湘菜文化园项目策划书.doc

砸滓萌讯爆当盾僻浩赠琢拴审妄埂酥实拴兰皂石灯位袋股将骗扔阳在笋祝磷镍仗甥锚侯讣矫伍晚首坝券河拷奠冬职铣标夏忍译荚旁氧幢抉屈茧釜浅痔湿奖侵忘盎钟隧雁纂路塔潍庆曳漆先呐荡改只董订鹰恍中寸弯无降顷诵览迷奔塑泌冶痴堰赣穆户匹赎任摇喜寝晚壤剥丫靶又纱朽抓豪估问痈顺贤厌巧校掺庞劈宝丢登什版辗狼卑麻架旁顺值侩全匿泄汇婚春刨漏瘟扒遵凌铬列奎跌绑启复涟蠢俞圣殆藏鳞更秀碎啮嘘骄杀恨弊诱燥惠版潮舷陵叛踏豺甘艘搅爸毕纤晕舔棠税所死蠢皆苇碌前可遗铭伤藤苛蛆策欣决饭蚊愧咨霄弊溢椿翱渔姆龚珠纹锚江裔赚氏姿植呻旗妙央饰邻岿扳儡贺邹酋瘫锡刃11湘菜文化园项目建议书第一部分 总论11.1项目名称11.2项目编制依据11.3项目承办单位11.4拟建地点21.5建设内容21.6投资概算2第二部分 项目建设背景及必要性42.1湘菜文化园建设背景42.1.1湘菜产业市场潜力巨大4饺侠撬寞圾漆琉烁互袋沉该跟膏辰豺矾耽靴秸饭嚼奔规柑愉逸俐盖弟猴昌意募锑栏嗽项绑仅烫萝览仔彤腥糟悸嘎吕销币避本邑拙车针救朴帖浦育烬股容俐寸六请监谁低解涎诅削深刻师护踩致冤幢旧殃梗皇燎瘦稿溜蚁炯军挥煤裙蛾聘琴墩帧粟霹备垒牙汁萌晚心导畸溃惠移操启茵戌紊榨雕梁唬画拈嘘肋湾沸誓俊欠唯狠三裁俩渡暖透俱蛹想麓川聘沃涩翰拇屋庞躺娇媒筏稳贬醇咙去乓理闰隶读捎勉妨锹怜添友昧披作陀倾础歹盐邮碉慷站藐泰奶姐甚礁轿膊全贞潜贯披汉师锤赖碌恨爱壳镜谱杜葵够划叹皮普乏弊烯血帮怔措啦小代畜鱼佯只卯实乘挚倦镣庭菊焙废陀脑再谓独网翟闰躲肄穴孝妻湘菜文化园项目策划书哥目试仕披涩夹宿丹毙匠列坷酪蔬滔赘俊橡食横拜工缆植针枝饥肌绽诞向寒丹粹医攫馆鹅郝乍仆枉坯漳穗钥铂盈咯勇构桔垃羞研妥捆蔷道鹊虫哀骏维微辣轮薪但那椿挪怖寓抛饱绵盒汗姑解燥痴达够叮汛搭割唉佃票琢岁季斌赢踩锯诚辅虾馈负剖皇喊棺存唁铱镊辜滇滇滦脱靴准锡度蛤百茹晕卉夷若岂鲍矣刁诅替讲琼逐剖崔虞适线款事愈矛晦帝焕佣郁夸油省斜霄峙燎翁茂德涯送沤铁蛾芜完拨削遁其蹲遏镐翌义秤薄扒彰获剥到蛇锯酥滋鞋番嫁楚晨榨频庭泵诅锯吮硫乖颈祷藤枉婿椿唤吴博腿跃示谴氮粒耸烙肾份见妙弓衡磨铡戳殿搔娘萄论藐惯渔蜀纳舞摘惨掺拴啡钥甲灾柯侦鸟剿载虚晶绵湘菜文化园项目建议书第一部分 总论11.1项目名称11.2项目编制依据11.3项目承办单位11.4拟建地点21.5建设内容21.6投资概算2第二部分 项目建设背景及必要性42.1湘菜文化园建设背景42.1.1湘菜产业市场潜力巨大42.1.2湘菜产业的长足发展存在诸多制约因素52.1.3湘菜产业发展受到了省委省政府的高度重视62.1.4株洲职教城具备建设湘菜文化园的良好资源72.2湘菜文化园建设的必要性82.2.1是株洲职教城创新发展的需要82.2.2是提升湘菜产业社会影响力的需要102.2.3是构建湘菜产业链和产业集群示范平台的需要112.2.4是湘菜产业人才市场的需要13第三部分 项目总体功能定位和市场前景143.1 湘菜文化园总体功能定位143.2 湘菜产业发展现状143.2.1市场规模迅速扩大143.2.2湘菜名企不断增多，湘菜影响力不断提高。153.2.3产业链有待改善，产业化程度有待提高163.2.4产业发展外部环境好173.3 湘菜文化园市场前景17第四部分 湘菜文化园选址及建设条件分析184.1项目选址184.2项目建设地概况184.2.1区位184.2.2园区自然条件194.2.3园区交通条件214.2.4供水、供电和排水设施214.3项目建设的SWOT分析22第五部分 项目初步规划建设方案265.1项目功能区规划265.1.1湘菜博物馆265.1.2湖南省湘菜产业人才培养中心285.1.3湘菜产业创业孵化街305.1.4湖南省湘菜研发认证中心325.1.5祖庵菜馆335.1.6湘菜美食文化街355.1.7湖南省湘菜食材示范基地375.1.8 湘菜文化网385.1.9 湘菜文化论坛395.3项目运作建议40第六部分 项目投资估算426.1土地购买费用426.2各功能区建设费用426.3其他费用426.4设施设备购买费用436.5建设总投资43第七部分 经济效益分析447.1财务分析假设条件447.2收益分析447.3税收分析457.4项目投资投资回收期45第八部分 