中海名城项目发展策划书.doc

【中海名城】项目策划书
项 目 发 展 策 划 书

1. 项目概况
1.1 地理位置及素质
【中海名城】位于成都市南部的高新技术开发区内，处在二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目所处的高新区始建于1988年，1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。通过十年建设，该区形成了一区多园的管理模式，初步形成电子与信息技术、生物医药工程与现代食品三大主导产业，是一个新型的高科技产业园区。但由于初始规划的局限性，该园区内尚无与园区建设相适应的生活配套设施。【中海名城】的开发建设，正好填补这一空白。
1.2 项目宗地及周边环境
项目用地的西北部现在是电缆厂的主厂区，目前正在生产；用地的北面（即紫荆西路北侧）有倍特幼儿园（对外接受学生）、高新区实验学校（含小学、初中及高中部）、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未整治（位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示范段，景观尚可），枯水季节景观较差，丰水季节水流较急，景观良好。用地内有部分厂房和旧民房需要拆迁，根据用地协议，高新区政府将于今年9月30日前完毕首期用地的拆迁并交供我司约100亩土地。
南面：规划路尚未形成，该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间规定逐段完毕，且不影响我司的分期开发计划；体育公园正在建设中。
北面：紫荆西路已完毕大部分，尚未修建的路段（约150米）居民已经搬迁，但房屋尚未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于2023年12月31日前完毕该路段的建设并保证通车，紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。紫荆西路北侧的倍特社区除“金叶苑”（约1.5万平方米的低档住宅）外已所有建成并已入伙。
东面：元华路已形成并通车，但有部分道路仍为原郊区道路（长约200米）。根据“用地协议”，高新区政府将于2023年3月31日前完毕该路的市政化改建及肖家河神仙树段的治理（涉及其两侧各宽5米的防护绿地建设）。高新区的商业配套（如农贸市场等）位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房（已列入拆迁范围，其用地性质为住宅社区），【中海名城】隔元华路与东边的银都花园、紫荆社区相望。
西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地块西侧临近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业厂房。
1.3 交通状况及市政建设
1.3.1 交通状况
●根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有26路、28路、78路共三条公交线路通过地块，其中，26路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神仙树公交车站；28路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站；78路公共汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。
●用地周边道路通畅，驾车出行可以很方便地到达市中区、火车南站、机场、乐山、峨眉山、雅安等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路（距离地块两分钟路程）和一环路（距地块四分钟路程）可便利达成市中心内各地（十五分钟到华西医大附属医院，二十五分钟到达天府广场）。成雅、成乐及机场高速入口紧邻地块，二十分钟内可到机场，五十分钟内可到乐山，交通极为便利。
1.3.2 市政建设
高新区通过十年建设，市政配套设施较为完备。但具体到用地周边道路两侧的市政管网，就目前情况来说并不完善，需要由高新区政府按照用地协议的时间及内容规定及时配套到位。目前状况如下：
● 给水情况：沿紫荆西路现有Φ300供水管线，高新大道现有Φ600供水管线，元华路的北段已埋设Φ300供水管线。
