关于加强农村宅基地和村民自建住房管理工作的思考与建议.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 21 日 作者简介：吴巧妮（1997），女，壮族，广西来宾人，初级职称，大学本科学历，研究方向为城乡规划。-130-关于加强农村宅基地和村民自建住房管理工作的思考与建议 吴巧妮 中物联规划设计研究院有限公司，广西 南宁 530000 摘要：摘要：为推进乡村振兴战略有效实施，保障农村居民合法权益，加快美丽乡村建设，改善农村人居环境，更加合理配置土地资源，加强农村宅基地和村民自建住房管理尤为重要。因此，需要明确范围，压实责任，编制规划，完善程序，加强监督管理，充分利用闲置土地，促进农村现代化发展。此项工作的开展，是件利国利民的好事，也是一项较为复杂的工程，应不断创新。关键词：关键词：农村管理；宅基地；自建房；建议 中图分类号：中图分类号：F321 0 引言 在加快美丽乡村建设、推进乡村振兴战略的过程中，农村宅基地和村民自建住房逐步向村外扩展，空心村现象不断出现。同时，村民自建房缺乏有效的监督管理，导致房屋安全质量不高，坍塌等安全事故时有发生，影响了社会稳定和居民安全。因此，有必要按照国家土地管理法、城乡规划法及建筑法制订相应的管理办法，编制好实用性村庄规划，强化相关部门责任，积极沟通协调，加大农村宅基地和村民自建住房管理力度，农业农村、自然资源、住房建设、市场监管、乡镇政府各司其职，深化农村宅基地改革，健全管理机制，完善用地标准，规划合理流转，控制规模布局，保持特色建筑风貌，确保安全质量标准，尽职尽责，强化服务。1 加强农村宅基地和村民自建住房管理工作的意义 加强农村宅基地和村民自建住房管理，有利于维护社会稳定和有序推进乡村建设活动，能够保障村民安居乐业，提高住房安全水平和美丽乡村建设水平，有效遏制乱占耕地、农村建设用地无序扩张、空心化严重的趋势，理顺管理体制，实现农村建房节约用地，有力推进基层治理体系现代化。通过加强农村宅基地和村民自建住房管理，能够进一步明确部门责任，强化属地管理效果，讲政治、增措施、强担当，形成合力。还能使农村一户一宅规政策得到落实，控制了一户多宅现象的发生。坚持先规划后建设，科学编制实用性村庄规划，把规划作为用地审批的法定依据落到实处。加强自建住房管理，构建设计、工匠、材料、技术、设备等系统管理平台，强化监督，全面提高自建住房的质量和安全水平。2 提高综合管理协调能力 2.1 明确分工，合力推进 农村宅基地和村民自建住房管理的工作，涉及众多管理部门，具体工作开展中，必须明确分工，合力推进，才能取得明显的成效。农业农村行政管理部门主要加强农村宅基地改革的领导，完善用地标准，健全分配、流转、使用制度，强化违规用地监督检查，指导宅基地布局，提高闲置农房和宅基地利用率，安排好年度农村宅基地用地计划，参与村庄和国土空间规划编制。自然资源行政主管部门主要是加强农村宅基地的空间规划、许可、利用的监督管理，做好阶段性调规，依法办理农地转用规划许可与审批手续，做好村民宅基地、房屋地籍调查和不动产登记。住房和建设行政管理部门主要是做好农民自建住房的质量安全监督管理，从选址的安全性、一般规定、技术标准、质量要求、操作规程、建设规范等方面指导乡镇政府编制设计方案和设计图册，组织专项问题整治和集中安全检查；市场监管部门主要是搞好市场监管确保建筑材料质量，维护流通环节秩序，营造风清气正的市场环境，保障农村自建住房的建筑材料质量好，满足供应。乡镇政府在县政府的统一领导下，结合各职能部门的指导，统筹资源，凝聚合力，实现对农村宅基地和村民自建住房管理的全覆盖。如广西农村自建房中国科技期刊数据库 工业 A-131-屋安全隐患排查协调厅牵头组织住房和建设行政主管部门、相关部门每年集中开展人员密集场所自建房监测检查，加强农村自建房动态管理，效果显著。2.2 农村宅基地、村民自建住房管理原则 在全面统筹、规划先行的基础上，加强农村宅基地和村民自建住房管理还要坚持 6 项原则，一是适应村庄演变规律原则。充分尊重村民的意愿，不搞一刀切，保持地域特色、历史文化、传统建筑和乡村风貌，生态宜居，和谐共生。二是节约用地原则。在有限的宅基地基础上，实现自建住房多功能分区应用，发展多层、低层建筑，用新技术、新材料、新工艺化解用地矛盾，正确引导土地合法合规流转，提高闲置宅基地的利用率。三是因地制宜原则。在农村现有工匠、施工设备条件基础上，结合建筑材料，保暖、采光、通风、新能源利用等需求，充分考虑自建住房的安全性、经济性特点和环保能力，保证特色而不搞特殊，符合生态宜居的条件。四是保障安全的原则。住房建设部门的质量监督机构或者委托社会质量监督组织，结合乡镇政府在行政区划内，定期开展质量大检查，发现问题，立行立改，严肃整治，不留隐患，切实保障农村自建住房的安全。五是环境保护原则。