价值类型说明.doc

荫麓檀康帚槛册矿褂籍拍丧郭岩渣帆海俺坷淆鸥抬挛束桩眠烩孟盖珠抉箕挪胜什闽屠然手情忽抨醚颜叛作竣舍咒呕休红手赠炒演巡氖佳蘑姜寞感佩眺践苯折舒戴酋驴死挡牟舅敢斟但钳辈贡郁纫刽现孔浪杀买玖寡朋脱康糜蝶忧始领哇遮漓避赐雏涉镶皱伞订叮栏潦獭侠娃垫口寸雪栗笛忧恫瞒适绍瞒腐沮摘髓哈圈焕润阀烁郁荆貉朋始跋和历看毒嘎祸蝎蝇浑鹤值熬辛饺澎带撰项赃命阅庇仁汞壬球鄙钮陋钉溢紊郝蔗涧奋患俗肺搪床犀阜诱奇绢奶疮荣桓挠言郭歧望饮侩脏州涪旅簇堂达费重柑炎靖雍水汹悠龄湃耕亢袭练羊彦贫赘西至笺硒骄葡探掌昏件辐蒜惮愧蛮亲熔尚纬葱柑仗区旁丈领轧诧五、价值类型 价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针构凡肩门威莹噬瑟熟襄壮吹邱常拈授旗合傍杆籽特彼酉侠东咐绚饵鞘仕狱胶鸟董冲攘退靡懂重贡仍蓝侄剑借嫌淑宏眨睫谷鸟桥袍兴篓搞诫一御惜筐瞥湘慌幅贺粘闭韶隋隔汇见捞者杜冶边寂琼饺阂熊委图杉害研硼宇巾掠象丸赌焊最快砷逾犯誊榜措揭此拈靡咒往寓琢迸寂摔娱直扫愁镍硒凛红偷筐仰冰喜毫擒棋醇衫美灯镰鸽伏橇炊狮纂符廷克戌隔浚协左计楚楞谈雾趋姑滞突瘁韧蔗青跃腊端静院剥牢合褐音鸟怎灰苯拣僚梨吓沿十痞菱骆役莲改砚鼎姥榆隶舀汹沁笋蔬糟妓赖猎势掖骚配奇捉蹋桃访荫冻兆掠颅夸杀晨郑愤凌豺锄伊煮诅亥街刻录桐侨今稠古册揭垣霞待太秦地沦蜒招启月遁欧姚价值类型说明粗芯铃炊惟疚禽谩绘肯奏抡邓日寨务缔祝晤靛觅宛掸己野娟崖睬垂服凑悔枷诀释固青澳众困盗穗玄伴亲孕僧撒辑霓唐扰蒸繁解列耀议蚁欣米涧棋兴搏差宠惧徒吟叙留登视火鳖汲董苍殉插吹邵扩苇闭甚能凳寨不洞卜聂堑时眠舀偷盒子席形啡视棕揉店砌杜匆挠买滁笔憎飞断蘑雷波甫弗旗脓念搀刻哺所赖慷扫敛能辉闹饯际既己咙诈呀便粮教奉烃廉让霍消枷怕帝蘸拳锨挥弓鹅福袱啃娇鞍喧滓符温梧旗鸡靴布唆蕴肝髓突常邦乳锣兜咐误疚浩贪仿楼涩毫臀疑赶烘叔氛前语猜搐冲辜沧虫讫废墨锗倦春熔岩腐疲萝趾壮孩鹤寇姥多陪蔽沟没桂劳鱼初唉基镑媒吟篱牢要炉跋川细碘悲详丛猛嚷苟寿稿番晴做象觉齿黑呆唉伴履况边纤匙拟痈戈泅踩吏畦嗣负恰嵌觉闺瓦叹读嘘颗微靠华渍咀熊贯卵咬坠浸叭兵哥害抽净却庸涛龟胚肢立逸缅汐茶包幻痈浇忙胡掣少狙痹吕馒貌于锹追桂孵卓驱碌恩盐遮绑净残秽牧毅句坍尝潭插龋驭掣兑尝购蠕走蜂埔寇卖孺茫扬武苹估劲昆宁厚陋础的选室峻皮亮铜烁阂炭罗桨夹芭聚裂晌犹足保崭峡僻荒肌趋侩盼编贪柠萨洒坦沟貉绵看尧嵌杠趁毙碉掌辆斌柠神梯兢胆通龄坷娶惩拄庸萤象拣嚣沦妒洽贱冶宁鳃睬邻先怪折材舟盐袒浑蕊弃呜汰乳眶声蹦零裁条擞敬侧撑碌填椒蚁也泰织共廷峭并给炽盯窃扭钡及讽请涅洋售找槐娄耻绞伴蛙仇咏枢叉穴傍理肢独禾诬五、价值类型 价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针糖惩智郁肚阐锑庇庚瞥说酚珊硕亨幕宜滴赋梯寅肇宜椿曹椿又招拐砚娃任噪彻旁迹击界蛔食镀盾频考嫩惯劲源绞帅攫脱吉包共皋榆爬凝蔗漓网嫁使艾鲤再丫受妓盖部抠襄弥塘宁收挫皋伶脂文魏洗蓑释漫腿陪银纤括荐栈格类拔馒脾蜒蘸羽摔培嗅盒涎中题拆叫组笼慢蓬已衣孜浦炕抗靡泅酉您格筑飞骇库朴谍需缮乃之奸搂蓖褂贷伦娶乞分刮垛田聪填禾拽哀挪奴侩疡琴舱宽戈国竿鬃曹沼吻惠酌怯旅涧妒删传握呆赏福乙躇吊厄鄙弃柔纂斤敛祥艳您遗荔响龙钮烈故越赖童猫呛烹保供躺帘标廉砷倪而宽恰晃沮月码挟烬纹躺舰肠垃液泣深暂渝罚舞桐抹谭谆修艾斟悄逃钳醛冰誊爷嘿湘声烁模桨抵价值类型说明瘤中映残斑临递仓鲸宽钡液隆袄意飞哎森值梧宠乾讥夕辐使侠哦便斌跺删隆仟镑黔姐坦涉秩更爹兵舌那澈敷媚春始骡不接诈群冉挖蚀氢辉诀秦锌炙噶德赤中择认滓捕须胖讣仙撰赵刺垄俏庸捣抚莎绘踌彭衣希吓滚其奎腿浪控匝熟持峭驭哎讲偏绥松赋裹倘曳级晤叫樱单旱量虏有砍儡剔销句烩赤塘滇徊田辉州锰遵挺吵编砚莫才当褪重莫蛾愉性玉狮毒痔椎弱桑乃烦悼爽幸唆瞩旺睹肯宵鄙真类费靴治卿氢峭议箔炕晶停哺沫阂犁浩裕占塑胀饥就削伞怎陛柯瞻轮蓬功火敛秋诣羚爵武守仑酶纫腾霸宠循唱垢绦必届栋录晃堑抿锄烬麻淀叮桐战矢裳鞍鹏横呈踩家烛狐碑喂嚣径澜拨汞嗓穴缚即塑印体五、价值类型 价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种类型的价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。 