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家装：居住服务时代新的增长引擎家装：居住服务时代新的增长引擎迎接美好生活迎接美好生活联合撰写中国社会科学院财经战略研究院住房大数据课题组首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院贝壳研究院美好生活研究中心目录序言：迎接美好生活第一章 多逻辑并行驱动行业变革 (一)需求端：消费主力人群更新，品质、体验追求上升(二)供给端：行业矛盾推动发展升级，利好企业做大做强(三)政策端：更好地满足人们对美好生活的追求 第二章 万亿元级家装家居市场将迎来持续增长(一)家装家居市场总体规模预测(二)细分市场规模预测 第四章 迎接更美好的居住服务时代(一)不同驱动逻辑下的中国家装发展 从“以房为本”走向“以人为本”(二)“整装”风口：更高效的家装，更美好的居住生活2135233126408101220第三章 家装行业发展的问题、挑战与增长点展望(一)供给环节的主要问题与挑战(二)需求环节的主要问题与挑战(三)家装行业主要增长点展望 序言：迎接美好生活美好生活的实现，离不开人居空间的品质提升。目前，我国居民已基本解决住房短缺的问题，人们追求美好居住生活的需求不断上升，对于居住品质、居住服务的需求日渐强烈，家装作为居住需求的重要一环，迎来新的发展机遇，家装行业只有把握新需求、新方向，推动家装服务创新发展，才能不断实现人民对美好生活的向往。家装市场需求将稳定增长。中国家装行业的发展需求主要依托两大基础待装修商品房的数量和家装消费支出水平，从中长期来看，新建住房需求仍有增长空间，带动装修市场增长；同时，存量住房翻新需求释放，将取代新房市场成为家装家居的主要市场；此外，家装家居市场消费主力人群更新，收入和消费水平持续提高，推动家装家居消费升级。家装规模发展空间巨大。经研究测算，我国家装家居市场总体规模在 2025 年达到 5 万亿元左右，在2030年达到7万亿元左右，年均增长率超过6%。其中，分城市等级看，三线城市家装家居市场规模最大，2025 年三线家装家居市场规模为 1.23 万亿元，占当年家装家居总市场规模的四分之一；存量房装修成为家装家居市场的主要需求来源，且其占市场总规模的比重将持续提高，存量房装修市场规模 2025年有望达到 3.34 万亿元。家装行业正处于重要的发展机遇期。尽管增量开发的时代正在远去，但存量时代深耕居民需求的美好生活时代正在来临，行业只有坚定成长，才能迎接美好时代。行业企业要以数字化、信息化、规模化促进产业标准化，通过供应链整合、产业链整合，以及更合理的各环节利益分配机制等，促进行业效率提升，坚持材料创新、技术创新与设计创新，给消费者提供更好品质的装修和服务。面向未来，家装正从“以房为本”转向“以人为本”，共同迎接美好生活时代，以“标准化基础套餐+个性化定制”的一站式整装服务模式，深耕消费者美好生活需求；产业链上下游甚至其他行业的各类主体纷纷入局，共同做大做强服务供应；行业发展正在走向新的时代，更高品质、更高效的家装服务，必将为中国居民带来更美好的人居生活。李文杰贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎2第一章 多逻辑并行驱动行业变革中长期来看，家装家居市场需求稳定增长。家装家居市场需求主要来源于两个方面：一是由于城镇化进程持续推进、旧房拆迁和住房改善带来的新房装修需求；二是存量住房更新和改造带来的装修需求。1.新建住房需求仍有增长空间，带动装修市场增长新增住房需求主要来源于三个方面：城镇化需求、旧房拆迁需求和改善性需求。城镇化需求是由于城镇人口增加而产生的需求，主要受到总人口和城镇化率的影响；旧房拆迁需求是由于房屋使用达到一定年限后无法继续满足居民的居住需求而产生的，主要受到房龄结构和拆除后货币化安置政策的影响；改善性需求是由于居民收入和生活水平的提高所产生的，主要受到人均城镇住房面积增长率和城镇常住人口规模的影响。（1）城镇化需求城镇化使城镇人口数量不断增加，带动新增住房需求增加。城镇化经典理论模型诺瑟姆曲线指出，当城市化率在 30%-70%之间时，城镇化处于快速增长阶段，随后城镇化率增速放缓。而美国、日本、韩国等国家的城市化进程均在城镇化率接近 80%左右才逐渐放缓。2021 年我国城镇化率为 64.72%，仍处于城镇化进程的快速增长阶段，与美国、日本、韩国等国家相比，仍然有 15 个点左右的增长空间。但从总人口规模来看，中国总人口即将进入负增长阶段。根据联合国人口司发布的世界人口展望2022，在低、中、高生育率假设下，中国总人口将分别于 2022、2023 和 2036 年进入负增长阶段。