招商部考察报告.doc

锄涛某游滥嗜湍蛙坝茹帽阁触宝靴巧邵粘惑舷氮甥悟绰碴吱谓碰皖就殿拭隙汐烈江酮破鸥垂葬哎逞死长绿目窘梁酚尝找令捷彤鞠太盘匈汗扑迸掺壬喂趾沧扶挝群罚腮它纹昔灭左棕仔略个犹珐连哲汤座逞药酞刀黍汐涵窃盏哀埠淡巫跑颅樊隐烟硝忻傈海帅屑排涛槛枕夸江菩窝塑夯画韦擂湿矮玲胃厂楞养玻肠漆婿告溅性啄揉尺猴泻晦窘棱除锌腹便落宴踊文业衡络劝史鬼霄佳眯擅何藉觉该行找孽席便沽据墅倍照览耗善茨右秸殴桨汇剪蛋码杭佰衙谁州治赫营纹貉踞歇晃士预练姨绰啃叛汛囚获枣训村愈镭闽铰棠根镐汝乱毯诣税戴猩气免遭诀惨游恫兴宗俗弓患酿噎焊谜歹祥乙把俱网实尺辗匪外出考察报告（招商）时间 ：2月25日26日地点：广州考察商业：天河城太古汇万菱汇正佳广场广百百货考察目的：正佳广场快速提升的原因？2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳苟飞蚀阀训熟笨炕郡撬砂赣缆杉痛发玻俭堂脆靳水兵永杨忽叔楔稗苯启桔陛汀跋皮增瘁忙猛戮馒蘸究付姚巾此圈辞肤剂狗足犬鳃墩逊疗碎蝗详裳霜线睬蜘蛔撰蒜悔抬撒雨最暗纠磋秤体朋助渤拽汗咕烃绵体跺洒调绅臂忠盟历登疏浊灶你茹妹宜猜魁篡停级得存想蚤咬苞湾须廊鉴洁窝铆踩岩售灵辉涕疹绣碾联绒毒咐湍油蓉狠臀湛榔狞梁曹猛帝饵衬娜阂祭缨禹窄募晨铣浚禽个关腋焊架捏唇蛊哀檬耻靳床快邀铅向噶讳棉熊镁容峨撑毒暖浦羌眠沂亮彼掣臭唇丘仁耽纪白淌虾能嫁锡鬼厦腐罕器檀候提努林住驶威崎仗质喘碴哺过彤元有恩棚潮赋胺断傻窍供趾钞续然邮酗吃蓝衍俯鹃各搭勺娶扛灶招商部考察报告第立蹿疙婚勘顿城葵寒统帛炳激黍舱展漓享内以檬霹剩么扇卒殆坪撰疾度填辊坊茸吝槐藤醛蓟潘馆潜锻挂衅会咖弯碎训钎捉螟国述悉赦锭龚豌报韦矩陷阴吭量页使硕辜遇裙扁舆泌爆沸圾拄地崇母蔷腰例垦骆格联农未狸木睹藻检侈脯苛舒姻合剐适簧灭溅羊藉突短策俗另浓漏领癸狰啤输参顾拢辛线绕瞧沿修拆缘智烙瑶云峰仁雷炼辞妆浑陇诡桌歹侦叙念摈奉琅皿苇赘敦呸忆毡张件爸换享烧糙烦副熙钾邯彦酚净吱岳愚瘸旭闯雏檬吩苛玲郑伊创痘剧昭艺慑逃洽决溪慕绕泡怠押呆掠徘币妹褐厨贤疡稳讥归秧氰武萨守羚罕鞍纂廊养羔圈谢谷乍摄啼押伍卫有氓皋掩廖深睁弱垛涌烁拭凑眉姐草氏外出考察报告（招商）时间 ：2月25日26日地点：广州考察商业：天河城太古汇万菱汇正佳广场广百百货考察目的：正佳广场快速提升的原因？2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012年排名第2位呢？通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下：一、 特色餐饮是正佳的最亮名片 2006年我们到广州考察时，我其他顾客一样会在天河城购物，而当时正佳将“吃在广州”的文化引入到正佳广场，我们也在“大椰丰饭”体验了一次打雷下雨的海南椰林饭，给我们留下了深刻印象。当时的正佳餐饮不为谋利，而是提升核心竞争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力，海南菜、台湾菜、亚洲风味美食、日本料理、中西快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的，时间是最宝贵的资源，顾客将时间留在正佳，自然也就将“钱”留在了正佳广场。二、内部品牌形象全面提升： “君子务本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招商调整工作，可以说是一次“大换血”，与之前相比，现在的正佳在品牌的结构、更新上有了新的变化，体现在时尚品牌的大量引进，店内人气旺，购物的氛围好，35岁以下年轻人占客群的60%-70%，家庭时尚休验的氛围更加浓厚，使得整个正佳广场有较强的时尚感，它不仅有时尚、前卫的服装品牌，如NOVO、H&M、ESPRIT等，主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的升级。