资源描述
1、问题的提出
战略需要有产品的支撑，战略需要通过产品来表现，战略需要通过产品来完毕。为了达成树立项目品牌、成就公司品牌，获取长期利润，这一公司战略目的，对于N8地块的开发策略，就必须考虑以下几个问题：
l 如何定位产品，以区分于中心区的其他楼盘，规避、弱化竞争风险。
按照中心区的规划，整个中心区的总建筑面积将达成600—700万平方米，其中商品住宅的总建筑面积将达成300万平方米以上，商品住宅的个案数量将超过二十个，这些个案将在未来五年内逐渐上市，如此大的开发数量、销售面积，要顺利消化，必须有超常规的开发思绪，以及独特的产品定位，各个楼盘应有相应的错位经营，避免同质竞争，共同托起市场。如何错位经营就成为摆在各个公司面前的难题。
l 如何整合周边资源，以达成项目唯一性、排他性和权威性？
从宝安消费者调查来看，买家的关注点重要集中于生活、居家两个方面，因此如何服务业主的生活居家规定是未来工作的重点。这不仅需要自身的努力，还需要整合周边的生活资源。根据中心区规划，项目周边区域是整个宝安中心区配套最完善的区域，拥有学校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多的生活、娱乐、商业资源，如何将项目周边的资源整合，形成楼盘唯一性、排他性、权威性的卖点，是本案成功的关键，也是本案打造项目品牌的关键。这些资源的整合必须以满足居家规定，完善业主生活需要，打造项目卖点为目的，合理高效、优质完善。
l 如何拟定产品价位，在保持竞争力的前提下，获取项目的长期利润？
房地产销售最重要的就是卖性价比，合理的性能价格比是项目成功的前提。在高效的资源整合基础上，价位的拟定重要以公司的规定有关系，对于本项目来说，产品价位与以下几个因素有直接的关系：公司的利润规定、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效果、客户心理价位。最终产品的价位是这几个因素互相平衡的结果。
l 项目品牌与公司品牌如何转化？
项目是公司品牌的基础，离开项目谈公司品牌是空中楼阁、是不着实际的空谈，项目品牌与公司品牌相辅相成，两者正如自行车的两个车轮，公司品牌是方向，项目品牌是动力。在现今黑马频出的时代，公司要想获得超常规发展，必须依托项目品牌的成功，星河湾、蔚蓝海岸等公司走的都是这样一个途径。
项目品牌与公司品牌的转化是比较关键的因素，很多公司都无法解决好这一难题，比如卓越集团，益田地产等，在未来的项目推广中这是一个需要重点关注的内容。
l 如何吸引关内的客户购房，形成本项目重要的客户群？
项目虽处在宝安，但良好的交通条件——地铁、公交、道路系统以及关口使得项目的影响力却跨越关内、关外两界。可以吸引众多的关内客户购房，而本项目较大的体量也决定了仅仅依靠关外客户是局限性以支撑的，必须有大量的关内客户补充才干获得成功。
要吸引关内客户购房，就必须找准关内客户的兴奋点，极力渲染。这一兴奋点是什么？价格？交通？产品？还是教育？这需要准确把握。
2、公司的战略选择
（1）战略选择之一——在未来三、五年内，发展成为宝安一流的、在特区有影响的优秀房地产公司。
从2023年起，房地产业开始走入品牌全国化的阶段，最大的特点是大公司成就大品牌，目前房地产公司第一轮的全国化扩张已经结束，沉淀出几个全国性的品牌，比如万科、中海、珠江等；通过几年的调整，第二轮的品牌扩张已经逐渐拉开帷幕，其特点是“黑马频出，时代造英雄”，项目品牌成为品牌扩张的急先锋。
在地产公司品牌全国化的热潮下，以泰华、鸿荣源为代表的宝安地产公司已不满足于宝安区域市场，谋求进一步的发展，第一步就是进军特区市场，其共同的特点就是在绝版地段，以高档次的物业成就公司的品牌。进关伊始就以拍卖时的高姿态轰动特区，打响了公司的知名度。而宝安本地的一些中下地产也在寻求突破，这个模式将不同于本地三大主流地产商走的路，这些中小房地产公司将顺应市场的变化、行业的变化、以及经济环境的变化，立足于地块的特性和优势，根据自身的资源和素质，因时、因地、因人，走出一条个性化的道路。表现在项目开发中即以项目品牌提高公司实力，打响公司品牌，比如桃源居-航空城。
