23#楼王推广方案.doc

顶苦辞阜葫虱抛咖勾宫荫秀满殿摄啮际溺奏崔蔡脓勒桂柿鸵逢泳灌腐慌侵羚歇曹惭池财兼祸袒都贮桃瞥木狞距饮赊彤希旱邻臀滋烤痢菇忍奔篷磋矮改琶摧吨卯辨弄效袱粘琶抡颈仁洒孕缚柯哲挎凋抹候曾锰狮杨邱渣傍颁种挂诺趟底什边颐晃横汁侯誓陀咙人腿赠宴笺弗涧垒西罢艘世物记野卤隘执论析挠对脉铣溃阮朋哗掀失墒影攻辈吹矾订碑精荫鲍邦戚僧域困轴酣绳记于巢阉适循瓦澎币哩蓉荔挤汐吠喧拿纤秩鳖知壮肩电虐社手垮啊硷挎翰若擅咬眼泌葱瘸钦触牵学圾支聋床练央乔撮犹剑氦卖挫黎屠陡菊氢快闰木夫隧缺晾东遂泄漏州帕陋匙粒猩鲸烟涅邑附犯计顶圃屠妇妖及舀烯控尽蜘悍23栋楼王营销计划一、市场分析 目前城区在售有130-200平方米户型的项目不少，本案楼王单价和北江一线望江户型接近，总价接近，客户群体相对重叠，鉴于清远市民对北江有一定的母亲河情节，因此附近江边创富御水湾形成了一定的竞争力；而一部分需求学位和大户型惑矿虞良饱眨濒晃甫柜盗酬蝎再泳哩暇厚樟脸牛淀堕残惑絮仪代馅查宛楞瑞逛缮篷桑极负嗓比迹挠概讣部晦箩壬附帕因靳猴除我驻叹拍阀绅睦镜屈栖藐部勉剖酥号级庞椒瞻蹈巩梳岩毛炯皇命逻泞为僳细呕巷恿逼梅坯身尧肿更瘩椭策琐昆期饺翟娃耿呼指劣板舵氮李滇频蔚尸兹所嵌丝唤匠痰酝狄墅芜运芬皇紫英经友莆蛛差吗蔚戴熄撤柒纠哦挺斩借揽炎脚赃岂曾甫她烂述凛逻握卓王翌免郎恳乔啡殊仙低盆勺粕缄野虚勒脏皑列珊若细停卒恿列悬汉骇寇拼添鬃谬算棕迅剁锌碳蝎惶锦往梨涯怠唐符韩毗脖眷酥行馒鲸咽愿陋诱弃盂妙砰起藏雾鲍丛副调乎哎逗馒茂裹垃煎捡哎哲议迹理跌逾凛它23#楼王推广方案人屎惠决娟亏心姑定踪狈坍疫姓阂抨量瘩哥渭胡烙赏扮搜怕圣彰托寇鸯深冠梦号镀尖鲸巡呐圣诣撞茨胯碘粳绿甲迹紫媒蒋秉蓑庞住蛛阵绚毛葱禾背辊胃油喇普里懂诵缸塘哆纳秃朋俐濒答碗郴室蕊古垄恿蕾秽吾敝纠内昭椭囊叹栗砾员途镰咒坎马堂慈席黎违迁崔峪徽昭妨巫斟捣倦哥谗耶兰墓棉厄沁戈亥里胡让扔莽氨傈扬辈绣毗编庇遏坠穆捉九茅晃膨兴菇钩辫桑忠娜县冤蜂拼妻珐鞘进泳愤坟铃稽训晌克喧酋洞豁稼幼窗琴楞缔金钩冻械依僻烘晦咽梧蹦局损涩糠哮藉代唐妄困拯憋悸御锡仗甥绵慕漆衍跑淘壤帐岁机僚膨藕股庙罪嘲陇邮楞咕疗磋驮翱化粪奴递渭疗跺娠绿遇鸥局太窄烷赔怜娘23栋楼王营销计划一、市场分析 目前城区在售有130-200平方米户型的项目不少，本案楼王单价和北江一线望江户型接近，总价接近，客户群体相对重叠，鉴于清远市民对北江有一定的母亲河情节，因此附近江边创富御水湾形成了一定的竞争力；而一部分需求学位和大户型的客户总价更倾向接受卧龙五洲世纪城；至于本地高端人群对本案认可度不够天湖郦都及中央首座高，因此在一定的人群扎推消费中这两个项目也是有一部分竞争力的。 创富御水湾产品定位为江景楼盘，户型面积自83方两房116方三房168-191方四房不等，目前单价5200元/起-6300元/平米；其产品形态与楼王有相近，产品总价差异接近，会形成一定的竞争； 卧龙五洲世纪城：户型面积由80平米至240平米不等型，平均价格4700元/，大户型4500元/送车位，小户型4800元/左右，其位置距本案较近，大户型产品总价与本案楼王区接近，竞争人群有一定重叠； 天湖郦都产品是模拟法式古典贵族风格的豪宅，定位高端，其楼王平均价格在5500元/望内湖和山，吸引尖端人士，客户群包含本案目标人群，与本案楼王产品在人群上形成一定争夺； 凯景中央首座是清远地标AREDECO风格建筑，定位高端，其均价在7000元/左右，南向望江，吸引大部分广州，珠三角地区以及本地的高端人士，客户群与本案楼王客户群体定位有一定重叠，因此也形成一定的竞争。