香格里拉物业服务方案样本.doc

惠民县香格里拉项目物业服务方案BJDXKX-XGLL北京东旭凯旋物业管理二零一十二个月八月郑重申明本提议书内容包含我企业和惠民县泰隆置业合作商业机密，仅对有合作意向惠民县泰隆置业公开。本企业要求惠民县泰隆置业收到本物业管理服务方案时做出以下承诺： 本方案书仅供惠民县泰隆置业在选择“北京东旭凯旋物业管理服务”前期物业管理服务服务合作单位和考虑相关物业管理服务服务事宜时使用。 妥善保管本项目方案书，未经我企业同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本方案书内容。不然，我企业将保留所以对我方声誉及经济上可能造成损失索赔权。若本方案书内容未被贵企业采纳，则我方将给予收回。 特此申明！ 北京东旭凯旋物业管理二零一十二个月八月十五日摘 要依据惠民县物业管理服务市场环境，香格里拉项目标项目定位，建筑设计标准、具体物业管理服务服务需求分析、惠民县泰隆置业对本项目物业管理服务要求，我企业香格里拉项目提议提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务每一个细节，满足尊贵业主多种需求，以卓越物业管理服务理念、优异物业管理服务方法发明“安全、整齐、舒适、文明、”居住环境。北京东旭凯旋物业现所包含物业管理服务项目包含写字楼、居住小区、综合商务楼宇等，有较长配合房产企业销售管理服务经验积累，并含有从中总结出了大量优异物业管理服务经验。并严格根据ISO9000：要求，在企业内部建立一套规范、系统、实用、高效质量管理体系，同时形成了完善服务模式，能够成为为香格里拉提供规范化、人性化、合理化、质量化物业管理服务服务有效保障。相关香格里拉项目标合作，我企业以品牌和技术优势和借助我企业承接乐安花苑项目部优势，以北京市东旭凯旋物业管理分企业模式来管理服务该项目。我企业将香格里拉管理标准定位为专业物业管理服务，提供物超所值物业管理服务服务。现在我企业提供2种方案供惠民县泰隆置业选择：A、全委物业管理服务模式B、前期顾问式物业服务目 录郑重申明 01页摘 要 02页目 录 03页前 言 04页A部分 香格里拉项目物业服务方案 06页第一章 香格里拉项目物业服务理念和目标 06页第二章 对本项目销售提议 15页笫三章 北京东旭凯旋物业管理项目配合销售方法 17页第四章 香格里拉项目接管方案及相关事宜 18页第五章 合作方法 24页第六章 香格里拉项目物业服务费用测算 26页B部分 香格里拉前期物业顾问服务方案 29页第一章 项目介绍及顾问模式提议 32页第二章 物业顾问服务运作方法概述 33页第三章 物业前期介入顾问工作 34页第四章 物业管理机构筹建顾问工作 41页第五章 营销配合和促进工作 42页第六章 验收和整改顾问工作42页第七章 交付和装修管理顾问工作 42页第八章 正常期管理顾问工作 42页第九章 香格里拉质量跟踪及确保方法 42页第十章 香格里拉物业顾问服务安排和报价 43页结束语 44页前 言首先感谢惠民县泰隆置业对我企业信任，我企业对此次合作机会很重视，将全力以赴，努力争取把握住这次机遇，期望能够充足展示北京东旭凯旋物业形象，在山东惠民创建二级品牌。我企业有多年物业管理服务经验，管理物业类型众多。我企业在掌握北京、深圳等地优异物业管理模式基础上，能快速有效把一线城市物业管理理念和二三线城市实际情况有机结合物业管理特色和理念。我企业管理香格里拉项目，能够在管理和运作上充足发挥出新理念、新模式优势，为业主提供值得信赖物业管理服务，为开发商销售业绩保驾护航；本方案仅针对已在建香格里拉项目提出初步物业管理服务方案，将作为以后开展物业管理服务工作基础实施框架，更为详尽管理实施计划将在签署物业管理服务协议后提出。因为时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！第一章 香格里拉项目物业服务理念和目标一、北京东旭凯旋物业服务企业介绍北京东旭凯旋物业管理在孕育组建发展过程中，含有了对大型小区物业服务项目标成功实际管理经验。