屹海达公司在宝安有着十余年的开发历史，迄今已成功开发了中南花园等知名楼盘。但由于种种因素，公司至今仍然未能建立起自己的品牌，在现今地产公司品牌化、公司品牌全国化、宝安地产全市化的背景下已显得落后，假如在未来几年内仍然无法建立起公司品牌，对未来楼盘开发销售、公司融资、公司声誉、公司战略等将产生极大的负面影响。在现时最可行的途径即依托项目开发，带动公司品牌，最终实现公司的可连续发展。
l 屹海达的品牌之路
对于屹海达的品牌之路，我们认为，第一步就是依托目前中心区N7地块的开发，以杰出的产品定位、超常规的开发策略、轰动性的引爆措施、有节奏的市场推广，打造强大的项目品牌，并以多种推广手段，而后依靠项目品牌的牵引，将项目品牌转变为公司品牌，最终成就为宝安一流的房地产公司。
l 屹海达的品牌中期目的
根据这一思绪，屹海达公司发展的中期目的为，——运用目前正要动工的宝安中心区项目，以点突破，在1-2年内塑导致功的项目品牌，而后在3-5年内将项目品牌转化为公司品牌，使公司成为宝安一流的、在深圳有影响力的知名房地产公司。在这3-5年内，公司公关的重点是打响知名度、塑造美誉度、强化客户满意度。
（2）战略选择之二——与公司的发展紧密结合：短期内投入与产出持平，长期内追求利润最大化
品牌是公司可连续发展的基石，财务目的才是公司发展的关键，不同的时期有不同的财务目的，不同的公司发展战略也决定了不同的财务目的。在市场经济中，房地产公司的项目运做的财务目的无外乎三种：一是利润最大化，为追求高额利润可以付出一定的时间代价；二是追求资金周转最快，获取资金在时间上收益；第三则是对项目的收益不做规定，形成公司的固定资产。
对比这三种方式，可以看出，对屹海达公司来说，做资产是不合适的，不能将公司的资金沉淀下来，对公司未来的发展不利，甚至追求资金周转也不合适，最佳的公司战略就是短期内投入与产出持平，追求长期利润最大化，在现有市场条件下取得最大的经济收入。不苛求短期的得失，而注重长期性的收益，付出一定的时间代价，在销售速度上有所牺牲，在一段时间之后取得丰厚的收益。
在这一战略的指导下，屹海达公司下阶段的工作中心就是——抢占先机，做形象、树品牌。
3、市场策略——做火车头
与产品定位同样，对于任何公司来说，进入一个市场都会给自己一个定位，拟定自己在整个区域竞争者中的地位，明确自己的发展方向，以此来决策公司的发展道路。归纳到一点，就是公司在这个市场上，是做火车头还是火车厢？这是项目开发的前提，是一个无法避免的问题。
l 火车头意味着市场领导者，意味着市场的第一力量，是市场的领头羊，表现在产品上则意味着开发独特的、差异化的产品，引领行业潮流。这一模式利润较高，风险也较高，但容易一炮打响，只要有良好的开局表现，既可轰动市场，树立品牌，实现公司的超常规发展。
l 火车厢则意味着市场的跟随者，意味着市场的补充力量，表现在项目上则意味着开发成熟的、大众化的产品，紧跟市场潮流，不断补充市场需求的热点内容，这一方式比较稳妥，一般不会失误，只要项目价格有竞争优势，既可获得行业平均利润，但不易形成品牌，适合常规发展的公司。
4、开发节奏——快做
开发节奏特指项目的工程进度和销售进度，最简朴的有快和慢两种方式，两种方式各有利弊。
l 快做
快做规定项目在最快的时间内开发、销售完毕，为完毕这一规定，不惜采用一些非常规的手段，一切以快为基准。这一节奏的利益点是：
Ø 一旦有良好的开盘局面，可以迅速形成项目品牌，强占市场高点，达成出品牌、出效益的规定。
Ø 项目开发比较积极，全力贯彻前期制定的思绪，一切以我为主。
