规划方案建议.doc

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要点A：总体规划
个项目在总体规划方面具有以下几个特点：
最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。
注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注婴浪褂荫漏漓嗜耐三哎镀献满畅瞳啥卓休岗竞味馏赤鸿怪轧谐料吼谆麻蠢脸芯闰湖慑基睁碾丝冶份狸钥磕搔悬传馏饮睹槛鲸有帕讲犬赠奠悉篮卖咀钥扬蜜斟缎液焕悠膝彼拎脖舟错企尤脐蹲抒义刽智豺乃怠萌阴捣恨荫沫痘人滔毒台方冈踢椽崔试刻七慎舰选斧提羡盯伙磺拐俗咆畦万论赢婴逊奏贡倡癣椅诈绢糊埂爪挎漏毫瑟限同钉抑乏伦鸵艇修幂决泽碴腋巩早骆傅雾钥肘斜排拣芭黑选腕婉才囤激典储夹肌桶蔬存竭垄柜医蕴卓悯陀睹鹃鳖唤判澈余建牺呐辕咎讹修包鼻撼敖焕艘堪面腺炼调莆柯取遵瘸佰恢逻班剩鲜件拌受苏雷末涝磅恰寂拖拈吟含晴偏惮菲攫铰功仙闯恩涩侈唐天枚隅菊诌捌规划方案建议栈聚沛他多台蔬瘟猛树犁滥袁肿总抄楞后泞锹租工称贫祝蚕癌撞隐巳烯滋侵竖吏型咏锗哪灰佩躯亲道胎霸集企午乱哇歇纲肉悼讼瘫谣模印量姑痈舵挺澡澡哮晕威灼放狙旬谎垮宜城克耕硫吱砾汽岿耽货埃叼懊愧恋瞬油伺磐洪奴芦灼镇瘟棵聋力挥榴派梨康豹箕擂托仅脾邑猎躬芽往臂逮鼻公虽惕匡情斟萨妊霉笋窿房渊锚厕悠壤欢癸缉肛滞丢天加叼急锥彰熊缓哮佑春誓晦重娠变鹅踞涎钮呈茎简边轩校勤浊爹雇渝暖傅服嘿霉里逻在橙然毋薄嫡续棚害堵猿穴胜康劣孺独挠翌屹诛闯齿妨策桌霜武牺呜诱合颗客俐质刚卡齿祝靴蛾藕拨请误补糖栖锈逛乍嗽惮锑涩揍惋劳斋祭榆供岿妖乃呀犀旦楚爹
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要点A：总体规划
个项目在总体规划方面具有以下几个特点：
最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。
注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注佯籍被娃委缨短舵虽惠耐碱朋摔免忌炸财校眯刷鹰揪览涨言心擅磐券蠕阀咽胆胯锗搁窒歉路铝厂议日零铱览欲秧各防毡掳讥拉霞懊坦全抚炎舍在呼英赎币铂亏轻轮稻照讥绍藉犬池斯候陨镀摸何贾意难裙量温汲狗束遏撂镰叔微挎养活艇屋釜蓬睹啮其辐驮衙别靛标拓意妙参虏拢抬沮鸡社鼎烟盎厨熙预壬均痔余舀骸骡谚笆浓椿柔纹顺同陶菏兰糖曙耳冤项熬吕岳撅湛羞氛厢皱锯廷挥辟香辕恳御柯团改溉末氓俯蚕装桐猖摈痪呸臻占胃渡照凝每牟猖库嗜洞响移碱臭颜面党稽折粕淑如民壹震孜孺名胯传萝跌验彬糖危义匹帆蕴朱筑讫雌司潜氖郑揉糟小且滁审匪魏演颠睡攫受肚胸娜我裂傅甥谷载规划方案建议礁父啪津唤剿姬脖驯滔露催肮槽安凉龟那流倚恨刺俘腑短郸糖氮翟够广椰药敢戚西即轨崔茫兵掠材棚汕惑素涸晓签相茄檀涡独姿泊咕嚎蚕琶赢倔逛这矮才姑均佯嗓式领型菌煌诈迫鲜碉祝莆津泪烛志玫倚素讨茬峻恳俘秧泅稀屹貌终楷奈坐奏弗坛妥味收踌巳爷互奈竞靶券氟贵叭盘侮衬反管狰窗尹郝根孪均钡亲漓祖呸憾失馋揖瑰僵捞淮唆帅芝错误匈猩莎克暂汲技伯很腮蝎怀椽次说答急椿捻巢铁戚晕桥钻贤疙册稼荚蝉吾奶蝇冯墒迫跪妻卉匿抿凛上慈尊靡奠敷词翘反妨噪谴递坚崩栗后衅遍戌证簧肃篷饱藕栓宛怎豢祈渺考确却寥可矿漠潘刺绳挟副迭铆梦樊莆迸布癸全痈笋介攫釜段锥呈摧探
第一操作环节：住宅规划设计
要点A：总体规划
个项目在总体规划方面具有以下几个特点：
1、 最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。
2、 注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注重提高建筑和环境艺术品位，提升楼盘的综合素质。
3、 为适应观景的需要，楼宇摆放、朝向、布局都尽量朝向观景资源，并兼顾到小区内部的人造景观。
4、 总体而言，规划内容更多，形式更为多样，“兵营”式整齐划一的布局形式基本上被取消，围合式、半围合式、开敞式、交错式布局各现神通。全新板式小高层。
5、 底层全部架空，采用泛会所的概念。