● 污水情况：沿紫荆西路现有Φ800污水管线（沿紫荆西路排向三瓦窑方向），高新大道现有Φ800污水管线。
● 雨水情况：沿紫荆西路现有Φ1200雨水管线（沿紫荆西路排往肖家河），高新大道现有Φ1200雨水管线。
● 供电情况：沿紫荆西路现有10千伏架空供电线路，高新大道现有10千伏架空供电线路，元华路现无供电线路。
● 燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有Φ159天气气管道且在东侧有预留接口。
● 供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电缆厂大门口附近，电缆厂目前正在使用。
● 电话及有线电视情况：紫荆西路北侧有电信营业厅，高新大道已埋设2.5万门通信电缆；高新大道已埋设光纤电缆。
1.4 肖家河现状及滨河公园的规划
1.4.1肖家河现状
● 源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，控制肖家河水量。从水闸处了解及堤上水纹高度，其控制水位在2.5米左右
● 污染情况：肖家河重要流经居住社区，无工业污染源。但因流经地段新开发社区较多，以及市政路大量修建，导致建筑垃圾增多，并长期堆放在河岸边，导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的重要因素。
● 水量：肖家河河道宽约10米，河堤宽4~7米，堤高一般在4~4.5米，从河堤水纹线看，水位高时不超过2.5米。每年5~10月份为丰水季节，河水流量较大，神仙树段水流较急，河水无臭味；11月至次年4月份为枯水季节，河水流量很小，神仙树段水流缓慢，河水臭味明显。
● 高新区管委会为了改善高新区的环境，已计划对肖家河神仙树段进行彻底治理，并已经在高新实验学校东侧形成了约1KM的示范段，神仙树段的河道治理睬在2023年3月份完毕。
1.4.2滨河公园的规划
按规划肖家河神仙树段西侧高新区拟兴建沿肖家河长约900米、80米宽（防护绿地宽5米+河道宽10米+防护绿地宽5+公园60米）的滨河公园，拟做成开放的、可供市民健身、休闲的带状绿化空间。河堤设计成生态性、自然状、活泼的绿化小环境，肖家河神仙树段将彻底整治。
1.5 项目所在区域经济发展状况
1.5.1高新区域经济状况
高新区已从起步区的2.5平方公里发展成规划40平方公里； “九五”末实现GDP100亿元；工业总产值200亿元（现有外资公司240多家，高新技术公司275家，年产值过千万元公司70多家，过亿元公司20家。区内目前人口约20万）；2023年计划实现GDP450亿元，工业总产值1050亿元，建成中国重要的科技创业区，中国西部经济的高地，成都市经济发达、社会文明、环境优美的现代化新城区。
1.5.2高新区战略地位及人才战略
中央制定西部大开发战略，从趋势分析，西安、成都、重庆将是重点和快速发展的区域，针对成都，高新区则是发展的重中之重。在人才战略上，从2023年7月起，进入成都高新区公司博士后科研工作站工作的博士，两年将获得10万元的政府补贴经费。高新区每年还将拿出300万元创新奖励基金奖励有突出奉献的各类人才。在户口、职称评估及税收政策等方面也将对引进的高级人才大开“绿灯”。
据悉，按成都高新区的最新规定，从外地进入高新区工作的饿高级人才及配偶、子女一律优先办理成都市城区常住户口，本人落户之前，其子女入托或就学即享受区内户籍待遇。户口、人事行政关系、人事档案不在成都的高级人才，在高新区工作满一年即可申报专业技术职称，不受工龄、出国前职称和任职时间限制；正式调入高新区的高级人才取得突出业绩者可破格申报高一级职称，不受学历、资历、任职时间限制。高新区财政每年拿出100万元作为高级人才创办公司的启动经费（留学人员、博士另有渠道），每年拿出300万元给在高新区技术产业发展中奉献突出的高级人才。其所获奖励和股权收益如用于再投入高新区技术成果产业化项目或投资新办公司的，免征个人所得税。海外留学人员在区内工作期间的工薪收入，个人所得税起点按境外人员对待，入区定居者其出国前工龄和回国后的养老保险缴费年限合并计算。进入高新区区域性博士后科研工作站工作的博士，高新区管委会每年给予每人补贴5万元（共两年），由其个人自行支配。
据最新了解，39家博士公司已入住高新区。这些博士中涉及一名中国工程院院士、一名美国科学院院士和13名博士后，大部分系从美、德、日、英、加等国归来的留学生。