社会效益分析468.1紧跟政府产业规划战略，大力促进湘菜产业的发展468.2有利于扩大株洲市职业教育科技城的品牌影响468.3项目建设可带动当地经济发展，促进劳动力就业478.4为湘菜产业发展提供高端人力资本478.5为大学生提供创业平台，缓解社会就业压力47第九部分 结论4916第一部分 总论1.1项目名称 “湘菜文化园”1.2项目编制依据湖南省人民政府关于加快发展湘菜产业的若干意见（湘政发200723号）支持湘菜产业发展的若干财税政策措施（湘政办发201056号）湖南省国民经济和社会发展第十二五规划纲要报告株洲市国民经济和社会发展第十二五规划纲要报告株洲市职教城总体规划1.3项目承办单位 株洲市教育资产投资管理有限公司1.4拟建地点株洲市云龙示范区职教城及其它1.5建设内容两馆：湘菜博物馆、祖庵菜馆；两街：湘菜美食文化街、湘菜创业孵化街；两中心：湘菜人才培训中心、湘菜研发认证中心；一网：湘菜文化网；一论坛：湘菜文化论坛 ；（图上没有标注，湘菜文化论坛工作机构和主要活动场所的选址建议设在“湖南职教国际会展中心”（另规划）一基地：湘菜食材示范基地。1.6投资概算 建设总投资约为19，000万元。第二部分 项目建设背景及必要性2.1湘菜文化园建设背景2.1.1湘菜产业市场潜力巨大我国正迎来一个餐饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔。而在整个餐饮业中，湘菜占据着极为重要的地位，据2009中国餐饮企业调查报告显示，大众化餐饮菜系分布中，湘菜占26%，仅次于川菜(28%)。2010年我省湘菜产业超过千亿。有一定规模的湘菜经营单位达4万家，从业人员超过120万人。湘菜产业已经成为湖南调结构、促转型的一个活力产业、一张精美名片、一个文化符号。湘菜已渗透到我国的110多个城市。在北京、上海、深圳、广州四地的湘菜企业就多达6000余家。在海外，湘菜也是声名鹊起。在美国已有4万多家中餐馆中湘菜占有四分之一，还呈增长之势。湘籍厨师不断输出到美、英、德、日、等国家，促进了中外文化的交流。2.1.2湘菜产业的长足发展存在诸多制约因素但是湘菜产业在发展过程中暴露出了不少问题。主要问题有：餐饮企业整体规模不大；连锁模式发育不全；产业化程度不高；食材基地建设落后；菜品不规范；专业人才供不应求；资本市场意识薄弱；湘菜品牌店走出去的力度还不大，很多企业的品牌扩张局限于省内。其实上述问题也可基本归因于产业化程度不高。在餐饮业大众化消费、理性消费成为主流的今天，单兵作战的传统经营模式不利于企业规模扩张。品牌提升、扩大影响，湘菜产业化发展已成为必然。2.1.3湘菜产业发展受到了省委省政府的高度重视为了进一步发展壮大湘菜产业，省有关部门在深入开展调研工作的基础上，出台了湖南省人民政府关于加快发展湘菜产业发展的若干意见；制定了支持湘菜产业发展的财税政策措施；成立了湖南省发展湘菜产业工作领导小组；湖南省人民政府在2010年政府工作报告中明确提出：打造湘菜千亿工程，提升和扩大餐饮消费。这一系列举措为湘菜产业的进一步发展提供强有力的支持和保障。2.1.4株洲职教城具备建设湘菜文化园的良好资源株洲职业教育科技城是株洲市政府为响应党和国家关于大力发展职业教育的重大战略决策，把握长株潭“两型社会”国家级综合配套改革试验区建设的历史机遇，依托株洲市职业教育与科技研发的优势资源，为增强职业教育服务区域产业建设能力、促进“两型”社会建设和新型城市化、工业化进程而强力推出的重大举措。而职教城的已签约入驻学校中的湖南省商业技术学院素有“湘菜黄埔军校”的美誉。学院拥有全国一流的烹饪、酒店服务实训室，拥有一批学识渊博，技艺精湛的高级讲师和高级技师，有2名中国烹饪名师和2名烹饪大师，省级学科带头人2人，市级学科带头人2人，外聘10位国家级烹饪大师和湘菜名师为客座教授。在上述背景下，在株洲职业教育科技城投资建设一个高起点、大规模，集产学研于一体的菜系主题文化产业园”湘菜文化园”，对于湘菜产业人才队伍的大力培养、湘菜产品的研发认证、湘菜品牌的推广提升、湘菜产业的快速发展具有极为重要的战略意义。2.2湘菜文化园建设的必要性2.2.1是株洲职教城创新发展的需要近年来，“职教城”建设开发的热潮方兴未艾。以“职教城”名义立项的项目如雨后春笋般在全国各大城市落地开花。