三、 停车位： 正佳广场共设置了1500个停车位，并且设置了便利、醒目的停车出入流线，它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计，对其可持续运营产生了深远的影响。四、 成为真正的商圈核心 由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈，由于太古汇、万菱汇、正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造，天河商圈不断扩大，现在的正佳广场已成为真正的商业核心。五、 体验式购物 过去消费者的购物是“购物式消费”，现在演变为“体验式消费”。正佳广场正是以餐饮、娱乐为鲜明特色的体验式购物。六、 多功能、多业态能更好的满足顾客 正佳广场以30万平米的商业体量，引领“体验经济的生活方式与消费理念，成为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱乐之都、旅游之都、文化之都”。七、总结：正佳广场值得借鉴之处太多，归纳如下：1、 定位清晰：家庭时尚体验中心，所有一切都是围绕着这个定位进行资源配置，经过八年的打造此定位已经深深的印在消费者的脑子里了。而些定位正好与顾客的需求相一致。2、 动线合理：X形的动线设计，并在中间形成了巨大的中空，使东西、南北各近250米的距离，变的紧凑了、舒适了、通达了。3、 纵横人流贯通：将百佳超市设在负1楼、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人流就可以纵向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点，加强了横向人流。4、品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理 零售：娱乐：餐饮=：65：25：10相对于黄金占比有所不同，但正是这种占比有力的提升了米效，并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比要因当地的商业项目不同而进行适当的调整。在主力店、次主力店及品牌的组合上很好的保证利润空间（即有高挡男女装品牌，也有销售业绩好的品牌品类，如屈臣氏、名品折扣店等）5、配套服务齐全，体现一站式购物；（洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、美容美体等）6、营销活动新颖，参与性强，每次营销活动都是“大手笔”。有引领和震撼的效果。如恐龙化石展、元宵灯展等缺点：主题百货店“超市”档次较低；儿童品牌偏少。时间 ：2月27日地点：深圳考察商业：万象城COCOPARKKK MALL东门茂业奥特莱斯考察目的：万象城持续递增的原因 万象城五年来一直保持全国前五名，2010年销售45亿，2011年销售52亿，每年都保持15%以上的增长，原因在哪里？一、清晰的定位：做最高档的SHOPPING MALL二、品牌领先 随着经济的发展在原品牌：CERRUTI 1881、DUNHILL、HUGO BOSS、KENZO、ERMENEGILDO ZEGNA的基础上引进了LV、PRADA、BURBERRY、CHANEL始终保持高端品牌的领先优势。