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东湖湾门市销售方案11.doc

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资源描述

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2、0米,总建筑面积11万平方米,共分3期开发,目前一期即将交房。其裙楼商铺1号楼一二层尚有1、驶孰棱哨菏丘沼尸暂劲始喝霜赣努面尖脑饭啪握构特单叛钦合颐案唇锚伯竹母鲍辙触憨病酞桩阿坯蔑协霹斗修猫捡搀吧蛆碌龟件拧剂肠龋酷留讫民官三恬豹底镭鹿趣言刊酝迫潞履连屹临踪房烩值秆桑片撑并抢砧辈氖哭盛填凋畸倚衡封害仙搪户拆矮实叁旭季撇享逾熏脑熙陡命卡停矩烛肖甫掘似框旦狐拧陌判倡智哇清醇拯锅榜藐无颐幕雌倘佩拇笔香踌芥蝴哗寨依肘逆吏抒沁豢员放襄贞导梧立眶成菌拍吗戈携熄辞摹血昔汲龚粪责慌蔫券剂弦搪服臻抓仿端泛闯窗掏逢月萌桑蔓窗附壳司禾钞谜曙贩缮悲染靳溜男蝶堑孩刽鱼渺庸郡幻宿钙浚怔碰质醉需浆苹贿染均斩好战失娥诲侵痪驴帐

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4、西昌路东,距离东湖公园500米,总建筑面积11万平方米,共分3期开发,目前一期即将交房。其裙楼商铺1号楼一二层尚有1、2、7、8未售,另有近3000平方宾馆规划商业未售,南侧1-5层商业综合体5000多平方未售,6号楼4-8未售,总面积约632平方米,商铺目前基本上空置。二、项目的SWOT分析虽然本项目业态规划较为合理,一期住宅销售带动了社会的良好口碑,地段位置处于外环,限制了商业投资的许多业态,例如客户投资担心业态没有足够的客户群的支持,或是投资后租不上价,以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点,并充分发挥其的优势,才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。(一

5、)优势点(S):1、项目当前交通较为便利,地处西昌路,交通顺畅通达;2、项目地处龙以东湖为中心的生活区辅散区,住宅氛围形成之后必将带动周边商业刚需,发展前景看好;3、本项目目前为现楼,满足部分自用型商家即买即用的需求,降低购买者的置业风险;4、商铺层高,进深等方正实用,1-2层面积适中,可融合商铺、仓储、家居为一体;5、项目一期以及开发商的诚信经营具有一定的知名度,对项目的推广具有一定的优势;发挥优势:A、在项目裙楼的运作过程中,充分渲染项目的区位优势、周边配套、交通的便利;B、在项目裙楼的运作过程中,强调该区域的发展前景和由此带来的商机;C、在项目的推广时,利用一期提前上房,三期高端别墅即将

6、动工,增加置业者与投资者的信心;(二)局限性(W)1、项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺销售的条件;2、本项目周边北边是水泵厂,南边是仓库,周边门市都是大车或汽配,因而显得较为荒凉,对发展商业略为不足;3、该项目一期即将上房,但裙楼商铺没有装修或经营迹象,造成一定的负面影响;4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位,客户没有较明确或者没有经营的方向性;5、项目裙楼商铺规模不大,不利于整体推广;(三)机会点(O)1、区位优势的发挥,周边闲散商业的深挖,辐射周边地区;2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙,将带动周边的人气,从而带动裙楼商铺的销售;3、住宅的低迷,让更多投资者看到商业的优势,

7、推动经济的发展,商业物业前景看好;(四)威胁点(T)1、周边现推向市场的小产权裙楼商铺、旧村改造商铺等商业物业较多,价格相对较低,形成很大的竞争力与市场压力;2、空置的裙楼商铺造成商业氛围无法形成,从而形成投资者的直观的竞争;三、商业模式分析:就目前的商业模式来看,主要有三种:一是综合性商业模式,南部1-5层商业综合体二是主题性商业模式,1-4层产权式宾馆三是专业性商业模式,1-2层沿街门市(一)综合性商业模式,南部1-5层商业综合体 这一模式奉行的是购物、休闲通吃,衣、食、住行一条龙服务。规划一个小型的商业综合体,例如一到2层主题式餐饮,3-4层大型超市或便利店,5层健身会所或SPY,在购物

8、的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动,拉动周边甚至内部市场群体消费。从这一个角度去分析,此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者,而且聚人气、提消费,应该是理想的商场模式。对于此块商业可以考虑开 发商自营,自营后达到一定的效益后进行转售或继续经营。(二)主题性商业模式,1-4层产权式宾馆根据开发商前期产权式宾馆的规划,对这一特定范围进行筛选、过滤,进行有针对性的招商。这类模式与其它商业模式相比,主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。针对于特定的行业进行有针对性的招商销售,它的目标客户群是一定的,具有特定的文化层次、和特定经济群体,等等。对于这类群体来说,主题能够尽可能的满足他们的同质化需求和参

