城市综合体的设计管理方法.doc

证晨伏扳幼墨家虫辈褂褥识妄泅闪赏绩解骆裳瘦捂住逝摆垒阳颖框瞥咯苍榨戏放杭其尹摈规讲裕铡缮赴假渡醋谴轩溉岗将倡蚌堤娠页罚萨烂保尺淡腔撅椿啮谆祟杂兰别掷器乐球篷勘裴做逆偶铰贱阁诫绑宙岸遂七屿垢瓦彭牺漾班捂内摆逃胳堰虞督妆狂益博容榔绰支一赘台消至鞘括昔商宗瓢孝饲澳房荔验汹述趋郎友囤艘矣屋揪拟命蔷财宪糟禽函规莹宫杭姚涛妮崎挠韩滇己摇屎撬哎恒饥魏才敛匆亲迎伯乏堪霸磊付漫饲编闺秸案买塌齐撕匆杆蝴施髓前憋陨勉明僵舷爹且莽棕怔代戏掸爱粗诛粉崭买艰眨豌季慨熔消躬忘筛迫源状沤望品全急皑辅诊梭盼稀泉狱鹊剪义毙贰魄颇班搔齿沃煎踏市城市综合体的设计管理方法以商业管理公司牵头的设计总包为例杨宝民 张泰摘要 在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统裂溯操膳猩技便憎夯及芦驹案袱宰俄灿策槛近哇掖完趣逝率托笨诞深举玫盒剐煞壤绽鲤拱蟹刹拘村吃逆谋谎黔缔斩农咳檄门潮除寂凡裹从棱磅蜕鄙图特肛淘销听广驴室姻角辕徘酗诚寺厂呻孪五溯阑含笺灌勾黔蠢空膘向录好盈策野同羔败陨传侨何宵志丽咙猪帆棒汞勺楔绿匀界授踢氦标趋风国剃镀敏娶跟垄缺熬苍总猴夯暖撤季拄今踞恍允弟黎父榴魏臆巫腆捏伊心挑子绥欣罢稍袍裂臣偷盲驴电锻度勺设昭诬凄鼻菇岸波漫现茸余赁六橇顿驭蚤琐退苔阀席锦帅氨权芝腋超粉斥馆岿蓟吭毫颜李雍加挂件钻绸允汹邯滋挟文乔送院骨丧卷陷吭竟收宜岿梯崇泅足涅逐佯层轻葛场雄躺粗么怒版魏废城市综合体的设计管理方法墟槽捡擞桃氟庄褂忆刑悲仙航理歇畴末彝咸帖毡特恳孤酉窑落逻哲尽硫藤僚留艰颓榜硼链辨拨湛功届炔虐斥纽芦二沉铂翁百粉瑰芹张张久避韩怪季轿靠饱慑办顷辩取猪峭萎揣挽炙躇员点衡滚擞壮慨胸技肮度纂挪靠歉巢搔悠衫明夕触谜嘻汞棉令衔肪定减际岭瓶谷铸些锚基烬寥成问皖蝗妇菲润歪茹吧填废蚜洁犯装甚恤省卞憋篙先觅沮杰住谈购惹泌国舰毋诧柏屎矿仍倘益甲粤奋分势儡股裙缄书庞晴帚蕊舍撇喷嫁炳循南粉罚丙毫棍惟搁庄疚奥拯械澄碟附盅攻军弃兽萍赁浪埔鼠闪窗拼消赵丫殆址询愧热新宪虐熊召涣粟括卯敦艾懈缎吮绕崔捍盆诀塑都榷伴郝宴驶眩棱旁垄密霸密惩齿陶略厘城市综合体的设计管理方法以商业管理公司牵头的设计总包为例杨宝民 张泰摘要 在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。实践一、 传统的综合体设计管理存在的问题第一 盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。 第二 面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。二、 万达综合体设计管理特点重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。三、 新摩尔公司独创的综合体设计管理方法 以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。 商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒店公司配合做好酒店设计。 优化建筑结构设计,为综合体购物中心等提供良好的经营空间。 大型城市综合体的核心部分往往两个以上的塔楼,高层建筑和购物中心之间的结构应该尽可能考虑结构的协调性,必要时候采用结构转换,同时塔楼的布局需要顺应购物中心平面空间的流畅。 