即便按最保守的情况预测，人口负增长也仅会在一定程度上降低城镇人口规模增长的速度，但并未改变城镇人口规模持续增长的趋势。到2030年，我国城镇人口仍持续增加，这将带来一定的新增住房需求，以及由此引致的新房装修需求。（一）需求端：消费主力人群更新，品质、体验追求上升迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎3图 1 各主要国家城市化率水平（2）改善性需求随着居民收入的增长和家庭规模小型化，城市人均住房面积仍存在一定的增长空间。根据中国第七次全国人口普查数据，我国城市家庭户人均住房建筑面积为 36.52 平方米，镇家庭户人均住房建筑面积为 42.29 平方米，经计算，我国城镇家庭户人均住房建筑面积为 38.62 平方米。考虑到对城镇住房的需求不仅来源于家庭户人口，还来源于集体户人口，我们对这一指标口径进行调整，换算得到我国城镇常住人口人均住房建筑面积为 32.73 平米。与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房建筑面积较小，未来仍有较大提升空间。为了与其他国家的数据可比，我们将数据口径进行了调整。由于国际上一般以使用面积作为衡量单位，我们假设中国城镇住房得房率为 70%，那么 2020 年我国城镇人均住房使用面积为 22.9 平米。而国际上对人均住房面积的统计一般不区分城镇和乡村，因此我们仍参照任泽平团队的做法，将其他国家的人均住房面积乘以 0.85，得到城镇人均住房面积。与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房使用面积相对较低，仍有较大增长空间。1950102030405060708090%102030405060708090%城市化率：美国城市化率：日本城市化率：澳大利亚城市化率：德国城市化率：中国城市化率：英国城市化率：韩国城市化率：法国城市化率：加拿大城市化率：巴西19561961196619711976198119861991199620012006201120162021数据来源：wind迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎4图 2 国际城镇人均住房使用面积比较（平方米）图 3 2020 年中国存量住房房龄结构（左：户数；右：面积）数据来源：泽平宏观中国住房存量报告 2022数据来源：国家统计局中国人口普查年鉴 2020（3）旧房拆迁需求我国存量楼房的平均楼龄持续提升，拆迁需求增加。根据第七次人口普查数据，截止 2020 年，居住在 10 年以内房龄房屋的家庭户占 36.70%，居住在 11-20 年房龄房屋的家庭户占 32.03%，居住在21-30 年房龄房屋的家庭户占 19.65%，居住在 31-40 年房龄房屋的家庭户占 8.63%，居住在 41-50年房龄房屋的家庭户占 1.91%，居住在 50 年以上房龄房屋的家庭户占 1.08%。如果以 30 年房龄作为老旧小区的话，则居住在老旧房屋的家庭户占 11.62%。随着城市发展水平的提高，将有相当一批存量房面临拆迁。无论是采取货币化还是新建住房的方式进行安置，这些都将带来对新增住房的需求。36.70%38.47%32.03%33.97%19.65%18.59%8.63%6.92%1.91%1.37%1.08%0.68%迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎52.存量住房翻新需求释放，将取代新房市场成为家装家居的主要市场存量住房翻新需求为我国家装家居行业注入新的力量。房龄增加使房屋质量不断下降，一是房屋装修装饰落伍和家具家电老化，二是早期建立的房屋功能已经难以满足现在居住者的需求。消费者装修动机显示，审美变化（17%）、旧房翻新（14%）、家庭成员变动需改动房屋（10%）、疫情后想改善居住环境（7%）以及出现收纳难题（3%）等存量房的改善型装修需求逐渐释放，合计占比达到51%，成为行业新的增长契机。部分房屋住房质量较差，存在更新需求。根据 2020 年第七次全国人口普查数据，住房内无洗澡设施的家庭占 5.95%，无水冲式卫生厕所的家庭占 8.87%，无厨房或与其他户合用厨房的占 4.23%，无管道自来水的占 3.50%。旧房全面翻新或局部改造，将带来大量的家装家居需求。图 4 2020 年家居家装动机/需求调研情况图 5 2020 年存量房设施情况数据来源：腾讯家居家装行业洞察白皮书（2020 年版）迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎63.家装家居市场消费主力人群更新，收入和消费水平持续提高，推动家装家居消费升级我国城镇居民人均可支配收入不断提升。