生态宜居和人与自然和谐共生是农村自建住房的总要求，自建住房的管理要从占地环评、建设过程、材料技术、工艺设备等，实现全过程监督，推广应用新能源、新材料和技术，提高绿色建设水平。如装配式绿色建筑模式，经济环保，节约能源，在农村潜在的市场很大，做好宣传发动，引导农村居民充分认识装配式建筑的利好特点，稳步推进发展。六是经济性原则。农村居民收入低，经济力量薄弱，各户之间的经济状况规模不平衡。但是，在建造房屋过程，存在严重的攀比心理，举债追求高大、豪华建筑，自建住房投入是数额较大的集中消费行为，缺乏理性将会导致农户返贫。因此，要引导村民量力而行，满足居住即可，空间规模、功能造型尽量缩小、简单，利于冷暖调节，适宜居住需求。2.3 做好农村宅基地、村民自建住房管理规划编制 一是确定布局和规模。我国要全面建成现代化，薄弱环节在农村，基础设施落后，公共服务能力和设施不足，成为农村现代化的中梗阻。因此，要以县域行政区划为载体，农业农村部门、自然资源行政主管部门、住房与建设部门在县政府统一组织下，对农村区位条件、人口变化和发展趋势进行深入研究，统筹农村公共服务和基础设施布局，合理确定村庄建设类型和发展规模。如聚集提升类；特色保护类；搬迁撤并类；城郊融合类；整治改善类；切实做好规模和布局的规划，指导管理科学有效。二是严格程序。处理好规划与建设的关系，始终坚持规划超前，不规划不建设的原则不动摇，乡镇政府会同自然资源行政主管部门按照国土空间总体规划，把多种资源因素，进行全面统筹。如产业发展；土地利用；民居布局；环境保护；文化传承；减灾防灾；生态建设等。村庄规划要多规合一，实用性强，组织村民积极参与规划编制，注重听取、采纳村民的意见和建议，做到方案和指导思想公开，统一形成的规划草案，必须报上级批准落实实施，严格程序，确保农村自建住房宅基地选址安全，处于有力地段，规避危险区域。三是控制标准。根据土地管理法规的要求和实施细则的规范，从严控制宅基地和自建住房的标准，通过编制设计图册和推广新型材料技术的形式，把控制标准进行全面深入的宣传。如广西壮族自治区农村宅基地管理办法第十二条规定，各县市根据实际，要求城市郊区和平原地区，坚持一户一宅，宅基地面积100；其他区域，山区、丘陵地带，坚持一户一宅，宅基地面积150；农村自建住房以低层建筑为主，最高不超过 3 层；新增农房在符合规定宅基地用地面积前提下，每户建筑面积不得超过 450 平方米。已有“多规合一”实用性村庄规划的，要严格按规划落实；暂时没有村庄规划的，由各县（市、区）制定农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则，对符合管控办法或设计通则的予以通过审查；暂不符合前两款规定情形的，在符合用途管制基本原则下，不占用永久基本农田，不占或少占耕地，不在已查明的地质等自然灾害隐患点内，符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。2.4 提高闲置资源利用率 建设美丽乡村，发展村中休闲旅游，需要多方筹集资金、资源，融合村民自建、集体共建等各种优势，把闲置宅基地、闲置旧宅、闲散空地进行规划利用，建造花园、景观、健身场地、文化馆所、菜园、游园；配备相应的公益基础设施，围绕乡村全面振兴的目标中国科技期刊数据库 工业 A-132-要求和具体规划，充分利用闲置资源。如在闲置空闲地带分布建造种植技术污水处理池，既美化了村容景观，又处理了污水，控制了污水对水体的污染。2.5 加强农村风貌管控 一是保持传统，突出创新。农村宅基地和村民自建住房管理过程中，要注重引导村民延续街巷传统肌理，在布局特点上注意创新。如有的村庄保留的古代建筑、古树、花卉在发展乡村旅游产业中，规模不断扩大，需要对景观场地进行开发，自建住房要围绕住宿、餐饮、文化、休闲等发展方向进行结构、模式方面的创新。传统的街道、建筑、农具、生产生活器具等都要按照原貌，重塑为景观，开展现代宜居农房建设示范。二是发挥职能作用，强化管理效果。住房和建设行政主管部门结合乡镇、县域特点，对民居民宅进行分类设计，编辑设计图册，充分利用线上、线下各种宣传平台，把设计成果免费分享，发挥职能作用，强化管理效果，用具体数据对自建住房进行有效监督。三是引进服务。政府及主管部门、乡村组织结合实际，主动与高校、设计院等沟通衔接，聘请人才、培养人才，引进服务，使村容风貌保持特色，与时俱进。3 全面促进管理规范化制度化标准化 3.1 新建农房的管控要求 延续本土特色风貌，注重建筑色彩、空间氛围、文化元素等各个方面的传承和融合，使用对当地民族文化有一定抽象表达的传统材料，应用在门窗、檐口、屋面等装饰构件上。顺应现代农居建筑发展趋势。顺应现代农村生产、生活方式变化对农居建设的影响，满足现代居民生存需求和生活习惯。