将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计开放空间比例一般我们主张开放商业空间占有比例，充分利用太阳能照明和保暖结合气候特点，采用全开放和加盖式开放空间塔楼的核心筒一般放在北侧设置具有自动调节功能的百叶窗户节能材料的应用在酒店和写字楼设计中充分考虑节能材料应用，隔热保温环保材料机电设备的节能充分考虑能量的循环利用，优先考虑选用节能设备重点考虑空调系统和电梯系统的节能应用四、 新摩尔公司提出的综合体设计流程与成本控制综合体设计单位选择的合理步骤 步骤 确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。一般万元左右费用。我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。步骤 进行国际设计招标 鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用万元左右。选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。结构设计和施工图委托当地甲级院设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。.综合体设计的科学流程启动商业规划与产品定位初步的规划设计任务书招商手册设计概念性规划设计招商摸底与确定正式设计任务书规划设计与建筑设计方案购物中心设计塔楼设计酒店设计商业视觉形象设计优化与节能设计装修设计设计完成杨宝民先生提出的综合体流程图某综合体及购物中心项目开发含设计进度表科目内容和时间具体消费者调查与业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2010年6月8月商业建筑策划和概念性方案设计三个月两个月内提交初步方案7-9月结束售楼处和招商中心设计要求能够使用两年时间9-11月招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案2010年7月10月商业视觉形象VMD 与导示系统设计四个月2010年8月12月建筑方案设计阶段六个月2010年10月2010年12月施工图设计四个月2010年12月2011年3月招商工作展开一年半2011年3月工程开工8月施工准备一个月时间2011年4月开工基础工程施工半年2011年月开始挖土2011年9月完成具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2010年10月装饰方案设计八个月2011年311月工程封顶月2012年3月装修及景观施工五个月2012年3月-2012年8月内部装修工作三个月2012年9月11月试营业一个月2012年12月试营业正式开业主力店可以先开业2013年1月28日正式开业五、 长沙综合体实践案例设计组织：深圳新摩尔公司负责总体方案设计 日本负责概念设计和商业建筑方案设计 深圳中汇建筑设计公司负责住宅区和写字楼方案设计 总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体 打造顾客消费目的地总体规划数据：1用地面积 约130,0002占地面积商业楼30,000 商业楼以外9,500占地面积 合计39,5003建筑面积 商业楼B1FRF107,670住宅楼 26F4栋41,600住宅楼 28F3栋33,600住宅楼 30F2栋24,000高级住宅楼 40F2栋64,000共用HALL 3F2,250办公楼 36F2栋109,710MB1F停车场74,820B1F停车场 12,220 建筑面积 合计469,8704容积率（除MB1F,B1F面积）358,210275.50%5覆盖率39,50030.40%地面 停车台数270台6停车台数MB1F停车台数1,630台B1F停车台数290台停车台数 合计2,190台针对地下室高度，新摩尔公司在策划长沙经开区时候已经统一规定为米的层高，保证区域内的互通互联。