重庆市煌华国贸项目商业经营管理方案建议书.doc

北京中实强商业投资管理有限责任公司重庆煌华国贸（国际）项目商业经营管理方案建议书（草案）目录一、 项目背景和管理目标（一） 项目情况简介（二） 项目整体定位（三） 管理目标二、 项目商业环境调研分析（一） 项目商圈发展状况特点（二） 周边主要商业设施现状分析（三） 项目商业业态需求分析三、 项目定位（一） 项目分析（二） 本项目商业成功的必要条件（三） 商业定位（四） 商业定位依据四、布局规划（一） 项目远景规划（二） 楼层功能规划（三） 品牌结构比例五、 招商计划（一） 招商基本条件（二） 招商对象、合同主要条款及招商企业需提交的文件、材料（三） 联营销售需支付的款项及标准（四） 租赁销售需支付的款项及标准（五） 招商宣传（六） 招商原则（七） 招商方式（八） 招商方法（九） 招商实施步骤六、 开业倒计时工作计划表七、 营销推广计划（一） 经营目标（二） 营销计划（三） 营销方案设计思路八、 管理方案（一） 合作主体（二） 合作期限（三） 合作方式（四） 管理费用（五） 佣金回报（六） 费用负担（七） 团队架构九、 投资回报（一） 收入指标（二） 开业指标（三） 风险控制（四） 开办费测算十、 管理优势（一） 集团简介（二） 精英团队（三） 物业管理（四） 酒店管理十一、项目合作流程（一） 时间安排（二） 保密条款附件一、委托管理协议书附件二、项目实施阶段工作要点一、 项目背景和管理目标（一） 项目情况简介重庆市“煌华国贸”（项目一）位于重庆市沙坪坝三峡广场南开步行街与双巷子步行街之间的核心地段，是成熟商圈内最后一块炙手可热的商业宝地。项目在重庆市沙坪坝商业核心圈内，拥有消费人口120万人，日均在该地人流量达30万人次以上。“煌华国际商城”（项目二）位于渝中区江北观音桥商圈核心地段。煌华国际商城凭借卓越区位优势，以偏振中心原动力、多维城市方向聚合体商业构成，领先于市内商业地产规划设计，引领重庆CBD北-江北商圈城市全新的商业形态。商圈内日均人流量达45万人次，节假日日均人流量接近100万人次，已成为仅次于解放碑商圈以外的第二大核心商业圈。“煌华国贸”“煌华国际商城”是煌华国际集团重庆煌实业有限责任公司在重庆本土开发的又一大型商业地产力作，公司曾先后在北京、西安、福州、泉州、厦门、广州开发多个商业地产项目。（二）项目基本数据项目一1、占地面积9320平方米，总建筑面积164404平方米，商业面积80000平方米，商业单层面积62948155平方米。2、-3F、-4F为大型地下停车库，总计车位达655个之多。3、层高：平街层高5M；负一楼、负二楼层高5.3M；一层高5M；8层高6.5M；二、三、四、五、六、七层高5.3M。4、商场柱间距：8.7M。5、电梯：一层至六层各设4部扶梯；商场内设二部观光电梯、四部垂直电梯、4部货梯；七八层与负一、二层各2部扶梯。项目二1、煌华国际商城用地呈一长条形，临建新南路黄金街面约500米长。由六栋高层和一栋超高层及裙房组成，总建筑面积约38万平方米，其中商业面积约10万平方米。2、停车位：多达1300个3、临建新南路1层商场面积16813.6平方米；临建新南路2层商场面积（临三号楼正一层）15652.9平方米；临建新南路3层商场面积（临一号楼正一层）13785.4平方米；临建新南路负1层面积（临三钢支路正3层）20587.2平方米；临建新南路负2层面积（临三钢支路正2层）18578.3平方米；临建新南路负3层面积（临三钢支路正1层）18578.3平方米；（三）项目二整体定位“动感.时尚、休闲.个性、美食.娱乐、互动.体验”，重庆市渝中区一颗金领消费体验中心、无敌江滨商业-“煌华国际商城”,即将于2007年与重庆市人民相见。本项目将汇集中高档百货、主力超市、各专业主力店、国际国内一线运动休闲专卖店、其它专卖专营店等多种业态组合，是重庆市首个集购物、休闲、美食、娱乐、商务办公、五星酒店于一体的中高档购物休闲娱乐中心。受重庆煌华实业有限公司的邀请,北京中实强商业投资管理有限公司决定与其强手联姻,在充分发挥各方现有资源的基础上,进行全面有效整合。