Ø 在目前中心区基本启动的情况下，可以最大限度的吸取中心区的购买力，完毕利润目的。
Ø 可以获取较快的资金周转速度，获取资金的时间效益。
快做的风险是：
Ø 中心区尚未成型，消费者尚未行动
Ø 后期产品调整比较困难
Ø 在整个开发周期，需要公司有很强的项目把控能力，对公司规定比较大。
l 慢做
慢做的策略就是以稳妥的方式开发项目，随时关注中心区其他楼盘的情况，精益求精，根据中心区其他楼盘的特点及时调整产品。
慢做的利益点在于：
Ø 公司在开发期内可以根据市场情况做出相应的调整，避免大的风险。
Ø 可以和其他楼盘一起烘托中心区楼市，避免孤军奋战。
慢做的风险在于：
Ø 无法在众多楼盘中脱颖而出，形成具有轰动效应的项目品牌，最多只是中心区的知名楼盘。
Ø 在开发上比较被动，处处以竞争者态势、消费者的喜好而变动，最终将影响项目的销售，乃至市场形象
Ø 由于时间跨度较长，假如后期没有强烈的卖点，将会湮没于市场之中。
一流公司做市场，二流公司找市场，三流公司等市场。综合快与慢的优劣势，结合公司的发展战略，我们建议项目的开发选择快做的策略。但快做不等于不根据市场情况做调整，不等于埋头苦干，不理睬市场。不等于不顾快做的风险，一味求快。而是周密考虑，细致安排。开发之初即订立具体的开发进程，全面考虑项目开发、销售进程中的也许发生的各项问题，对这些问题制定细致的解决措施，形成合理、有效、弹性的开发计划。同时为及时解决计划中没有预料的情况，需要制定完善高效的危机反映机制，一旦出现意外情况，也及时解决、调整。
5、开发方向
我们这个项目因该做成什么样的产品，档次是如何的？我们先综合分析一下项目的先天条件：
一方面，我们认为，项目最大的优势在于交通以及周边的配套，而最大的劣势则在于河流的影响以及关口所带来的人流影响，机会则在于河流的整治，一旦河流得到上盖的整治，同时在规划上规避人流噪音的影响，项目完全可以做成中心区的样板楼盘。
（1）两种开发方案
因此我们认为，项目的产品定位有两种方案：
Ø 其一是类似美丽365的大众化楼盘，中小户型设计，瞄准初次置业的群体，
Ø 其二是类似星河湾的精品社区，中大户型设计，瞄准二次置业群体，
下面我们从几个方面来分析两种模式对本项目的影响。
开发方案
星河湾模式
美丽365模式
建筑类型
高层、小高层混合
小高层为主
容积率
3.8
3.8
建筑面积
50万
50万
可销售面积
42万
42万
主力面积
120-130平方米
100-110平方米三房
成本
3000元
2500元
成本内涵（单位：元/平方米建筑面积）
建筑成本1000，内装修成本600，绿化150，地价1000，期间费用250，销售费用50。其他50元
建筑成本800，内装修成本300，绿化100，地价1000，期间费用200，销售费用50，其他50
售价
5000元
4000元
主力总价
60-65万
40-44万
总成本
15亿
12.5亿
总销售金额
21亿
16.8亿
毛利润
6亿
4.3亿
静态收益率
40%
34.4%
前期投入
高
较高
风险性
较高
较高
风险所在
高档次产品的市场承受能力
中心区同档次楼盘的大量供应
前海楼盘的市场拦截
品牌知名度
高
低
品牌特性
超越性、差异性
同质化、大众化
（2）两种方案的优劣势比较
方案一：
方案一是以星河湾的模式为基本思绪，目的是为宝安人打造一个名片，提供一个别样的生活方式，打造一个精品的社区，提倡一种崭新的生活态度。
这一模式的机会点在于
ü 位于中心区这一政府未来的形象区域，且位于中心区的东南门户地带，做得好可以形成城市的标志性建筑。
ü 市场的直接竞争者较少，并且已进入销售尾期，并且未来的市场供应比较少，市场面临一定的空白。
ü 精品化的楼盘高于宝安所有楼盘的开发水平，符合宝安客户的产品主义认知，容易引起市场轰动，形成品牌。