2013-2021 年，我国城镇居民人均可支配收入从 26467 元增长至 47412 元，年均增长 7.6%；人均消费支出从 18488 元增长至 30307 元，年均增长 6.4%。持续增长的收入为包括家装家居在内的消费行业带来发展机遇。家装家居市场消费主力人群更新，由60后、70后为主体转向以80后、90后为主体。腾讯家居家装 行业洞察白皮书（2020）对消费者画像的描述显示，25-34 岁和 35-44 岁两个群体是家装家居行业的主力消费群体。其中，25-34 岁的消费者占 33%，35-44 岁的消费者占 30%，二者合计占 63%。相较于 60/70 后群体，80/90 后群体在家装家居消费上有以下特征。图 6 全国城镇居民人均可支配收入和消费支出图 7 2020 年家装家居主力消费者年龄结构数据来源：wind数据来源：腾讯家居家装行业洞察白皮书（2020 年版）第一，年轻消费者强调便捷，整装成为其偏好装修方式。年轻消费者平均工作时间更长，亲自动手劳动的能力和意愿下降，并且工作生活节奏加快，没有时间和精力处理繁琐零碎、耗时长的装修和家具采购，希望以更省心、更简单的方式进行装修。根据艾瑞咨询2021 年中国家装行业研究报告，省心靠谱是家装消费者最重要的服务诉求。尤其是年轻消费者，对省心和定制化需求更高。根据生活家装饰联合腾讯家居发布的2018 年中国家居整装设计趋势白皮书，在装修方式的选择上，仅有 20.81%的消费者愿意全国城镇居民人均可支配收入全国城镇居民人均消费支出201320152017201920212000024000280003200036000400004400048000（元）迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎7图 8 中国家装消费者需求侧对比图 9 国内主要城市家具更新周期数据来源：艾瑞咨询2021 年中国家装行业研究报告数据来源：中金公司研究部亲力亲为，自己搞定；39.6%的消费者选择全屋整装，拎包入住。而其中选择拎包入住的 80 后消费者更是高达 43.57%。第二，消费者家装家居理念更新，驱动家装家居产品消费频次有所增加。随着我国经济的快速增长、居民收入水平的持续提高以及消费群体年轻化，越来越多的消费者开始接受“居家升级”的消费理念。消费者对家装家居品质的要求提升，价格已不是最重要考虑因素，绿色化、智能化家居体验成为消费者家装家居的需求新方向。随着家居消费升级，未来家居消费频次也将有所加快。根据中金研究院的调查，当前我国居民家居产品的更新周期约在 11-12 年，远低于欧美日韩等国家（韩国约为 8 年，日本约为 6 年），未来仍有较大增长空间。（年）迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎81.家装家居行业市场集中度低，形成了“大产业小公司”的行业特点家装家居行业产业链冗长，产品多样化，需求个性化程度较高，这导致市场集中度较低，形成了“大产业小公司”的行业特点。第一，家装家居行业产业链冗长。从住房装修链条来看，房屋装修要经过家装设计、主体拆改、水电工程、泥瓦工程、水木工程、油漆工程、安装工程等硬装环节以及家具配饰和家电进场等软装环节。从参与主体来看，家装行业包括建材工厂、家居软饰工厂等原材料生产企业以及建材（家居软饰）经销商、建材（家居软饰）市场和专卖店等流通类企业以及家装公司、设计师和装修团队等参与主体。装修服务流程难以形成清晰且有序的行业标准，各参与主体之间的利益关系错综复杂，导致上下游整合难度较高。第二，家装家居行业产品多样化，需求个性化程度较高。装修过程涉及到墙面、吊顶、瓷砖、卫浴、地板、门窗以及定制橱柜等多种主/辅材产品，沙发、寝具、餐桌椅等家具，窗帘、床品套件等家纺用品以及冰箱、电视、洗衣机等家电产品，品类纷繁复杂。消费者对装修风格、建材选购、家居软饰的需求也各不相同。这导致装修企业规模小并且分散，区域扩张能力不强，形成“大产业小公司”的行业特点。（二）供给端：行业矛盾推动发展升级，利好企业做大做强图 10 家装行业产业链迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎92.产业链上下游不断标准化、一体化，提升带动行业发展消费者对定制化需求的增长使家装家居企业探索提供标准化、一体化服务。家装的本质是提供服务，而其最大问题是提供服务者能力不标准，这也是制约家装行业发展的主要因素，因此家装企业的主要挑战是非标服务者能力的标准化和集中式管理。家居的本质是提供产品，其主要挑战是产品的多样化带来的供应链管理。因此，家装家居企业纷纷探索标准化服务体系和一体化建设，通过上下游资源的整合提高企业的竞争力。具体表现为，传统上游硬装企业向中下游扩张，家具销售企业由下游向中上游扩张，定制类企业也探索向上下游扩张。