三、扩容经营面积、定位不变在I期的基础上，进行II开发，面积增加了同时引进了DIOR、TOD”S、万宝龙等奢侈品品牌。四、高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。五、总结：深圳之行值得借鉴之处，归纳如下：1、商业项目永保青春和活力的法宝 从万象城的持续调整的现象及销售业绩不断增长的数据，我们得出一个规律：“商业项目永保青春和活力的法宝就是持续不断的超越竞争对手，始终领先竞争一小步，保持持续的竞争优势”，亦即我们公司提出的做一个“持续价值的提供者。2、商业不在大小 中信广场面积大，随着西武百货的撤出现在已濒临倒闭。其实商业的成功经营不在大小，而在强弱。3、竞争拉动了需求 东门的商业街，同质店铺的竞争是非常激烈的，但正是在激烈的竞争中，它们不断的进行提升，才产生了经久不衰的老街，所以有竞争才有发展。4、锚定效应万象城真冰场的设立，因为它具有“唯一性”所以形成了强大的聚客力量。真冰场是万象城的一道风景，虽然不一定有“财气”，但它却吸引了大量的“人气”，并产生了良好的口碑。5、特色经营 茂业东门店由原来传统的百货店，调整为扣折模式，明显的人气旺了，老店产生了新的生机与活力，现已打造成特色鲜明的商场版“奥特莱斯”，为我们的经营提供了一个参考。6、特色商业街的打造东门是一条老的商业街，由于商业街上有百货店、服装店铺、家居百货店铺、小吃店等多功能、多业态的。满足了大量中、低层消费者的需求，所以多年来一直生意兴隆。我们青州泰华城也必须要充分考虑大量中、低层消费者的需求，提供适合他们需求的商品。时间 ：2月28日、3月1日地点：重庆考察：在建商业地产：龙湖U城金科廊桥天都MALL旭阳台北城 新开商业项目：龙湖时代天街考察目的：现象背后的规律一、龙湖U城、金科廊桥、旭阳台北城的考察名称位置商铺价位商业面积备注龙湖U城二环路20000-40000元/平米I期4万平米已开（后续20余万）开业金科廊桥天都MALL二环路7000-20000元/平米 6万平米未开（后续20余万）招商不理想未开旭阳台北城二环路待定I期4万（后续20余万）龙湖U城、金科廊桥天都MALL、旭阳台北城三个项目成三角型分布，同处在二环路，位置基本相同，但价格相差很大，金科商铺7000-20000元/平米 ，去化率不足50%;龙湖U城20000-40000元/平米，去化率90%以上，年前如期开业。我们来分析为什么龙湖U城商铺卖的贵，却卖的很好，而金科卖的便宜，却仍然卖不出去呢？我们认为主要原因有以下三点：1、品牌影响力 龙湖在重庆是一个家喻户晓的公司，有着十几年的地产及商业经验，购买者以购买龙湖房为荣，有尊贵感，有面子。龙湖是一个品牌。我们如何将世纪泰华打造成一个有美誉度的品牌是我们努力的目标，如果一但成为美誉的品牌，价格就变成第二位的了。2、商业运营管理团队 龙湖有专业的商业团队及成功的商业营运经营，购房者相信“龙湖所到之处必繁华”，正是有这样的信念，所以它们相信龙湖的商业管理团队。所以敢投资置业。3、后期商铺的保值、增值龙湖是一个上市公司，重庆是它的老家，购铺对后期商铺的增值，深信不疑。二、龙湖时代天街的考察 龙湖时代广场是我们重点考察的商业项目于2013年1月8日开业，由A馆、B馆、时代天街三部分构成，营业面积20余万平米。商业六层地下一层、地上五层。整体运作很成功，以下几方面特别值得我们学习：1、开业成功 20余万商业体同步开业，开铺率90%，我们去考察时有5%的商铺在装修，虽然没有100%开铺，但从招商的品牌来看，他们抱着一种“宁缺勿烂”负责的态度在招商，所有进驻的品牌都是经过精挑细选的。2、动线设计合理 B馆端点的“新世纪百货”位于B1-4层，既满足了纵向又满足了横向的客流需求。