康乐室、储存室等；引入了屋顶花园、私家大花园等私人绿化空间；花园洋房全部采取了飘窗，且采取大面积玻璃窗，采光通风很好。不足：客厅：开间为4.5m或4.8m，开间较大，但其进深偏小，几乎和开间尺寸相当，大致成正方形客厅不好使用；立面：即使云海蓝湾外立面比潼南其它楼盘有了较大进步，但其立面线条和色彩处理比金科洋房立面还是差得很远。错层：梯步分两段，使用不方便，房间通道太浪费配套设施：家门口200亩原始森林公园、小区周遍医院、学校、农贸市场、中心广场、各行政单位近在咫尺。观景台、儿童游乐场、老年活动中心、健身中心、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场、特色风情街、休闲茶楼、超市等。智能化设施：云海蓝湾对整个小区实施全封闭式管理。大门入口处安装有电视监控中心，终端有数个摄像头，整个小区全部在电视监控系统控制之下。小区内配置优异可视对讲系统，围墙安装红外线防翻越监控系统，有线电视监控系统，保安 二十四小时巡查管理，钢丝网围墙+现代标准式钢混围墙合围。物业管理：重庆小康物业管理企业进行管理，关键服务有保洁，维护绿色植被。小区还为业主提供生活和便民特约服务，如超市、餐饮、家政服务、代订报刊杂志、代收信件、邮政快递等。 调研实例洋房：房号：9-1-2 面积：147.98 户型：三房二厅二卫单价：1420元/ 总房款：203828元一次性付款97折，折后单价约1377元/ 五通费：约5000元房号：9-2-2 面积：135.71 户型：三房二厅二卫单价：1410元/ 总房款：191351元 启 示云海蓝湾是潼南现在档次及价格最高住宅小区。当潼南人全部在修一般住宅时候，它提供是差异化产品花园洋房和别墅，当潼南开发商全部只建房子时候，它提供了大配套和景观，所以，当她人只能卖七八百乃至六七百时候，它卖到了1400。四、 在售楼盘普遍特征分析关键采集以下项目：云海蓝湾、嘉瑞花园、阳光小区、广电名全部、水晶翠园、银鑫苑、四方花园等。、基础情况项目名称云海蓝湾嘉瑞花园阳光小区广电名全部水晶翠园银鑫苑四方花园占地面积128亩458071400026640230251.47公顷总建面积9.8万10万15333346395328040597.383容积率1.152.33.352.01.762.0绿化率4830.331.136.540总户数532约600 142150400户300户 除阳光小区和广电名全部为单体楼外，其它楼盘均为花园小区。 高素质楼盘缺乏，其中云海蓝湾楼盘综合素质最高。 除了阳光小区和广电名全部外，均分期开发，开发周期较长。 个盘每次推出量在1.5-4万。 容积率，平均约2.0，云海蓝湾容积率仅1.15。 计划布局大多采取简单围合式布局，不讲究朝向和景观。 多层为主。除广电名全部为电梯高层，水晶翠园有带电梯高层外。 电梯房已出现在市场，开始逐步被用户接收。2、价格 老城区在售楼盘价格在710-880元/； 凉风垭经济园区在售楼盘价格在818-998元/ 江北新城一般在售楼盘价格690-780元/； 江北新城电梯房价格在1200元/； 江北新城花园洋房价格在1400元/。、户型 二房面积关键集中在75-110平方米，百分比较小，约为15； 主力户型为三房二厅二卫错层，面积从110-140不等，占百分比约为65； 三房两厅一卫较少； 四房及以上，面积从145180不等，所占百分比约为30，多为跃层； 集资房户型关键分120、150、190三种户型； 户型出现了飘窗、大面积落地窗、露台、屋顶花园等创新结构； 大面积户型功效分区混乱，浪费过道面积。、本身配套 多数小区有供给业主休闲、娱乐、健身场所，大全部数有商业配套。 大多小区全部建有中庭花园，绿化环境成为销售关键卖点之一。 车位配置标准较低。、智能化管理 从现有销售楼盘情况看，楼盘智能化程度偏低。 部分小区采取封闭式管理，交楼标准为入户智能防盗门，单元入户防盗门，保安系统全部为闭路电视监控系统。少许楼盘采取可视对讲系统。6、物业管理 除云海蓝湾外，其它楼盘未指名推介物业管理企业，含混带过。 物业管理费价格约为0.2-0.5元。 物业管理水平偏低。 消费者对物业管理服务认识还不清楚。 物业管理还未成为潼南房地产销售关键辅助手段。、营销推广 宣传推广方面投入较少，前期整体包装上比较粗糙，渲染力度不够。 项目后期宣传力度不足，营销手段单一。 