民用建筑基础知识培训手册.doc

1. 民用建筑的一般知识建筑物，通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场合，其中，重要是房屋。建筑物是工程技术和文化艺术综合体，在一定限度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。自从人类可以进行发明性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己发明一个舒适的生活场合和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足。1.1. 民用建筑的构造组成一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等重要构件组成。这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的重要作用上看，它们大体分为以下三类：第一类：承重构件。如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中互相支承，直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。第二类：围护分隔构件。如部分内外墙体、门窗等。这类构件的重要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰。以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。第三类：装饰构件。如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，填补建筑物存在的缺陷。1.2. 民用建筑的分类（1） 以住宅的层数为标准分为：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（10层以上）。（2） 以住宅的平面布局为标准可分为：点式（塔式、墩式）、条式（板式）住宅。（3） 以住宅设计特点为标准可分为：内廊式住宅、外廊式住宅、退台式住宅、跃复式住宅、错层（跃复）式住宅、复式住宅。（4） 以住宅承重结构所选用的重要材料为标准可分为：砖混结构住宅、大模板结构住宅、框架轻板结构住宅、简朴结构住宅。（5） 以住宅的用途和功能为标准可分为：普通住宅、青老年住宅、别墅式住宅。1.3. 民用建筑的结构类型1.3.1. 结构用材根据结构用材的不同，民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。一般的多层宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件，而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构按施工方法提成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。1.3.2. 结构受力和构造特点根据结构受力和构造特点的不同，民用建筑的结构可划分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构五种基本类型。一般多层住宅用承重墙结构，高层住宅（电梯公寓）用框架结构或剪力墙结构。1.4. 民用建筑的等级建筑物的等级是从重要性、防火、耐久年限等不同角度划分为：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五类。高级居住建筑为甲等，中级居住建筑为乙等。根据耐久年限的不同可分为一级（12023以上，重要建筑），二级（5012023，一般性建筑），三级（2550年，次要建筑），四级（2023以下，临时性建筑）。一般住宅设计使用年限为50年，但具体使用年限受政策及环境影响大。1.5. 房屋建筑的抗震设防某一地区按也许所受地震影响而拟定设防烈度，设防烈度由国家颁布法规性文献拟定。设防烈度提成112，6以上地区为地震区，成都为7设防地区，建筑物都应进行抗震设计。框架结构、剪力墙结构及筒式结构抗震性能较好，砖混结构抗震性能较差。对于砖混结构，一般是从房屋体型、平面布置及结构措施等几方面来考虑抗震，具体的结构措施有设立圈梁、构造柱，限制横墙间距和墙体某些局部尺寸等，目前多层住宅楼除按抗震规范设计外，还需报建委抗震办审批。1.6. 住宅的配套除社区环境配套以外，住宅自身配套是否完善一定限度上决定着房屋的使用性能。这些配套涉及以下几个系统：（1） 上下水系统。涉及厨房、卫生间、洗衣位，此外还涉及热水供应。排水系统与防水问题紧密相关，一些新的排水方法可有效解决卫生间、厨房等区域的漏水、渗水问题。（2） 配电系统。涉及照明及各种电器配电，常用三回路：空调、电器、照明，配电系统是否完善可靠涉及每户配电量，线路用线规格、品质，开关、插座品质及是否到位、充足。（3） 防盗系统。涉及防盗报警系统、单元防盗系统和进户防盗门。（4） 通讯电视及智能网络系统。 （5） 燃气系统。1.7. 住宅的装修标准住宅的装修标准按以下几方面考虑：（1） 外墙：色彩及材质。（2） 楼梯间：地面、墙面、扶手所有材料，式样及色彩搭配。（3） 门窗：单元门、进户门、内门及外窗的尺寸、材料。（4） 卫生间：洁具和龙头数量和品牌，墙地面、天棚、灯具所用材料和施工工艺水平，台面和墙镜位置及用材。（5） 厨房：墙地面和天棚所有材料及施工工艺，油烟机、排烟管道情况，厨具橱柜位置和用材。（6） 其它房间：墙地面、天棚所有材料、色彩、施工工艺。按目前市场情况，装修标准在100400元/M2属低档装修，400800元/M2 属中档装修，800元/M2以上属中高档和高档装修。1.8. 住房品质综合评价（1） 区位条件；（2） 社区环境与视野；（3） 房屋朝向和面宽敞小；（4） 房屋布局（套型）、面积和所居层次；（5） 结构型式和建筑材料；（6） 配套设施（涉及水、电、气、视、讯、防盗系统及车库、车位）及装修标准；（7） 物业管理。1.8.1. 定义（1） 商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。（2） 整幢房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（3） 套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。（4） 套内使用面积：指房屋户内所有可供使用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。（5） 阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在小平面的投影面积。（6） 套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。（7） 共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（8） 共有建筑面积分摊系数：指整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。（9） 应分摊的共有建筑面积：指套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。1.8.2. 商品房建筑面积计算指层高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墙（或柱外围）小平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不涉及隔热层）的垂直高度。1.8.3. 计算所有建筑面积的范围（1） 永久性结构的单层房屋，不管其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。