2．成都房地产市场现状及发展趋势
2.1 房地产市场的现状调查
2.1.1投资情况
记录显示，1999年成都房地产共完毕投资93.97亿元，较98年增长17.5%，其中完毕住宅投资55.4亿元，增长21.7%。99年新开商品房593.45万m2,同比增长17.8%，新开工项目比重为44.7%。2023年1—3月成都市房地产开发完毕投资12.3亿元，同比增长34%，其中住宅8.23亿元，同比增长27.8%，新开工面积182.34万m2，同比增长96.2%。
2.1.2开竣工情况
1999年 新开工总规模中，住宅面积为460万平方米，占84.8%；1999年商品房竣工总量达444.24平方米，同比增长36.7%。
2.1.3销售情况
1999年全年销售商品房370.5万平方米，同比增长11.7%。其中，住宅销售336.9万平方米，同比增长8.4%(在住宅销售面积中,普通住宅为216.56万平方米，占64.3%，安居房为104.7万平方米，占31.1%；别墅、高档公寓为15.65万平方米，占4.6%)；写字楼8.98万平方米，同比增长16.2%；商业用房22.28万平方米，同比增长86.1%。个人购房大幅上升是99年房市最显著特点，去年个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%，占住宅销售的82.8%，比重较98年上升了11.1个百分点。
99年实现商品房销售额68.26亿元，同比增长38.8%，其中住宅销售54.43亿元，同比增长26.2%。2023年7月市记录局对成都市城乡居民住房条件、消费状况等进行的专项调查显示：今年有12.2%，即9万家庭打算购房。
2.1.4空置情况
1998年末空置商品房136.9万平方米，其中住宅空置面积91.42万平方米；1999年末空置商品房124.83万平方米，同比减少8.88%，其中住宅空置面积79.35万平方米，同比下降13.2%；2023年5月末空置商品房119.46万平方米，比1999年同期增长7.88%，比今年一季度末的107.93万平方米扩大2.6个百分点，其中住宅空置量为82.59万平方米，比1999年同期（70.31万平方米）增长17.47%，比今年一季度末的72.07万平方米增长14.6%。
此外，根据了解，商品住宅的空置情况有一定的区域性。其中市东面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅区空置率高，而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的社区因注重社区环境和户型设计，其空置率则较低。
数据表白，虽然商品住宅的销售量在稳步增长，但随着供应量的进一步增长，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观，房地产市场特别是住宅市场的竞争将趋于白热化。
从近期成都市2023年房地产交易会看：
2023年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋1073套，成交金额3.2亿元.其中商品房成交1046套，面积11万平方米。
为期7天的交易会上，共有57.06万人次到会征询，成交各类房屋达65.18万平方米，成交金额达18.9亿元。参与人数、房屋成交面积、成交金额创历次 房交会之最。
2.2 房地产市场发展趋势预测
成都商品住宅将是房地产发展主流，并且住宅市场的竞争也是最为剧烈的。预计成都市的住宅市场会有以下几方面的发展趋势：
2.2.1价格趋势
价格的两级分化将加剧，高档精品住宅和低价优质楼盘也许会成为市场的主流。重要表现在：高档精品住宅能满足市场高收入者，而低价楼盘面向广大中低收入人士，潜力巨大。2023年1月成都市住宅项目综合价格2659元/平方米，与99年末2658元/平方米的价格水平相比略有上升。
2.2.2面积趋势
中高档住宅的户型面积将会有所下降，平面设计更加合理，社区环境优美但价格适中，“价廉物美”是销售成功的关键。相同面积的房屋，用户更多选择错层式，强调动静分离和丰富的空间感，如“新绿季节”推出两室和三室的房屋在户型平面上，既有跃式的功能，又有3.9 m的层高；“丽阳天下”推出的全跃层小户型商务式公寓，4.3米层高，为客户提供了不同层高的空间，气派而不浪费。
2.2.3配套趋势
住宅功能将更加健全，物业管理严谨、周到、方便。社区商业配套既功能齐全，又不影响居住环境，将是住宅社区（特别是成片开发的大规模住宅社区）的急待解决的问题。
2.2.4规模及品牌趋势