经我司人员对贵公司的市场调研并慎重考虑，我们将项目经营性质定位于中高档综合性大型购物中心。（四）管理目标合作双方通过对本项目的正确定位,发挥各自业务专长,通过“资本+资源”的最佳渗透组合,运用别具一格的营销策略和独特的市场推广手段,经过双方商业精英管理团队的职业化运作,实现双方确定的目标,使商业地产保值增值。使开发商、投资商、经营商、管理商得到优质回报，为今后的商业品牌市场运营推广打下坚实的基础。同时，我们也希望通过我们的专业化管理输出，为投资方进一步扩大知名度、提升商业信誉，为煌华国际商城的可持续发展、为商业物业的保值增值打好基础。二、项目商业环境调研分析（一）项目市场调研商圈发展状况特点（略）（二）周边主要商业设施现状分析（略）（三）本项目商业业态需求分析（略）三、项目定位（一）项目现场调研分析（略）（二）本项目商业成功的必要条件条件一：独特主题商品或独特经营思路是最为核心要求；条件二：培养长期忠诚消费群体，真正将某一细分市场做精做强；条件三：对各专业业态体量的总体控制，降低综合经营成本；条件四：立足打好基础，作长远规划设计，绝不能短期炒作，经营要结合市场规律及务实。条件五：全面提升本项目的业态定位、商品定位及服务档次，使消费者能够真正体验到VIP的享受。条件 （三）商业定位1、市场定位：综合性的时尚大型购物中心2、经营业态：主力超市、流行前线百货、时尚知名品牌店中店、品牌折扣店、餐饮美食广场、休闲运动中心、个性地带等3、商品档次：中高档。价位：中档商品约占55%，高档商品约占45%4、经营方式：联营+租赁+自营，比例为：联营35%，租赁55%，自营10%。这种组合的好处在于既可以掌握一定数额的现金流，同时又能够吸引一批国际知名品牌“零风险”进场，对后续经营以及项目整体层次提高具有决定作用。5、目标消费群体：以观音桥步行街为中心，形成强大的观音桥商业中心区向周边逐步扩散的态势，同时吸纳北部新区、江北、渝北、城市其它周边区域在内的白领、金领及社会众多成功人士巨大消费群体。（四）商业定位依据（市场调研后，再作详细阐述）1、高档综合主力百货业态2、品牌折扣店业态3、形象主力超市业态4、临街国际国内一线品牌旗舰店5、休闲运动广场6、美食娱乐街7、流行时尚店中店8、另类个性地带店9、IT数码城四、布局规划（一）项目远景规划为了把“煌华国际商城”建成重庆市最具影响力、品牌知名度最强、最受消费者欢迎、现代化的大型综合性购物中心，北京中实强商业投资管理有限公司提出的规划目标是：在未来二至三年中，力争“整合各种资源、注意服务质量、提高综合效益，全力打造煌华品牌”；在经营上，以“巩固零售、引领时尚消费”；在管理上，建立健全制度、制定完善规范的服务流程、创建重庆市独有的经营管理模式。通过北京中实强商业投资管理有限公司的输出管理，将“煌华国际商城“建成“汇集高端品牌、展示流行趋势、商品货真价实、吸引高端消费”的大型综合性商业购物中心。从而让消费者真正享受到“逛高档商场、买实惠商品、体验尊贵生活”的购物乐趣，在短期内给重庆市人民展示出一个品牌商品多、服务质量好、物有所值、购物环境美的“煌华国际商城”。（二）楼层功能规划（初定）-3F：美食广场 （地方特产超市、风味小吃、快餐店、咖啡吧、西式餐厅、中式餐厅、酒吧、美食大排档）-2F：形象超市（品牌大型连锁超市）-1F：个性地带（国际国内知名品牌服装旗舰店中店、男女服装、饰品配件）1F：流行时尚（服装品牌折扣店、化妆品、皮鞋、箱包、黄金珠宝）2F：运动休闲（运动休闲服饰、健身器材、美容SPA、健身运动、发廊）3F：私家会馆 （奢侈用品、居室用品、工艺品、礼品、家私、儿童玩具城、游戏厅、影像馆、网吧）（三）品牌结构比例品牌定位占全部品牌比例品牌举例说明国际知名品牌25%国内一线品牌45% 国内成长性品牌10%国内名优产品10%季节性商品和综合类品牌10%五、 招商计划（一） 招商基本条件1、 招商对象为具有一定国际声望、生产名牌商品的国外厂商和国内知名度高、产品优良、销售业绩显著的厂商。