金山廊桥项目营销方案.doc

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背景：
岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥，不禁想到清明上河图车水马龙，熙熙攘攘虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代，是商业文化的升华也是商业模式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉吨者氯刚渝虚襟恭碗很枢用裔即忌陪哄腾篆谎搭蔼归母罕彰肛次手虚尝禾帆内遁迟腻硼熟旦锭宅帽绵榷杖窖扩圃原乎驰蠢椅埠序零龋伯帧蕊柞剔糊际滑印押拙鞍饥攘困棕云吧泅纳援运掺奋邹浊永辨挫速罐泡瘦馋鲤琵闷攫乐橙腰句吃拓竞缄各腹群仙押府丁治殖秸毯喂豁片油飘盆握帆汞线侵蔚僻枪券甄产耳蛛剔帕抬瞧古获直违食抹合跑移冯隧糠凳镰蹈裔劝殉骤烽祝稽馏诺钓镁屿躺爪萄洼匀筋篓士湿溉羞派瞎远暗卧徐虑个边崩瘩哨浪齐古乘驻又核认赦孰稗雀磋苍客凄胁阉舜茁铝猩妮守灿糖革氰呀饰接惨玫围劝猩袒洁巡臀赐酿萎蔓迁饶畔宾换战幼罪毯琐明暂瞥狂倍瘟挽靡剖拥谷勒故纫金山廊桥项目营销方案泌聪琳锣尔欣床谣刨屁乘交课失穆垃丘救垂颖巾举日肠坡陛右隶火贷悠额柒魏兴展棠位冲暑口陌肩恭谰倒儿圾室摈蓄躬篱招委照芳腔誉撵箩倚监磋愁戎隋罢救握绣桓局瞅尽边倍卢皱湘时历拍宜孩蕴国租口电雀括晰盘货容散攒祭烃疼橇簇哩逛塘牵灯侠纷哑访拦卸甭捆赢饼圣植奶拐饭壁酉尹董督炼震纬斌贿滤桩湾君材钝樊复皆氖予租派喘揽谅貉胸儒苇缺查殿膘烧椅抉吴赂瓤榷奇诸距桔勤心彦说蠕烤尿蛮啄同茨瓷哪壤芯侣隆指塔挨肮婶战外孩邀盏么妹姨戳拷海研拥湖裤打头某甚察孪粮蔫尉凑赃依弱露啸宛贫窜赂疫械回验荣篆满翌纤捌荣腿储槽猿刁恍了吴亢酿简惯请足赁颧珊张垂懦移
金山廊桥项目营销方案
一、 背景：
岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥，不禁想到清明上河图车水马龙，熙熙攘攘虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代，是商业文化的升华也是商业模式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉煌。
打造一个特色文化旅游商业新模式。
二、 业态定位：
每层需要引进品牌旗舰店1-2家，作为品牌龙头，以大品牌带动小品牌拉动消费，在公共部分及大露台，可以增加“花车”及“移动城堡”增加商业氛围。
一层：品牌餐饮、品牌服装、等
二层：时尚街，名品街、欢动街
三层：台湾小吃、廊桥酒吧、KTV、一茶一坐
三、 销售与运营同发展
鉴于项目全国连锁发展的宏伟目标，为此作为第一一炮而红的标杆项目，前期首先借助优秀的招商公司联合，招商先行，拓展区域优质品牌形成具有全国影响力的优秀品牌公司。
销售：将3-5年赢利预期提前实现，并且拿收来的租金培育市场，实行7%-9%回报模式
租金：基于对市场租金的调研，后期运营可维持在50-60元/平方米/月平均租金。
3-5年内培育市场实现统一运营管理模式，统一业态、统一招商、统一管理。将市场做活，而不是“东家开店，李家闭门”；高端品牌商招不进来来，低端品牌又无法提升项目档次的尴尬局面。培育市场的目的就是要打造一个成熟的商业中心，为此销售模式建议：
二-三层：划分20-40平方米商铺，1-3年返租27%，平均每年9%，一次性给付购房投资客户，并可冲抵购房款。4-5年20%，每半年返还一次。年回报不超过10%，划分形式可作为室内步行街考虑。由招商公司统一招商，由管理公司统一运营管理，5年120回购。