社区规模开发以及品牌效应越来越受到重视，也是未来成都地产界着重努力的方向。特别是由于房地产投资大，周期长，规模和品牌对房屋预售和加速资金周转较为有利。
西部大开发战略的实行，成都房地产开发将再掀热潮，发展水平将迅速提高，竞争更趋白热化。
2.3 项目所在地房地产现状调查
项目所在区域是成都住宅社区发展的集中地区，特别是近年推出的环境好，规模大，质素佳的社区集中周边，都取得不俗的销售业绩，被誉为成都的“富人区”。其中定位高档社区有：中华园、丽都花园、银都花园、锦官新城等（空壳售价4000元/ m2以上）；中档社区有：紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫竹苑、芳草地、大世界商业广场等（售价在3300元/ m2以上）。列表如下：
项目名称
项目类型
占地面积
（亩）
建筑面积
（万平米）
入伙日期
折实均价
（元/平米）
装修情况
销售率
(%)
银都花园
多层、小高层
240
20
1998.12
4,500
空壳
60
中华园
多层、小高层
220
20
2023.09
4,085
空壳
85
紫竹苑
多层、小高层
80
8
2023.05
3,200
普通装修
80
紫荆嘉园
多层
28.6
5.4
2023.05
3,400
普通装修
70
世纪锦苑
多层、小高层
100
6
2023.05
3709
厨卫装修
30
牡丹名邸
9层电梯公寓
17
3.74
2023.04
3059
空壳
45
王府花园
18层电梯公寓
130
23.3
2023.12
3629
全装修
90
三九雅园
多层
23
1.32
2023.05
3012
空壳
60
芳草地
多层
100
8
2023.04
3100
空壳
80
盘古花园
电梯公寓
42
3.36
2023.01
3990
全装修
40
大世界商业广场
电梯公寓
80
9.1
2023.12
3800
空壳
30
锦绣花园
多层
300
32
2023.12
6175
全装修
80
锦官新城
电梯公寓
400
30
2023.02
4180
全装修
60
锦官城
电梯公寓
31
5
2023.12
3800
空壳送中央空调橱柜
50
2.4 区域房地产市场特性
2.4.1畅销楼盘的特性
根据调查，以下几个社区销售较好：银都花园、丽都花园、中华园、芳草地、雅典国际社区等。其共同特性如下：
●社区地理位置优越，交通便利，周边环境好，市政配套齐备，物业管理规范，防盗、防火等监控设施智能化。
●容积率低，一般多层（含部分别墅）在1.2—1.5倍之间，高层在3.0-5.0之间；密度小，一般在25%以下；绿化率高，一般达成50%以上。
●平面布置较好地迎合了房地产发展初期先富起来的成都人的心理需求。户型设计一般为宽厅、大卧室、双卫、大厨房、大阳台布局。楼宇规划错落有致，立面造型多采用古典欧风、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。
●功能齐备，水、电、气（部分社区中央供热）等齐全，停车位充足（1：0.5以上），休闲娱乐场地宽阔（游泳池、会馆、中心广场等具有），商业中心便利，位置合理。社区公建完善（学校、幼儿园、市场、银行、邮局、门诊所等）。
●户型面积多样，并自有特色。有复式为主（中华园，银都花园），有点式小高层电梯为主（世纪锦苑、锦绣花园），但总体上以150～250平方米的大户型为主。
●推出时机恰当，宣传力度大。以上几个社区推出正值成都市高档社区真空期，高档楼盘相对较少，市场需求量大。
●社区规模大，品牌好，许多发展商是从旧城中档房转向高档房社区开发，一般均具有相对较好的信誉，较强的实力。在分期开发上注意先做社区环境后建楼宇的方式，入市价格较为合理。
2.4.2滞销楼盘项目的特性
所谓滞销楼盘是指房屋入住时销售未达成30%的楼宇。我们着重调查了周边的雅园、新玉林、锦官城（高层电梯公寓）等。其共同特性为：
●社区位置较好，但密度大，容积率高；周边环境拥挤、杂乱。
●社区绿化地、空地小，配套不全，户型单一。
●平面布置较差，户型好坏差异大，车位局限性，人车混杂。
●定价过高（如锦官新城）；或分期开发安排不妥，现楼与期房交 叉，未先做好环境等。
●宣传销售不力，规模小，品牌形象局限性。
●资金局限性，开发周期过长。
根据我们的调查，成功的社区家家相似，不成功的社区各有其因素和局限性。在项目实行过程中，必须全力避免出现滞销因素。
2.5 房地产市场分析
2.5.1总体市场销售分析