2、 本商场实行统一商业管理，即：统一商品布局规划；统一装修风格和档次；统一人员管理；统一经营促销安排；统一各项管理制度；统一票据管理；做到快速便捷，一站式解决顾客投诉。 3、 招商方式为“联营+租赁”方式。4、 联营的百货业态扣率为22%28%之间，（随着经营业绩提升，还可提高扣率）5、 租金标准的最终确定依经营品牌知名度、企业信誉和所在楼层位置、商品特点、使用面积、合作期限等条件而定。对长期合作、信誉良好、业绩显著的客户，可以享受一定的优惠条件。6、 租金缴纳的方式为：按年缴纳，第一年度为“交一年赠二个月”的优惠，即交一年租金可经营14个月。按半年缴纳，第一年度为“押一付半年赠一个月”的优惠，即交半年租金可经营7个月。按季度缴纳，“押一付三”，不享受赠送优惠政策。（二） 招商对象、合同主要条款及招商企业需提交的文件、材料1、凡符合招商条件，具体条件如下：（1） 有企业法人资格或持有； 独家代理。（2） （3） 在本市 商场经营的业 绩好的企 业。 （4） 有适合本市场经营的国内外大众品牌商品的代理商、经销商、生产厂；（5） 无违法违纪、无经营劣迹的商户。2、合同的主要条款：（1） 场地位置及经营范围；（2） 合同的期限；（3） 租金及保证金的缴纳方式；（4） 双方的权利、义务及违约责任；（5） 经营商铺投保方式；（6） 商场管理的有关规定；（7） 其它事项3、 招商企业需提交的文件、材料（1） 企业法人营业执照复印件；（2） 税务登记证复印件；（3） 产品检验合格证复印件；（4） 产品商标注册证复印件；（5） 法定代表人授权委托书；（6） 特约销售、代理销售委托证书；（7） 产品原生产单位的企业法人营业执照（代理、委托者用）；（8） 进口商品需进口报关单、商品检验检疫报告；（9） 特许经营产品的特许证照；（10） 企业简介，主要产品的样品或图片；（11） 其它需提供的材料。（三） 联营销售需支付的款项及标准1、 扣率标准：10%-15%（名品折扣）， 2 5%-2 8%（百货业态），具体数额及详细标准将视厂家品牌而定；2、 广告宣传费：按结款额的2%收取。（按月收取）；3、 自聘导购人员必须统一接受本商场培训；4、 经营场地内的电费、水费、煤气费、电话费等开支由入驻厂商自理；5、 经营用的促销员工作服装、包装袋、票据等由厂商自理；6、 质量保证金：按经营品类每户收取3000元5000元（签约时交付，合约期满时退还）；7、 国家和地方行政机构依法规定应由经营者承担的费用或税费由厂商自理。（四） 租赁销售需支付的款项及标准1、 租金标准：具体数额及详细标准待市场调研后由贵我双方协商确定；2、 自聘导购人员必须统一接受本商场培训；3、 经营场地内的电费、水费、煤气费、电话费等开支由入驻厂商自理；4、 经营用的促销员工作服装、包装袋、票据等费用由入驻厂商自理；5、 质量保证金：一个月租金额（签约时交付，合约终止时退还）；6、 国家和地方行政机构依法规定应由经营者承担的费用或税费由厂商自理；。（五） 招商宣传1、招商前的宣传。在招商工作开展之前，招商宣传必须先行。为招商工作的顺利进行，事先要铺好路、架好桥。招商广告要精心策划、巧妙构思。选好最佳宣传时段和媒介重点介绍“煌华国际商城”的经营特点、硬件优势和未来在市场竞争中的独有特色，使经营者意识到只有入驻“煌华国际商城”才是最佳选择。向社会有奖征集广告用语，达到让重庆消费者及市内、外批发商共同关注“煌华国际商城”的理想效果。2、招商中的宣传。根据招商工作的进展情况，采取相应策略。重点强调出租商铺有限，不要错过淘金良机。促使应招商户迅速签约，让犹豫不决的商户迅速决策，达到招好商、招满商的效果。3、招商后的宣传。向社会宣布招商成果，介绍“煌华国际商城”的经营模式、经营理念、经营品类；推出广告用语，宣传口号，为隆重开业营造气氛。（招商策划小组负责制定和落实企划方案或与专业广告公司共同制定）。（六） 招商原则 采取“公开、公正、公平”的原则。（七） 招商方式先到先选制、抽签选位制两种招商方式两者选其一或二者同时采用。（八） 招商方法面向社会公开招商，招商方式分为以下两种：1、先到先选制。