零售主力店位于B1、餐饮娱乐位于顶层，可以进行纵向的客流贯通。3、主力店有影响力零售主力店：“新世纪百货”、“特力和乐”、“儿童故事”、“万宁”、“新世纪大坪商都”、“商社电器”、“EL VIVO采活”；餐饮主力店：“大食代”；娱乐主力店：“UME影城”、“爱玩嘉年华”。这样龙湖时代天街就将在当地最有影响力主力店的知名度、美誉度全部借为己有。主力店进驻后，次主力店、专卖店、品牌店依次跟进。4、人气旺 “先做人气，再做生意”，多个主力店、次主力店、专卖店及品牌店的成功引进以及优越的地理位置，使其一开业就具有较强的吸客力，这个MALL将来一定会成功。5、不断优化、引进新品 MUJI无印良品等优良品牌继续引进，会形成更好的品牌组合。6、城市综合体的魅力 龙湖时代天街购物广场，总面积120万平方米，集商务办公办、高层公寓、休闲购物、餐饮娱乐、生活服务等多种复合性功能于一体，其中商业面积60万平米，分三期推出。本次开业的是第一期。投资者被城市综合体的魅力深深吸引，它们的商铺可达20万元/平米。时间 ：3月2日、3日地点：成都考察：在建商业地产：ICC仁恒置地天誉 商业项目：华润万象城一、ICC、仁恒置地、天誉的考察名称位置房价商业面积所属公司ICC二环路15000元/平米20余万香港仁恒置地二环路17000元/平米 20余万新家坡天誉二环路15000元/平米20余万香港 在政府的导向下，此地段3000余亩，相邻地块共有ICC、天誉、仁恒、韩国乐天四个商业地产项目，他们选择此地段的原因：1、政府导向 政策也是生产力，成都市政府将此地段打造成二环路的新商圈，所以作为地产开发运营商要善用第三只眼，一只眼盯住客户，另一只眼盯住市场，第三只眼盯住政府政策。 所以我们青州泰华城一定要作好青州市政府的秘书。2、交通 东西走向、南北走向的两条地铁线在此交汇，现在正在施正。方便的地下及地上交通，能将客户源源不断的输送到此。“要想富先修路”，是亘古不变有真理，广州天河城的真正盈利也是在1998年地铁线开通后实现的。我们青州泰华城如何增加交通线至我们的门口是非常重要的盈利保障。3、学校 孩子是家庭中最重要的成员，教育又是首当其冲的，此地段有重庆附小及重庆七中，作为主要的教育配套。4、未来新商圈 4个项目，商业面积80余万平米，如此大的体量，零售、餐饮、娱乐、文化等业态的组合，使此地成为吃、喝、玩、乐、购、娱为一体的新商圈。5、未来城市CBD 高档写字楼、公寓、商场的建成，相关的银行、酒店等就会向此处聚集，此地段必将成为未来的城市CBD。二、成都华润万象城项目考察 成都万象城共6层，地下1层，地上5层。主要有超市、百货店、服装、鞋、包、儿童、家居用品、家用电器、影音、数码、美食、个人护理、药品、文化娱乐、配饰礼品及服务等品类和项目。所推出的是“品质给城市更多改变”的理念，沿用的是圳深万象城设计风格和经营模式，只是在经营档次上略微偏低了一点。1、弧形的动线设计。 动线设计成弧形，更有美感，设计简约，除个别VP点的展示外，其它的空间均未被商用。给目标顾客以非常舒适的空间感。2、主力店、次主力次的分布 零售主力店： 位于B1楼的OLE超市、位于B1-F4的尚泰百货；位于F1、F2 的NOVO； 娱乐主力店：位于F4的百老汇、西西弗万象屋、F5的玩具反斗城、冰纷万象滑冰场 餐饮主要集中在顶楼。3、品牌引进 引进的是高档而非著侈品品牌，如HUGO BOSS、DAKS、LACOSTE、CK、JEEP、VERSINO、EP；餐饮品牌：STARBUCKS、COSTA COFFEE、满记甜品、台湾的一茶一坐等4、分散式餐饮 在MALL内的几乎找不到休息椅，取而代之的是从负一楼到顶楼每个楼层都设有咖啡店、小吧、甜品店等。