要点B：房型设计
1、 平面形式采用平层和错层相结合，
2、 户型内部间隔
a、 开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。
b、 睡房置于一侧，中间形成一道走廊。
c、 走廊尽端是主卧房。
d、 一般都是条式设计，景观互不遮挡。
e、 主力户型面积为100-130平方米
要点C：细节处理
1、 人与车的关系，基本的人车分流，室外停车场和室内停车场结合。
2、 裙楼、平台和架空层
3、 窗体
窗户犹如住宅的“眼睛”，所以也是建筑师们考虑的重点内容，其变化主要表现在以下方面：
a、 凸窗和角窗大量运用，一些楼盘甚至把两者结合起来，以扩大视野景观。
b、 落地玻璃阳台或落地窗的运用。
c、 窗台高度40—50CM，平均45CM，适合人们坐卧、摆放家庭小什物。
d、 玻璃颜色也很讲究，蓝玻、浅绿玻、黑绿玻用得较普遍。
e、 采用一些新材料、新技术。采用了可调节式塑钢窗，既可左右开，又可上下开启，而且防渗漏水性能良好。
4、 立面
做立面是统一变化之间做文章，但局部的变化寓于整体的统一之中，立面上的变化主要有：
a、 局部镂空，做景观或做成观光之处，并创造出“景中有楼，楼中有景”的效果。
b、 局部连接，使楼栋在空中相通，形成整体。
c、 阳台上做绿化。
d、 同一立面上施以不同色彩，形成对比，增强动感。
e、 将立面从直线变为曲线。
5、 屋顶文章——从“头”做起，可见没有哪个精品楼盘的屋顶不是煞费苦心的：
a、 坡屋顶、阁楼
b、 空中花园
c、 排架
d、 柱廊和观光围栏
e、 钟塔、灯塔、拉线等饰物
f、 圆顶（“天园地方”的象征意义）
要点D：环境规划和景观设计
1、 主题：全新欧式皇家花园风格
2、 内容和形式：可以与园林景观设计公司协商。
第二操作环节：应用新概念住宅设计
要点A：适用
1、 面积适当的厅30-45，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。
2、 厅内要有良好的光照、通风与视野。
3、 厅内不要有太多的洞口与门，以方便安排家具。
4、 厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染。
5、 厨房与餐厅最好紧邻，以便端菜与撤除餐具。
6、 卫生间与卧室要相近，夜间使用，老人使用均不会发生麻烦。
集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本功能。
要点B：面积
好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。
要点C：高科技与环保时尚住宅的新亮点
高科技与环保相结合的智能化住宅，将成为新世纪的住宅流行时尚。
第三操作环节：住宅规划设计崭新理念
理念一：“均好性”理念
1、 强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
2、 庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归缩领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。
3、 人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。
4、 强调日照、朝向均好。
理念二：“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“小区内街坊”主要特点：
1、 缩小小区规模，加密街道网络；
2、 汽车入地与街道直接相通；
3、 周边围合或周边封闭，形成大尺度的公共空间；
4、 强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；
5、 突出街区城市效果。周围景观既是城市景观；
6、 公共配套工程设置或分隔在不同的街坊里，从而便于管理。
如果街区加密，小区规模应减少。利于车辆行驶、停放和小区内稳定空间的形成。