未来整装将成为家装家居行业的发展趋势。图 11 装修环节迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎10表 1 城市更新相关政策梳理1.城市更新政策随着“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略。中央和地方城市更新的相关政策密集出台，城市更新实践也从一线城市推广到二、三线城市，范围逐步扩宽。二十大报告也进一步强调“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。随着房地产市场进入存量房时代，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式成为主流，旧房翻新市场的潜力不断释放，为家装家居市场的发展带来巨大的机遇。（三）政策端：更好地满足人们对美好生活的追求时间部门政策文件政策内容2019.12中央中央经济工作会议加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造2020.7国务院关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，到“十四五”期末，完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造2021.3中央“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中2021.4发改委2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动2021.11住建部关于开展第一批城市更新试点工作的通知北京等21个城市（区）成为首批试点。试点城市（区）包括北京市、河北省唐山市、内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江苏省南京市、江苏省苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、安徽省铜陵市、福建省厦门市、江西省南昌市、江西省景德镇市、山东省烟台市、山东省潍坊市、湖北省黄石市、湖南省长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、四川省成都市、陕西省西安市和宁夏回族自治区银川市2022.3中央政府工作报告有序推进城市更新，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造2022.7发改委关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作通知对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与2022.7发改委“十四五”新型城镇化实施方案有序推进城市更新改造，强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等2022.8中央国务院常务会议扩大政策性开发性金融工具支持的领域，将老旧小区改造、省级高速公路等纳入，并尽可能吸引民间投资2022.10中央二十大报告实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎11表 2 家居行业相关政策梳理2.家居行业政策为了促进消费和提升居民的生活质量，近年来国家出台一系列文件推动家电、家具的消费。一是通过以旧换新等政策推动家具家电等家居用品的消费；二是鼓励发展智能化、绿色化、适老化家具家电，提高居民居住品质，适应老龄化社会的需求。时间部门政策文件政策内容2019.4发改委推动汽车、家电、消费电子产品更新消费促进循环经济发展实施方案（2019-2020年）推动新型绿色、智能化家电产品更新消费2020.3发改委等关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见首次提出构建智能+消费生态体系，准确把握并适应了现阶段绿色、智能和在线消费的发展大趋势2020.8住建部关于加快新型建筑工业化发展的若干意见推广智能家居、智能办公、楼宇自动化系统，提升建筑的便捷性和舒适度2020.8国家标准化管理委员会等国家新一代人工智能标准体系建设指南在智能家居领域，规范家居智能硬件、智能网联、服务平台、智能软件等产品、服务和应用，促进智能家居产品的互联互通，有效提升智能家居在家居照明、监控、娱乐、健康、安防等方面的用户体验2021.1商务部等提振大宗消费重点消费促进释放农村消费潜力若干措施促进家电家具家装消费。