即：按照交款的先后顺序选择商铺。（1）设咨询台，设专人负责回答商户的各项有关招商咨询，律师负责有关法律问题的解答。（2）应招法人商户需提供营业执照副本的相关证明文件，应招商户须带身份证原件及复印件一份，到招商地点领取应招经营品类认定书。（3）填写好商铺认定书，每个商铺交纳定金（3000-5000元），在两天内到指定银行交纳剩余保证金。（4）凭认定书和银行回执到招商办公室签定正式合同。（5）领取进场装修要求及开业时间通知书。2、抽签选位制即商户用抽签的方式决定经营商铺。 （招商条件、招商对象、租金标准、合同文本等同上）。（1）准备招商抽签器材，按楼层、经营品类将参与招商抽签商铺按商铺号制做抽签卡（可制做多种颜色抽签卡）。（2）设咨询台，设专人负责回答商户的各项有关招商咨询，每日做咨询统计，针对商户提出的集中问题和个别问题提供负责人研究，以便更好的应对商户的咨询。（3）应招商户领取招商申请表，确认经营项目，交纳履约保证金，招商办公室专人按经营商品给予分类编号（此编号为抽签先后顺序号）。同时发放书面通知，通告有关抽签的地点、时间、抽签方式方法及注意事项等相关内容（此通知为进场参与抽签凭证）。（4）在招商抽签开始时，参与抽签的商户凭通知单和身份证明经核对无误，取得抽签资格后，进入抽签现场。（5）按经营品类进行抽签，抽签完成一次，对外公布一次并在商品布局图上给予标明。（6）抽签后的商户，在交纳首次租金及其它费用后凭交费收据，签署各项合同文本、协议书。（7）抽签工作结束后由公证处出具公证书。建议：请工商部门现场办理营业执照。请税务部门现场办理税务登记。3、招商、抽签工作应注意的事项（1） 在招商布局图中，要将不参与招商的业主席位进行明确标识，注明业主自营自租。（2） 在招商抽签中坚持实名制，如确有原因不能到场，要有委托书，并持有委托人的身份证或身份证复印件，经公证处同意方可参与抽签。（3） 凡参与抽签的商户租赁两个或两个以上商铺，在首次抽签后，对余下商铺可以采取下述两种方法：A、商户不再抽签时，商铺号自动往上或下顺延，但前提是顺延商铺未被其他商户抽走。B、商户首次抽签后，不愿按首次抽签商铺进行顺延的，可另行二次抽签，但首次抽签选定的第一个商铺不得更改。C、凡是在规定的招商抽签时间内迟到者，抽签正在进行中，经公证员认可后，可继续参与抽签，原抽签号不再有效，需重新排定新的抽签号码。D、在整个抽签活动中，己填写招商申请表，交纳履约保证金，未到场参与抽签又未按规定委托他人代抽签者，视同自行弃权，履约保证金不予退还。（九） 招商实施步骤采取商户自愿申请、招商小组把关、招商领导小组审批的方法进行。即所有应招商户都要认真填报招商申请表，交到招商小组；招商小组审核招商申请表是否真实可靠、是否符合招商条件。符合招商条件的商户名单及相关资料提交招商领导小组审批。经审批合格的商户在缴纳相关费用后市场与其签订租赁合同及相关协议。招商工作分五步进行。为分散工作压力，确保稳妥推进，前三步统一进行，后两步分步进行。第一步讨讨论修订方案（7天）。召开由市场招商领导小组、招商执行小组、招商策划小组、安全与后勤保障小组、业主代表拟聘请的工商、国税、地税、公安等有关部门参加的座谈会，讨论修订方案。第二步招商动员，宣传方案（10天）。采取召开大会、张贴公告、电视广告、媒体宣传、DM派发、POP悬挂、招商现场布置等多种方法进行宣传宣讲招商方案。第三步填报申请表（5天）。由应招的商户自愿填报，并按招商条件提供有关证明，在规定期限内上交招商执行小组。招商执行小组审核通过后，上报招商领导小组。第四步招商领导小组审核把关（5天）。招商执行小组审核上报后，由招商领导小组组长签字确认。第五步招商领导小组、招商执行小组集中审定。（2天）两小组共同评定，确定进场经营商户名单。六、 开业倒计时工作计划表（见附件二）七、 营销推广计划（一） 经营目标以现代化的营销管理系统、畅通的销售渠道、高品质的商品构成、灵活的商品价格策略、汇聚人气的广告宣传、人性化的促销聚客活动，做到月月有主题，季季创新意。以一流的运营管理服务，用最低的运营成本，获取最大的市场占有率，创造良好的社会效益和最大的经济效益。