自始至今企业中、高层管理人员，均为北京市昊宇家园一二三期项目总建筑面积32万平方米，2700户等大型项目，全程经历了前期顾问，接管验收和后期物业服务，积累了很多丰富管理经验。北京东旭凯旋物业服务企业对管理水平和管理理念追求是永无止境，伴随国家十二五计划出台，中国立即迎来城市化建设关键时期。作为城市配套服务行业必将成为市场主动参与者。惠民县香格里拉物业服务项目标合作将会给我们一个展示管理高水平、新理念舞台，我们将把握这次合作机会，将积累多年优异经验融入利达-香格里拉项目标物业服务当中，派出企业管理精英提供专业物业服务，把惠民县香格里拉项目打造成惠民县乃至滨州市物业服务优异典范。为顺应物业服务朝着社会化、专业化、市场化发展需要，企业下设分企业、人力资源部、品质管理部、工程维修保障部、经营拓展部、财务部、环境维护部及公共秩序维护部。提供物业服务及其咨询服务、室内装饰、水电安装、车辆保管及物业服务业务培训服务等。高标准服务质量是企业发展生命线，是我们参与竞争资本。为适应市场竞争需求，把管理服务这一无形产品推向更高层次，我企业在长久管理服务工作中，培养和造就了一支综合素质好，业务能力强，服务意识佳、专业化程度高物业服务团体，现在企业聚集了土建工程师、电器工程师、给排水工程师、园林工程师、会计师、律师等专业管理人才 20多人。共有职员260多人，管理层大专以上学历占90%以上， 职员持证上岗率达100%。北京东旭凯旋物业管理山东分企业在6月滨州市惠民县政府采购中，顺利中标30万平米当地高端政务住宅区乐安花苑物业服务提供商资格，并以对该项目提供全方面前期物业服务。企业网站：.com 欢迎浏览了解。二、香格里拉项目概况和分析（一）、物业特点及分析：【香格里拉】1、 香格里拉”在山东省惠民县，东临南关大街、南临文安路、北邻护城河，本项目是一个集商业、住宅（多层、高层）、会所、幼稚园等大型综合体楼盘。本项目计划总用地面积约114981平方米，总建筑面积约181833平方米，其中：商业建筑面积约14562平方米、住宅建筑面积约158578平方米、其它（会所、活动中心、幼稚园等）建筑面积为8693平方米；计划总户数1462户。项目由合作企业“惠民县泰隆置业”开发建设，底开始进入前期工程阶段。(二)、开发商对物业服务需求分析1、 发明品牌需求根据部分小型开发企业普遍做法，楼盘销售完成交付使用后，楼盘给开发商带来直接经济利益时代已经结束，开发商忽略了交付使用后楼盘还含有开发价值，还能够给开发商带来潜在品牌效应。即：经过专业物业服务企业管理经营，发明楼盘“名气”，带动开发商新一轮开发。业内碧桂园房地产开发商就是最好例子当年，“给你一个五星级家”物业服务承诺实现了广东省碧桂园销售火爆，现在，碧桂园房地产开发商凭借“给你一个五星级家”物业管理服务发明出碧桂园品牌相续开发了“顺德碧桂园”、“华南碧桂园”、“广州碧桂园”。物业管理发明品牌使开发商受益在这里得到了最好表现。现阶段，广大市民物业管理意识在提升，作为购房考虑原因之一物业管理服务受到关注也已经越来越大。所以，怎样将物业服务作为楼盘一个卖点是销售策划人员考虑问题。选择一家俱有一定宣传价值-外来物业服务企业管理销售楼盘将是上上之选。北京东旭凯旋物业管理作为北京当地注册，在山东设分企业物业服务企业，含有北京一线城市物业服务和二线、三线城市物业服务相结合、借鉴、融合成功经验，依据“外来和尚会念经”和用户/业主“逐外追新”从众心理，能够在销售中发明出相关物业管理服务方面卖点。我企业认为贵企业在惠民县应充足重视楼盘滚动开发、滚动入住特殊情况，加强对国家法规新政重视，加速项目建设速度，注意营造品牌效应。更需要理性借鉴广东省碧桂园房产企业包装和操作理念，在前期交付B区板块，要重视安置房物业管理服务工作对后期楼盘销售带动、示范作用，提议采取开发商垫付部分资金，全方面提升和改革当地物业服务模式方法，来实现房产售后维保速度质量和后期物业服务相配合完美尊贵推销理念；a) 对用户负责需求楼盘销售出去以后，开发商需要一家有实力物业服务企业为用户提供服务，处理后顾之忧。