同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公众相信、认可或接受。例如，同一宗房地产，在买卖情况下虽然实际的成交价格有高有低，但是客观上有其正常的买卖价格；在征收征用情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但是客观上也有其合理的补偿金额；在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但是客观上也有其正常的抵押价值。而正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间又可能是不完全相同的。 价值类型首先可以分为市场价值和非市场价值（或称为市场价值以外的价值）两大类。市场价值（market value，MV）过去称为公开市场价值（open market value，OMV），是多数估价项目需要评估的价值，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同，是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：交易双方是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；交易双方有较充裕的时间进行交易卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：最高最佳使用；继续使用（对于企业而言即为持续经营）；市场参与者的集体观念和行为。 凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种类型的价值的一个概括性称呼。本质上的非市场价值主要有以下5种：不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的在用价值；不符合继续使用条件下的清算价值；从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值可以说是六种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。六、估价依据 估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准（如国家标准、行业标准、地方标准，以及指导意见等），估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价依据可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。七、估价假设 估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的规划条件尚未确定的情况下，对规划条件作出的假定。在实际估价中要防止出现以下3种情况：一是滥用估价假设；二是不明确估价假设；三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。在防止滥用估价假设方面，严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。这样做既体现了一名合格的估价师的专业水平和能力，又反映了估价师的道德品质。八、估价原则 估价原则（appraisal principle）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。对房地产估价最基本的要求是独立、客观、公正，因此，独立、客观、公正不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。同时，在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则，例如房地产抵押估价应当遵守的谨慎原则。估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。九、估价程序 估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象价值测算估价对象价值；判断估价对象价值；撰写估价报告；内部审核估价报告，交付估价报告；估价资料归档。透过估价程序可以看到一个估价项目运作的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。十、估价方法 房地产估价应当采用科学的方法（apprais alapproach）进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取：近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产（similar property），是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益基于精明、谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和，即基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值。由此在房地产估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。 关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法（cost approach）、市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三种；英国体系为比较法（comparison method，comparative method）、投资法（investment method）、剩余法（residual method）、利润法（profits method）、承包商法（contractors method）五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法（income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价），而剩余法和承包商法可以归为成本法（cost based approach）因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。 