根据市场调查，成都房地产销售有两级分化明显的状况：一是价格低廉的安居社区；二是环境好的高档社区（价格相对合理）。成都房屋市场已从房改阶段通过非理性购房阶段（注重虚荣、浮夸而弱化实用及总价）而逐步走向市场化和个人购房为主的理性购房新阶段（实用、舒适而总价位合理）。99年商品房峻工总量达476.6万平方米，个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%，占住宅销售的82.8%。从周边已建社区分析，市场势头较好。
但值得注意的是：
● 高档公寓的需求量虽然增长，但在建项目也逐渐增多。特别是成都西面正推出禾嘉花园、舜园、名景苑等以低容积率和高绿化率为特色，多数为五层框架结构，会所配套很完善的社区，竞争趋势剧烈。
● 价格走低。推出的楼盘较多后，售价高的销售停滞如锦官新城。但价格合理的高档社区如丽都花园则异常火爆（价格在4000元/平方米以内）。
“价廉物美”是成都房地产销售制胜的法宝。
2.5.2购买对象分析
根据市场调查购买对象集中在以下几方面：
●成都本地人士
a.高收入阶层、商业主。此部分是目前已购高档房的重要构成者。收入高对居住环境规定严格—密度小、绿化面积大、社区服务齐全。
b.高级管理人员。因项目所处高新区部分区内高新公司工作人员是未来购买对象的大部分，他们收入较高且稳定，通过银行按揭可以承受高档房屋的消费。
c.部分单位房改购房。部分单位特别是效益较好的公司通过福利方式补贴职工，对高档房有一定的购房需求。
●外来人士
a.西藏及重庆地区人士
◇成都历来是西藏的大后方，许多支边或经商人士都把成都作为安家养老的最佳地方，因其收入较高，消费能力较强。
◇重庆地区由于其地理条件和城市环境，许多来往于成渝两地的经商人士都乐意把成都作为二次置业的首选。
b.沿海工作人员：
四川地区在沿海经商和工作人员较多，因成都生活便利，又是文化名城，商业中心，气候温和，回成都安家是其心愿。
c.外籍人士：
因项目处在高新区，部分外籍工作人员是重要销售对象，他们对出售的小户型商务楼及出租的大户型住宅均有需求。
●房屋投资者（含二次置业者）
房地产作为投资，因其高档社区环境和功能设计的超前性，增值潜力较大。特别是外籍人士的租赁需求及其租金的支持，会使一部分较有经济实力的人士转向房地产投资。今年推出的位于市区的以小户型为主的“丽阳天下”、“西御大厦”等重要被投资置业者购买。
3．中海名城设计构想
3.1 主题思想
“中海名城”是中国海外集团在历史文化名城——成都开发的第一个项目，根据该项目的市场定位和区域条件，拟开发成大型都市休闲、高档精品居住社区，以“现代欧风社区，天府文化生活”作为项目开发的立意，以“欧陆风采，天府情怀”作为项目开发的概念主题，将现代欧风居住设计与成都人生活方式相结合，充足体现西方传统建筑文化与传统巴蜀文化的双重内涵。把西方先进的生活理念引入成都。在尊重、延续成都人传统生活方式的同时，尝试营造新型生活空间和社区文化，引导并提高居民的生活方式，从而全面增进社区居民的生活质素。
3.2 初步经济指标
该项目土地面积为456亩（30.96万平方米），其中住宅用地23.38万平方米，公共建筑用地3.15万平方米，道路用地2.77万平方米，公共绿地1.66万平方米，总体容积率为1.5~1.6，其中首期暂定为1.32。
总建筑面积为46.5~49.5万平方米，其中住宅建筑面积约44~47万平方米，公共建筑面积24000平方米。
车位配比为1：0.5，所有地下停车，预留地面停车位空间，总体配置不超过1：0.7。
3.3 总体规划设想
规划设计是建筑设计、环境设计的基础，优秀的规划设计应当完好地贯彻项目开发的立意主题。
3.3.1 总体分期发展规划
总体规划按五期发展，各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。各期的规划开发应与土地交供情况相结合，即交供一批，开发一期，避免让规划设计脱离实际情况。
规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期发展的各部分有机地组织在一起，并通过特色商业街和环境设计的绿脉、水景将各个区域串联起来，作为生态系统、人流交通的联系纽带。
同时，避免过度追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，导致建筑组团、单体布置上的困难，减少土地资源的运用率。
3.3.2 规划组团设想
根据项目地块形状、分期发展、紧邻滨河公园的特点，以及居住社区作为居家生活环境的特殊规定，规划组团不采用大中心花园的规划模式，充足运用肖家河带状公园景观优势，采用小组团花园的方式组织建筑单体，使各建筑单体在步局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景”。并通过公共空间—半公共空间—半私密空间—私密空间的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。