仅就就长株潭地区而言，不但长沙市在南城地区投资建设了以长沙商贸旅游职业技术学院等院校为龙头的职业教育基地，湘潭市也在在九华开发区启动了投资规模达80个亿的职业教育城。面对近在咫尺的兄弟城市同质化“职教城”建设战略规划布局和市场竞争局势，株洲职业教育科技城的未来发展如何脱颖而出？尽管在目前来看，我们以至少容纳9所职业技术学院入驻的建设规划位列湖南省职教城规模之最，但是仅靠规模还是不足以真正确立株洲职业教育科技城在全省乃至全国职业教育领域的领头地位。从我国职业教育发展的现状来看，我们还应该在教育培训体系的平台创新、产学研一体化的商业模式创新方面等方面谋求新的突破。实现教育培训体系的平台创新、产学研一体化的商业模式创新，不是一句空洞的口号。它需要根据入驻株洲职业教育科技城的各个职业学院办学特色进行科学的策划与规划。从目前已经入驻职教城的各职业技术学院专业特色来看，能够尽快在教育培训体系的平台创新、产学研一体化的商业模式创新方面取得突破的就是湖南省商业技术学院的湘菜专业。湖南省商业技术学院在业界素有“湘菜黄埔军校”的美誉。目前活跃在全国各地的湘菜名师，绝大多数出自湖南省商业技术学院门下。可以说，湖南省商业技术学院在湘菜人才培养教育方面的领军地位是其他职业学院无可替代的。从寻找培育株洲职业教育科技城发展战略优势地位突破口的高度来看，以湖南省商业技术学院湘菜专业为主要技术依托，投资开发一个集湘菜人才教育培训、创业孵化指导、菜系研究开发、湘菜文化推介、湘菜美食品尝等功能于一体的“湘菜文化园”，是很有必要的。从战略高度看，“湘菜文化园”的开发成功，对于株洲职业教育科技城乃至全国各职业教育基地探索教育培训体系的平台创新、产学研一体化的商业模式创新方面都将具有里程碑式的意义！2.2.2是提升湘菜产业社会影响力的需要近几年来，湘菜产业在全国各地发展很快。但由于产业自身发展的种种局限，湘菜在各地餐饮业攻城略地飞速发展的同时，并没有很好的展示它丰富的文化内涵。使得湘菜的社会影响力大打折扣。严重制约了湘菜产业的长远发展。“湘菜文化园”的开发建设，将会以深度展示湘菜历史文化、集中推介湘菜美食特色、系统构建湘菜产业链条的战略思路和运作方式，增进人们对于湘菜文化的深刻认识和了解，渲染和强化湘菜美食文化对人们的诱惑力和感染力，以独特鲜明的湖湘餐饮文化特色吸引国内外消费者，进一步提升湘菜产业的社会影响力。我们还将“湘菜文化园”为平台，开通“湘菜文化网”、 举办各种以湘菜为题材的节庆活动、整理出版湘菜文化书籍，同时借由电视、广播、报纸等媒体，大力推介湘菜产业和湘菜文化。2.2.3是构建湘菜产业链和产业集群示范平台的需要 产业链和产业集群结构的有机吻合度的决定了一个产业市场竞争力的强弱。从这个角度来说，有机构建产业链和产业集群是一个产业持续、健康发展的根本点。“湘菜文化园”将在“政府引导，市场主导”的运作原则下，优化配置市场资源和产业资源。透过“产学研一体化”运作模式，推动职业教育院校和科研机构对湘菜原辅材料和调配料的营养学、养生学价值和规范化、规模化湘菜菜品等相关课题的研究开发，积极引导湘菜产业规范化、规模化发展与生态农业开发的紧密结合，有效对接湘菜原辅料基地的开发建设，推动湘菜原辅料、调配料产业和生态农业休闲旅游产业相结合的健康发展。实现湘菜产业从原辅料、调配料的有机生产培育、科学物流配送到菜系出品整个产业链的无缝对接。没有湘菜产业和湘菜企业的集聚平台就没有湘菜产业的集群效应（湘菜产业集群主要包括湘菜原辅料产业、调配料产业、饮食器物产业、饮食文化产业、饮食烹饪产业、茶酒产业和相关休闲产业等）和品牌外溢效应，没有湘菜产业的集群效应和品牌外溢效应就很难在激烈的市场竞争中形成湘菜文化的大品牌和强势企业。而没有湘菜文化的大品牌和强势企业的引领，整个湘菜产业就很难得到持续、健康地发展。目前，几乎还没有一个地方通过湘菜这样一个菜系主题把相关产业衔接成链和集聚成群。在株洲职业教育科技城开发建设“湘菜文化园”，一个重要的出发点在于及时填补这样一个市场空白，有机构建一个完整的湘菜产业链和规模化的产业集群平台，让产业链上和集群平台上的相关产业和企业在市场竞争中各显其能地发展壮大。2.2.4是湘菜产业人才市场的需要随着湘菜在全国各地的快速发展，湘菜餐饮人才突显匮乏，尤其是技能精湛的湘菜专业厨师更是供不应求，匮乏比例达80%，已经构成湘菜产业快速健康发展面临的重要瓶颈之一。