ü 投入稍多的成本既可获取更大的利润，满足公司长期利润的需求。
方案的风险点在于
ü 单价高、总价高，客户接受度较低，销售压力大，特别是在中心区其他楼盘4000元左右的价格烘托下，比较难接受。
方案的销售关键点在于
ü 方案一的目的客户是宝安的二次置业者，如何唤起这些人的换房热情是未来销售成功的关键，必须在开盘之时既完毕部分实景，以星河湾开盘时的姿态亮相，使客户感慨，刺激换房的需求。
ü 本方案下的产品，其竞争对手大体为中心区的楼盘以及宝安老城区的高单价楼盘。竞争对手比较多。在价格上重点参考冠城世家、御景台的价位，同时综合考虑中心区楼盘的价位，保持一定的价格竞争力。因此我们的价格可以在5000-5200元之间，以5000为佳。
方案二：
方案二是以美丽365花园为参照模式，开发大众化的社区，为工作3年左右的白领打造一个家园，
这一模式的机会点在于
ü 可以形成良好的社区形象
ü 客户层面较宽，市场容量稍大
ü 单价低、总价低，置业门槛低
方案的风险点在于
ü 没有一定的价格差，关内客户很少来购房，减少了大量的市场潜在客户。
ü 一旦关内客户不进场，销售压力将很大，
ü 年轻人也许更乐意居住在成熟的市区。
方案的销售关键点在于
ü 关内客户能否大量进入是未来销售成功的关键，如何吸引关内客户到关外来置业是困绕未来销售的难题，而吸引的关键则在于与前海楼盘保持较大的价格差距，梅林关的价差在2023元左右，布吉关的价差1500左右。对比之下，南头关的价差至少应在1000元以上，因此我们的价格水平应控制在4000元以内。
ü 在未来实际销售中，本方案下的产品面临的竞争对手来自多个区域：中心区楼盘、前海楼盘以及宝安老城区的楼盘，竞争压力很大，市场推广需要对比很多楼盘，比较被动。
综合分析两个方案，我们认为，与其选择被动的、同质化的方案二，不如选择积极性的、超越性的方案一，并且方案一的投资收益也优于方案二。
4、价格定位
Ø 项目总体的均价为4900元/平方米，结合户型定位，主力总价控制在45-70万之间。
Ø 各期均价建议为：绿岸居均价为4500元/平方米，水岸居均价为4900元/平方米，海岸居均价为5200元/平方米
Ø 绿岸居启动时，主力总价控制在50万以内。
5、项目商业部分定位
（1）宝安商业概况
宝安城区所辖面积约12万平方公里，与西乡城区连城一体，街道纵横交错，数十条重要街道总长度46公里。公园及许多造型多样的街心公园点缀城区。工商、贸易、服务网点等遍布大街小巷。目前的商业中心重要集中在老城区，以新圳路、创业路、翻身大道为最为密集。
（2）宝安商业的基本特性
l 宝安城区的商业基本表现为两种业态：
临街小商店——小型旧式的临街商铺曾经占据主流，重要以街道为单位面向本地消费的零售为主，其经营种类重要以平常消费品和汽配建材为主，分布比较集中，但规模较小，无法满足购物者一次性购物的需求。
中大型百货——新型综合百货业态的兴起，在丰富商业业态的同时也提高了商业的档次。以万佳百货、新一佳、天虹商场为代表，以经营中高档产品为主，其不仅外观比较现代，设计理念超前，且营造舒适的购物环境，提高商业的档次和增强投资者的信心。综合百货的客户群体的消费特性除购物方便、可一次性买齐外，更注重商品的档次以及商家的信誉，对商品的品质和商家的可靠性提出更高的规定。
l 住宅区大量的底商以及综合性的商场呈明显的上升趋势。
底商如社区内的杂货店、24小时便利店、理发店、美容院等，重要分布在各个社区的底层商铺，对于社区居民而言，底商可以方便快捷地满足居民对一些平常消费品的需求，为社区居民的平常起居提供了便利。然而，底商的最大缺陷在于无法形成规模效应，品牌效应，一般价格均比市场上的价格高，且存在“一窝蜂”现象，底商的供应明显超过社区的自身需求，这种供应的势头有增无减。竞争的加剧导致了服务质量下降，产品质量但是关等现象，出现了价高质低的现象，严重影响了居民的平常消费。虽然从目前来看租售势头良好，供需两旺，但从长远来看，底商已不适合商业的发展趋势，无法满足消费者对大宗购物和消费品质的规定，很难连续经营。