激活家电家具市场，鼓励有条件的地区对淘汰旧家电家具并购买绿色智能家电、环保家具给予补贴2021.4住建部等关于加快发展数字家庭-提高居住品质的指导意见到 2025 年底，构建比较完备的数字家庭标准体系；新建全装修住宅和社区配套设施，全面具备通信连接能力，拥有必要的智能产品2022.2国务院关于印发“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知针对不同生活场景，重点开发适老化家电、家具、洗浴装置、坐便器、厨房用品等日用产品以及智能轮椅、生物力学拐杖等辅助产品2022.4国务院 办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见培育壮大“互联网+家装”等消费新业态；大力发展绿色家装，鼓励消费者更换或新购绿色节能家电、环保家具等家居产品迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎12第二章 万亿元级家装家居市场将迎来持续增长家装家居市场规模的预测逻辑如下图所示。我们的核心假设如下：（1）家装家居市场规模=有装修需求的房子*平均装修价格（2）有装修需求的房子数量=新房需求数量+存量房数量/存量房翻新周期（3）新房需求数量=城镇化需求+改善性需求+拆迁需求（4）城镇化需求=新增城镇人口*年初城镇人均住房建筑面积（5）改善性需求=新增城镇人均住房建筑面积*年末城镇总人口（6）拆迁需求=存量住房数量*拆迁率（7）存量住房装修需求=存量房数量/住房翻新周期（一）家装家居市场总体规模预测图 12 家装家居市场规模预测逻辑图迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎131.住房装修需求（1）新增住房需求数量预测及逻辑新增住房需求主要来源于城镇化需求、改善性需求和拆迁需求。a.新增城镇化住房需求 城镇化带来的需求主要取决于我国总人口规模和城镇化率的变化。尽管从总人口规模来看，中国未来进入人口负增长时代，但持续的城镇化进程仍带来较大的新增城镇人口，进而引致住房需求。城镇化率增长符合逻辑斯蒂模型，本报告基于 1982-2020 年城镇化率数据，采用逻辑斯蒂模型对未来城镇化率进行预测。预测结果显示，中国城镇化率于 2025 年达到 68%，2030 年达到 73%。根据联合国人口司基于低、中、高三种生育率水平预测的中国总人口规模，以及 2020 年人口普查得到的人均城镇住房建筑面积 32.73 平米进行计算，保守情况下中国新增城镇化住房需求 2025 年为 4.49 亿平米，2030 年为 3.15 亿平米；中性情况下中国新增城镇化住房需求 2025 年为 4.96 亿平米，2030 年为 4.17亿平米；乐观情况下中国新增城镇化住房需求 2025 年为 5.43 亿平米，2030 年为 4.95 亿平米。表 3 中国新增城镇化住房需求年份2022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E总人口(亿人)低增长率14.25 14.22 14.20 14.17 14.13 14.09 14.04 13.99 13.93 中增长率14.26 14.26 14.25 14.24 14.23 14.22 14.20 14.18 14.16 高增长率14.27 14.29 14.31 14.32 14.33 14.34 14.36 14.37 14.38 城镇化率64.74%65.89%67.02%68.13%69.22%70.29%71.33%72.36%73.36%新增城镇人口(亿人)低增长率0.16 0.14 0.15 0.14 0.13 0.12 0.11 0.11 0.10 中增长率0.17 0.16 0.15 0.15 0.15 0.15 0.13 0.13 0.13 高增长率0.17 0.18 0.17 0.17 0.16 0.16 0.16 0.15 0.15 新增城镇化住房 需求（亿平米）低增长率5.26 4.71 4.82 4.49 4.15 4.03 3.66 3.53 3.15 中增长率5.47 5.36 5.06 4.96 4.86 4.75 4.41 4.29 4.17 高增长率5.68 5.80 5.72 5.43 5.34 5.25 5.38 5.06 4.95 迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎14b.新增改善性住房需求预测 随着居民收入和生活水平的不断提升，城市居民改善住房的需求会逐步增高，但根据国际经验，增幅会逐步放缓。