北京东旭凯旋物业管理有一套完善物业管理运作方法，企业高层全部有在大型物业服务企业从事物业管理经验和任职履历，管理经验丰富并了解市场。所以，开发商将楼盘交给北京东旭凯旋物业管理管理是放心，是对用户负责。b) 楼盘适用管理模式香格里拉项目为大型住宅居住区，建成面积将达成181833万平方米，我们将依据物业管理条例对此楼盘物业管理采取业主自治和物业服务企业管理相结合形式。在管理早期，物业服务企业将集中精力搞好装修管理、公共关系管理环境管理和安全管理。管理十二个月后将依据开发商和业主需要分阶段成立业主委员会，让业主参与管理。三 、香格里拉项目物业服务定位香格里拉项目作为惠民县大型中高端城市综合体，安全、平静、整齐是作为商住首要条件，在确保安全同时又不失礼节，在维护公共秩序同时又不影响正常生活是作为物业服务企业为居住场所提供物业服务水平表现，作为一家俱有优异物业服务经验成熟专业物业服务企业，我们将完全控制这类事件发生。针对香格里拉项目和开发商建设开发理念、人性化项目计划、设施、设备配套、景观、绿化率、建筑容积率等开发建设要求，深刻感受到开发商充足表现以人为本开发理念，作为物业服务企业，我们将以合作者身份将委托方开发理念不停延伸和表现。为此，我们高度重视香格里拉项目项目，在项目管理上高标准、严要求，以表现用户利益、维护用户权益。定位一：高效率管理机构物业服务无小事，事事皆关键，香格里拉项目物业服务处高速运转，立即有效地为用户处理实际困难，提升物业品牌关键就是需要含有一个高效健全管理机构，在机构设置定位上要求精兵简政，直线式管理，令行严禁，政令通畅，简化步骤，以切实处理用户困难进行管理机构定位。定位二：高素质服务队伍鉴于香格里拉项目项目对于贵我企业在惠民县品牌营造、战略发展上关键性，我企业对于该项目香格里拉项目物业服务处团体组合很重视，在香格里拉项目物业服务处关键结构和关键岗位组成中，抽调企业总部物业服务经验丰富高级管理人员及在其它项目中服务多年含有良好业绩工作人员组成，严把用人关，经过健全岗前培训使每一位在岗职员全部能含有良好服务意识和服务技能，防范物业服务水平本土化，以确保管理目标根本落实。定位三：高质量服务水平依据香格里拉项目标开发理念、业主组成，响应委托方要求制订相适应服务准则，经过确定服务标准、服务要求、服务步骤现场实践和委托方意见反馈，从中检验服务缺点和不足，进行标准、要求、步骤再造使物业服务水平适合业主。定位四：高品质小区形象1、经过对居住区设施、设备、景观、公共部位等项目标良好维护，确保小区基础设施完善和良好启用；2、建立多个形式交流平台，给业主、商户以认识、交流机会，融合小区。3、组织多个类型小区活动：活动组织可分为三种形式（1）开发单位组织；（2）物业服务企业组织；（3）业主自发组织，开发单位、物业服务企业给予扶持、帮助；经过组织健康、有益小区活动，使业主、开发单位、物业服务企业相得益彰，有效弥合相互之间一些隔阂，有效加深和亲密相互之间关系，有效处理和处理多种潜在矛盾。促进形成良好、健康、友好小区气氛。4、在委托方CIS已建立情况下，充足依据项目实际利用VI（视觉标示）、MI（行为标示）使项目社会影响扩大、印象加深。并经过建立专题小区开小区建设之先河，香格里拉项目标低容积率、高绿化率特征，以“绿色小区”为专题开展一系列CI活动。定位五：高要求管理标准要达成高层次管理目标，就必需依靠严格管理标准，对于香格里拉项目项目，我们将参考惠民县优异住宅居住区标准制订严格、高要求内部管理标准，使管理项目务必做到精益求精。四、香格里拉项目物业服务具体实施方法 方法一：安防、电梯等配套设施设备管理上，做到“二个到位”。我们拟成立设备技术攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充足研究多种配套设备基础上制订了运行方案、维护方案。在具体操作上我们强调“二个到位”。1、专业技术操作员和管理人员培训到位，确保香格里拉项目物业服务处每一位工作人员全部了解配套设施设备基础性能，知道基础操作，技术人员和关键管理人员还要掌握系统工作原理，知道基础维护、故障排除知识。