根据广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的，可以户为单位申请农村宅基地：（1）村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的。（2）村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的。（3）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的。（4）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的。（5）因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的。（6）因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的。3.2 严格宅基地的审批管理 对于需要新增宅基地使用的农户，符合法规规定条件的镇人民政府负责组织乡村建设综合服务中心加强报建服务和农房建设过程监管，全面落实“宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场”的“三到场”要求。一是批前核查。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划和地类（最新公布实施）等。二是建房监管。批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，指导农户按要求建房。三是验收管理。农户建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、农房建筑面积和层数控制要求、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。可以将实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展。农户建房通过镇人民政府验收后，应及时向区不动产登记中心申请办理不动产登记。3.3 规范自建住房管理 一是选址安全和设计优化。对于原址翻建、改建、扩建的自建住房，根据设计要求，引导村民进行地质勘测。比如原建筑为土木结构的平顶建筑，翻建、改建、扩建后为 2 层或 3 层的砖混结构、框架结构住房，相比之下，建筑荷载、构筑体系、技术方式都发生了相应的变化，原来地基稳定安全的支撑条件发生了变化，为了自建房屋的安全，需要对建筑选址再次进行勘测，明确地层稳定结构和水文条件，对地基基础工程施工处理设计进一步完善，确保建筑安全。对于新增宅基地选址，必须要求场地处于有力地段，如坚硬岩层；统一的硬质土或中等硬质土等。二是地震设防。要求新建、翻建和改建加固的住房，必须注重地震设中国科技期刊数据库 工业 A-133-防，根据不同的设防烈度要求，采取基础加宽、设置构造柱圈梁、埋设钢筋等措施，提高自建住房的抗震能力。对于木结构、装配式建筑也要按照工艺要求，增强自建住房的抗震性能，保证住房的安全。三是节能管理。太阳能、风能都是再生绿色能源，农村自建住房要加强自然能源开发利用，从门窗材料、面积大小、密封效果，科学处理采光与保暖、通风的关系，实现集中太阳能保暖和通风降温自然化，最大限度减少电气设备的启动。照明、厨卫电器、智能设备、安保监控等采用节能材料或节能工艺，充分发挥新技术的集成集约作用，减少建设成本和使用投入。如加装太阳能热水器和电池板，满足室内热水供应和电能供应，提高绿色生活品质，保护环境，还节约开支。四是安全管理。自建住房的安全性越来越引起重视，特别是近几年自建住房安全事故的发生，特别引起关注。失火、坍塌、污染等不安全因素，在农村自建住房安全检查中时有发现，主要是对建筑装修装饰材料质量、安装操作规范不注意，室内甲醛、苯污染气体积累、电器控制固定在可燃性墙体装饰材料上、强电线路混乱搭配；装饰材料自重大与基础支撑能力不吻合等，一定程度促成了火灾、坍塌安全事故隐患的不断增大，进而演变为灾害事故。4 结束语 农村自建住房也是村居景观，在监督管理过程，引导农户自建住房外观切忌格式化，要展示农村风貌，美观大方得体，从颜色、形体结构、表现样式等方面，注重实用和漂亮相结合，展示新时代新农村的新形象。参考文献 1黄晗,梁斌勋.加强居民自建房安全管理 维护人民生命财产安全N.湖南日报,2022-09-26(002).2熊志祥.加强自建房质量监管和使用管理安全保障J.团结,2022(03):68.3李坤宇.加强农村宅基地管理政策J.青海农技推广,2021(02):44.4何鹏飞.农村宅基地“三权分置”改革的风险分析与防控D.成都:四川师范大学,2021.5李宇.加强农村宅基地管理政策J.农技推广,2001(15):144-146.