经调整计算，2000 年、2010 年和 2020 年我国城镇常住人口人均住房建筑面积分别为19.93 平米、26.71 平米和 32.73 平米。2000-2010 年以及 2010-2020 年期间全国城镇人均住房建筑面积复合增长率分别为 2.97%和 2.05%。根据国际经验，人均住房面积会逐步提高，但增幅会放缓。因此，本报告假设 2020-2030 年城镇人均住房建筑面积年均复合增长率分别为 1%、1.5%和 2%三种情况，分别进行预测。本表预测结果基于总人口在中速生育率水平下变化。预测结果显示，保守情况下 2025 年中国改善性住房需求 3.30 亿平米，2030 年改善性住房需求 3.72 亿平米；中性情况下2025 年中国改善性住房需求 5.06 亿平米，2030 年改善性住房需求 5.83 亿平米；乐观情况下 2025年中国改善性住房需求 6.87 亿平米，2030 年改善性住房需求 8.13 亿平米。c.拆迁安置需求预测 拆迁需求决定于存量住房数量、住房楼龄结构以及拆迁率。不同楼龄的住房面临不同的拆迁率。我们根据第六次人口普查和第七次人口普查的长表数据，估算出不同楼龄段的拆除率。根据中信证券和天风证券研究的做法，我们将 2010 年和 2020 年两次普查数据中同一楼龄段房屋面积的减少，近似看做这 10 年间该楼龄段房屋的拆除面积。用拆除面积除以 2010 年初该楼龄段的房屋总面积即得到 2010-2020 年期间相应楼龄段住房的拆除率。市场上一般假设住房的使用寿命为 30 年左右，因此我们假设表 4 新增改善性住房需求预测年份2022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E城镇人均住房建筑面积增幅（平米）低（1%）0.33 0.33 0.34 0.34 0.34 0.35 0.35 0.35 0.36 中（1.5%）0.50 0.51 0.51 0.52 0.53 0.54 0.54 0.55 0.56 高（2%）0.67 0.68 0.69 0.71 0.72 0.74 0.75 0.77 0.78 存量城镇人口(亿人)9.23 9.40 9.55 9.70 9.85 9.99 10.13 10.26 10.39 新增改善性住房需求(亿平米)低（1%）3.05 3.14 3.22 3.30 3.39 3.47 3.55 3.64 3.72 中（1.5%）4.60 4.75 4.90 5.06 5.21 5.37 5.52 5.67 5.83 高（2%）6.16 6.40 6.63 6.87 7.12 7.37 7.62 7.87 8.13 迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎15表 5 2010-2020 年间拆除率表 6 2020-2030 年间拆除面积预测2020 年楼龄分布建成年份2020 年存量住房面积（亿平米）2010 年存量住房面积（亿平米）2010-2020 拆除面积（亿平米）拆除率21-30 年1990-1999 年54.7762.717.9512.67%31-40 年1980-1989 年20.3828.488.1028.43%41-50 年1970-1979 年4.026.672.6539.67%51-60 年1960-1969 年1.051.790.7441.52%61-71 年1949-1959 年0.490.860.3743.39%72 年以上1949 年以前0.481.120.6557.49%2030 年楼龄分布建成年份期初住房面积（亿平米）拆除率2020-2030 拆除面积（亿平米）21-30 年2000-2009 年100.065%5.0031-40 年1990-1999 年54.7720%10.9541-50 年1980-1989 年20.3830%6.1151-60 年1970-1979 年4.0240%1.6161-70 年1960-1969 年1.0540%0.4271 年以上1959 年以前0.9750%0.48合计24.5820 年及以下的住房不予拆除。另外，由于人口普查的长表数据为抽样调查数据，我们根据各楼龄段住房的占比和当期总的存量住房面积，计算得到当期各楼龄段的存量住房。通过估算，2010-2020 年间 21-30 年的住房拆除率为 12.67%，31-40 年的为 28.43%，41-50 年的为 39.67%，51-60 年的为41.52%，61-71 年的为 43.39%，72 年以上的为 57.49%。考虑到 2010-2020 年间我国进行了大规模的棚户区改造项目，而最近关于城市更新的政策强调要防止大拆大建，因此未来的拆除率相较七普期间会有所降低。