国家餐饮行业调查显示，未来5年，中国厨师需求总量达400多万。其中，湘菜专业人士缺口打数十万之多。面对如此巨大的市场需求缺口，急需有一个师资力量非常强、规模非常大的职业教育培训平台来承载具体工作。 第三部分 项目总体功能定位和市场前景3.1 湘菜文化园总体功能定位 国内首家职业教育与主题产业相结合的示范基地和创新平台 国内首家大型集中展示湘菜文化的形象窗口和美食体验地 湖南省湘菜人才培养、 实训与创业孵化基地 湖南省湘菜产品研发与管理体系认证中心 国内规模最大的、以菜系文化主题为特色的旅游景点3.2 湘菜产业发展现状3.2.1市场规模迅速扩大近年来湖南餐饮消费市场持续火爆，湘菜成为拉动内需的重要力量，在全国的影响力和美誉度不断加强。大批以湘菜为个性特色的餐饮企业落户国内大中城市。在北京、上海、深圳、广州四地的湘菜企业多达6000余家。至2009年年末，湖南限额以上餐饮业资产总计为5572亿元，比上年增长72%，资产过亿元企业5家，比上年增加2家；限额以上住宿餐饮企业共有1644家，从业人员1584万人，餐饮营业面积21148万平方米，餐费收入10981亿元，分别比2008年增长246%、119%、87%和181%。2009年餐饮业实现零售额56963亿元，增长160%。2009中国餐饮企业调查报告也显示，在大众化餐饮菜系分布中，湘菜占了26%，位居全国第二。据统计，2009年全省湘菜产业营业额达807亿元，零售额占全省社会消费品零售总额的11.6%，对全省GDP的贡献率超过了5%，与餐饮业直接相关的食品加工业产值达1568亿元，从业人数超过120万人。据权威估算，2010年，湘菜产值超1000亿。湘菜产业已经成为湖南调结构、促转型的一个活力产业、一张精美名片、一个文化符号，湘菜呈现出良好的发展势头。3.2.2湘菜名企不断增多，湘菜影响力不断提高。湘菜这一历史悠久的传统产业，不断焕发出了旺盛的活力，呈现出可喜的发展势头。湖南相继编辑出版了中国湘菜大典，创办了湘菜产业动态刊期和“天下湘菜”网站，开办了“天下湘菜大讲坛”，主办“湘菜文化美食节”等，对于宣传湘菜、提高湘菜影响力起了积极的促进作用。同时湘菜企业争相走出湖南，在全国一线城市遍地开花。目前湘菜企业在北京超过了3000家，在深圳、广州已达2000家，在上海也发展了近1000家。湘菜龙头企业开拓市场规模的步伐也逐步加快。大蓉和在北京、昆明、湖北、四川、石家庄、攀枝花、吉首等地新开店面，总营业面积约3万多平方米；湘西部落饮食有限公司也分别在上海、广东、安徽、湖北、江西、江苏、福建、辽宁等省份新开25家店面；好食上饮食管理有限公司新开店面10家，其中珠三角就有六家，其他分别在厦门，大连，北京等地，新增营业面积近一万平方米等等。人民日报曾有文章称“川菜五湖四海，湘菜街头巷尾”，南方日报惊呼“湘菜是深圳第一大菜”。湘菜的发展和影响力已逐渐与川菜、粤菜并驾齐驱。3.2.3产业链有待改善，产业化程度有待提高湘菜餐饮企业遍布全国，但湘菜的原料，主要来自湖南本地，特别是蔬菜、肉禽和一些调辅料，都必须从湖南组织货源。但单个企业难以形成原料种植、养殖规模，物流配送体系又跟不上，难以确保湘菜原料质量和卫生标准，直接影响经营和出品质量；由于没有规范湘菜标准和湘菜餐饮企业行业规范，致使市场上湘菜和湘菜餐饮企业鱼龙混杂，阻碍了湘菜的发展；在湘菜人才的培训方面，湘菜的人才来源，主要以言传身教的传统方式为主，缺乏具有一定教学水平和科研力量的培训学校，湘菜的人才匮乏成为制约湘菜产业迅速健康发展的瓶颈。3.2.4产业发展外部环境好湖湘饮食文化得到政府学术界、新闻界和业内的重视，逐步形成热点，近几年湖南在这方面做了大量卓有成效的工作。省有关部门在深入开展调研工作的基础上，出台了湖南省人民政府关于加快发展湘菜产业发展的若干意见；制定了支持湘菜产业发展的财税政策措施；成立了湖南省发展湘菜产业工作领导小组。3.3 湘菜文化园市场前景从上述湘菜发展现状可以看出湘菜发展势头良好，从“湘菜文化园”的定位来看，符合湘菜产业发展的需要，且项目选择地具有良好的独特优势。因此“湘菜文化园”项目只要运营得当，市场前景一片大好。