设计优化的成本控制.docx

一设计中的成本控制原则设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。1.总平面（1）初始设计 - 总平面设计描述：地块共设置四个出入口（2）优化设计 - 总平面设计描述：地块出入口减少为两个。总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。2.经济技术指标案例1（1）停车方式（高层）初始设计设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。（2）优化设计 - 停车方式设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。案例2（1）初始设计- 停车方式（联排）设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。（2）优化设计 - 停车方式（联排）设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。案例3（1）初始设计 - 地库a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米；b.停车效率26.1平方米/车位。（2）优化设计 - 地库a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。b.停车效率32.2平方米/车位。地库优化前后数据比较总结和启示:a.应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。总结和启示：提高停车效率的关键措施（1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；（2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；（3）避免行车道靠地下室外墙布置；（4）避免布置平行或斜向车位；（5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；（6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；（7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。3.平面布置篇确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。（1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。4.节能设计（1）体型系数体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）（2）外墙门窗总结和启示(1)节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。(2)门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；b.平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；c.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。5.层高选择(1）初始设计设计描述：高层住宅层高为3米。（2）优化设计设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。总结和启示：（1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高；层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。6.公建配套（1）外立面设计初始设计：a.基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；b.每四层设计有横向线条；c.线条全部为GRC材质。优化设计：a.基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消；线条尽量采用混凝土浇筑。总结和启示建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。（2）会所设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。优化设计：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。总结和启示（1）会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。（2）会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。（3）应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。二设计变更控制策略设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。三后期运营篇1.在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。2.设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。3.别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。4.排水口：（1）应考虑排水量，避免开口较小；（2）应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。5.从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。6.公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。7.单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。后期运营启示：（1）减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本；（2）小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本；（3）物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。四成本效益最大化的一些途径万科省钱有大招:设计阶段44个成本优化点2015-05-20筑龙造价(来源：搜建筑 筑龙博文)成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。一、前期规划 1.产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。2.成熟产品选用实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。3.建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。4.土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。5.山地建筑实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。6.合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。7.路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。8.优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。9.布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。优化原则：(1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。10.控制地下室面积实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。优化原则：严格控制地下室面积。 二、路网工程11.道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。优化原则：（1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。（2）注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；（3）通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。12.给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。优化原则：着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管。13.排水管的选择实施原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。优化原则：排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管钢筋混凝土管PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管UPVC波纹管PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控14.检查井设计实施原理：室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观和行车方便。优化原则：避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。15.管网埋深与井深实施原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。优化原则：减少管网埋深与井深。16.优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。三、单体设计17.建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。优化原则：无特殊情况，层高采用2.8米。18.结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。19.防火墙设置实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。20.减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。21.控制地下室层高实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。优化原则：严格控制地下室层高。22.减少地下室层数实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。优化原则：严格控制地下室层数。23.简化地下室排水实施原理：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。能否取消建筑找坡层？优化原则：通过结构找坡24.优化转换层实施原理：转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。优化原则：优化转换层25.优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化原则：优化设备层。26.简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。27.优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。优化原则：精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。28.铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。29.栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。优化原则：（1）尽量使用标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化；（3）兼顾后期的维护费用。30.外墙装饰实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；建筑装饰另一个不能忽视的部分是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。优化原则：多方面比较，实现价值最大化。31.部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实施原理：实用性与美观性相结合优化原则：（1）减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；（2）栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；（3）玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。32.金属构件尽量标准化实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。优化原则：金属构件尽量标准化。33.钢构件的处理实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理。优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌静电喷涂或热镀锌普通喷涂。四、景观工程34.景观方案实施原理：景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：（1）硬景成本比软景高得多；（2）景观中花钱多并不一定效果好；（3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；（4）景观中的软硬景比例是重要的指标；（5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。优化原则：对景观设计的优化决不能简单化-怎么省钱怎么来；更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。另需关注细节，会有出其不意的效果（如残疾人通道、门槛斜坡等）。35.景观标准做法实施原理：拥有多年经验的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。36.控制景观构筑物的数量与体形实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。五、配套工程37.泳池设备选型实施原理：泳池设计成本控制要点为：严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。优化原则：兼顾后期的运营成本。38.智能化方案规划比选实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。优化原则：以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如，封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。39.围墙设计分层次实施原理：小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建（例如学校）围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。40.配套面积的控制实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。优化原则：（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化。41.停车方式实施原理：同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。优化原则：（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑42.配电设备布置实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。优化原则：（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；（2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。43.开闭所选址实施原理：开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。优化原则：合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短44.水泵房建设实施原理：小区的供水往往有以下几种方式：从市政供水管网直接供水；当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在100200万元左右。优化原则：（1）重点考虑建造水泵房的必要性；（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间应以距市政接入点最近为原则。（3）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）