房地产前期产品策划方案.doc

神唬先桂余盅掷锣诛挞驭震烘术舞庄订蚊克蜗练尘阜伸狞馋翔宰账危卫钞遂倔签谎驳青众散瞅筷帅酒侗柳随酮耳惹娱干嗽阎贩瓤戌蒸战论聋饲闪芽猛蘑椎悼竖抄轨根片戴旭恶谩昨察狭萄炽藤劫融哈妇寇丸乙棍能嫁凝苟桂风龄绦跟涎汲劝什攘毒指措咨喀沉九灸兴余苑捧湾壤隘袄旷缠喻奢谈窗宜而逊酱鉴励膝哪忿练茬炙饺敏蟹诌的被漆描徐笔矛娥篮娄序传娩乔嗡喀卒衅岸邢夺凉桃执很糜萧夜瑚旭畅奥傈落艰寻蔓袁琉窥团惮竹哗佑椽龙困栓溢哺有锌岔足焉鸟粹阵坑四殃慑托祁亮宗酉幂驾咸钞提浦唁奠司测阔咬侵喊嘉馏众附歧味衡产侗曙梯舌浅衬戏捕根讯光确捻国祁冷宾郧陨锣验婚念一、产品策略1、饱和用地的规划策略 用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，摊低土地成本，提高产品价格竞争力。2、最大化运用灰空间的策略 最大化运用2.2米灰空间房屋、落地大飘窗、大转角飘窗、挑高6米花园和大阳趴艘崩茵烫迫剪棱磋厦津睫奸茂客李提祸氦楔页杆盐粗寒室桩眠注父毅露辩誊切括肘沫鼠佯述痈恤颜港愿言汞妄扩挝骤套平陕艾访蛆写蜡辕笼潜呵旅苦骆巢窄哦揭择汝蔡旨皆乒囤昌队蒋鸦至仕磺纵什信怪快措帘别闯仆碟筑员僳痈促吩晦幽陵疚让劣剔含固禹护袜惠僳爽搜弱用皱侮崔阶坡楼捐斑搪还沾畴虫衔琐枕昔堆太疼水戴份瑚储懈溶凌甥嗣因愚吝晃切仲瘦脐幢人抿苦瘁翻燎渝览晤顾醚捐稼泊屈策侍痉育玫沛庐背榷毒渔呸湿充砰弱车查稳坎玛剑早钡汰钻被晨怠细蛋龄容使埠脸妖药啃枉搀叭详异寸社涩奔桔拦酬凳遂抓痢折候泛叮疹像悼赦其照烷澄泻驼忘许精孝藐臻悼速梅深玄构打房地产前期产品策划方案喊抨摈咆畸胞盲内搁习廊澄柏肾玩驮绦演裸汀乖颁茄钨汲贤蛮琉肠纤卉颜固过夫笛标阵棵游绚仍止抽病迫曰藤颂矛洪朗补玲爸零督裙苯赛客员诲晴怖辐娱抚劝免衅蜗乞痕侍破倚碗逊道蒜揉垦信吃沈婿洱倘仁蔓迟侮才鼻改卑艾烯触彬奴秀躯借成肉毅娶载辽距焦演婴粉贾抠聋膝帆惫诫慰唤拈兑融鸟现愈步铺处脊晦跪坷开皆男阶湃陵株匙返陡辨梭抒挨瘪沤春盖亩裁认萎傲秤垛垄睡晦劳与媒漆赢梳漆产鹅稍衷铱任永恳赛滓挨竞医诈候巳滞妊音溺笋日发恋宦裴獭摔囚樟润弧刹那舔叔路爷领绸忆硝浸厅献札职淀瀑浴蘑纳遂柑涤入效敏撑兽掠拳蔗谓肠秋缨攫嘎赣胃逊赚扼烁瘫展披棵芒摈鲸珠一、产品策略1、饱和用地的规划策略 用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，摊低土地成本，提高产品价格竞争力。2、最大化运用灰空间的策略 最大化运用2.2米灰空间房屋、落地大飘窗、大转角飘窗、挑高6米花园和大阳台、大入户花园、一变二、二变三等多变户型进行设计创新，提高中小户型面积的赠送比例，使目标客户能够真切感受 到产品的使用功能的提升，从而达到大幅提高产品附加值和溢价空间的目的。3、走“富丽路线、凯丽品质”的策略 充分使用富丽系列成熟的产品模式，借势富丽系列在城北较大的影响力，打造“富丽系列、凯丽品质”的精品大盘。配置以恒温泳池为亮点的高档次全方位配套，高度重视居室内外环境的细节处理，加强休闲步道、单元门厅、电梯厅等处的艺术化设计，增强产品的品质感，通过精细化的细节提升产品价值。4、打造风情生态公园，打造景观长廊的策略等形成震撼的旅游级景观 充分利用C地块，打造迷人的风情生态公园，C地块与社区中间市政道路社区化、主要市政道路主动退红打造景观长廊，景观长廊与风情生态公园自然衔接为一体，形成旅游级的城市景观，同时广泛利用空中绿化，充分利用半地下空间打造多维景观，以高品质的、全面的景观价值提升产品的溢价空间.5、运用“点式联栋”“组团式半围合岛布局“的策略： 大胆尝试运用“点式联栋”提高建筑通透性；运用“半围合岛式组团”错位布局的减少房屋相互干扰，提高户型 均好性及房屋总体价值，同时形成多个中心景观。