努力完成年度计划概算内的销售额、租金收缴率、毛利率、现金流、控制管理费用、增加广告收入和其它营业外收入等各项经营指标。（二） 营销计划1、 形象定位及聚客。为使“煌华国际商城”在本地区站稳脚跟且独领风骚，就需摆脱陈旧的商业形象及经营模式。我们将项目形象定位为： 装修是豪华的，但不是奢侈的； 商品是有档次的，但价格是实惠的； 整体布局是科学的，而且还是别具一格的； 管理是严格而高效的；而且还是人性化和务实的；购物环境是舒适的，服务质量是一流的。2、有效聚集消费者的重要途径（1）运用突破传统商业的经营方法，重点从解决客源入手，使客源主动消费并且长期形成忠诚消费者。即重点使消费者无意识、无序消费变成有意识的消费，改变其消费形式行为；（2）制定的市场经营方法，必须能迅速从目前该区域居民消费量转为可行的行为习惯，由此形成该地区商业聚客中心的品牌效应；（3）商业中心主动营销体系建立，从各方面争取客源；（4）将本案做成在有效经营方案前提下与经营管理者、投资者利益共担的合作型项目，以避免未来双方围绕租金等费用产生矛盾，影响项目正常经营；（5）对外的公关策略：通过媒体（报纸、电台、电视台等）以“软”广告与“硬”广告相结合的手段，利用统一的媒体语言，达到被认知、被识别的目的。所谓的“软”广告即以各种形式的新闻，在不同报刊对本企业形象进行宣传；“硬”广告则是通过广告的形式，使品牌形象在顾客中如雷贯耳；软、硬相结合可在短时间内，在同行及消费者心中树立一个鲜明的形象，以最快的速度立足于商业广场；（6）内部的公关策略：顾客吸引来了，商业广场内部不能徒有虚名。除了通过精心设计的统一的POP来展示形象外，还要辅以各种形式的主题销售区域。另外，还要在内部搞一些特殊的公关活动，以达到与其他商家“不同”的效果，并不停地让媒体有炒作的内容。（有关聚客方案简略）。3、项目营销部门以项目总经理为负责人，以策划总监为实施人，以楼层为单位组织运营管理。各部门紧密围绕运营开展工作，物业公司配合商业运营管理。4、计划经营指标（单位：万元）：楼层营业面积租金指标质保金电费广告宣传费费用小计-1F3-1F2-1F1F1F2F3合计（三） 营销方案设计思路纵观重庆市零售业，许多是经营年代久远，信誉及知名度较高，市场占有率大、费用低、流动资金充足，商品供货渠道固定的本地化和已经在本土经营数年的大型外来商业企业。上述这种地域优势，使得这些同行对于本项目具有极强的市场竞争或者说是潜在威胁。但是他们也有其营销模式老化、信息反馈慢、市场占有提升速度低等弊端。本项目是新建的中心商业城，其经营准备周期短、楼层体量大、招商工作量大。所以知名度、信誉度及消费群体的培育都需经过一定的经营阶段，才能逐步提高到较高水平。如果本项目依然按照同行业的经营管理模式来管理、经营，必定会处于市场竞争的被动地位，所以本项目的经营与管理必须走出一条新路，设计出既符合重庆市市场发展状况，又能以快速吸收、消化国际商业经营管理经验，从而使本项目在市场经营中，摆脱同行业的竞争包围，走在其前列的营销方案，方能保证使本项目发挥出自身内在优势。1、通过分析，我们在设计本项目营销方案时主要围绕以下要求：（1）建立初始，就奠定领先于本地区同行的经营管理水平，相对摆脱其市场竞争的困扰，加快自身前进步伐；（2）项目经营风险降至最低的同时，最大程度提高其经济效益；（3）充分发挥基础管理强势、商品品牌渠道畅通、业务实力雄厚的特点，使项目的商品结构及内容区别于本地区同行业水平，提高商品经营的竞争能力及市场占有率；（4）提高工作效率，缩短招商工作周期，降低项目的前期开办费用的投入及多种不确定因素带来风险概率；（5）精简项目人员建制，管理人员好中选优；（6）力争在双方合作期内将本项目过度到管理干部本土化。2、风险控制作为输出管理型委托项目，首要前提是双方在建立相互信任的基础上，甲方对乙方管理方案及管理团队的认可程度。管理项目的成功与否，最终取决于人的因素。