根据各分期枫丹园、赛乐园、千色园的不同国家的建筑风格，设计富有异国情调的主题庭院环境，产生和谐优美的效果。各区内不同组团的环境应在设计风格协调的前提下有所区别。
枫丹园局部采用几何构图的欣赏花坛、修剪灌木，并配置雕塑、喷泉，设计放射形规划道路，富有宫廷御园般华丽典雅的艺术效果。
赛乐园采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法，设计圆拱形柱廊，围绕中心广场，围墙以艺术铁花、装饰花盆进行点缀，并配置西班牙情调的陶艺、雕塑作品，选用西班牙风格的石材、陶瓷材料。
千色园采用自由式现代园林的设计手法，园中遍植色彩鲜艳的各类花卉，拼成自由曲线的图案，铺地小广场中可设立小型风车雕塑，作为特色鲜明的环境标记物，并结合设立水池、喷泉、叠泉等。
3.3.3 建筑单体布置构想
首期可充足运用滨河公园的绿地及景观，以低密度多层为主，容积率控制在1.35以内，靠北侧试探性开发少量小高层。
二期地块东南角、西侧均有大片绿地，幼儿园又建在其中，视觉上会形成较为开阔的空间，可适当提高容积率。幼儿园可考虑建在整个地块的中心位置，以提高其使用的方便性。
三期周边环境较差（北靠电缆厂，西临立交桥，东临铁路与一、二期隔离）。可在北侧临电缆厂位置开发部分高层、小高层，小学可建在西侧临立交桥位置，其操场靠路边。
3.4 楼型户型设想
3.4.1 楼型设计朝向设想
以多层为主，适当考虑一部分小高层和五层复式，多层以五层为主不宜超过六层，小高层控制在12层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东”。
各楼型所占比例大体为：多层约占70%；小高层约占15%；四~五层复式约占15%
3.4.2 户型设计设想
户型以中档规模的户型（70～85平方米的二房，120～140平方米的三房）为主，并以120～140平方米的户型为主打户型，结合少量150～200平方米的四房和复式，也可以考虑少量45～60平方米的商务单身公寓。
3.4.3 室内空间特性设想
各房间设计方正实用，重要房间无梁无柱；
客厅及主卧室有良好的景观、采光和通风；
三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间；
平面布局注重功能分区，其中厨房与服务阳台、工人房及其卫生间要结在一起组合成服务区进行设计；
厨房应避免过于狭长，争取设计L型灶台；
根据地区习惯，对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计，三房以上单位考虑在主人房设进入式衣帽间；
根据具体情况设计入户玄关、阳光房等；
作跃层式和错半层式设计，丰富室內空间效果，创出新意；
多层和小高层的复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅”；
顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园；
局部考虑首层架空设计，增长庭院通透感。
3.4.4 立面设计设想
为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“中海名城”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特性鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。
● 首期法国枫丹园立面设计中，采用坡顶、老虎窗、窗套造型装饰、百叶窗饰、角楼、砖石基座等设计语言，并选用蓝色筒瓦、米白色喷涂墙面，文化砖基座铺砌，并用涂刷鲜艳油漆的窗套作为点缀。
● 二期西班牙赛乐园立面采用缓坡、短檐、红瓦屋顶、缓弧状白色拱门等建筑符号，墙面采用米黄色喷涂。
● 三期荷兰千色园立面采用三角形、梯形山墙、深色大坡顶、尖形老虎窗等设计元素，运用鲜黄色、浅粉色、浅蓝色等墙面色彩，营造活泼的气氛。
● 四、五期属于远景规划，目前只作预想。考虑届时间的推移，人们的审美趋势也许发生变化，从对欧美文化的盲目追风转变为对本国传统文化的回溯，因此，四、五期的立面设计可考虑采用品有东方审美情调的风格，如中国传统风格或日本风格。
3.4.5 装修标准
装修拟采用套餐式装修，即预先设计几种不同档次，不同风格的装修标准，在交房前由客户预先选定，另行签定装修协议。此种方法既便于客户的灵活选择，又利于日后统一管理。