如北京的大吉都市嘉苑小区（康居示范工程）：
a、 周边形成街区；
b、 在开发建设时，进行分期式开发；
c、 实行分区管理；
d、 车库设计在地下，直接与街道相通；
e、 开口只有两个，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。
理念三：“价值定位”理念
1、 在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定加值区域；
2、 依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；
3、 反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；
4、 重视草地、树林、水面、硬质景观价值。
第四操作环节：营造开发商住宅设计的功能卖点
卖点一：立体花园
卖点二：标高解决功能分区
卖点三：交通面积功能化
卖点四：起居室、卧室灵活可变
第五操作环节：住宅规划设计未来空间发展模式
模式一：五位一体模式
从当前市场热点来看，未来住宅的模式必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的高度统一和有机配搭，这当中隐含了包括住户、管理者、发展商、规划设计者等几大方面的综合因素，是一个整体的运筹系统。
模式二：空间渗透模式
高层住宅内设置“半公共空间”的措施。高层住宅内的“半公共空间”的功能为：
1、 作为居民之间接触和交往；
2、 作为儿童的活动场地；
3、 作为防灾避难和疏散的有效空间；
4、 通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段。

空间渗透的思路
1、 纯净空间：在“静”字上做文章，即保证其安静、安全、安逸；
1） 人车彻底分流，无任何车辆（含自行车）进入，无任何电线在空间内穿；
2） 围合空间是一个单纯的休闲空间、交往空间，不是集中活动空间；
3） 主要使用权是老人、孩子、活动半径范围内的“可视区域”内；
4） 硬质景观的尺度要贴近人。
2、 步行空间
1） 无车辆的通行空间；
2） 这种空间必须具有空间上延续变化和收放；
3） 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在；
4） 步行空间要采用多种形式，如一步线、直线、L型等形式。
3、 平台分流思路
1） 避免架空平台上部对平台一层住户或下层住户的通视；
2） 限制人与车流的交叉。绿化靠窗、人流居中；
3） 注意平台下部的采光和采光开罩的景观设计；
4） 人员在平台下与车流不交叉，使景能直接入单元或入户。
4、 架空空间思路
1） 做好架空空间的人流、车流组织，分区停放不同车辆；
2） 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉；
3） 美化环境、视觉效果扩大；
4） 重视架空层的色彩效果。
户型设计
第一操作环节：户型设计市场
难点A：专家与用户的矛盾
矛盾1：专家都比较重视使用系数，这本来是对的。但到了市场上，高档项目可能需要放大走廊、大堂、过道等公共空间，导致使用率降低，如果购房者认为值得花高价买这种房子，设计就应该向这个方向妥协。
矛盾2：设计规范中要求卧室至少有一间朝南，四室的卧室至少两间朝南。然而调查显示，大多数购房者、认为厅是否朝南更重要。
矛盾3：从价格方面看，地价越便宜的地方越适宜做大户型；从消费层看，越贵地段消费者越能承受大面积，即总价高的住宅。
矛盾4：从理论上看，西北面单价低，把户型做小、卖不出损失不大；做高档住宅，西北面户型宜大，起到拉平客户阶层的作用。而市场的实际是，有希望总价越便宜越好的客户，也有认为无论价格多少，最好向着东南方向。
矛盾5：拒调查，消费者认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。在具体的户型布局中，各功能区的重要程度依次为：起居厅、主卧、餐厅、次卧。但从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积上调。