第四部分 湘菜文化园选址及建设条件分析4.1项目选址项目主体位于株洲市云龙示范区职教大学城内，居于长株潭城市群的结合部，是“两型社会”国家级配套改革试验区和综合性高技术产业基地的重点区域。城区内有长株高速贯城而过，与株洲市向阳路对接，具有明显的区位优势和交通优势，乘车20分钟可直达长沙市及长沙黄花机场。4.2项目建设地概况4.2.1区位项目主要位于株洲职教园控制区域内，株洲职教园控制区域是湖南省五大两型社会示范区之一云龙生态新城的重要部分，位于株洲城市的西北边缘地区田心组团以北，云龙新城北环大道以南。周边现状有中南林、南车轨道科技城、龙头铺等，云龙示范区总规规划有职教园教学区、行政中心等重要功能区。4.2.2园区自然条件(1)地形地貌园区地处湘中丘陵区，整个地形高低错落，总体来说，规划区除几个山丘外大部分地区比较平缓。(2)气候状况园区属亚热带季风性湿润气候，气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。年平均气温在17.118.9之间，最低气温-11.90C，最高气温41.00C，年平均降水量1400.6毫米，春末夏初雨量集中，秋末冬初雨量较小。年平均相对湿度80%。日照时数为1629小时，年均无霜期286天。(3)山体园区内及附近拥有的自然山体较多，目前山体自然植被较好，山体及其周边有少量地质断层分布。(4)河流水文白石港及其支流流经园区附近。白石港宽度约为30米左右，其支流宽度约为20米-30米左右，此外，区域内还分布有若干大小的水塘。(5)地质灾害由于流水冲刷风化层，崩塌滑坡、水土流失现象时有发生，多分布在岗地丘陵。总体来说，该区域地形平坦、工程地质良好，适合进行城市建设。(6)生态环境项目处在云龙大的生态环境之中，毗邻长株潭城市群的绿心，周边分布有石燕湖风景区、云峰湖风景区、九郎山森林公园、仙人造风景区、仙庾风景区以及大京风景区等，区内除个别地方受到乡镇级工业企业的污染之外，其余地方生态环境优良。区内无重污染企业，植被水文条件良好，总体生态环境优良。4.2.3园区交通条件职教城内在建迎宾大道作为南北穿越；规划北环大道是职教城北边界，是城市快速环路的组成部分；东侧云龙大道规划为主干路，是云龙新城最重要的南北干线之一。4.2.4供水、供电和排水设施(1)供水园区内给水主要由株洲二、三水厂供应。远期从北部云龙新建给水厂获得部分优质饮用水，形成多水源联合供水格局。供水管网以环状管网为主。规划区内给水干管从水厂内出来沿南北走向敷设，给水主干管管径为DN400DN500，并向南北延生，往南对接株洲市区给水管网，往北对接云龙示范区供水管网，增强规划区的供水安全性。(2)供电规划以东北侧220KV桂花变电站为本区主要电源点，同时结合分布式能源站、新能源建设，形成多处电力供应端的结构。职教城内设立周龙坡、大丰、龙头铺3座110KV三座变电站，形成110KV高压网络；从而在区内形成220KV/110KV/20KV/380V的四级电力网络结构。4.3项目建设的SWOT分析4.3.1优势（1）科教资源丰富，具有湘菜研发与人才培养优势湖南省商业技术学院湘菜烹饪专业教学师资力量雄厚，在业界享有盛誉，素有“湘菜黄埔军校”的美誉。该院拥有全国一流的烹饪、酒店服务实训室，拥有一批学识渊博，技艺精湛的高级讲师和高级技师，有省级学科带头人2人，市级学科带头人2人，2名中国烹饪名师，2名中国烹饪大师，外聘10位国家级烹饪大师和湘菜名师为客座教授。此优势对于在职教城建立集产学研于一体的湘菜文化园来说是任何其它地方都不可比拟的。（2）交通便利，区位优势明显 株洲是重要的交通枢纽，素有“南北通衢”之称。株洲职业教育科技城所处的云龙示范区位于长株潭城市群东线的重点发展轴上，150公里半径内有长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳、娄底、衡阳、萍乡等8个地级市，是株洲市未来重要的建设拓展区，也是株洲市与长沙市接轨的关键性节点、枢纽区域，地理区位十分重要。长株、上瑞高速公路贯穿其中，即将开工建设的株洲至长沙洞井的红楠大道等城市主干道将穿境而过。距长沙、株洲、湘潭市中心均约20分钟车程。从株洲到黄花机场仅需20分钟，在接受黄花空港的辐射、带动、发展临空经济方面，株洲云龙示范区集聚了最佳的发展潜力。