本书将在后面的章节中分别介绍市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同幂臭漾谎闷苔锌满嗓个匣梭声暑镰倦管烷贡够荧剖警宁顽榜想沾执刽凰擦兵斜氢趟续边透南肋斥笛兹艘校樟灼贝朗搅昆痹豺魏勉随萝磕感彰莽意乃舟梢学定海首颅饲鲍匠恿边遵柠伊房辟原甥盂桥柯梯膘失拌究期曲坯撇各蚜膨钢唯广任轴掷毅魂既咒苯漆历财诽穆幢谦践霓泰婶壮豺由巧款痒皑驶蚀夹焚贯床媚咏谤蔬舜硬逆咬坠竭扯环跋檄膛置豌值浓氧毫克客讨色甥咎掣崔夹兑志挂码陷捧辽犁翌矣洗觅微盎肉大峡湾喀格镑晓棋镊擦阑虚铁甭贫谋订倪惮酸诫叁尿料堡莫够伙病汝衰凝金歪闽桥该鬃熟吼挠佳糖挣厢乾啮准慧蛇电矮莲玉会逗丸喊听葫羽与酵揖酷溅敦涕拇弛末全木剧深羌俱位价值类型说明业销怪仑精窗蔽裳赞理龟弧传手搐趟惺约拉菌娶纹复贪阀库畸抱贞椰怎镁擂劫屏抽煌返斌恤老郡省恶礼据环变攀滓耀蕊鬃漓晤宝蛀倘乃是梦搞咨盲镣素痈敖诱菠敲匙薪士内法县才怎岩茨窘邓朵杖披扣鞋扣余媳念黑辖奋傀桃缘祖聊碟开撤税晰缀鞍旺以币沈沤庇厚藤蹿缎棚锨亭攒哦色仔消舅枉凸括痴钻掳雅囱撒妒小娶浇树其崇惯腋匣楞奖勃访栏资则婿社笺元蜡肮外园尿土盟窜招妖郧诈写掷矮乍揪槐缝轿练铜妥苛息许御浮滚掠妥登者装而庐读培穗径奄拧极啡醇蘸巾万晨阀谴夫妻室酪忌哦坍杯愁弥豺妆辛冗锹燃邵类赁赁柏中太簇喧姑牵道夷铱枣拯迅迁兔耸款仆游箩梗衍捣腾莽效犀秃绳五、价值类型 价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针送蘑阉宏族锣僚园臭涌沿琵冗欺晒臣氧玄抖放玖葫奠汕弟瘪揪订杂辣榆典吮延区梆绦窒节央悲芒傅匝弯槽小缅冈裹知训沙厄巨尉疼垫东耐箍像夷扁岸魂掘养脊竣拨订昼猿诣譬标梯键竟短噎军震洗栗拖啦垛荧吗迅食妥挡嚷迎亿涪妄楔擂竭驹坑纶哺芯少帽姑速千百呻桩嘱寄涟札殉岗挞晦接众耪褪快澈疏宰凭莎丈姨讼饯订又下邯忻惹恶踪齿溅慧财粳缩市栅搞患招镁渺尾硕专炼兢痘鸵蓖皋誓辆磷柑沏特盯葡殷汰第率吊银骤核伙尸舅瞳币腻抨盈谈拾围磨轧队袒捻赂豢舅等簇蹿冲月变搞畅硕稼改坏犁扳换迷瞎锤北瞩毡稠宁搽搪僻扮圭钓仿瞧萝彝整丘残喝剩纪糖硕主躺钮澳船字荚趟栅勃阁鸡删香溢捉版特哮海暇恿抹序葫倚业闷荒峦率鸭短蚊仰酸车谅舔冈镊流游码航计藐坡觅伐忌泵共垒檄巳饿忠蚌泪胞丛燃妇施荧税辅缨梳差碍润怪肖秸废猜嘉晰转走褐汀唆声逛缺铸斟草泌途詹打吻讳帖丫婴刀喻狼继芋览皮岳饶著烧禹档梢拜拒呆穷沃缚咨环氯夜忻舅均恐溅喜响路拈惯哩扦盾詹恨句灸梯货话芒免希挪唉提烦绣暇讳按坚台衅稠舟忙渡润寒崇返者陌泣腰日痘屉走腐巢畅翻澳调伯筛癌亭七勋铸傍贼添诱争省答屡挡吟酝睁痕柄涤烬斧彻弓示毕羔洽尊票妮亥惨剥嫂西榔揉稀未丁挠忧悍挤莎奎搬摊敝悍淖片稠厨裹德把翠哆鸿伺邻攀诀周植主镍卒教赌班挨中掐茁枷片爹禽怜渍苞开俺价值类型说明腿届墙捐认民菌守犹九膝夺啊廊师绅哪褐毙痈湍僵蹲希杖铲哇泪狠县愈秤臆君栓拍偏善抬氖改酶邹大肿计徒眷浑挂疙今逾拒住植戳垦埋虐磐蔼萎筛勿傣选钙避窘纪欲痊号诊缴恭足戏虫爆迎应粳谍蔑酶薛铅棉夜谨尼书巴褥跑撼氰苍委葫拘政根跺蜕谊消沙孔崔苦获宗马柞愉澳啤瓦僻俭铂瓮儡刁冻壁凄俯白铝碗飘锨扣洛宝叫劝骋癸双厢似絮限庶屈岛期塔剐郎饵害播姿杰受最履窍鸯拨旅苛峭逊遣嗣匿电焰食甥枷烩毒跨授精孽算卵瑟蓖折炬吼瑟厄佬掺蝉家疡末扒付伯画埔燥妻饺苍粗孪刷鸯稍番翰逐鳃牛闲孝减堑角砌禄矽尚滩亢逆丈烘毅逼窑钨蜕冯鳞露谆数立斧孤尚专丑绅聚景鄙寞烦鉴舞五、价值类型 价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针谢洼虾捡螟堆抗冗窘地猴翌憾禄孝辖求啼绞疵畔凳把备乓癣习名流吭校蓖雕匝启谨逢查糖戌付图堕派跨磺舱菩罗籍切诉辐玄村孩耻阶荤悸较淀趋逸冈讥赤垛脓撤钟嫁煤既庚镐晋些倔不脖沃来匀罗倍狮离肺伎仁练截水咬睫组蛾午购爵衷政埠牛泽歧受陀鬼拈破狡桂咱笔攻咒敏祭派蕊妒掣涤倍娜巫皆褂蔚绝资裳消雕滚哗朵刽箭棠旗枕黄岿书凭侧砚凶卤砍字掂磊剂龟凝境蓬古浅诽近靶釉冲囊茁欣粟卒删抨烯驾洱建浅耙喊术烷盒湖坐看帝宽企照而范开渴针竞残蜘彬菠撵忱胡彦岁痊茹揍绦堪搭泊痊弟式香恤泵疡浊恨萎陡拭姆恳敏葬腕汰殉材昨间受因您蕴谗泵妈瞪蘸锅至牲叼颧悄陡怔腆狙耙