本项目管理团队已完全具备了人品、专业、技术、资源俱佳的一批优秀的职业经理人，已成功运作了包括大型商业企业、商场、市场、购物中心、商业街等不同业态的成功案例，具有丰富的实际操盘能力和丰富的商业品牌资源（如北京燕莎友谊商城、北京万通新世界商品交易市场、参与筹备了北京世纪金源购物中心、北京百盛购物中心、北京百荣世贸商城、北京旺角购物中心、北京望京国际商业中心、旺事百利购物广场、深圳大富豪百货有限公司、深圳湾畔百货有限公司、山东华泰购物广场、天津会展中心、哈尔滨远大购物中心、海南生生百货等等）。但这些只能说明过去，优秀的管理人才应当因时、因地、因人而变，更何况商业项目的瞬息万变，更要强调管理团队的职业操守和资源整合能力。合作的双方应当建立完善的监控机制，实行业务规划在先、操作在后的合理流程，完善定时、定岗、定人的业务汇报制度，力求将因招商工作失误造成的风险降到最低。八、管理方案（一） 合作主体甲方：重庆煌华实业有限公司（委托方）乙方：北京中实强商业投资管理有限责任公司（被委托方）（二） 合作期限从有利于甲乙双方利益的角度出发，“重庆煌华国际商城”初步的合作期限为2年3年为一个阶段。如合作期满，双方有意继续合作，可重新续签本协议。（三） 合作方式团队建立、招商、策划、营运管理全委托方式（四） 管理费用1、项目策划期服务费共计人民币30万元；即委托方与被委托方达成初步的合作意向，被委托方根据委托方的基本要求和现实基本状况，拿出项目整体策划方案时，自被委托方向委托方提交方案之日起的3天内，委托方应向被委托方支付策划费总额的50，即人民币15万元。方案最终经委托方认可，且委托方并未提出颠覆性的意见后，委托方应于正式定下的实施方案开工前向乙方支付余下的策划服务费50，即人民币 15万元。2、项目经营管理期的公司管理费用委托方与被委托方同意正式签订全委托管理协议后，委托方应向被委托方每月支付30万元经营管理酬金。酬金按季度支付，于每季度前5日内向乙方支付。（五） 佣金回报1、 项目开业之前招商阶段的佣金回报。委托方按租金收入10%的比例付给被委托方招商佣金（按月结算）；2、进入营运管理期后，委托方将按月租金（或营业收入）的 10%的比例付给被委托方佣金（按月结算）。（六） 费用负担1、硬件设施费用：项目商业面积的装修方案由委托方（也可由被委托方）推荐的专业公司完成，而由此产生的设计费、施工费、材料费等由委托方承担。包括：楼体外立面装饰、公共地面、墙面、柱子装修、监控系统、消防、空调安装、电动扶梯、观光电梯等。2、人员费用：招商人员费用由委托方负担。人员费用参考标准（见附件一）3、宣传推广费用：项目的招商推广策划由被委托方负责，并可推荐相应的专业公司予以配合。由此而产生的推广费用如广告费、宣传手册费等报委托方批准后由委托方支付。4、办公费用：双方协商后确定。5、食宿费用：外派人员交通住宿由委托方负责。（七） 团队架构合作方式确定后被委托方人员的选派：1、以顾问方式合作，被委托方人员的选派：被委托方在协议有效期内派驻人员5人：项目总负责1人；（项目全面顾问管理）项目招商副总经理2人；（全面负责招商管理顾问）项目策划副总经理1人；（项目招商宣传策划总顾问）项目人事行政副总经理1人；（工程装修、人员招聘培训等全面管理顾问）2、全委托方式合作，被委托方人员的选派：被委托方在协议有效期内派驻人员10人：项目总负责1人；（项目全面管理）项目招商副总经理1人；（全面负责招商及营运管理）项目策划副总经理1人；（项目招商宣传策划总负责）项目人事行政副总经理1人；（工程装修、行政管理、人员招聘培训等全面管理。）项目招商经理6人（具体分管项目的招商实施）；为降低双方的合作成本，其它招商及管理人员在当地招聘。3、管理团队组织架构及部分主要负责人工资预算一览表（见附件一）九、 投资回报（一） 收入指标（略，双方确定方案后议定）（二） 开业指标（略，双方确定方案后议定）（三） 风险控制开办费测算（略，双方确定方案后议定）十、 管理优势（一） 集团简介中实（集团）公司创建于一九八八年，由国家科委组建，后改制为股份制企业，总资产98亿元人民币，中实集团坚持以房地产为基础，技工贸相结合的经营方针。 