（2） 自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围小平投影面积计算。（3） 穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不管其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。（4） 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算。（5） 突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m 以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。（6） 封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。（7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。（8） 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。（9） 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （10） 净高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墙（不涉及采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。（11） 有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。（12） 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14） 位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算（应具有通风、采光条件）。1.8.4. 计算一半建筑面积的范围（1） 与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。（2） 独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。（3） 未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。（4） 无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。1.8.5. 不计算建筑面积的范围（1） 层高在2.20m以下的房屋，净高在2.05m以下的地下室和半地下室。（2） 突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。（3） 房屋之间无上盖的架空通廊。（4） 无柱的雨蓬。（5） 建筑物内的操作平台、上料平台及运用建筑物的空间安顿箱、罐的平台。（6） 骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。（8） 消防、检修等用途的室外爬梯。（9） 构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。1.8.6. 共有建筑面积的分摊计算1.9. 住宅设计规范中华人民共和国国家标准GB5009619991.9.1. 术语（1） 地下室(basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2（2） 半地下室(semi-basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。1.9.2. 套内使用面积计算（1） 套内使用面积涉及卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。（2） 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。（3） 运用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10的空间所有计入使用面积。（4） 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，运用标准层使用面积系数反求。（5） 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。1.9.3. 层高和室内净高规定（1） 普通住宅层高不宜高于2.80m。（2） 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。（3） 运用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于 2.10m。（4） 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。（5） 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净高不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇启动。1.9.4. 电梯设立7层以上住宅或住户入口层楼面距外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设立电梯。2. 销售人员须知2.1. 房屋与土地房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否可以用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当一方面了解我国的土地所有权制度。A. 国家所有的土与集体所有的土地目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。B.两种土地所有权与商品房的出售在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才干被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才干从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的重要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。2.2. 八种国家限制买卖的房屋违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者拟定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴便宜购买或建造的房屋。2.3. 四种不应购买的房屋在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市严禁运用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。假如开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这涉及经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以入房屋已经设定抵押的情形等。2.4. 国家对土地使用权出让的年限规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。2.5. 