另外，我们要求全部管理人员全部要含有中专以上学历，会电脑，必需经过配套设施设备岗前培训和考评才能上岗。2、配套管理制度、操作规程制订、实施到位，为各系统正常运行提供制度保障。 方法二：在治安管理上，利用我企业在管项目治安防范经验，利用现代科技手段，“四防”相结合，以确保香格里拉项目安全。 居住区安防配套完善、功效包含面广，“三防”结合是我们基础治安思绪。“三防”结合即是人防、物防、技防、消防相结合。“人防”上我们实施治安快速反应体系，由控制中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗和流动岗相结合、全方面防范和关键防范相结合、整装和便装相结合、白天宽松和夜晚严密相结合、小围合和大围合相结合。物防上统一采取通透式围栏、防盗窗、监控等手段提升防范能力。在充足强调人原因前提下，以技防为主，利用居住区已经有智能化保安设施如闭路电视、监视系统、周围红外防御、门禁对讲、警卫和游动哨等，结合控制中心统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。消防上我们强调“隐患胜于明火，责任重于泰山”，合理利用园区已建立消防设施设备，明确区域防火责任人，抓落实重成效。 方法三：精心养护园区内绿化，实施垃圾分流，加强园区环境文化建设和环境保护建设。针对居住区布局和环境保护要求，我们将设置环境维护部，以保障居住区环境清洁，养护居住区园林，并对居住区噪音、水质、空气等环境保护要素进行监控，全方面加强居住区环境文化和环境保护建设，井在此基础上做好各项工作：1维护好已经有园林绿化，实施由地面向空中延展立体式绿化工程，加强对小内环境保护意识灌输，使每个住户全部自觉热爱居住区内环境； 2垃圾分类搜集，建立分类回收系统；3开展环境小区文化建设，实施小区环境形象战略，整合小区环境形象，统一计划居住区多种自然景观和人文景观。我们拟制订全方面环境管理方案。我们深信，经过我们努力和科学管理，居住区必将成为一个绿色环境保护居住区； 方法四：利用科技手段，进行合理调度，有序停车。我们将在车辆关键出入口和停车场出入口，车管员现场指挥，加强对住户停车引导。对于乱停乱放问题，我们将尽力向车主劝说，令其更正。对于乱停乱放、碾压绿化植物问题，我们将尽力向车主劝说，促其更正，以维护园区停车秩序。方法五：实施大区域整体管理和居住区域局部管理相结合管理措施。 香格里拉项目在整体计划布局上分期开发、分区入住实际情况，为顺应这种计划布局要求，我们在管理上也对应采取大区域整体管理和居住区域局部管理相结合措施。这种措施表现在管理机构、人员安排、治安、小区文化活动安排等各个方面。我们以用户服务中心为指挥机构，统一集中管理，由专员具体分管区域保安、清洁、绿化、水系、小区文化等事务，治安巡查也采取大区域和居住区域巡查相结合措施，避免施工区域和居住区域、施工人员和业主群体少接触、零接触，真正做到有条不紊、散而不乱。 方法六：发挥北京东旭凯旋物业优势，实施对机电设备、秩序管理等方面专业化物业服务。 在居住区物业服务工作中，针对居住区机电设备多、周围治安环境复杂等特点，我们将充足发挥北京东旭凯旋物管规模优势和技术优势，实现秩序管理、绿化、机电维修等各专业联动管理，统一调度，全方位降低管理成本，努力争取为住户提供更多无偿服务，充足表现北京东旭凯旋物业“业主至上，服务第一”经营方针，让居住区广大住户真正受益。 方法七：充足借鉴成功经验，开展卓有成效小区文化活动，向小区文化要物业服务社会效益、环境效益和经济效益。 “一手抓服务和经营、一手抓精神文明建设”是我们成功管理一条关键法则。居住区小区文化定位是中国传统文化和现代科学技术有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等五个方面全方位展开，经过循序渐进、潜移默化、寓教于乐小区文化建设，提升居民素质，培养小区精神，增强小区凝聚力，发挥小区文化凝聚功效、激励功效和约束功效。在居住区文化建设上，我们还重视大和小、老和少、教和乐、雅和俗结合。我们将实施名牌和形象战略，积聚居住区无形资产，发明名牌。