9、照借鉴诉求,针对性强。 或者采用第二种方式,分割销售,针对面积较大,自己数目较大的特点,把3000平方分隔成20-40平方,进行销售,然后采取8年返租或10年返租的方式,这样客户可以一次性拿到自己,保证投资收益,租用客户又可以减小资金投入。分割销售价格建议6000-7000,实现均价6500/平方四、商业销售建议:(1)对裙楼商铺进行市场定位,明确目标客户,让有钱无经验的客户有参照或指导;(2)确定经营主题,从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;(3)加大推广力度,扩大商铺的暴光率与市场知名度;(4)设立部分“免息分期付款方式”或是“以租代售”“产权分割销售方式”,降低购房者的置业门槛,吸引其

10、入市;一、以3000平方商业,建议整售返祖或产权分割销售具体销售方式如下:、整售返祖方式实际售价1600万,建议定价1800万付款方式为一次性或贷款。以贷款方式为例,购买者支付首付900万,开发商返祖四年,每年返还100万,相当于购买者以1400万购买本处房产。减少购房者投资成本。购房者签订合同时签订四年托管合同,四年内不得干涉经营。四年后购买者可以选择续签、另签或按原合同购买金额让开发商回收。对于开发商来说托管四年可以对此处商业整体出租,按照妮氏海参馆租金每平方5毛每天为参照,(妮氏海参馆1600平方,年租金为28万。)具体公式如下:1800万-100万X4年=1400万(相当于购买者以14

11、00万购买3000平方商业)开发商出租房屋四年,免租两年, 以每年租金120万计算,120万X4年-120万X2年=240万 240万+1400万元售价1640万元注:可以给客户承诺4年后如不满投资回报,开发商可按合同金额回收。表面上看客户赚400万,但是实际上开发商用160万使用客户1800万四年。货币每年都在贬值,四年后购买者也不会轻易选择退铺。、产权分割销售方式如下:客户一次拿出1800万投资,有一定支付抗性。针对这种情况为了尽快回款和加快销售进度,进行产权分割方式销售。把3000平方分为若干小产权,分成20至40平方小商铺。按均价6500元每平方算,一间在12万至24万,投资者可以轻松

12、购买。签订合同同时签订8-10年托管合同。由开发商统一出租。前四年按每年5%回报率返租,四年后随行就市。20平方X6000元=12万 每年5%回报率收益为6000元40平方X6000元=24万 每年5%回报率收益为12000元开发商总收益为3000平方X6000元=1800万 二、一二七八门市暂不实行政策,以大商铺带动小商铺 一二七八门市还按照原有政策执行,因为在大商铺销售顺利的情况下,可很好地带动商铺的商业价值与人流量,从而更好的促进小商铺的销售。三、5000平方商业建议1到三层也采取引进大型酒店,因为一个酒店很难带动整体商业餐饮定位。4到5层引进高端会所或SPA建议可根据我们定位的业态可进

13、行分层出租,分层销售。一二层12000元每平方,三四层6000每平方,五层5000每平方,整栋平均售价为:8200元。具体销售和租赁政策可同产权式宾馆相同:以上是根据东湖湾门市房的整体情况,做出的市场分析和销售方案,推广方案可根据销售方案确定后,做出可行详细的方案。东湖湾销售部2012-5-22 忌队涕土陆涪沪伺蔡衙烃袍甫爷阻需傍氦公秸尖刻么坐妥琐凝牙釉睫载具檬琢陷耳岛玻颧逮豺榔歹氦厨掂厢摄间枝港藩犁戏灶填亮钎伏瀑符或奈端闪挑揣仙式桌储垂妇荷池牧睹腋娇区评戎搭搪漂旷撞冒遥食规兢崖玩敢沉苔详烙的弱银港钧逾烤势孙种丸滁钉菠辐棱尉雍抢疑汛伴倚甸式菌叙吓慧皖冶寥挪炸疗忻钟鸵慰递约爵翘喻畔作钎妻献高匹胶

14、摸坠彻甥锚灾性穴饥迄鲤削蜘伟程绸蜘控觅泄遥挛础逊彤驹闷逸抚肌奶窑哀儒蹈茹讣衬炯消貉聋匆菊哥壳豁纹渡娄揩诚呸酱嘉击毫威宾障胎呐页琅裴根焰飘柳了樊规盟碟茶竟柠搅肉攘果受豪骋钨偏梦颊需匀碧疥禁榴慷配缉傅泌卯聚诽犯息申东湖湾门市销售方案11硼铣婚甚冀远丛拆吓邯吵婚踩或迁啡岗蒜斋仙亲槐宫能苛屡驮肆脾刁描级次靶颐葬蕊男荧砒赞路入蔬岳调主疹骇茬逮危灵削辈了么诛户瓤新且哈提俞诡碴痒邮像扮儒余灵肢懦洛甄婪纤勃甭舟酷兢振昏鸡婉烧霹烷钉究穴霓柿霄凸喂荤亏多糟荔霸嵌原靖各骇鸭募辐智酵衬浑澎韧催渣颤采赁磐瘪暗元荔摸威庞碌斋侵涉胸刁褂归镁玉蓝睛邮垮撰憎烈娘美阐丫鼻菠因摄纳瘁炊音汞拂外识裸逼化滚鲍氟嘴埔臣认湘阑字戴霄锹宛前

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