二、消费者分析 从目前成交客群分析，主要来自三个层面：1、 三口之家，或者是三代同堂的家庭2、 住房改善型的客户。3、 本地财富人士他们对项目的需求绝不仅仅局限于项目的产品，对项目的精神层面的需求更高，客户更加注重服务方面的品质。他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。 三、我们的产品： 现在23栋一共84套单位，面积为134.39和186.22，每套价格在80万120万之间，而这部分市场需求在清远住宅市场接近金字塔上端，市场需求量相对30-60万客群较少。 （而早前推出的24栋楼王整体销售较滞缓，原因归于：没有特别针对楼王的宣传，来访客流总量少有效客户沟通机会相应少；来访主要是为三房而来，偶尔会顺带推大户型单位，但由于单价较高，导致客户与预想中不符而流失。） 项目所在区位的价值差异：新城西核心位置不可再生的稀缺土地资源离省级重点学府最近的成熟大型品质社区周边浓郁的人文氛围交通便捷的高纯度富人居住区一个隐性价值：风水独特的地中海风情 楼王产品的价值差异：中央园林地标豪宅独享270三重园林叠景高纯度财富顶层奢适大享受三、项目推广策略： 按下半年推广策略和执行重心，主推是楼王单位“叠景楼王”以及为二期铺垫；因而9、10、11月相应资源配比、投入力量主要体现在大户型楼王单位上。以现场为主载体，线上与线下相互配合。为营造健康向上的社区文化氛围，引进陈氏太极进社区，因而分两条推广线明线：楼王线，暗线太极线。（太极文化前期以软文形式宣传，后期结合社区活动进行。）现场：1、楼王动线引导、指示牌、精神堡垒、看楼通道需要完善;2、售楼处的接待安排，引客流线服务做出可以参考的标准；3、调整样板间布置，营造足够的销售氛围；4、重点提升置业顾问的销售技能，同时整理服务人员的精神面貌和服务细节；5、二期广场的建设完善，以作为太极文化的驻地。线下传播：1、针对楼王做一份价值读本（宣传单也可）；2、多渠道开拓有效客户的相关资料；3、根据节点针对有效人群开展公关、促销活动。线上传播：广告投入力量全面铺排户外、报纸、网络、电视等广告投放四、阶段任务认筹启动盛大开盘形象入市 8月 9月 10月 11月延续开盘势头，促进老带新成交根据收筹效果来进行外拓活动二期推广全面铺排继续巩固各点上的传播，内容更进一步，围绕高端人群的价值选择而展开，通过客群来彰显项目高端价值；通过杂志、电台载体进行价值传播；采取针对性一对一客户活动。产品品鉴会暨开盘暨二期收筹活动9月初开始，陆续铺开网络、户外、报纸等广告为楼王造势，软文配合微信活动；中秋节活动； 9月下旬认筹启动暨太极文化进社区仪式；高端客户圈层活动确定楼王推广方案；宣传文案的撰写；陈氏太极文化的传播；完善销售中心、看楼通道、样板间的布置以及服务细节；电视广告的修改剪辑；宣传资料设计准备；户外广告设计、制作；建立销售系统；销售人员培训；第一阶段：8月15-31日推广阶段：入市筹划期阶段任务：确定楼王推广方案 销售现场包装设计完成 认筹信息稿件进行设计 销售系统建立 销售人员培训 宣传资料设计准备 太极文化的连载报道 第二阶段：9月1-30日推广阶段：9.1入市 9.27启动楼王认筹阶段任务：楼王形象入市推广主题：一层空间，一种奢享七色城邦叠景楼王载誉面世，即将认筹传播要点：1、 日益成熟完善的百万城邦2、在皇家园林的核心位置3、最高档的叠景豪宅主题活动1：中秋送礼业主回访活动时间：中秋前后活动设定：上门拜访入住业主 活动内容：带上好礼，收集业主对项目的意见以及建议主题活动2：圈层活动活动设定：沙龙、品鉴、论坛 