我们计划多种活动如住户讲座、节日活动、多种仪式等，富有新意、切实可行。针对业主需求，我们将实施全方位服务，规范服务行为，同时超前挖掘住户潜在需求，满足住户深层次物质和精神需要，住户想到我们一定尽力做到，住户没想到我们也要想到而且做到。五、 香格里拉项目物业服务模式1、 建立和实施完善物业服务质量体系物业服务要达成高质量高水平必需建立并实施一套高标准质量确保体系，在香格里拉项目物业服务工作中，从一开始我们就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务，依据住宅物业特点和要求立即建立和实施符合本物业特色科学、具操作性质量确保体系。2、 提供高素质职员队伍人才是物业服务企业最关键资源。在人才管理上，我们关键抓好两个步骤，一是“引进关”，经过制订实施科学职员录用标准和操作规范，确保引进人才含有较高专业技能和很好综合素质。二是“培训关”，我们每十二个月全部要针对不一样岗位分别制订出具体培训计划，以内部培训为主，辅以“请进来”、“走出去”培训方法实施培训，使职员素质逐步提升，培养一支高素质精干职员队伍，确保向用户提供高标准、规范化专业物业服务。3、 发挥业主自治、自律功效广大业主共同参与物业服务，变香格里拉项目物业服务处单向推进为香格里拉项目物业服务处和广大业主双向共管，是当今物业服务发展要求和趋势。只有发动广大业主共同参与物业服务，增强业主自治、自律功效，使业主自治、自律和专业化物业服务相结合，才能真正做好物业服务工作。我们将充足发挥业主内部组织网络作用，经过小区文化活动等方法，潜移默化地增强居住区业主参与管理意识。我们相信在我们双方共同努力下，居住区业主自治、自律功效将不停增强。对此，我们设想以下：1) 建立业主（管委会）参与物业服务机制，实施业主自治管理和香格里拉项目物业服务处管理相结合“共管模式”。前期有引导性成立业主委员会，有利于预防业主自发成立以后包含房屋建筑、维保及物业服务企业等焦点不利原因发生；2) 建立联合会议制度。物业服务工作需要委托方和香格里拉项目物业服务处亲密配合和合作，经过定时召开联合会议，香格里拉项目物业服务处向业主汇报并讨论重大物业服务问题，以达成沟通目标，促进问题处理。我们不认为安置房业主难于管理，我们只认可前期物业是一张白纸，其关键是要看房产企业和物业服务企业怎样在这张白纸上描好第一笔；3) 汇报制度。定时汇报工作情况，立即反应工作中存在问题，按协议要求公布管理费及代收费收支情况。4) 监督检验制度。根据相关法律法规和物业服务协议实施规范管理，虚心接收业主和委托方检验监督。六、香格里拉项目管理服务目标1、总体目标：在物业服务协议期内，把居住区管理成“安全、文明、优美、舒适”示范居住区，在居住区达成硬件指标后，全部建筑物及配套设备设施完善，全部正式完工验收并交付使用后两年内，达成“滨州市物业服务优异小区区标准”，三年内达成“山东省物业服务优异小区标准”。2、分项目标：1房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上，其中大型设备完好率99%以上，中小型设备完好率95%以上，消防水系统设备完好率达100%，其它消防器材完好率达98%，公共照明完好率95%以上；2卫生合格率达98%，环境绿化完好率95%；3实施二十四小时电话报修服务，房屋零修、急修立即率100%；维修质量合格率达成100%；4管理人员专业培训合格率100%；5业主对物业服务满意率95%以上，年有效投诉率不超出0.2%，投诉处理率100%；6维修服务回访率达85%；7服务区域内车辆停放有序，交通秩序良好；8做好消防设施、设备检修保养，确保随时启用；9有效投诉处理和回访率达100%。第二章 北京东旭凯旋物业管理结合以前服务项目标物业服务经验对本项目销售提议作为惠民县著名房产开发企业，惠民县惠民县泰隆置业和新鹏集团企业形象早已深入人心，其所开发物业必将含有一定品牌感召力，这在其它项目热销更是极好地证实了这一点。但在房地产市场日趋理性、营销竞争逐澌升级今天，我们认为：在香格里拉项目标销售上，如能采取以下部分方法对以往销售方法给予改善，将会深入提升销售率。 