建立房地产开发公司应具有什幺条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场合；有符合国务院规定的注册资金；有足够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件。2.6. 房地产开发公司的资质标准划分房地产开发公司按资质条件划分为五个等级。各级公司的资质标准如下：A. 资质一级公司自有流动资金2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 万元。有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济、记录，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相称的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。B. 资质二级公司自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、记录、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相称的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。C. 资质三级公司自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业记录人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完毕与之相称的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。D.资质四级公司自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业记录人员。资质五级公司。自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。2.7. 商品房保修规定建设部在1998年发布的商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中明确规定，正常使用情况下商品住宅各部位。部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面。厨房和卫生间地面、地下室。管道渗漏：年；墙面。顶棚抹灰层脱落：年；地面空鼓开裂。大面积起砂1年；门窗翘裂。五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热。供冷系统和设备：个采暖期或供冷期；卫生洁具、年；灯具。电器开关6个月。其它部位、部件的保修期限由房地产开发公司与用户自行约定。2.8. 房屋顶层平面使用权可否出售有些房地产开发公司将商品房屋面出售或出租给顶层购房户，这是不符合有关法律，法规的行为。根据建设部1989年11月21日发布的城市异产毗连房屋管理规定的第六条规定：“（异产毗连房屋）所有人和使用人对共有共享的门厅。阳台、屋面、楼道、厨房、厕所，以及院落。上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外、任何一方不得多占。独占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有损害他方利益的行为”。因此，房地产开发公司将屋面使用权向顶层住户出售是侵犯其它楼层购房户即第三人的合法权益的行为，而归于无效。当然，房地产开发公司假如已与其余楼层购房户达成协议则另当别论。此外，房地产开发公司以一定的价格出售屋面的使用权，并称此举乃收口成本的，亦属不合法。由于根据国家物价局、建设部等四部门于1992年7月28日发布的商品住宅价格管理暂行办法第五条规定精神，商品房屋面的建导致本已包含于建筑总成本之内，房地产开发公司未经物价部门批准再行收取价款，没有法律依据，亦不符合物价政策。2.9. 房地产开发公司的成本构成A.土地成本l 土地补偿费用：合作方的条件，或转让费。l 土地出让收益金：国家按土地类别收取土地转让费用。B.建筑安装成本一般砖混结构为600700元m2，框架结构为9001000元m2，装修费用按实际情况另计。C.公司管理费：一般占销售回收金额的2。D.销售广告费：一般占销售回收金额的23。E.前期费用l 勘测费：按建筑面积3元m2收取。l 设计费按设计单位资质及建筑面积收取。F.前期税费l 固定资产投资方向调节税。根据开发项目性质不同按总投资比例的0.5、10、15、30收取，中外合资可免征，一般为5。l 城市设施有偿使用费：按10元/m2收取。l 城市规划管理费：按勘测设计费，建安成本的3%收取。l 新型墙体保证金：按45元m2收取，竣工验收合格后退回。l 工程质量监督费：按勘测设计费。建安成本的25 收取。l 学校修建费；按2元m2收取。l 人防异地建设费：按10元m2收取。l 房屋拆迁管理费：按土地补偿费用的05收取，不涉及房屋拆迁的免收。l 供水增容费：按所需水管粗细划分，每100mm管需增容费50 000元。l 电增容费：计算所需用电量，按650元kW收取。F.营业税：按销售收入的33计算。G.所得税：l 公司所得税：按毛利润的24计算。l 地方所得税：按毛利润的3计算。H.其它费用：涉及不可预见费用，鉴证费等，按销售收入的1。5计算。* 以上所列数字，视时间性和各地具体情况不同会有所差别。2.10. 商品房销售必备的“五证”一是该项物业的计委立项，可行性研究的批件不能少，二是规划局的规划许可证不能少，三是土地使用证不能少，四是建设部门颁发的开工建设许可证不能少，五是房管局的商品房预售许可证不能少。2.11. 贷款2.11.1. 个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。2.11.2. 个人住房贷款的种类目前，个人住房贷款一般有委托贷款。自营贷款和组合贷款三种。个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定的规定向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。个人住房组合贷款指以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通怯房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。2.11.3. 住房按揭贷款按揭贷款是住房担保贷款的一种。是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买往房的房地产开发公司提供担保的个人住房贷款。2.11.4. 办理个人住房贷款业务的银行经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行都可以办理。2.11.5. 个人住房贷款发放对象 个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18岁的公民。2.11.6. 申请个人住房贷款需具有的条件申请个人住房贷款需具有以下条件：具有城乡常住户口或有效屠留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买往房的协议或协议；不享受住房补贴的以不低于所购住房所有价款的30作为购房首期付款；享受住房补贴的以个人承担部分的30作为购房的首期付款；有贷款办认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其它条件。2.11.7. 个人住房贷款的期限和利率期限：最长不得超过2023。利率如表1所示。贷款期限1年以上的遇利率调整，从下年开始按新利率相应档次执行。表1 个人住房贷款的利率2.11.8. 申请个人住房贷款的大体程序大体程序为：向银行提出贷款申请，银行审查批准后签订贷款协议和担保协议，按规定到本地房地产管理部门，保险公司。