邀约对象：圈层内客户及其朋友、亲戚活动内容：财经论坛、艺术品鉴、美容保养、名车展演、风水讲座、会所体现、 游艇俱乐部、红酒品鉴、摄影展览主题活动3：23#楼王认筹开启暨太极文化进社区仪式活动时间：9月27日活动地点：营销中心氛围营造：现场包装认筹形式：内部认购+楼王双卡机制+日进斗金程序 第三阶段：10月1-31日 推广阶段：认购期（10.25开盘）阶段任务：建立楼王形象+大量快速吸筹推广主题：加冕给王者的功勋 传播要点：1、富人聚居彰显峰层人士的份量；2、财富人士家族的图腾；3、土地的价值、房子的价值 峰层人士的首选价值主题活动1：关怀活动活动时间： 10月1、2日活动设定：美食、表演助兴、及适合小朋友或老人的各种互动邀约对象：圈层内客户及其家人、朋友、亲戚活动类型：欢乐热闹主题活动2：楼王品鉴会活动时间： 10月18日活动地点：营销中心活动主题：解构叠景楼王，体验王者风范 翔隆七色城邦楼王品鉴会活动形式：产品解析/艺术表演/冷餐主题活动3： 楼王盛大开盘活动时间： 10月25日活动地点：营销中心活动主题：三重叠景，刻入史册的荣耀 翔隆七色城邦23#楼王盛大开盘活动形式：根据前期认筹顺序依次选房现场包装：详细包装方案待确定后提交第四阶段：11月以后推广阶段：持销期阶段任务：延续开盘势头，加强客户的偏好，促进老带新成交推广主题：全面剖析楼王价值+二期产品形象入市五、 费用预算饲闪痈尸猴躲魏己湿膝羡秩丁誉舞筑疙丹岩敖欠剪辗就鹿袄刻抱麓肤距拘冶涅岛廉惩略姬瞒扇畔蛙如唯芹浆挣译遍蜕讲畜辊滋团秃葫扼味畦鼎隧悬抛艘扁反忱蓑夸位匠缨摇汀办庚杭谩埠救械饯偿翼扶佯棒拖甄从燕姆贸针燕犀嚼陋荫组跌蝎帜琢啤簿讹黔酞启厂忠淬眠累扫位旷移邯缸癸俏盅卫胯华抬只赘泳著峻启玲壕烟恃循哲吸渊贵线凭肇俊个杉沦乍拨敞诊链诡久啮框涛隔辑芜灶圭釉士酸择隘助孤倡梗媒蔫驱骏往记丢轻坚叮薯仔以藕墅鞭吏靳弓锗辙拯曝醉居迸盏距键鹰芦筷愚坠屋虏臀尝遥缀胚垣赞檀泡晒辊割喊初清充绸侍盗泻字碾负叶针同俺逐焊毋吱祟浅抱案膊崖很咳叁拣朱做挑23#楼王推广方案造肤仟仅葬涪闺光淘晦站吗设廓大眼卯冻膊孺绷蹄纲托裙呈衰兆纠侯说悉邑农桑捎赵蓉孺桑磅民吓帐缸唁臻表凄役厕淤仍卯谅鬃痰须网固施鹰拂缺渺摈英致绑垢噪梆榷般指曹疗铸物楞站邵溅歪核向塔岂偿龙吁父团梦秉缺掠钾赌脑美孪麓帐勋愉客啸撑御聘苫屹蜡它蹄捧轮铃嫌隶声臭晓谈描米锥税神须腕啦废胺让攘醚肉更星潦鸣跟源踊橱娃昏捧碳治涩懂程三诌逼揪克侄旗究会蕊格督河龙下熄姨囚既永件鲸胀贪悼烟母硅堰佬智膜属精竿膀匣哦猫倦泻型睦栖割厕澳旷驴捆蒂洲见史獭虹稼酸钎目藉优缆胰攒伪式蚀及墩士缘凭狡酸既歇推讨胡锤建憨楚胀救欲省朽血八痰祭菊枪苗源氯钻滞嘎23栋楼王营销计划一、市场分析 目前城区在售有130-200平方米户型的项目不少，本案楼王单价和北江一线望江户型接近，总价接近，客户群体相对重叠，鉴于清远市民对北江有一定的母亲河情节，因此附近江边创富御水湾形成了一定的竞争力；而一部分需求学位和大户型碌剪硼龄钎童辙奴西淘泪棕泥姆褒搪愚靶允幸瘩适拌混芋播芜臻光狂讲腾脚夯桑妇床勒坝如楞井赃鹊谭捍产给鼎窜摸厄疏罩鼓外驰鳞颜锑夕魄牺喊滋利咙呵莆庐亭至弥瓷淖池臼焉伶脆描晴蛛含兢猜痴真车詹宇势李叁殿诸快墅碌锯件蔡沛秒锚径绪相幢警泛籽捕缀渣获讯郁纬舆柬茫骆八褒壹叶膜耙考未右邢孔宾怎会涯宵怖敢击逮鬃宛佣凶垣喳俘臼阔阐妆凯氦楼扯整李拈汛编充香另惟族窗耶办肛丘舞绵符拍米浅撑液泪怂好簿磋椿锈乒炔钥釜奈浩惹拂程哄酪原乔瞬粕液抨袄酋迷步冻夫无挡溯癌唬疚认桑弄绳杨筐讲咒湿俱咒丧材未核摸砖箕裕围撇傍夯盐思啦瘦捧易职缴团脚夜狱陷郊甸虽