中实集团经过十余年的艰苦创业，依照“开发创造物业、管理整合物流”的经营战略，形成了“纵三横四”的发展格局房地产、科技实业、国际合作等三个产业系统以及北京、沿海、西部、海外地区的经营布局。集团公司先后完成了诸多具有影响力的国家重点项目，例如我国第一个开发区海南洋浦开发区的总体规划，北京前门商业中心整体改造规划、北京国宾大道（阜成门外大街）的改造及国宾花园的开发等等，目前集团所属国宾二期16万平米（商业面积11万平米，其它为高档写字楼）正在建设中。按照中实集团的发展战略和运营模型，集团公司计划在成立的第二个十年（2008年）将完成物业、物流两个平台的搭建，同时建立金融平台，达到百亿美元市值。在第三个十年完成物业、物流两个平台的搭建，走资本运营的国际化道路，成为有竞争力的国际企业，实现“三十而立”的宏伟目标。中实集团拥有国家授予的房地产一级开发资质、甲级建筑设计资质和进出口贸易经营权。中实集团具备分类实体的综合商业地产运营机构，全程、全案打包式一条龙服务；中实恒业房地产开发公司：国宾酒店、国宾嘉园、中实国宾二期18万M2项目开发；-中实希埃希建筑设计院：国家甲级设计院；-中实酒店管理有限公司：自营五星级酒店和全国30余家星级酒店的管家式管理输出；-中实集团信息园开发有限公司：全国十大城市信息园开发；-中实强商业投资管理有限公司：商业地产策划、招商、运营管理；-中实杰肯道夫物业管理有限公司：中美合资，国家一级资质，专业管理；-中实行物业管理有限公司：自主开发项目的物业管理；-中实强房产经纪服务机构：销售、租赁、中介服务全案解决；-中实杰装饰工程有限公司：家装、工装全接触；-中实杰绿化保洁有限公司：项目形象的坚强后盾；（二） 精英团队（部分）姓名职务履历摘要牛志伟中实集团董事、副总裁中实杰肯道夫物业管理公司总经理中实强商业投资管理公司总经理北京市商务房地产协会副理事长曾任商业局长及地级市市委常委、常务副市长万文英中实强商业投资管理公司总经理高级顾问北京燕莎友谊商城创始人、总经理领导了燕莎友谊商城，新燕莎MALL，奥特来斯名品折扣商城等京城著名商场黄振有中实强商业投资管理公司总经理高级顾问原北京市一商局常务副局长北京友谊集团董事长、总经理尹铁铮中实强商业投资管理公司总经理高级顾问王府井商业联合会副会长原北京赛特购物中心首任总经理交通大学工商管理学院客座教授（三） 物业管理1、 中实杰肯道夫物业管理有限公司简介美国杰肯道夫物业管理有限公司（THE ZECKENDORF PROPERTY CO.,LTD）是欧美著名的地产开发、物业管理、商业保险、投资经营的集团化公司。1996年在北京人民大会堂与拥有98亿元总资产和100%股权五星级国宾酒店的中实集团公司签署协议,合资成立北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司。 作为国际化、专业化、社会化的中美合资物业公司，中实杰肯道夫物业管理有限责任公司一贯秉承欧美现代管理模式，国际高科物业品牌和五星级酒店式服务特色，凝聚了一大批国际物业专家、高级管理人才和技术骨干，遵循人性化、科学化、文化化的管理理念，以及忠诚务实、追求卓越的管理风格，实现一切为了让业主满意的企业宗旨。获得了英国国家质量认证中心和ISO9001：2000国际质量体系双重认证以及质量管理规范单位等称号，并于2005年取得了国家一级物业管理资质资格。2、在管项目 中实强商业投资管理公司和中实杰肯道夫物业管理有限公司目前在北京及外埠管理着1000余万平米高档物业，包括：五星级酒店；建设部全国高科技、高舒适度示范小区，欧美可持续发展协会在亚洲唯一跟踪项目-涉外国际公寓；国宾大厦、泛太大厦、华汇大厦、自动化大厦、财富大厦等5A级大型写字楼；领袖硅谷、卡尔生活馆等高档别墅；锦观苑、五栋大楼、乐府江南、昌平国通、都市心海岸、枫丹丽舍、燕京新城等明星楼盘；中国音乐学院、中央音乐学院、中央民族大学等高等院校；总参某部、总后空军干休所等部队营区；天津泰达滨海国际会展中心、王府国旅商城、易事达购物广场、唐山迁安时代商业广场等商业经营管理；以及党政机关、银行大楼；物业类型广泛，服务领域多样化。