公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续，再到银行办理贷款手续。2.11.9. 申请个人住房贷款需提供的材料申请个人住房贷款应向银行提供下列材料：身份证件（指居民身份证、户口本和其它有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明，符合规定的购买住房合批准向书、协议或其它批准文献；抵押物或质物清单。权属证明以及有处分权人批准抵押或质押的证明；有关部门出具的抵押物估价证明；保证人批准提供担保的书面文献和保证人资信证明；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人规定提供的其它文献或资料。2.11.10. 个人住房贷款的发放数量个人住房贷款发放的数额，不享受住房补贴的，一般按拟购住房价值扣除其不低于房款30的首期付款后的数量拟定；享受住房补贴的一般按个人承担部分的刀拟定。住房公积金贷款额度不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。2.11.11. 个人住房贷款的担保方式个人住房贷款采用抵押、质押、保证和抵押（质押）加保证四种担保方式。抵押贷款方式是指贷款银行以借款或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。质押贷款是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款银行占有，贷款银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式是指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。抵押（质押）加保证贷款方式是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押（质押）的基础上，同时规定借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。2.11.12. 可作为个人住房贷款的抵押物l 抵押人所有的房屋和其它地上定着物。l 抵押人依法取得的国有土地使用权。l 贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。l 凭证式国库券。l 国家重点建设债券。l 金融债券。l AAA级公司债券。l 存单等有价证券。2.11.13. 个人住房贷款的保证法人和个人均可为个人住房贷款提供保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还所有贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人是个人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿还能力，并且在银行存有一定数额保证金。2.11.14. 申请个人住房贷款需办理的手续申请个人住房贷款还需在保险公司。公证部门和本地房地产管理部门办理保险。公证和房产抵押登记等手续。2.11.15. 个人住房贷款的提取贷款的提取重要有以下两种方式：A.直接提款。借款协议生效后，借款人按照协议约定的用款计划，将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。B.专项提款。借款协议生效后，由借款人委托贷款行按借款协议约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采用专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向贷款行提供有关协议。协议付款告知等凭证。用住房公积金发放的贷款，采用专项提款方式。2.11.16. 个人住房贷款的偿还偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款协议中载明，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息，一般有：月均还款法。贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。累进还款法，贷款期内，逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额，但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息。2.11.17. 办理个人住房贷款的注意事项按期归还贷款本息。不提供虚假文献或资料未经贷款银行批准，不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或反复抵押。不擅自改变贷款用途，挪用贷款。配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的协议或协议。保证人违反保证协议或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁局限性以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按贷款银行的规定贯彻新保证或新抵押（质押）。2.11.18. 各银行办理个人住房贷款的具体手续各银行办理个人住房贷款时，可根据个人住房贷款管理办法制定具体实行细则，具体手续可以有所不同。例如中国工商银行广西区分行个人住房贷款操作程序如下：开发商与银行签订个人住房贷款协议；购房者向开发商提交借款申请；开发商列出借款人名单及有关资料交中国工商银行；中国工商银行根据清单及有关材料进行贷款前调查核算；银行认可的借款人先将不低于刀购房款交到工行指定开发商的帐户；借款人将与开发商签订的购房协议及缴款收据办理评估。保险、登记手续；借款人与银行签订借款协议，银行将贷款转入开发商的存款帐户。开发商将借款人的房产证及他项权证交工行抵押保管；借款人逐月归还贷款本息，贷款还清后，银行退回房产证并注销抵押登记。3. 协议、住宅使用说明书和质量保证书3.1. 购房协议3.2. 住宅使用说明书3.3. 住宅质量保证书4. 名词解释及客户关心问题参考材料4.1. 常用名词解释按照国家对进入房地产市场的住宅所实行的政策为标准可分为：房改房、经济实用房（涉及解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：根据国家住房制度改革政策向住户出售的现居住房屋。房改房是指按照单位的分房原则，如依照工龄、职务或职称等，已经分派或将要执行国家规定的房改标准出售或出租的住房。经济合用房：根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人出售的住宅房。经济合用房是国家或房地产商按照普通住宅标准建设的，实行政府扶持、单位支持、个人承担的原则，在规划建设、土地使用、税收、金融、建设资金等方面均享受国家特定的优惠政策，直接以成本价加微利向中低收入家庭出售，涉及“安居房”、解困房”以及北京、成都、烟台、宁波等城市借助世界银行贷款支持而建设的住房。这类住房设计一般都较为实用，大多坐落在城郊区，开发成本较低，并且售价剔除了工程建设中的部分费用，因而价格较市场上其它类住房往往要低一些。安居房：为实行国家安居工程而建造的住房，是政府为推动住房制度改革，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金兴建的面向广大中低收入家庭的非赚钱性住房。安居房在出售方面，坚持以成本价直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收人家庭。