、会所提前投入运行会所概念快速普及，使得会所正成为物业销售业绩新支撑点。提议提前将香格里拉项目标会所装修完成，并在正式开盘后投入运行，方便购房者在参观样板房同时可实地感受未来娱乐休息场所，这无疑将极大地增加购房者信心和爱好在销售过程中，亦可依据准业主们意见反馈对会所功效不停进行改善，方便使其愈加实用。美仑美奂和雅致实用会所必将为香格里拉项目带来愈加好销售业绩。二、实现用户承诺统一物业销售过程中对用户承诺随意性和不统一性，是造成用户投诉关键原因之一，同时也给以后物业管理带来很大隐患。提议销售部加强销售员在此方面管理。具体做法是：全部对用户承诺，必需交由工程部门、销售部门及物业服务部门三方审核并形成书面材料，企业领导同意后对销售员进行专题培训，从而确保对用户一致口径。同时在对销售及策划人员业绩考评中，强调销售后续服务，确保物业销售不留后遗症。三、成立销售协调小组在物业开发过程中，建筑、监理、销售、管理等各方通常各自为政、缺乏沟通，从而造成部分因内部运作而引发矛盾暴露出来，引发用户投诉。而业主在购房过程中或购房后面临房屋存在问题，常常无法找到适宜投诉和处理渠道。这无疑对开发商整体形象起了负面效果。提议在香格里拉项目标销售过程中，从上述各单位抽调精干人员建立步骤小组，定时召开例会，并就销售中存在问题共同探讨并研究对策，方便有效降低用户投诉和缩短品质缺点处理时间。四、提供毛坯样板房多年来，部分发展商利用豪华装修隐瞒房屋本身在设计或施工过程中存在缺点，造成业主在收楼时怨声载道，埋怨货不对板报道时时见诸报道。提议在香格里拉项目标销售中，为业主提供明确交楼标准，同时针对香格里拉项目标主推户型，分别提供精装修样板房和毛坯房样板房，方便用户做出对比，此举可有效降低业主投诉，亦可有效增加业主信心。五、连续增加房产销售卖点多年来伴随“社会信息”、“知识经济” 前进，信息技术应用进入建筑乃是肯定， “建筑智能化”也顺理成章形成了住宅新卖点。我们提议在后期配套设备中增加如：出入口控制、公共场所监控、边界防范、巡更及电梯刷卡等属于智能化系统基础要求、技术条件成熟且性价比适宜系统。已满足购房用户连续增加期望值，增加楼盘销售性价比。六、签署物业管理服务协议规范协议是提供优异物业管理根本前提。如此次洽商我们能有幸被贵企业确定为物业服务提供商，我们将依据物业管理条例等物业管理法律、法规要求，就香格里拉项目标物业管理服务和前期物业管理服务和泰隆置业签定正式物业管理服务协议，将物业管理服务内容、深度、标准、双方权利和义务和管理用房划拔、工程保修金支付等重大问题以协议具体条款形式明确。并就销售中心前期管理亦签定具体物业管理服务协议，明确物业管理服务范围、费用、内容、期限等事宜，为销售中心正常运作提供良好确保。笫三章 北京东旭凯旋物业管理项目配合销售方法北京东旭凯旋含有在北京多年为开发商保驾护航和和各类业主交往经历，使我们对开发商和业主各类需求有着较为全方面认识和把握。为了配合香格里拉项目标销售工作，我们将从物业管理专业角度提供以下帮助和服务：一、提供物业管理咨询服务前期物业服务协议签署后，我们将派遣物业管理服务人员进驻销售现场，负责物业管理服务方面咨询服务，同时开通热线电话，就业主及销售员提出问题给解答。二、提供物业管理培训为销售人员提供必需物业管理知识培训，以降低所以而产生销售纠纷，并就销售员反馈物业管理方面意见和提议提出具体处理方案，增强业主信心。三、提供护卫及保洁服务为销售中心及样板房提供专业护卫服务和保洁服务，维持销售现场良好环境，同时亦让购房着对未来物业管理服务有初步感受。对于销售中心服务人员，我们提议将其纳入销售员考评激励体系，确保销售主管对其有足够监督权和调配权，具体措施可在销售中心物业管理服务协议中明确。四、提供有形展示在销售现场，我们将提供北京东旭凯旋物业多种宣传资料、图则及标识等，同时依据销售部门要求，在合适时候举行物业服务企业形象展示或其它等活动等，增加销售现场气氛。五、帮助举行展销活动帮助开发约定时举行展销会、业主嘉年华及其它庆贺或促销话动。