档次可预设500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三种，风格和内容可预先准备菜单，在菜单上具体列明，由客户自行选择，并单独签定装修协议。
3.5 环境设计设想
本项目的环境设计应具有空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特性。
3.5.1 社区入口设想
在首期向元华路借用部分滨河绿化带设社区入口广场，采用欧式庭院的轴线式设计，设计造型醒目的大门、台阶、喷泉、叠泉、规则式花坛、几何图案铺地，形成与众不同、气派非凡的入口空间，以体现“中海名城”崇高休闲社区的气势。
二期临滨河绿地的入口，可结合绿化带采用园林设计的手法，有别于广场式入口的作法，形成“曲径通幽”的效果。
3.5.2 神仙树生态绿脉
前文提到的串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带的绿脉环境设计，是整个环境设计的核心。生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增长富有中国文化内涵的景点小品，如以三星堆出土文物为题材的环境雕塑、小品等。
在生态绿脉中心位置提前移栽古树一株，如榕树、黄果树等，并命名为“神仙树”，配置石刻小品，营造出深远的历史感和浓厚的文化气息。
3.5.3“浣花溪”主题水系
引入肖家河水源，在社区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系——“浣花溪“。这一水系由一系列的水景景观组成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。
水系取水口设于一期入口附近，可在取水口处设计一巴蜀特色水车，既装饰了取水口，又可作为社区入口的标志。水系尽也许运用落差自流，局部采用人工排水，考虑到枯水期水量局限性，应设计蓄水装置，并设计部分旱意水景。
水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近居民的生活休息区域，导致不必要的影响。
水系的设计还应考虑与商业街的结合，以期形成水边商业概念。
3.5.4 创意小品及其他
社区设计一系列的小型雕塑和创意小品，增添社区内的生活情趣，并与其周边环境相协调。小型雕塑和创意小品应尺度宜人，感觉亲切，有居家感。中心广场和入口处的雕塑为了突出社区形象，则须作出相称的气势，表现出崇高住宅社区的地位和气派。
3.6 配套设施设想
3.6.1 特色商业街
在社区内建设具有欧陆风情的特色商业街，不仅方便了社区居民的生活，为社区引入了一种新的生活方式，提高了社区居民的生活水平。
特色商业街可营造“欧陆小镇”式的氛围，亲切近人的空间尺度，鲜艳悦目的色彩选材，丰富多彩的环境小品，五彩缤纷的花卉植物，整齐统一的标记灯箱，方便齐全的功能配置，中心区域可设计下沉式音乐广场，成为商业街公共硬地广场的景观高潮。
商业街分别设立在一、二、三期内，其中一、二期的商业街集中布置在两期之间的道路两侧，便于使用和管理，并与水系相结合，做到既实用，又具有景观效果，形成水边商业概念，具体操作可借鉴新加坡克拉克码头和丽江古城等。
需要注意的是，商业街强调的是居家休闲的氛围，因而不应有过浓的商业气息。商业街的布局可融入较多的绿化，如花卉、乔木、草坪等，淡化商业气息，使其在方便居民生活的同时，更成为社区独具特色的一道风景线。
3.6.2 会所建设设想
会所的建设应结合分区发展的特点，首期建设规模较大的会所，起到宣传作用，二期会所可建于铁道旁，以怀旧小站的形式出现，并运用铁道两侧的绿地，做成高尔夫球练习场。
会所的功能以休闲、娱乐为主，避免与商业街的功能重叠。会所内部设立茶室、保健、游乐园、网球场、酒吧、网吧、图书馆、多功能会议室等功能。设计上做到内部环境与外部环境的互相交融，真正使人与自然融为一体，同时节约了管理费用。
3.6.3 幼儿园，小学设想
幼儿园设于二期内，尽量靠近整个地块的中心位置，便于使用。幼儿园外型风格可结合赛乐园的特点，设计成西班牙式。西班牙式建筑外型奇异，色彩丰富，非常迎合儿童的口味，极适于应用于幼儿园类建筑。
小学设于三期内，靠于路边，以减少其对居住区的干扰。其体量不宜过大，风格应与千色园统一协调。
3.6.4其他配套设施
配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。
4．中海名城的发展计划
4.1 发展背景简述