我们参照天风证券的研究，假设 2020-2030年间各楼龄段的拆除率分别为：20 年及以下房龄的不予拆除，21-30 年的拆除率为 5%，31-40 年的为 20%，41-50 年的为 30%，51-70 年的为 40%，71 年以上的为 50%。基于此预测 2020-2030 年间住房拆除面积共计 24.58 亿平米。假设每年拆除面积相同，则平均每年拆除 2.46 亿平米。迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎16(2)存量住房翻新需求 存量住房翻新需求主要来源于存量住房的二次装修。我们假设 2020 年以后新建的住房在未来 10 年内不会进行二次装修，因此住房的翻新需求来源于 2020 年之前建设的存量住房。我们根据 2000-2020年每年住房竣工面积以及 2020 年的普查的存量房数据估计得到各建成年份的住宅面积。由于 2000 年以前的住房竣工面积数据缺失，我们假设 2000 年以前的住房建设时间均匀分布。根据住房行业的发展特征，住房的二次装修周期一般为 10 年左右，即每套住宅在建成 10 年时进行翻新。基于此，本报告测算了存量住房的装修需求。根据测算，我国存量住房翻新需求持续增加，预计 2025 年达到 27.23亿平米，2030 年达到 33.50 亿平米。表 7 存量住房翻新需求建成年份住房面积拆迁面积翻新需求20212022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E1959 年以前0.970.480.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 1960-1969 年1.050.420.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 1970-1979 年4.021.610.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 1980-1989 年20.386.111.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1990-1999 年54.7710.954.38 4.38 4.38 4.38 4.38 4.38 4.38 4.38 4.38 4.38 2000 年2.84 0.1 2.69 2001 年3.31 0.2 3.14 2002 年3.64 0.2 3.46 2003 年3.94 0.2 3.75 2004 年4.67 0.2 4.44 2005 年5.11 0.3 4.85 2006 年5.88 0.3 5.58 2007 年6.81 0.3 6.47 迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎17(3)住房装修总需求 根据测算，2022-2030 年期间我国住房装修总需求每年在 30-50 亿平米之间。保守情况下，我国住房装修总需求在 2025 年达到 37.49 亿平米，在 2030 年达到 42.83 亿平米；中性情况下，我国住房装修总需求在 2025 年达到 39.71 亿平米，在 2030 年达到 45.96 亿平米；乐观情况下，我国住房装修总需求在 2025 年达到 41.99 亿平米，在 2030 年达到 49.04 亿平米。建成年份住房面积拆迁面积翻新需求20212022E 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E2008 年7.65 0.4 7.26 2009 年8.67 0.4 8.24 2010 年9.85 0 9.85 2011 年11.46 0 11.46 2012 年13.38 0 13.38 2013 年15.29 0 15.29 2014 年16.36 0 16.36 2015 年16.22 0 16.22 2016 年16.22 0 16.22 2017 年16.01 0 16.01 2018 年15.81 0 15.81 2019 年15.48 0 15.48 2020 年14.79 0 14.79 存量住房翻新需求20.77 22.99 25.20 26.96 27.23 27.97 28.65 29.23 29.88 33.50 迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎18表 8 住房装修总需求预测年份2022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E新增住房需求(万亿元)城镇化 需求保守5.26 4.71 4.82 4.49 4.15 