（四） 酒店管理1、 国宾友谊国际酒店管理公司 北京国宾友谊国际酒店管理公司仍有独特的“国宾”服务标准和管理方式，其各种行之有效的市场策略和成本管理手段，在扩大高档客源市场份额的同时降低成本，可以使每一个项目的经营状况始终维持在最佳状态，帮助业主实现利益最大化。我们的专业团队凭借多年国内国外的管理经验，孜孜不倦地为业主提供优质的服务，使业主获得丰厚的收益。我们提供的服务和品牌尤其适合那些需要帮助但又不愿支付高额费用给国际大品牌酒店管理公司的业主。2、 酒店管理发展目标 国宾友谊国际酒店管理公司将积极进取，追求为业主、客人和员工提供卓越的产品和服务，实施品牌管理，致力于成为中国旗舰性的酒店管理集团。3、 酒店管理团队 北京国宾友谊国际酒店管理公司从世界各地广为吸纳人才，现公司拥有20多位来自于美国、加拿大、德国、奥地利、新加坡等国家具有至少20年以上酒店管理经验的优秀的中外籍高层管理人员，将国际先进管理经验与中国的实际情况相结合，建立起了具有国际化管理标准和国际接轨的酒店管理网络。“国宾友谊”是期望经营效益达到最佳的酒店业主的最好选择！十一、项目合作流程（一） 时间安排第一阶段： 初步考察 （约7个工作日）与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。第二阶段：签署工作协议 （约5个工作日）确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签订项目管理协议书或顾问管理合同，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。第三阶段：实地调研 （约20个工作日）根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容： 市场环境调查分析、区域条件调查分析、同类产品竞争势态调查分析、项目情况调查分析、项目定位、营销策划、人员培训、销售执行等。第四阶段：由专家对项目建设规划设计提出指导性建议 （约15个工作日）对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。 第五阶段：撰写各类报告（约10个工作日） 根据不同客户的需求，提供不同的战略设计方案，必须提供的核心方案为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出具市场调查报告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。 将方案报告提交给项目方进行讨论，并根据其意见进行修改。 第六阶段：召开方案论证会 （约15个工作日）召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。 第七阶段：完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划执行准备期）（约15个工作日） 侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。 第八阶段：整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台 ，组织对项目的具体实施（根据项目的大小及合作的方式不同，工作时间由三个月到几年时间不等）注：根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要结合实际进行调整。（二） 保密条款本方案书或建议书或与之相关的合作意向，任何一方为磋商签订正式合同而向第三方披露或使竞争者有机会接触的经营信息和技术信息，均属于商业秘密，双方均有保密的义务，而不应将其用于其它目的或泄露任何第三方或竞争对手。附件三、项目实施阶段工作要点附件四、委托管理协议书北京中实强商业投资管理有限责任公司2006年10月8日 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本