六、开展业主意见咨询在销售过程中，我们拟经过问卷、电话、面谈等方法开展23次业主意见咨询，就业主及购房者对物业管理服务、会所管理方面需求加以搜集和统计，立即修订和调整物业管理服务方案，确保以后物业管理服务适用性。经过上述各项我们所提供优质服务，我们有理由相信：香格里拉项目标销售业绩必将达成新高峰，能够实现“发展商满意、业主满意”双重目标。第四章 香格里拉项目接管方案及相关事宜第一节 前期物业服务工作计划方案一、 香格里拉项目物业服务处整体工作步骤确定管理方案签订规章制度人员聘用、培训、考评物业接管、验收日常管理香格里拉物业服务中心公共秩序服务公共环境服务工程维修服务一站式用户服务门岗水系景观消防清洁绿化维修设备管理便民服务咨询、投诉、接待档案管理巡视道路楼层垃圾清运水系清洁绿化养护二、工作计划依据确定管理模式和管理运作步骤，我们将工作计划划分为前期服务工作、入住期服务工作和进入正常运行期服务工作，根据轻重缓急有序进行，具体计划以下：（一）前期物业服务工作计划项目内容时间前期介入，参与计划、设计、建设1、 研究计划设计意图，掌握工程施工现实状况；2、 和开发商沟通；3、 从物业服务角度提出合理化提议确定物业服务方案1、对项目展开深入调查研究；2、针对项目实际情况，确定管理方案组建物业服务队伍1、人员选拔；2、人员培训；3、人员上岗完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排职员宿舍；3、准备管理用物质装备制订管理规章制度1、制订切合实际各项制度；2、导入ISO9000质量确保体系物业验收和接管1、依据标准，逐项检验发觉问题，督促整改；2、办理书面移交手续，做好遗留工程立案（二）入住期物业服务工作计划序号项目内容时间1办理入住手续1、 准备入住资料，举行入住仪式；2、 合理设置办理入住手续步骤和岗位；3、 为业主办理入住手续，提供便利服务2装修管理1、 装修申报审批；装修施工人员管理；2、 装修施工过程管理；3、 装修验收3档案建立和管理1、 搜集档案资料；2、 科学分类；3、 建档；4、 档案利用（三）正常运行期物业服务工作计划序号项目内容时间1房屋及公共设施维修保养1、 制订房屋养护和维修计划方案；2、 维修资金管理；3、 房屋维修管理；4、 房屋养护服务2机电设备维修养护1、 设备资料管理；2、 设备运行管理；3、 设备维修管理；4、 设备能源和安全管理3治安消防管理1、 治安管理；2、 交通车辆管理；3、 消防管理；4、 安保智能化系统管理4小区环境管理1、 园林绿化管理清洁卫生管理；2、 环境保护管理；3、 园区水系景观维护保养5财务管理1、 财务账务；2、费用收取第二节 接管期物业服务各项工作步骤1、业主入伙步骤；2、职员招聘步骤；3、职员培训步骤；4、档案建立工作步骤；5、住户搬入(出)管理步骤；6、装修管理步骤；7、住户报修、投诉管理步骤；8、维修工作步骤；9、维修语言步骤；10、治安管理运作步骤；11、火警汇报步骤；12、公共设施维修、保养步骤；13、园林绿化管理步骤；14、保洁管理步骤；15、小区文化活动开展步骤；16、不合格服务控制工作步骤；17、服务质量评价工作步骤第三节 接管期项目管理关键难点工作方案我们认为，前期物业服务中入住期装修管理、日常治安管理和设备运行管理及水系管理是工作中关键和难点，我们将依据小区本身特点和小区周围环境情况，在具体管理服务过程中，牢牢把好三个关口，以求得最好管理效果。1、把好装修关，平稳度过危险期因为向业主交付是初装房，业主办理入住手续后第一件事肯定是进行装修。况且，房屋集中交付，业主装修基础同时展开，使得小区几乎变成二次装修大工地。尤其在二次交付时，后期业主装修肯定对前期已入住业主正常生活造成干扰。所以，装修期是一个严重危险期、混乱期，也是对物业服务一个严峻考验。为使小区平稳度过这一时期，确保不出乱子，不出危险，不发生违章，我们将严格控制每个步骤：一是搞好宣传培训。对住户、装修单位和职员进行装修制度、装修要求等方面宣传和培训，做到明示制度，法规清楚，有据可依。二是把好施工队伍关。