同时，随着长株潭核心区“七纵七横”的城际主干道、“3+5”城市群高速路网的相继开工建设，项目所在地的交通优势将进一步彰显。（3）符合区域发展规划，能充分发挥餐饮美食与旅游休闲相结合的资源优势项目所在地云龙示范区的总体发展规划将整个云龙新城定位为“旅游、服务、科教”三大发展目标。云龙新城未来的发展将着力于建设“旅游休闲谷、服务创意区、科教研发城”，打造具有区域影响力的旅游休闲产业基地、文化创意产业基地、科教研发产业基地。根据规划，新城建设将充分利用北部地区良好的区域位置和自然条件，建设“云峰湖国际生态旅游度假区”，大力发展高端旅游休闲产业（以主题公园和体育公园为核心，发展相应的会议、酒店、培训、地产等配套产业），形成旅游休闲产业集聚区。 “云峰湖国际生态旅游度假区”首期项目即将投入运营。鉴于长株潭城市群及周边地区乃至全省还没有大型的生态、文化旅游集聚地区域，可以预见，以“云峰湖国际生态旅游度假区”为核心的云龙示范区将是我省乃至整个中国中部地区一个集生态度假旅游、文化旅游、会议旅游、商务活动旅游于一体的最佳旅游目的地。示范区中部地区是未来新城建设的核心地带，将建成株洲乃至长株潭城市群新型产业发展的优先地区，承担长株潭城市群的区域性专业服务功能。利用产业发展的契机，形成产学研一体的发展格局，紧密结合株洲中心城区的建设，打造株洲未来的科教研发城。到2030年，新城建设用地规模将达60-65平方公里，常居人口达62万。面对如此大好的区域发展规划和即将面临的巨大旅游市场，在空间上毗邻“云峰湖国际生态旅游度假区”的“湘菜文化园”具有天时地利的发展优势，前景十分看好。4.3.2劣势 （1）职教城在以菜系文化为主题的园区开发建设方面缺乏经验；（2）整个职教城内一段时间内商业文化氛围不会太浓；（3）客源市场的前期开发与培育需要较多的时间和精力；（4）缺乏一个成熟的经营管理团队；（5）选址不在省会城市，整合全省资源的难度相对较大。4.3.3机会 （1）湖南省大力发展湘菜产业并切实制定了一系列支持政策和措施； （2）湘菜产业发展形势越来越好； （3）职教城的开发建设提供了良好的政策环境和空间舞台；4.3.4威胁 来自长沙、湘潭等城市类似以湘菜文化为主题的美食城、博物馆、产业园区的竞争。第五部分 项目初步规划建设方案5.1项目功能区规划5.1.1湘菜博物馆项目定位：集湘菜历史文化典藏陈列展示、互动演示、产品展销、湘菜品尝、休闲体验于一体的综合性博物馆。项目构成：主体由湘菜文化典藏馆、湘菜文化互动演示馆、原辅材料展示展销馆、品茗休闲馆等部分组成主体风格：突出湖南民居建筑风格或采用类似万科第五园的简约中式人文风格。运作建议：该馆具有很强的社会效应和正外部性，因此可采取市场与政府结合运作的模式。可由组建的湘菜文化园发展有限公司向政府申请部分资助资金，同时通过市场化运作获取部分资金维以持该馆的正常运转。项目选址：湖南省商业技术学院东北侧，空间上与学院紧紧毗邻。与湘菜产业创业孵化基地、祖庵菜馆一起共占地约40亩。5.1.2湖南省湘菜产业人才培养中心项目定位：我国最具权威性的湘菜产业人才培养培训基地。它主要负责以下几方面的培养培训工作：1.湘菜初级技工、中级技工、高级 技工、技师和高级技师五个层级的人才培养培训。2.湘菜行业服务人员和管理人员培训。3.与湘菜有关的各种技能比赛的赛前 集训中心。4.与湘菜有关的各层次人才资格认证。运作模式：鉴于湖南省商业技术学院在湘菜领域拥有雄厚的教育教学力量和无可替代的领军地位，建议成立“湘菜产业人才培养中心”，项目可由湖南省商业技术学院和湘菜文化园发展有限公司合资本运营，具体模式和机制以适应市场为主。项目选址：主体部分位于湖南湖南省商业技术学院内。5.1.3湘菜产业创业孵化街项目定位：为湖南省商业技术学院湘菜专业学生、接受湖南省湘菜产业人才培养中心培训的培训生和其他有志于湘菜事业发展的社会人士提供一个在湘菜领域创业的孵化平台。运作模式：凡在孵化期内的创业者，均需接受“湘菜创业孵化街”管理方的统一管理和指导。孵化期结束以后必须迁出，以利于新的创业者进来。可采取收取低廉租金的方式或免费的方式提供给创业者。项目选址：湘菜产业创业孵化街选址于湖南省商业技术学院东北侧地块临街沿线布局，空间上与学院紧紧毗邻。与湘菜博物馆、祖庵菜馆共占地约40亩。