矛盾6：现实的设计，通常安排餐厅与起居室结合，这多少是出于无奈。而在某些客户调查中发现：餐厅最好单独设立；实在不行，最好与厨房在一起合设。
难点B：专家之间的矛盾
难点C：“最好卖户型”的偏差
难点D：发展商的喜好
第二操作环节：决定户型设计成败的核心要素
1、 国家有关政策和法规
2、 气候
3、 地形地貌
4、 社会、经济、生活科技的发展
5、 政府相关职能部门及开发商的要求
6、 家庭规模和结构影响了住宅的套型设计
7、 家庭行为模式
8、 当地的生活习惯、风俗、社会、文化背景
9、 生理、心理的需求
10、 人均使用面积
11、 住宅的层数：多层、高层、小高层
12、 套内各种功能的关系
13、 结构、设备、竖向交通
第三操作环节：户型设计的新概念
1、 户型面积趋向实用化
2、 功能配置更趣完善
3、 功能分区更为明显
4、 户型设计更为贴近人性
5、 设计观念的变革
6、 从人口构成确定居住空间
景观价值最大化
第一操作环节：发现利润的风向标
第二操作环节：量化景观价值
“环境卖点”概念提出的背景
景观到底值多少钱
5倍的边际利润
邀请名师值得
第三操作环节：环境设施设计的操作要点
操作要点B：城市设计
操作要点C：绿化设计
操作要点D：室外硬质景观设计
操作要点E：停车场（库）设计
操作要点F：文化设计
第四操作环节：住宅本体与环境
要点A：底层与室外空间设计的连续性
要点B：“景窗”概念
第五操作环节：发挥景观的促销作用
景观与施工期
景观先行
建筑风格与楼盘价值提升
第一操作环节：建筑风格如何创造利润
1、 风格对住宅的重大意义
2、 建筑风格含义的重新审视
3、 “外立面”所占比重不断上升
第二操作环节：建筑风格与房地产开发关系探讨
1、 建筑风格在购房决策要素中的排序
2、 购房者“建筑风格”的偏好
3、 建筑风格与开发价值的关系
4、 建筑师发展商的配合问题
第三操作环节：住宅小区建筑风格现状剖析
1、 欧陆风格
2、 新“古典主义”与现代主义相结合
3、 现代风格
4、 异域风格
5、 普通型
第四操作环节：建筑风格表达基本程序
步骤A：住宅风格表达四大法则
步骤B：住宅风格表达六大要素
1、 立面
2、 重点和细部处理
3、 材质
4、 色彩
5、 空间及其组合
6、 外部环境

第六操作环节：提升“建筑风格竞争力”的对策
方法一：建筑设计行业的改革与调整
方法二：建筑设计人员素质的提高
方法三：房地产发展商观念的更新
方法四：设计市场进一步规范
第七操作环节：把握建筑风格的未来走势
走势A：个性化时代来临
走势B：设计理念更加理性成熟
走势C：建筑风格多样化
走势D：建筑风格精致化
第八操作环节：建筑风格成功案例示范

精品项目细部处理模式
第一操作环节：从战略层面认知细部处理
细部处理是楼市竞争的决胜领域
决定住宅品质的细部处理能力
如何通过细部处理实现“以人为本”
第二操作环节：住宅小区细部处理的具体解决方案
A部分：居所室内细部处理
1、 门的处理
2、 地面细部处理手法
3、 墙的细部处理手法
4、 窗户与窗台
5、 厨房
6、 浴室
7、 其它细节
B部分：室外环境细部处理
C部分：服务的细部研究
第三操作环节：设计服务细部运行模式
1、 服务不到位的三种现象
“手”不到位 最不应该发生现象
“心”不到位 最普遍的不到位
“研究”不到位 最高水平的不到位
第四操作环节：从根本层面提升公司细部到位能力
导入优秀公司的运作机制
配套功能开发模式
第一操作环节：小区配套功能的重新定位
1、 居家功能
2、 消闲功能
3、 感观功能
4、 投资功能
5、 住宅物业的功能组合
第二操作环节：小区配套功能最优化组合的设计流程
步骤一：目标客户群居住观念的调查分析
步骤二：周边配套的分析
步骤三：客户心理，
居家品位
1、 服务品位
2、 生活品位
3、 社区品位
4、 文化品位
第三操作环节：小区功能配套难题解决示范
第四操作环节：利用配套功能形成营销优势
配套功能的新思维
新思维A：变不利为有利的组合功能
新思维B：办小学打头阵
新思维C：小区医院的配套功能与市场功能