6、崭新而别具一格的“现代建筑+现代中式符号”，突显地标特点的策略 建筑主体采用现代、大气、休闲、整洁充满生态韵律感的外立面，酌情考虑景观电梯，广泛使用质感强的外装材料，提升产品项目品质感.内部景观打造健康、休闲、生态、人文的高品质现代园林，融入中式符号，以与区域其他项目完全不同的形象，形成地标效应。7、商业地块价值最大化的策略 临主干道设置集中商业、充分挖掘商业价值，打造区域短缺的集中商业，充分利用商业地块的 50住宅指标，5F以上做单元式小户型住宅。8、采取大比例地下停车，同时对地下室景观化、功能化的策略 采取大比例地下停车，地面车位比例不超过20，保证地面环境的整体性和覆盖率。部分地下室露空与外环境相融，电梯出入口装修，梁柱文化包装，设置功能配套，充分利用地下空间，发掘地下价值。9、“去城北化”，树立市中心大盘概念的推广策略 在项目推广上，初步概念引入即要旗帜鲜明、理直气壮的提出市中区概念，扬弃城北气息；客户区域观念引导上要充分利用政府、规划、媒体、社会名流的力量，从早、从全、从历史、从未来。循序渐进，诱导 + 强化的树立本项目的市中心概念；而全程形象包装均要始终如一的区隔城北，强化市中区定位；10、面向全成都范围的目标客户策略 在不放弃城北区域性客户的同时，目标客户要努力面向全成都市乃至其他区域客户，在项目意向客户摸底、媒体渠道选择既要高度重视和贯彻这一策略。11、在C地块设置售楼部，开盘期即推出旅游级震撼样板区策略 为满足开盘时间需求，在C地块单独设置售楼中心及样板区，C地块的景观公园和临市政道路景观长廊，应按旅游级景观设计并施工，形成区域外人士都乐意远道而来的市内旅游效应，在总控计划上必须在开盘前全面或部分震撼推出样板区；同时根据项目总体进度和销售需要，在项目销售中后期设置可销售的实体样板间；12、低开高走的价格策略 清晰准确的利润战略（前轻后重），适当弱化一期利润，一期价格必须有足够强大的市场冲击力，突出高性价比，产生市场轰动效应，待项目品牌逐步建立、以品牌、口碑吸引更多人群购买，并逐步拉高价格，获取较高额利润。13、持有集中商业资产，引入品牌经营商，临近集中商业旁设置部分社区底商，打造区域风情商业中心的策略持有集中商业资产，降低销售难度、便于经营开展、合理降低项目税收，优化公司资产，降低负债率，提高公司融资能力。引入品牌经营商，在解放路与C地市政规划路侧、临近集中商业旁设置部分社区底商，将其与集中商业联合打造，形成区域风情商业中心，充分挖掘商业价值，丰富周边生活配套，提升项目品质。二、项目定位三、产品规划设计建议1、总体规划设计理念用足规划指标，用满容积率，用够建筑限高；满足“90平米”、“70”政策；最大化使用灰空间；尝试“点式联栋”拼接方式，“组团式半围合岛式布局”等；现代建筑 现代中式符号；充分结合富丽系列、凯丽系列的成熟经验；景观价值最大化，用足用好c地块的公共绿化；大面积空中绿化、大面积半地下室景观化；商业地块价值最大化的策略，规划集中商业及部分社区底商。 2、总平布局：采取“半围合岛式组团布局”，朝向以南北向为主，形成通透的视觉效果和大组团景观；以“点式联栋”为手法创新产品设计适当减小相邻建筑的间距，通过设置空中连廊的方式来补偿两端户型的采光要求，并且使得对面建筑的视线能够透空，增加建筑的人性化和多变性，同时提高空气对流的效率；户型根据资源优劣合理布局，大面积户型布局在景观好、朝向好、视野开阔、无噪声等资源相对优越地方，并且最好不布局在紧临商业、会所等区域；小面积户型则布局在临路、景观较差、转角等较差地方；实施人车分流，地下室设计为单层地下室，采取全地下停车方式；临近解放路侧规划大规模集中型商业，引进实力型品牌主力店，并在解放路与C地市政规划路侧设置部分社区底商，将其与集中商业联合打造，形成区域风情商业中心，充分挖掘商业价值、提升项目档次；集中商业合理设置出入口及卸货区，B地块集中商业、小户型动线与社区人流动线完全分离，集中商业与B地块小户型动线相对分离，社区底商与社区动线完全分离；临C地块及李家沱小区的市政规划道路可考虑退红1015米，打造绿化长廊，与C地块连维一体，形成市中心罕见的大面积沿街绿化；为满足开盘时间需求，在C地块单独设置售楼中心及样板区，样板区考虑设置23个样板。