4.03 3.66 3.53 3.15 中性5.47 5.36 5.06 4.96 4.86 4.75 4.41 4.29 4.17 乐观5.68 5.80 5.72 5.43 5.34 5.25 5.38 5.06 4.95 改善性 需求保守3.05 3.14 3.22 3.30 3.39 3.47 3.55 3.64 3.72 中性4.60 4.75 4.90 5.06 5.21 5.37 5.52 5.67 5.83 乐观6.16 6.40 6.63 6.87 7.12 7.37 7.62 7.87 8.13 拆迁需求 2.46 2.46 2.46 2.46 2.46 2.46 2.46 2.46 2.46存量住房翻新需求(万亿元)22.99 25.20 26.96 27.23 27.97 28.65 29.23 29.88 33.50 全部住房装修需求(万亿元)保守33.76 35.50 37.46 37.49 37.97 38.60 38.91 39.50 42.83 中性35.52 37.77 39.38 39.71 40.49 41.22 41.62 42.30 45.96 乐观37.30 39.85 41.78 41.99 42.88 43.72 44.69 45.26 49.04 迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎19表 9 住房装修单价年份20222023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E装修单价(元/平方米)1040.00 1092.00 1146.60 1203.93 1264.13 1327.33 1393.70 1463.38 1536.55 2.装修价格估算及预测本报告基于从圣都家装获取到的其业务覆盖下 36 个城市1成套住房硬装的数据，并进行了如下调整和计算：（1）调整硬装价格。考虑到圣都家装客户群体收入相对较高，经过与业务人员交流，我们在现有数据基础上乘以 0.7 的系数进行调整；（2）计算硬装单价。访谈得知圣都家装装修的住房面积中位数为 120 平米，据此计算得到每平米住房硬装单价；（3）计算装修总单价。将硬装单价与软装单价相加得到装修总单价。（4）推算圣都家装业务未覆盖城市的装修单价。我们假设居民装修支出与其消费支出呈正比，我们根据 36 个城市的数据计算得到装修支出与人均消费支出的平均占比，并据此推算得到其余城市的装修单价。（5）计算全国平均装修单价。根据所有城市的装修单价，我们取平均值得到全国的装修单价。经测算，2022 年我国一套住房从开工装修到完工入住，家装家居的平均支出为 1040 元/平米。考虑到未来随着居民收入水平的提高以及生活品质的提升，装修价格会相应提高。过去 10 年我国城镇居民人均消费支出复合年均增长率为 6.90%，随着住房价格的平稳发展以及住房自有率的提升，居民未来消费支出增速仍将加快。保守起见，我们假设未来装修支出与过去 10 年整体人均消费支出的增长率保持一致，即每年 5%的增长率，估算未来装修单价。本报告进行的测算，不涉及在装修结束后，消费者在居住周期中进行的家电家具更换、局部改造以及适老化改造等支出费用。1 圣都家装业务覆盖城市包括：漳州市、温州市、台州市、舟山市、宁波市、常州市、湖州市、盐城市、嘉兴市、苏州市、杭州市、福州市、绍兴市、丽水市、泰州市、上饶市、南通市、徐州市、衢州市、金华市、黄山市、镇江市、马鞍山市、宣城市、宜春市、无锡市、连云港市、上海市、合肥市、芜湖市、淮安市、武汉市、成都市、扬州市、广州市、南京市迎接美好生活家装：居住服务时代新的增长引擎20表 10 家装家居市场规模预测年份2022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E家装家居市场规模(万亿元)保守3.51 3.88 4.30 4.51 4.80 5.12 5.42 5.78 6.58 中性3.69 4.12 4.52 4.78 5.12 5.47 5.80 6.19 7.06 乐观3.88 4.35 4.79 5.06 5.42 5.80 6.23 6.62 7.54 3.我国家装家居市场总体规模预测经测算，我国家装家居市场总体规模在 2025 年达到 5 万亿元左右，在 2030 年达到 7 万亿元左右，年均增长率超过 6%。具体而言，保守情况下，我国家装家居市场规模在 2025 年达到 4.51 万亿元，在 2030 年达到 6.58 万亿元；中性情况下，我国家装家居市场规模在 2025 年达到 4.78 万亿元，在 2030 年达到 7.06 万亿元；乐观情况下，我国家装家居市场规模在 2025 年达到 5.06 万亿元，