多数楼盘销售人员专业知识欠缺，职业素质较差，服务意识不强。五、 结论在一般住宅竞争猛烈市场环境下，要想赢得市场，只有走产品差异化路线，即打造差异化产品，树立项目标差异化形象，来超越一般竞争层面。第二部分 定 位 篇我们怎样领导潼南住宅市场项目市场定位一、 项目概况1、 地块位置项目地块在凉风垭经济园区，涪江南桥头，距涪江及桥南大道约500米。2、 地块面积 地块占地面积133亩，容积率1.6。3、 地质地貌 地块由三座小山坡围合而成，地势高差最大相差约50米。4、 周围情况 地块北面为农房住宅区，西面现在为毛地，一条计划中市政道路将项目地块西面经过，南面及东面均为未开发山地。（项目地块图片）二、 项目SWOT分析1、优势分析（S） 区位优势离尘不离城项目地块在潼南凉风垭经济园区，距离江北新城和老城区较近。地块西面计划中干道和环城路相接，将大大缩短项目和老城区及江北新城区距离。项目地处凉风垭开发区，属于离老城最近新区，对老城区居民吸引力更大。本区域住宅价格高于江北新区就是证实。 资源优势原生态坡地地块内为山体围绕，最大高差达50米，可依势造景，打造“原生态花园”小区，建成小区绿地率将达50%以上。 景观优势独享自然景观和江景项目地块内植被丰富，自然景观迷人，极具生态优势；距涪江较近，可在地块内一览江景，含有江景资源。 规模优势大型低密度小区本项目占地约140亩，地块规模相对较大，有规模基础将项目打造成总建筑面积为超出10万平方米堪称潼南罕有大型低密度生态小区。 2、劣势分析（W） 用户量不明现在潼南房地产高端市场开发不显著（仅有云海蓝湾高端项目），消费群体和消费力不明朗，给项目目标用户群定位带来一定影响。 居住气氛不浓项目所在区域为经济园区，居住气氛不浓。涪江大桥及其引桥将本项目和老城隔离，其心理落差远不是一路之隔。 配套设施欠缺项目所在片区现在生活配套设施不甚完善，难以满足日益增加实际需要，这对本项目标配套设施将提出更高要求。项目西侧市政道路开通、生活配套完善、政府计划商业街开启等对项目成败有直接影响。3、 机会分析（O） 市场稀缺潼南600800元房价，决定了主流市场低端产品潼南市场缺乏高级住宅项目（仅有云海蓝湾项目），缺乏高端住宅产品。 云海蓝湾成功，也证实，差异化稀缺产品才有更大利润空间。 档次突破潼南住宅项目在规模、景观、绿化、智能化设施、建筑计划设计、物业管理等方面均处于县级开发水平，本项目有可能在潼南人中造成轰动效应，并使该效应在推广中起到连续性作用。 强强联合项现在期就有专业顾问企业介入，和政府部门支持，加上开发企业含有成功开发棠城佳苑和桂溪名苑经验，增大了项目开发成功率。4、风险分析（T）政策风险政府宏观调控政策力度加大，对楼市产生非系统性风险加大；七部委出台房地产政策，遏制了市场快速升温势头，造成用户持币待购观望心态。 市政风险现在地块内景观环境打造需要一定时间，市政道路及相关工程何时动工，将直接影响到项目开发时机和进程。 价格风险潼南住宅售价水平普遍偏低，大多数住宅平均售价在700-800元/，且有低价位集资房影响，给项目标价格定位带来一定影响。本项目最关键风险将是价格，价格既要引领市场又要切合市场，所以既要重视项目档次，还必需控制成本。 市场容量风险高端产品及高价位决定了用户群体有限。现在云海蓝湾已占据部分高端用户群体，潼南人口和经济有限，对本项目标高端目标用户制约很大。本项目应在很多方面超越云海蓝湾，才能把握良好市场机遇来。三、 策略形成1、发挥优势，树立高端住宅形象：现在潼南房地产市场占主体地位关键是一般住宅和集资房，仅有广电名全部电梯高层和云海蓝湾花园洋房两个较特殊项目。充足利用潼南项目整体偏低市场情况，充足展示项目资源优势、景观优势、规模优势及项目独特产品优势，打造差异化产品。最终树立项目低密度、高级次、优景观、住宅形象。2、转化威胁，超越竞争层面：本项目最大威胁来自1）一般住宅低品质低价格2）竞争产品云海蓝湾。要在竞争中突围，1）要跳出低品质低价格层面，以项目标高品质及独特产品形态来超越一般竞争层面。2）要经过品优化、包装宣传强化、营销策划差异化来超越同质竞争。3、经过包装推广，增加产品附加值：潼南现在项目在营销推广方面处于较落后状态，经过本项目标形象宣传、现场包装展示，树立项目标专题形象，把项目标独有优势加倍放大，强化产品创新元素，增加产品附加值。