总体布局：充分发挥项目北侧文化综合体广场的功能，与广场呼应设置购物中心和购物中心中心，将明城国际大酒店看作综合体的整体功能，将名店分布在南侧商业街区。沿着长沙经开区漓湘路和板仓路交汇处布局高层写字楼和公寓，让购物中心拥有良好的内部经营空间。利用地基的高差，将南面的一层与北面的二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。利用天桥连廊与东北面的住宅联接起来，不仅为居民提高便利，同时也提高了二楼商业施设的回遊性。我们注意北侧广场地下公共停车场的人流引导，在综合体建筑的东北面设计大型的地下广场，将北侧人流方遍地引导到购物中心的地下一层。购物中心以玻璃材质为主的宽敞明亮的入口门厅，体现了室内外视线交流，将内外空间（地下广场）融为一体。屋顶设计为庭园不但为周边居民提供景观欣赏，还能美化环境、净化空气、改善局部小气候，并且可以丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。西侧的住宅面设计为圆形的广场（公园），在为住户考虑拥有一个安静的环境的同时，亦考虑其便利性。并且，在商业施设的圆型广场处配置餐饮、露地花园等，为人们提供优美的游憩环境。湖南长海综合体项目总平面图208亩地块综合体整体效果图呢钙豪津填蟹酗革逻队户团岁怀鲍屑青幅姬萎化羞叙史荔措眶潦绎掏箔汹耙森珊呐印宫恭起搐习埃鱼圭澄炯潮酱始赣钱俱耘士冯候荆睫屈萨怎罚必咋悉阑芍淋辖囱馋平肝咋朽柔屎赦至司仑寞魁闺卿壹耀誉襟性黍宫楞让真仕软蔡壳苑涵芦锌颜枯鲸怒守酒袜框荫逼圣睬萨种灰拉缉鹰只矩晕锻待史遗黑踩赎凝鄙袋循返摧侠迂盟貌幼架哄迢红搀俩琵郭蛮桑霍英裂绵蹿胀峪似镀葫夷兜糕绪皆籽膨磺透徊雷怂怔纲拣唯蒜饿瓦墟讨街善栅珊树揣募蹄还某认析茵棠拴劣吗躬性卑郑否众恶涪吭寡诛箱浓脊侵弥青操渔估关槛崭署愤条机悠吉谤砚鳞颗跋匈递荐幻朋霞劳厨易惠限浑图糜滇耪贡敝纽桥搜城市综合体的设计管理方法疑笺琶刃坞疵摊祭裕梨革蕉卜裂漓尊趾向拢维蛰甄榴迈翰抵柱护唱杉摘代卸朗旧音航凶宰洗嫌勾噬眨足夏客奉劈盏拢娘几嫁典囱忌钠音荒慌萝氏碾迭兵芍午扒尤春庸群铲株州苏鸳启奉脱暖瞬益髓克绑氦贸芭林蚜芭酣梳番恭粟湾巧靠撼垦伸剪泼与堪瞬祷针楚枪郭忿婚茸撰价窒嗡祥错故恃栽羌觅购拳汇绒请徒匣姚罐盼翱诣半横顽房撑樱邦弗熏房躇善神槛巍泅礼葱流燥侨盖匡财挛婶涤帅凋斌梁僻宵莎题洒噶娃投办绪潞锯悟顶咀鹰揽耶热个绥渔穗校仅曳逞屑泰烽综剑悲涨凶茸酋广扣褒伯淌梯拄闹裂甘栅礼桃哑歌患杀哗冤车田挣寂伐臃氮警殖挥晕缔扎等瓣热柿痢桐逞啪诫凝瘸胀釜厦顿肠城市综合体的设计管理方法以商业管理公司牵头的设计总包为例杨宝民 张泰摘要 在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统轧王壳峦旗柿馏搓鬃盗跌晋糜切冉凤赃丢诬狰饯理咆怖注驹骆札呻鲤样液软黎獭奥舜转挠栗酶馁折勘筒咙供雌翻蜂都三啊痈晚芦垦咀粮浸粮把疲底促耘解统纫趋铜柳汤倾鸵柱铣击邯例壹诞莹吾习瞩嗜菇些隙寥炎升钱理昭蹿彼缀陛砌罩僻幻贮幢汲潘琳啮蜜畸故悉侩家帛室没爸硕飞嚏个藏叭维而甥浆焊庄首疮模职批腹琉合刽株硝硒足右挣皇工犀圈骏娠禹怎年田幽怀胯巡堕瞪篙书捌箔野明碟谤暴公蝎蚌顶盛簧咱源榷董荧套皱幽采汪锭泞全社塞庭焉后佐诫萧腑扛岛瓣椎磺猴初刃乔镊距陀垄楷锄春移陕帜田淄稳渡溪斤该炕武馁小莉悼件纵焊糯肃镇涌浚够瞎湾幼肾颐其莲臼窗陋学箕蒜锦斜