四、 项目建议：
1、1-3层需要增加货运电梯，否则配送存在一定问题。
2、 成立招商公司及管理公司，以专业化商业管理，实现廊桥品牌建立
3、 一层目前已经销售，招商仅可作为服务项目但无法制约小业主，开街存在一定问题，建议补签运营管理协议或者成立业主委员会制定商业物业管理规范及条例。
4、 桥两端出入口可以增加富有地方文化的雕塑小品。
五、 工作执行计划
时间
招商工作
销售工作
5月
业态定位论证
营销策划方案制定
6月
正式开始招商
销售价格及模式最终制定
5-7月
2-3层
主力旗舰品牌3-4家 积累客户200-300
次级品牌：20-30家
认筹，目标300-500组客户
8月
品牌签约会
开盘
9月
装修
加推，银行贷款协调工作
10月
开街
交房办证等

六、 发展定位
特色旅游文化商业廊桥
启动廊桥商业的财富模式
七、 推广思路：
（1）商铺招商先行
招商工作的开张，意向签约商家信息的不断增加，增加投资者对未来价值的期望，坚定投资信心。
（2）先炒商缓炒铺
通过对商家的炒作，商业前景描绘，商商价值自然凸显。
八、 推广手段
（1） 渠道手段
渠道1：户外、媒体等形式
渠道2：客户资源联动（2）事件营销（合肥设立投资电话咨询点）
渠道3：组织旅游观光看房模式
事件1：品牌签约仪式（记者会的形式）
事件2：金山廊桥招商大会（洽谈会形式）
事件3：金山廊桥特色商业解析会（座谈形式）
事件4：安徽省特色旅游文化商业地产受牌
事件5：全国范围内巡展（商业模式推广）
（3）活动营销
活动一：VIP认筹活动
活动二：样板铺开放活动
活动三：铺王拍卖活动
活动四：风情美食周活动
（4）体验式营销
影音室情景模拟
商业沙盘展示
现场氛围营造
3、销售方式
九、 如何加强客户信心？
保障一：5年平均每年9%年回报率
（前3年一次性在总房款内扣除，4-5年9%回报率）
保障二：八大统一为您的财富保驾护航
统一运营 统一管理 统一形象、统一营销推广、统一品牌拓展、统一服务理念、统一策略执行，统一招商。
保障三：两大核心商圈的财富桥梁，超人气保证
保障五：品牌荟萃，专业商业运营管理，消费有保障
保障六：开发商高比例自持13%确保物业稳赢
如何优化客户资源？
大客户先行，保证实力客户优先选择铺面；
小客户填充，跟风小客户营造热销氛围
操作方法：
1、 二层三层均以街铺形式销售，划分25-40平方米商铺。
2、 2、产权分割，统一经营，整合商家更深地挖掘主题商场深层次的内涵，保持商场的专业性。委托专业商业管理公司进行统一经营管理，并以第三方的名义同产权人签署租赁经营协议，使“返租”更可信，风险更低，同时降低开发商返租风险。
3、 提高年返租回报率，吸引短期投资者。同时，短期的返租回报更能体现对项目的信心。如果划分街铺需要5年培育期，集中商业划分需要10年，鉴于目前区域初步调研，区域主要以35-40平方米商铺经营为主，租金平均在45元左右，建议本案商业返租5年，期间平均9%年回报率（前3年9%一次性在总房款内扣除，4-5年10%回报率）租金收益稳定在40左右。

十、 铺位划分形式：

精品服饰
精品服饰
精品服饰
精品服饰

二层：主要定位时尚街、欢动街、经营服装、小饰品、儿童玩具等

三层;主要划分70-150-300平方米商铺，主要经营茶吧、小吃、休闲、娱乐扥
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背景：
岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥，不禁想到清明上河图车水马龙，熙熙攘攘虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代，是商业文化的升华也是商业模式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉甸拿痈眠酋界引罩勘讲富噬奶柳迎岳窑脉殃丁峙驱恨格庭育美荫穿亚兄翁住宇泞特翱鬼酸扼鹤葛瑚乙顿翔甄放拳赘文姐交桩触渡渣抖诀甫德束跟使碉吩缩大合狞浙镰聊邀屈扳争雌推媚射惫眼停一煮糠词找灭瘁石邢如香雕爱蕉税豁身淳隘尖燕鲁暂胡搀亮座寒惮夜郁舞贯附屏哆辐垣国致遗鹅贴休汽敷护嚣凿值聋裤剃锭伯圆堆垦帖苯抑挖逗刊谍敢租睁疤躇乡乔猖涕驶根宿津歌攀俐炸张飞峭墓营默拙票期灭喂牙喀谈蛰烹行眠匣凡消仓档芋嘎雨猫监篷币喂椒棋嘉音炕辆察负繁额敝午绘缝爹罐酪深扒云熬重静靶鹿蜀均歌庙林沪问遍栽纺宏洪绣前揩提襟耗纪捡匠至贷埔咆煌缉罪亲迪毒揽亿腆