同时提升产品价格四、 项目目标用户群定位1、目标用户群种类用户起源：关键以潼南县城消费者为主，向潼南乡镇辐射。用户职业：关键是潼南成功人士，政府公务员、私人企业主、个体商户、周围乡镇在外经商老板等。2、目标用户特征描述以下：l 有相当经济实力，购置力较强，以二次置业为主；l 以事业有成中年人为主，年纪多在40岁以上；l 事业有成后，对生命健康格外关注；l 钟情自然景观，对生活方法、居住人文环境尤其挑剔。 用户关注：重视地段、环境、景观、良好物业管理，车位、委托性特约服务和经营性多个服务。3、目标用户群年纪本项目标目标用户群以4055岁为主，约占80%。55岁以上占15%以上。40岁以下，因为收入原因，所占比重在5%左右。4、目标用户群区域分布本项目绝大多数目标用户来自潼南县城，估计占总额80%。少许来自潼南乡镇，估计占总额15%。少许来自周围市县，估计占总额5%。五、 项目定位1、 开发理念掀起潼南居住革命根本颠覆 潼南人居现实状况全方面提升 潼南人居品质精心打造 潼南人居名片2、 项目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生态 别墅、洋房小区内涵： 重档次。项目定位为现在潼南档次最高项目，全为别墅和洋房产品； 重环境。充足利用项目标地势及景观优势，打造成潼南独有生态小区。 重身份。项目要成为购房者身份名片，要成为潼南新人居名片，成为一个高附加值产品。 低密度，大规模。项目容积率控制在1.2，总建面在10万11万左右； 全新房住理念。塑造出本项目和众不一样现代生态、健康居家形象。方案二：潼南首创养生庄园 养生，又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世等等。养生一词最早见于庄子内篇。所谓生，就是生命、生存、生长之意；所谓养，即保养、调养、补养之意。总而言之，养生就是保养生命意思。 充足发挥本项目原生态自然景观资源优势。真山真水自古以来是修身养性必备之条件。 在建筑、环境中给予养生概念，意在演绎另一个全新生活模式。 本项目可融入养生元素表现在以下多个方面：养尊：以隐私抵御张扬，世外桃源生活表现尊贵身份；养心：以清净抵御烦扰，在大自然里安个家；养性：以超然抵御担心，山水为邻，陶冶性情；养气：以新鲜抵御浑浊，天天呼吸新鲜空气；养神：以有序抵御无序，使人神形两旺；养聆：以动听抵御喧嚣，令她自然天籁之音；养目：以园林艺术抵御单调、僵硬，让人心清目明。本企业推荐：方案二热爱生命、珍爱健康已成为当今生活主旋律，从这个角度能够打动并激发大家消费欲望。 直接卖山水、园林项目已经流行房地产市场多年，没有新鲜感。养生专题，能够直接和其它项目形成差异，和众不一样。养生专题能够有丰富文化内涵能够挖掘。能够充足延展。六、项目命名提议主推案名：立业新天地该命名内涵是：用户离别旧城旧房，乔迁新房，面貌焕然一新、生活欣欣向荣。立业地产事业开创新局面、跃上新台阶；该命名大气、上口、易记；该命名内涵丰富而空灵，留有遐想余地；该命名能够把本项目和潼南其它住宅区分开来其它推荐名：城市山谷 沁园春景格兰晴天第三部分 产 品 篇我们应建造怎样产品项目发展提议一、产品策略 “差异化”策略紧贴潼南区域市场打造潼南高级住宅项目总体档次提议项目档次定位为潼南最高级次居住小区 【尊崇身份 尊贵小区】 内涵为： 小区业主关键为潼南中上层阶层人士及成功人士； 入住本小区将成为一个身份象征； 小区要表现业主尊贵身份，让业主有一个成功满足感。二、建筑计划提议、整体计划思想： 结合坡地地形，依山就势 天人合一 内涵： 各组团和整体计划关系就是“形”和“神”关系，如散文一样，形散而神不散，使整个小区浑然一体； 总体计划要表现物以类聚，人以群分，居住习惯、生活方法等方面存在差异业主不可放在同一组团内，也就是不一样产品形态形成相对独立组团； 结合山地地形，依山就势，修建坡地建筑，发明现在潼南市场基础无山地建筑市场空白点，形成差异化，同时也可降低土方成本。 在整体计划上不要过分强调轴线对称关系，尤其是中轴线对称关系，也不要过分重视组团内部结构，使小区有精心计划但又显得自然，各组团关系自然协调，表现小区整体性； 、计划提议： 围绕布局将项目北侧山体推平至等高线XXX米，其土方用来填充项目中心洼地，未来作为小区中庭景观用地。由此形成由东侧、南侧山体围绕为相对平整用地，西侧为小区入口，北侧为江景再生地形。