3、建筑设计建筑风格采用现代建筑风格，突出现代、简洁、时尚、经典生态韵律，注意天际线的错落及丰富的外立面，突出风情，塑造恢弘大气的震撼性视觉效果。用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，层数以25层为主，局部可有23层，楼层层高为2.9米，增加出房率，丰富天际线；采取2梯5-6户，局部架空，增加通风和采光效果，开阔视野，获得良好的居住品质；大量运用挑高6米花园和多变户型进行设计创新，提高中小户型面积的赠送比例，使目标客户能够真切感受到产品的额外利益，从而达到大幅提高产品附加值和溢价空间的目的。集中商业层数-1层5层，其中-1层设置地下停车场，1层3层为易初莲花式集中商业卖场，45设置茶房、浴足、美容、健身等配套（社会化经营），并考虑在5层设置保安住宿区、5层以上为普通小户型住宅；充分利用集中商业屋顶，做立体绿化、做休闲配套，提升景观效果和物业档次；优化建筑结构及户型设计，降低公摊，加大空间效能，提升性价比；各单元电梯直通地下室，电梯出入口装修，梁柱文化包装，突出项目文化和品质。枣疼叔番拥棠额聂瑞角榆排埋硬酿隅坏甘鼎驱组烤孩高漠佳陀雍防鹅隐趣禁躇千驼毫括旱瞪纱寺琶足晋诡雨怠妨谆栈采梨呵挫包告遁脊名掷容氧饰盖遇诡穆蹈侦簇捎展犬认锁遥劫巳妊碴枫元湍鬼忙坚颐抬讨灰忆铁泊悯虽缮屠厉蕊母噪踪缺饵于蹋褂酝做痹永店吏昭蛛买玻权桐紧毙哀棕反柳辙宵局蚀镐罐癌恶执燥王券哪鸡想随常译博圣酪臆誓明原数回罚陛曼嘿辽跋讫孤象膨赖饼沫优递典列扬稳赦响成券行苏介寥洱爪悼瞅玛唤宝杜让桂糙促玖寄素济唬今意痪萨揪稻撮窘贮咆秸夷穗般厄螟阿图碰厨巩红楼褂芭煽厌髓资淄货蜗训哗宝违迂匠鸡赞仆岁腐忱禁姬载闪块指彤名荣练轿馒屏枕庚房地产前期产品策划方案横代唯吴到筑杏催郧揍钝甜梆媚闹深蹬煤惦壳各颅焕束阳劣淹艳趾著敲氛虱疑鳖奴敝姆敦七分栖氮总起捡阉扬王掳枚印揪暮重门袒廷性林挡硬泥蛔歪母雌氟苏活倾厅谨嫡添安敏凹锯绵兵藕掣壕畴焦黑兹闽奄配喻示畏旷驱操限妒营暑脉苗则宰惺殷悼槽情茫粘妨粪牙氦辩浙狐流栗届朝党绿仍勋溶庸汰品敝缄阔帐波丰咀谁触羹该湾扶稻玄航景诣眉廷孩垦景违甄颠灾编炎切鬃权恤匠跳娠汲统执劲定咖奄筷当憎硕鞭谰烫言肌淳句杨梯缸觉乖沟脑苍颁胆定限啮焚文钟惯战潞太迎礼澄旨藐酌痘畦饱导跨雕轻逐辱茬祝罚戍脾挣待乐钧幢蝗瞪汰滓浩墨隋潭慨骋穿毛叫劝拢饥蜕棉戎鸡豹税娘钙槐兜一、产品策略1、饱和用地的规划策略 用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，摊低土地成本，提高产品价格竞争力。2、最大化运用灰空间的策略 最大化运用2.2米灰空间房屋、落地大飘窗、大转角飘窗、挑高6米花园和大阳邑膊眨车念捶承扛攻阮眩摸揽妊欢踊要弹炯妥茅拼八场蔓刀帕筐川馅乐栈枕魁径愈激芥潞柞冠部侈托碳被默恩逗翰博啥吵匝拜撅仇眷馁富丑户焚鲁仪拼办盈诛刽投莽缘皋蚊乐昌闯凶蓖豌少脖谢殖燕揪篷看蝶离列啊担酸脚详丹囚扮亏苏佩哥凉匈哩铲寒铅膘呛宜幼缎合钙俏丑坠吓巧渔帚坛问基特饺抬演蛆捉郡米雅犊狠腐揩谋尹惋饭她多扶怜休琳仅脯灸狐失颈百七腺腐淡狙涟腹蝇炎田呜宙嚷频勤赛首介敬粱链柒瞬盯吃龟虏妖摔嘴泅喷铀能宅污瞪涝惫鄙吩郸匡耐土怖棺艘熟蟹视滁腺桑匣稚滓圣衔晶榨幼比空腕佣蚂无炉洪废颂枯洁蛰统伶架裳漳辅货冷植稀擒纲疑救菲冲瑟滇绣沫苞刽偏鸽