“中海名城”是中国海外集团在西部地区开发的第一个项目，总体开发时间为4.5年。由于机关办事效率低，加上筹备时间短，工作会碰到很多困难。
4.2 进度计划
此处编制的进度计划重要为前期工作计划和首期（100亩土地）开发、销售计划。
4.2.1 “中海名城”前期发展计划（附表一）
4. 2.2 “中海名城”首期发展计划（附表二）

附表二：【中海名城】首期发展计划

5．工程管理
5．1 工程管理范围
重要内容涉及：
（1）组织工程招标有关工作，拟定施工单位；
（2）向政府主管部门申办工程开工的批准文献；
（3）配合设计主管部门，组织设计院配合工程各个环节，协调一致，保证工程顺利进行；
（4）组织协调设计院、监理公司、质检站等；
（5）策划项目所需重要材料、设备选型和采购选点工作；
（6）组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责保证“中海名城”取得政府部门颁发的有关工程验收证明。
5．2 工程管理架构和工程招标工作程序
5.2.1 工程管理架构（附表三）
5.2.2 工程招标程序（附表四）
5．3 工程管理工作制度
5.3.1项目工程实行周报制度；
5.3.2发生一切重大事件报告制度；
5.3.3项目合约审定表（附表五）；
5.3.4 工程结算会签审批表（附表六）；
5.3.5 工程成本实时核算监控制度。

附表三：工程管理架构
总 经 理

各主管副总经理

地

产

部

其
它
部
门
工

程

部
合

约

部
物

资

部

设 计 院
项目经理部
供 应 商

监理 公司
总 包 商
政府行业监督管理机构
政府公用事业主管部门

其它分包商

装修分包商

安装分包商

土
建
分
包
商

工 市
程 政
承 配
包 套
商

附表四：工程招标程序
报主管副总经理、总经理审批
编制整个项目的分拆分 包方案
选定参与投标报价的单位，进行资格预审
其它各部门审查、修改
编制招标文献、标底，发标、回标、开标并提出报告书
各部门及有关单位评议各标书并确分包单位
合约部编制协议文本

其它各部门审查、修改
报主管副总经理、总经理签署
合约部负责、地产、物资、工程、地盘协助
合 约 部 负 责
召集各部门会议
合约部报告开标情况、分析书

附表五：项目合约审定表
项目合约审定表
编号：蓉合审
合约名称

签约甲方

签约乙方

签约工程承包范围：

合约审定要点
合约金额（元）

签约日期

承包方式
□固定总价 □固定单价 □标价+概算增减 □其它
协议工期
自 年 月 日 至 年 月 日
工程概算书
□必须为合约组成部分（□有 □无） □必须为合约组成部分
乙方签约情况
公章 □有 □无 法人章 □有 □无（法人授权委托书 □有 □无）
合约部评估：

部门主管：

项目经理意见：

部门主管：

工程部意见：

部门主管：

地产部意见：

部门主管：

主管总经理审定：

签署：

附表六：项目工程竣工结算审定表

编号：蓉结审字 第 号 日期： 年 月 日
6、投资控制与资金管理
6.1 发展总投资（RMB） 89，564 万元
6.1.1 投资项目
1．地价（不含息） 31，610 万元
2．前期费用 850 万元
3．建安及相关费用 34，591 万元
4．销售、管理费 5，075 万元
5．不可预见费 3670 万元