将项目北侧山体推平至等高线XXX米，由此沿北江景线建别墅类住宅。等高线高度应高于山脚等高线加21米，也就是说，山脚下以后建多层住宅不能组成对江景别墅遮挡。江景别墅沿线南侧靠中庭位置，再部署一排或两排别墅或洋房。这么，小区总体布局，大致组成以中庭花园为中心，北、东、南三面围绕布局构图，并由地势高差使各排建筑展现起伏改变。 组团布局：在总体围绕布局基础上，再将项目分成多个组团，如独立别墅组团、联排双拼叠拼别墅组团、花园洋房组团。整个小区由主干道把各个组团连为一体，各个组团相对独立，又有机联络，每个组团各具特色。 交通网络：小区采取入口合流，区内分流局部人车分流交通组织内外交通。区内车行道路采取环路和尽端路相结合计划方法，使小区主干道极尽便捷，同时降低对自然景观干扰。 山顶景观长廊：在项目最高地势山顶，修建庭台休闲走廊，供业主休闲赏景漫步，丰富小区文化，来提升项目及企业品牌。 车位：别墅类车位标准，考虑户均一个室内车位。景观洋房可采取集中停车位，露天停放，标准为两户一个车位。三、产品类型提议1、产品类型现在潼南市场缺乏高端项目，可经过修建别墅及洋房来和潼南现在市场产品形成差异化。1） 以花园洋房为主。2） 联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅为辅。3） 少许独立别墅（有需求时再按用户要求施工建造）。4） 小区环境设计和建造细腻、独特，表现出别墅区优越性。可借鉴项目：山语间项目计划及景观设计。2、户型差异化：在表现居住空间舒适，功效齐全前提下打造别墅特色。同时控制好户型面积，销售上就含有了产品和总价优势。利用坡势，做出低于2.20米半地下架空层，赠予用户面积。1）双拼别墅、联排别墅：由左右两户联体或更多联体而成，每套3层，第三层做出花园露台，一层附带私家花园，考虑车库一个或露天停车位。面积可控制在170180平米、200210平米、220230平米三个等级。可借鉴项目：建工未来城联排别墅。2）叠拼别墅：由四层组成，其中一、二层为一户，三、四层为一户，一栋由四户组成，下单位住户拥有小花园，上单元住户由单独楼梯直上，拥有花园露台，可考虑车库或露天车位。面积控制在160-170平米、180190平米两种类型。可借鉴项目：学府大道69号、山语间。（联排别墅示意）（叠拼别墅示意）3）独立别墅：每栋3层，面积控制在230280左右。（独立别墅示意）4）退台式别墅洋房：本户型是依据山地地形而生，依山就势，逐层退台。本户型为单层结构，面积控制在100140平米左右。适合有经济实力退休夫妇。本户型能最大程度节省土方成本，而且形式新奇独特。本户型是否采取，由设计师依据地形地貌而定。可借鉴项目：金科天湖美镇退台式花园洋房；恒运青河湾花园景观洋房。（退台式洋房示意）5）花园洋房：这是本项目标主力产品类型。该类型产品从户型到立面设计，全部可借鉴金科天湖美镇上岛设计。图示以下：户型示意图：（四房两厅两卫 带私家花园）（三房两厅两卫 带露台）参考套内面积137平方米参考套内面积126平方米（外立面示意图）四、各类户型配比提议：名称面积（平方米）比例（按面积）备注双拼、联排别墅170230左右20%依据实际地理位置情况，2套或以上联成一排。叠拼别墅160-1909%利用坡地高差，上下两套重合，独立进出。独立别墅230280左右6%考虑到潼南市场消费能力，在本项目中仅安排了6%百分比，关键是以独立别墅价格来提升整个项目标档次，以拉高其它产品价格。独立别墅采取模式。退台洋房100140左右5%可考虑平层或错层设计，关键以产品新奇和实用取胜。花园洋房100160左右60%可考虑平层或错层设计，关键以户型精巧和景观优胜取胜。说明：户型定位思绪是：尽可能提供比云海蓝湾更新奇产品，努力争取人无我有；做云海蓝湾已经有产品，尽可能户型更精巧、立面更美观，努力争取人有我精；相同户型，面积比云海蓝湾合适减小，单价相同但总价要低，努力争取实惠。五、建筑风格关键点提议1、 本项目在建筑总体风格上提议采取现代风格。符合现代社会生活节奏，化繁复为简练，而且在色彩及外立面设计全部让人有耳目一新感觉。2、 现代风格表现元素较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃、色彩改变丰富。3、 现代风格优势从部分楼盘销售情况反馈，喜爱现代风格建筑用户关键是35岁至50岁左右用户，