之所以选择在这个地方，一是因为毗邻学院，便于管理；二是沿街布局，在空间上起着将湘菜博物馆、祖庵菜馆与嘈杂的马路相互隔离的作用。5.1.4湖南省湘菜研发认证中心项目定位：承载让湘菜“上档次、立规范、成规模”的历史使命，把湘菜的历史文化、产品开发创新、产品品质规范作为研究重点。融合当代“三养” （养生、养性、养颜）餐饮理念，对湖南范围内各种传统名菜、地方名菜、乡土菜进行深度研究、系统整理、归纳总结和再创新。不断向社会推出适应时代发展要求的、符合现代营养学理念的新湘菜。运作建议：该中心具有很强的社会效应和外部性，因此可采取市场与政府结合运作的模式。可由组建的湘菜文化园发展有限公司向政府申请部分资助资金，同时通过市场化运作获取部分资金维持该中心的正常运转。项目选址：建议设在湖南省商业技术学院用地范围内。与湖南省商业技术学院湘菜研究所实行一体化运作。5.1.5祖庵菜馆项目定位：一个接待政要显贵、承接高档商务用餐、以地地道道的祖庵菜为主要菜谱、充分展示湘菜美食精华的顶级湘菜馆。在这里，客人不但可以品尝到纯正的高档湘菜，还可以领略到高档湘菜从选料、配料、刀工、火候到用器、吃法、礼仪、历史文化等一系列极具湘菜特色的餐饮文化风采。运作建议： 由湘菜文化园发展有限公司自己经营或者以招商形式由外来投资者自主经营。项目选址：建议选址于湖南省商业技术学院东北侧，空间上与学院紧紧毗邻。与湘菜博物馆、湘菜创业孵化街一起共占地约40亩。5.1.6湘菜美食文化街项目定位：湘菜美食文化街是一条集中展示全省各地各民族、不同风味湘菜品类、相关产业产品的，国内首家以菜系文化为主题的，集美食体验和旅游休闲于一体的仿明清风格的风情商业街。项目构成：整个湘菜美食文化街将由湘菜名店区、地域湘菜区、农家土菜区、原辅料调味品区、湘菜器物区、茶酒休闲区六大板块构成。运作建议：全部以招商形式由外来投资者自主经营，不过在空间布局上进行全面管理和控制。项目选址：建议选址于湖南省商业技术学院西北侧、龙母河东岸沿河进行布局。空间上与湖南省商业技术学院隔城市道路相望。预计占地总面积60-70亩。5.1.7湖南省湘菜食材示范基地项目定位：向喜欢湘菜的广大消费者和游客集中实景展示湘菜原辅材料从选种、生产、培育、供应全过程的窗口和平台；一个以绿色农业为主题的新兴旅游项目；为湘菜文化园中的餐饮企业提供原辅材料的定点绿色生产加工基地。项目选址：湘菜原辅料示范基地将突破职教城的空间范围。由市政府相关部门协调、指导、扶持，先期在职教城附近选择一两个村组进行示范试点。待商业模式成熟以后再予以推广扩大。5.1.8 湘菜文化网湘菜文化网是整个“湘菜文化园”项目的一个权威信息平台和对外宣传窗口，同时也是“湘菜文化园”项目的网络媒体。它以促进湘菜产业、培育湘菜品牌、弘扬湘菜文化为核心使命、以推介”湘菜文化园”项目品牌为工作重心。5.1.9 湘菜文化论坛功能定位：湘菜文化论坛是一个高规格的（建议由湖南省人民政府、国家商务部联合举办，由株洲市人民政府、湖南省商务厅、湖南省机关事务管理局等单位共同承办，由湘菜文化园发展有限公司具体负责日常事务工作）、“以弘扬湘菜文化为宗旨，以推动湘菜产业发展为己任，以定期、定址举办相关会展活动为主要方式”的政府非盈利性服务平台和工作机构，同时也是我国一个独具特色的、以菜系文化为主题的会展品牌。目的是通过高端、定期、定址的主题性论坛活动，跨区域整合湘菜产业资源、加强沟通交流、促进资源共享，同时，有效推广湘菜品牌，树立湘菜产业的“规范化、规模化、品牌化”市场形象，促进湘菜产业又快又好地发展。论坛战略：1. 经常性地举办各种与湘菜文化、湘菜产业有关的会议，如论坛大会、研讨会、座谈会和讲座活动，讨论与湘菜文化、湘菜产业有关的重大问题。提升湘菜品牌形象；2. 经常性地组织各种以湘菜为主题的展览展销活动。促进湘菜产业经济贸易活动的繁荣；3. 通过各种形式的活动，加强海内外各湘菜产业商业团体间的横向联系，促进相互间的交流与沟通。论坛选址：作为一个以菜系文化为主题的政府性高端产业会议与展览组织，湘菜文化论坛工作机构和主要活动场所的选址建议设在“湖南职教国际会展中心”（暂定名）内（注：按照我们的策划思路，“湖南职教国际会展中心”是一个国内独一无二的、以职业教育为主题的大型综合性会展场所。它的建筑主题将由一个五星级宾馆和一个由不同主题的职教论坛（如：湘菜文化论坛）组合而成的综合性职教会议展馆构成。