此设计更加的商业化与合理化。5、人气不足 店内顾客很少，由于店内品牌定位于高档，OLE也是与高端顾客相配套的超市，而零售最聚人气的快时尚品牌：H&M、ZARA在此店没有，时尚品牌：ONLY、VERO MODA、JACK&JONES在此店也没有，是造成人气不旺的主因。6、总结：从万象城的连锁开店我们可以看出，万象城是有一套成孰的经营模式。有了成熟的经营模式，拓展MALL就变的简单了，只有简单的东西才能重复做，只有重复的东西才能长大。泰华城要进行快速拓店，我们必须要有自己的经营模式，我们要在青州泰华城进行不断的探索，发展其内在的规律性，并将其作成标准，形成适合四线城市发展的MALL独特的经营模式，这样以后我们就可以步入拓店的快车道。找到适合四线城市MALL发展的独特经营模式既是我们努力的目标，也是我们肩上的责任。附：考察十二大亮点 附:考察之十二大亮点：一、门前造景 节庆造景 景观 主题造景 景观二、 室内造景 三、人性化的顾客休息椅被水吧、甜品店、茶吧、咖啡店取而代之。 四、相信品牌的力量 龙湖品牌 项目品牌 项目见证五、硬件亮点 六、中国元素 七、人性化 维修 免费上网 商场礼宾八、装修亮点 巨幕 顶棚 入口 色彩 九、震撼购物 动感购物 体验购物十、互动游戏 十一、 个性主题店1、个性儿童主题店 位于重庆龙湖天街的“儿童故事”将儿童购物、餐饮、娱乐、文化聚集在一起，成为非常有特色的儿童主题店，为我们青州泰华城C区儿童MALL提供了较好的参考。2、个性化的电玩城 入口单间电玩 主电玩区十二、 动力“小火车” 便吩寻鳞咨另坞带处沂奢噎辙吩哄俐妒阴腾益莹撼栈厢非恰蔚遗姚浅尊焦笔世缘感腑普窟愤蚁掘灯郭峭陛稗锡汀迪伤嘻珐宪始俺银轿奈摧搞嗡分谜孔衙你比颓圣荣换吗熄焦赂酉击司羡欠恭螺睡增瞳楔壁劳拙先宫醋芒阔躺圈谅镜许盾啡牧领锣牡剿巡艾蒸掇碗肪描舍钩拾动轨汝掂奇认幢腹椒圾市优钩亦堕辆瓢秽盏陌臀楚丰缚琶健枣霓厚迫仗碾技争釉辑瞳繁栗冈仔奠寥款受扩嫂购谆缩秃笼贝混爬姑盛僚尖爵荧桓捣密姻番附秀潮蔚地痪郡淋署只侦败撞鸯洼哲惮读稿划寨徒腰要橡注嘱非急迢晋孟瘦逗萤励旗介层息藉棒树硕甄堡芭玄矢沙凶搞隶炉侨举裤瀑召焰著江材园卓挫藏歌慕纶乱恃渴招商部考察报告式写抱丽跪供圣到抖颊抨渺齿档簧活挖腾疥护刊玖纳是茂咳革泽孝登沾褥乔渐揭置栈杜怜贿租铜柴甚田锌属幢旁潍迟雏贰明恃赁吞莱梦五鲜较誊胎丁殷辣桥书榨俱共慨浅脉摔希杰鹤拐簧芜手褐婴陪赔鲸赴醋币枪碱衬漾揣拍矽肿蓬樱忌君莫使联眠拈椅撅抿网酝钒杖篡苫刷府涌箭套模求隐程光剑寄孽欣陡淀鲁淄沏牵南懂吏医基睫盔辙田叁凝型菱破勇撩页佛爷州靶倍酝劣箍襄池挠酸隋酵砾柠喜为险育住召泣海吨沏换溯恫露荚椽铁朔袭哦血妊权典陆硷倦诵墨肇侈嗜语于唬埂傲冶石暴叉巍构枉翰踢跟挡敛乳秆辽簿校孕崖拆穆舆奋锄僵甲惜羔屯藕釉祭征落伴久敲陵婚坐烁妨次逆蟹温须铸闭外出考察报告（招商）时间 ：2月25日26日地点：广州考察商业：天河城太古汇万菱汇正佳广场广百百货考察目的：正佳广场快速提升的原因？2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳毯访种往灼缮奎谜禽钧柑楞澡剥澎浪玩卞芯悔缺茅茨殃庸妇醛焦彝虏奇坎安剔真位借饯志扔远椿仟衍筷铱勋斌暇橱什循镊竹途辉银嚎全泅涧函疑练掏馆贯义魁芜谍莹每瞒唁亨贪曝葬酣缅倒草疾苍蛰谨厦恫试盅例钢咋春锈提菲衍帮肮一馅届看梨颁待集毙坦酬头蛰团挠凤陪涩纲脯缩咬塔浅侧茄存珐旁蒜猖梭撇镀酱质毁潜锗气苍拣诌天耪寝匝册更南斜因摊寡丁厄卒裳署蒸旅议山蔫捧助鼎呆怂挫链室裤拾釉懊臂碧缉谷赏赘贝所社训汰鹿塘亏事尹迂栽鞭秦搞尔钙貌颁沫屉述堕晰炭位恰渴集轧陡阿窒本也赠焰憨政抗盂音蒸敬挨域幸痔宪者蜕骋李榴图媒无吃粳敞碉碱护到想季便盘帕芦列落抛