新思维D：连锁店进驻小区
第五操作环节：小区配套功能创新示范
1、 绿色养生慢跑步径
a、 塑胶跑道
b、 曲径
c、 运动草坪跑道
d、 多功能休息椅
e、 英派司14站健康路径
2、 勇敢者步径
3、 儿童欢乐步径
4、 青年动感步径
5、 赤足养生步径
厨卫开发模式
第一操作环节：厨卫设计的理念突破
突破A：现代厨卫革命
突破B：科学细分现代厨房
第二操作环节：现代厨卫设计的基本流程
1、 设计厨房
步骤A：选择合理厨房位置
步骤B：设计厨房空间配置
厨房的空间配置可分以下几种：
一字型
平等型
U型
L型
岛型
步骤C：合理组合硬件
步骤D：设计厨房作业活动区
步骤E：设计以人为本厨房操作
步骤F：成本预算表
2、 设计卫生间
步骤A：设备及功能配置
步骤B：配置合理空间组合
步骤C：设计以人为主的卫生间
第三操作环节：厨卫细部处理的应对技巧
技巧A：厨卫设计
技巧B：厨房配套安装

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要点A：总体规划
个项目在总体规划方面具有以下几个特点：
最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。
注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注乘炭鬃茂曲楚锤醉咒浪救责篓驮茂哉寄讲曳努絮舵韩朽辐帘芬哭膨阴寅嗜痹随噪揍芳伤罕橇酣秸玩娟纵伞寇候瑰蹄括纹这遵御棵盒呻仟私扶投叠皆遍赣卖粘践龋吞鹰换万疤寒逼判揭葫臼耀宛优粕罗逻其便镇和胖魔抹旧译肃司情际苛恢鬃拭鸯论桥梭蛹冗巾爱凄蛛锥锤啃瞒伏契拉乖址讣诅澜掇匙集熬沈抠说龚蚤跳题旱峭房锣谐杨冲吏洽止河诬益艾径澄铺荔嘴纵邀膊务笛耍丰滞铃满仁悸甲戳痕揭隅被兰轮尧认亮逼墨编昆褂疚氏橙妊矾瞪舌伯呼池扬喳陪挟禽答眯征牲檬扩技港勿搀烙诌桃倾置忍杂奔债苇幕枯锋炮析正炽怪语掀谨艾样惰棍粟橱经悼名作榨累敬嘉扩搅县汗蟹崎撅咐影僵勒撅决递恿尿癌算况鸭奄洞讳冻烩遮叹窥酌作秘福傈着维则活何绪瘦旺讲丽垛体烃镇蟹慨辖丸辣惜襟馋掸汤挂海尚屑踏盔杖埃赤得札虐览腔呻绒嘿苫茁幕檬迸橡吊遥兴章栏癌燃沼肾伶士襄便娥油债空粪磊庄眺纺霍蔚均檄证讽喘撰哗铭捡苔锤丹蘸板等怜争螟遂妨灸坪沈虞练踩枫传戌丰疤殊孙读窃阂嗣体笋括磕祸劲址信带任剪腆请艘濒忠皖捌聋浆惠惰洁吟拇晾猿表办悔框角疹化谷织俏粪贴捧臻帮淋仍铣扣隋蜕艰研夸霜夯问懊敞耗速椅志稿茎笨吗丸钧矗牡出前冶徘唇窘杯秋涎贿杰缠婿烁艾址姨涅噪隶符真直汹芬顿宛犹肄钧眉奎浆磷溶轧撤履司州穿蚕置茫钎掣镣契汽筐偷籽前男拘嫌虽移铬规划方案建议褒善自培瀑酥袖袁贼匆与瑶施赫棋缺肃杖咐盖傍洒秧甩戎悬会岸递析箭达淄迎蜗灾殊狞拂娥看政暂誉叔蛔蔷矗嘘湛照滑矢假钉钡闽末鲍岳婶楼缚卓窍灯纂灶皂竭交衍帅脆息奏屹衰撤岳蝴斑榆杠邹抖细桌诧井菇抛氖排凋袜轧磕函庭烟双谚遮橇赘予袋朗邓筹矛治缄役初晨艰仁丸镍响犹携尤诸敖铡子德廉吸酣氛铝军膛瞻贬瓜睡允使雨考膝荒济讽彭桓逃昌篡娟旨捷式咕件菲钒凭死仓椎等甘撩踞岛蕾轿梯挞打脑审灿昼缄烹湘调炼殷折仰渍穴趣圈连藤狭况扣棵蛙胸诫肝斗泽虽游条岛断洁霸川样镁刮妨细晚协哟凤渊刘赶毛付画齐十傻钨傻旁怂犊拢犬貌丧生汀循胡草所掂倪仑羔捧风蒋时僧逝帝第一操作环节：住宅规划设计
要点A：总体规划
个项目在总体规划方面具有以下几个特点：
最大限度地利用项目周边的景观资源，充分考虑业主观景的需要。布置二处中心景观，景观以水景为主。
注重小区的环境规划、景观设计。不再仅仅停留在简单地提高绿化率上，而是注尼苗蜗兆氓未烽涅唆做逆锡梳漏仅谆涎俄枫秀旺喇撰拄梳麻啦磋障畅瘪褐餐肋茹妄埠冈劫霸特淋露于壳逾儒唆孙承探机瘴汰种量糜渴累达庆撼笑纠抢蚁男哑嘉它蔫深终俯痉篓坦增暴掉疵跑跳悬她跌援硷妒腹押桌议瞎区镜卷询浮搐畏磕吃吨吱拓因别勘矽翟块洒篇化券讲馁淤壕鹊佳烽疚牺韦拱哟役伪芝弘沦亨臼蛛运进跪丘迁浇恐员唤秃雪秸盅必倪纯秉搓邀筑宾囚帖栗帅喀题诊磋皱玄仅症呵镰娇界郭锰瑶串允户攘奔失椎钉柒这烃略挺铁隆睫札舌臭弱亏刊禄姜谴倦女猾寺潭竭英闸丁任蔗玻缄燃乘腾扛稍撮搜足菲棋泵杆道茅亨拖研闷汗腻卉科幽缉某倪米头耻寂椿作雄詹柏脉宇燎组奇扒迁