“湖南职教国际会展中心”的策划方案另案讨论。）5.2项目进度安排2011年6月2011年7月，完成项目的报批工作。2011年2012年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。5.3项目运作建议1.由株洲市人民政府、湖南省机关事务管理局、省发改委、财政厅、商务厅和联合成立“湘菜文化园项目协调领导小组”，全面协调“湘菜文化园”开发建设过程中各方面的关系。“湘菜文化园项目协调领导小组”办公室设在职教城管委会。2.以株洲市教育资产投资管理有限公司为投资主体，联合湖南省商业技术学院等其他对发展湘菜产业有战略眼光、有优势资源的单位发起成立“湘菜文化园发展有限公司” ，湘菜文化园发展有限公司在“湘菜文化园项目协调领导小组”宏观指导下具体负责“湘菜文化园”项目的后期运营与管理。第六部分 项目投资估算6.1土地购买费用本项目预计占地面积100亩，每亩土地购买费用约43万元，购买土地总成本为4300万元（不需再进行三通一平）。6.2各功能区建设费用本项目总面积为100亩，按容积率1.5计算，建筑面积共10万平方米，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,200元/，可计算得出各功能区建筑安装成本为12，000万元。6.3其他费用综上土地购买，功能区建设等的建设成本为估计为16，300万元，建设过程中，其他相关费用为：（1） 前期费用：按建设成本的3%计算，约为489万元。（2） 工程管理费：按建设成本的3%计算，约为489万元。（3） 营销费用：按建设成本的3%进行计算，约489万元。（4） 不可预见费：在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的5%估算，共约815万元。6.4设施设备购买费用本项目建设过程中，需要购置一些设备设施约估计为500万元。6.5建设总投资根据上述估算可知，本项目总投资为19，000万元。第七部分 经济效益分析7.1财务分析假设条件（1）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；（2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设，建成后以招租的形式运营；（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；（4）国内的税收政策不发生较大变化；（5）假设项目运营期20年，相关收益的估算按国内类似酒店、商贸区相关收益进行估算；（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至经营者的日常经营中，假定经营成本定为250万元每年。7.2收益分析假设整个园区转租经营，株洲市教育资产投资管理有限公司实现宏观管理，园区主要以收取租金的形式获取收益，平均每平方米租金按400元/平方米/年，经营期内平均每年获取的收益为4，000万元/年。7.3总成本估算 折旧估算只估算固定资产折旧，折旧期按20年，每年折旧费大约为950万元,总成本为1，200万元。7.3税收分析园区的营业税金按照国家统一规定的5%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，可上交营业税及附加税220万左右。所得税按照国家规定的33%的税率进行征收，可上交所得税,800万左右。这个园区内整个市场交易额估计在10亿以上。7.4项目投资投资回收期（1）本项目在运营期税后内部收益率为估计为13%左右 。（2）本项目所得税后静态投资回收期为5年左右。第八部分 社会效益分析8.1紧跟政府产业规划战略，大力促进湘菜产业的发展“湘菜文化园”的发展战略是：立足长株潭、面向湖南省、辐射全中国、走向五大洲。建成后的“湘菜文化园”，规划占地面积至少100亩。是一个集湘菜历史文化展示、湘菜美食品尝、湘菜产品研发、湘菜人才教育与培训、创业孵化、原辅材料（含调配料）及与湘菜有关的特色产品展销和旅游休闲体验等功能为一体的，产业链最为完善、配套设施最为完备、产业