解困房：在实行安居工程之前或未实行安居工程的城乡，政府为解决本地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。小康住宅：为实行国家重大科技产业工程“2023年小康型城乡住宅产业工程”项目，建设部在各大城市指导建设的面向下世纪的住房。它的建设体现了一定的政府行为，享有政府提供的优惠政策。但与经济合用住房不同，它的销售对象重要是针对中档或中档偏上收入水平的家庭，因而售价较高。这类住宅通过提高科技含量，大大改善了住房的功能和质量，具有一定的超前性，是我国住宅产业未来发展的方向。存量房：已经建成并投入使用的。私人或单位所有的存量房，公房和私房在房地产交易上有不同之处。存量公房的买卖，国家限制较多，除房改向个人出售住房外，很少有公有住房的买卖。存量私房的买卖也因产权性质的不同而有较大差异：拥有所有产权的私房，可以自由买卖，但房屋有拆迁。抵押或诉讼限制等情况的除外。拥有限制产权的私房，如房改出售的住房、安居房等，在买卖的时间、对象、价格收入分派等方面都有限制。商品房：各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。商品房是以出售为目的而建造的居住用房。与存量房不同，它一方面应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非新房。另一方面，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖。假如新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧限度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。商品房既涉及普通商品住宅，也涉及了微利房、高级公寓、别墅等。其中，微利房也叫便宜房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济合用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉，适合于中档或中档偏上收入水平的家庭购买。高级公寓，指在城区内黄金地段修建的高层和多层电梯公寓，也涉及各种组合复式或高层住房。这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽敞，配套设施齐备，物业管理水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。商品房由于是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。从严格意义上讲，前四种房屋并不具有商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。4.2. 客户关心问题参考材料（1） 商品房的销售面积：商品房按整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。（2） 套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。（3） 应分摊的公用建筑面积的组成：l 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。l 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（涉及山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。（4） 山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。（5） 套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。（6） 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周边。的维护或承重墙墙体面积，有共享墙和非共享墙两种。（7） 共享墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（涉及山墙）均为共享墙。（8） 共享墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投影面积，并计入套内墙体面积，其余共享墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。（9） 非共享墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。（10） 非共享墙的面积计算：墙体水平投影面积所有计入套内墙体面积。（11） 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应作为公用建筑面积参予分摊。（12） 做为人防工程的地下室不作为公用建筑面积参予分摊。（13） 公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。（14） 计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系数乘各套（层）的套内建筑面积。（15） 住宅的层数划分的规定：（16） 住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定：A. 住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。B. 住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。C. 顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。（17） 住宅建筑平均每套建筑面积：平均每套建筑面积（m2套）等于总建筑面积（m2）被总套数（套）除。（18） 住宅建筑使用面积系数：使用面积系数（）等于总套内使用面积（m2）被总建筑面积（m2）除。（19） 跃层住宅的户内楼梯面积计算：跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内使用面积。（20） 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的面积均计入套内使用面积。（21） 墙面装修厚度的面积计算：外墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等不计算建筑面积，但内墙面装修厚度均计入套内使用面积。（22） 住宅阳台栏杆高度的规定：低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于105m；中高层。高层住宅不应低于110m。中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。（23） 中间层：住宅中除底层和最高层住户入口层以外的中间各楼层。（24） 平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。（25） 抗震结构：在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。假如出现地震的影响相称于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。（26） 轴线：建筑物各个构件图样的中心线。它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等重要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。（27） 抗震缝：将建筑物或构建