物色几家装修“正规军”或引进几家北京著名装修企业推荐给业主，杜绝“装修游击队”乱敲乱打和野蛮作业。三是把好审批关。各住户必需把装修计划、图纸、施工队伍资质、施工人员基础情况、防火方法等一一详报香格里拉物业服务处严加审查，并签署“装修管理服务协议”，明确各方权利义务。四是严格督查。工程维修部、用户服务中心和公共秩序维护部相互协作，齐抓共管。关键抓好房屋墙体、地面内预埋管线防护，下水道覆盖防堵，多种危险火情防范，业主物品防盗、装修时间控制等多个方面，将装修中违章行为、危险苗头消除在萌芽状态。2、把好安全关，确保小区安全万无一失安居才能乐业，安全管理是小区管理头等大事，我们把它摆在头等关键位置，并发挥我们一切优势，利用多种手段，确保安全工作万无一失。对此，我企业已依据项目实际情况编制对应治安防范方案。3、把好设备关，确保高效运行1）和设备生产安装厂商和维保承包商保持紧密联络，确保设备保修期内维护保养和保修期后维保立即、高效，使各类设备一直处于最好技术状态。2）发挥北京东旭凯旋物业管理技术优势，聘用总部高级工程技术人才为本项目标技术顾问，担当设备管理、维保技术指导，使管理、维保工作紧密衔接、规范进行。3）进行操作，细心护理。严格根据设备性能特点和操作规程开机、监视运行、关机，严格按预定计划组织检验保养，对出现任何不良苗头，正确统计，立即汇报，妥善处理，并定时做好清洁工作。在装修期，安排专员负责电梯管理和运行，预防在此期间电梯遭受破坏。4）把好水系周围安全提醒关，严防溺水等事件发生，确保无重大责任事故发生。第五章 合作方法第一节 北京东旭凯旋物业管理企业提供合作方法1）开发商将楼盘全部（含未建）委托给北京市东旭凯旋物业管理进行物业管理服务，同北京东旭凯旋物业管理签定前期物业管理委托协议。2）协议期限不低于三年。3）开发商提供物业服务企业用房和职员宿舍。4)开发商提供创办费用 5）物业服务费标准应为（按建筑面积，此标准只作为供甲方参考、洽商价格，最终收费价格将根据开发企业和物业服务企业最终签署服务协议价格为准；）多层住宅： 0.55元/月.平方米；小高层住宅： 0.90 元/月.平方米；商业住宅 ： 0.90 元/月.平方米；其它物业： 0.70元/月.平方米电梯使用费根据 /月/户（地面首层业主无偿）向向业主及使用人收取。车位使用费同开发商或业主政府指导价根据另立协议协商确定；5）空置房物业服务费：1、第二期交楼以后空置房管理费，开发商根据管理费70%补给物业管理企业。6）物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人首次应交纳1个年度物业服务费，以后每十二个月1月31日前交纳当年物业服务费用。第二节 协议签定后具体运作方法1）北京东旭凯旋物业管理派驻关键管理人员对楼盘进行管理，其它人员在当地招聘。2）日常管理时期，北京东旭凯旋物业管理独立负责物业管理工作，并帮助开发商处理销售遗留问题。3）顾问物业服务方法见一下章节第六章 香格里拉项目物业服务费用测算支持表格 第一节 香格里拉项目经营预算情况表序号项 目金 额（年）备 注一收入1725298.00100%收费率1多层物业费287677.5收费面积43587.5； 0.55元/月/ (建筑面积)2小高层建筑1241897.4收费面积114990.5；0.90元/月/（建筑面积）4商业物业费157266.3收费面积14561.69；0.90元/月/（建筑面积）5其它建筑物业费38456.88收费面积4578.2； 0.70元/月/（建筑面积）二支出1753818.001人职员资及福利保险839526.96附表12餐费34944.0附表23电费156250.00公共照明、设备运行、节日景观照明（项目未交付估算）4水费5000.00办公、保洁、景观用水（项目未交付估算）5维修工具及耗材63000.00维修费5000元/月+维修工具3000元/年6电梯年检费用48825.0035部梯（项目未交付估算）7电梯养护费用175000.005000元/部*35部8水箱清理、检验3800.00清洗费200吨*7元/吨*2次/年+检测费1000元/年