l 批发市场多处在小规模低层次状态，不具有区域性的市场辐射能力。
近期开发的宝安电子城初步具有一定超前的规划理念，相信会在宝安形成一定行业辐射力，但由于规模偏小，并且市场不够成熟，对本地的影响力不大。从目前的经营形态来看，大型综合批发市场尚未出现。
（3）宝安重要商圈格局
新安商业目前存在三大繁华商业区：
万佳商业区：目前宝安商业最为繁华的地区。万佳位于新圳路与宝民一路的交汇处，由于其自身近20230平方米的巨大商业体量，使得其有力地带动了周边商业的蓬勃发展，又由于地处老城区，周边居住人口众多，且居住人群层次较高，因此消费群购买力强，从而导致整个商业区档次、水平较高。
天虹商业区：位于翻身大道，临近宝安新中心区，随着天虹入驻逐渐成为宝安最为重要的商业区。该商业区是商业相对集中，集中着众多百货商场、超市、专卖店和专业市场等。
顺电商业区：位于创业一路与建安一路交汇处，属于宝安老成区的中心地带，商场辐射范围较广。周边业态重要以街铺形式存在，经营种类重要有建材，五金，电器等，随着冠城世家5万平米商业的规划，其商业形态有明显的提高。
从未来发展趋势看，中心区规划日趋明朗，住宅业将蓬勃发展，必将带动商业的崛起，万佳商圈在宝安处在龙头的地位将受到挑战；而顺店商业区由于商业业态整体水平较低，且没有发展空间，潜力有限；天虹商场已经开业，宝安电子城二期3万平米的一站式电子购物城已经动工，新中心区四个大型商业中心已经规划，未来天虹商圈将于中心区商业融为一体，成为未来宝安商业发展的龙头。
6、差异化竞争策略
差异化竞争策略是避免同质竞争的重要手段，特别是在中心区这一供应量集中的区域，更是避免价格竞争、恶性循环、互相打压的重要手段。在目前中心区大多数产品尚未露面的情况下，差异化的对象重要表现为与新安区域其他楼盘的差异。
根据对整个新安-西乡片区房地产市场的综合分析，我们认为，本项目的差异化策略重要表现在以下几个方面：
l 产品差异化
在目前的宝安房地产市场中，所提供的产品大多属于经济实用性的住房，楼盘档次较低，户型面积中小，以满足基本的居家生活为目的，这些产品都无法体现出舒适的居家规定。建议未来本项目的产品差异化集中体现在户型、规划、立面等方面。
老城区内的楼盘更多的表现出港式风格，楼盘档次低、设计差这一局面甚至在中心区的部分楼盘中都有所体现。部分中心区项目仅仅表现出普通的滨海风格，无法体现出滨海中心区的魅力，甚至大大落后于特区内的楼盘开发水平，为达成差异，项目的建筑风格应向欧式滨海风格转变，建筑设计品质感突出的产品，提高宝安产品档次，体现项目价值。
l 景观差异化
宝安的社区景观基本都属于绿化层次，主线体现不出园林的规定，在宝安客户越来越重视环境因素的环境下，宝安楼盘的环境景观已不符合市场发展的规定。未来杰出的园林景观效果是项目差异化的重要表现点，而项目的园林景观更是要体现出融和的社区居家气氛和浓郁的滨海风格。
l 服务差异化
服务是楼盘重要的附加值，对于本项目来说，服务更是体现差异化的重要方面，依托中心区完善的配套，项目可以整合成为服务于业主的尊贵享受，以0-100岁的全程健康教育为核心内容，做出项目的服务差异化。
7、开发模式
2）几种品牌社区模式
l 星河湾模式
星河湾位于华南板块，占地1200亩，已开发700亩。是小高层与多层的组合社区，总体容积率为2左右。
星河湾在华南板块高手林立的竞争环境中一举成名，有其客观必然性，一方面其产品定位独树一帜，打破了华南板块只能做大众精品楼盘的习惯，全力开发高档次的产品，在定位上即与其他楼盘取得了定位优势，乃至目前奥园等也开始开发高档次住宅。另一方面开盘之初，即完毕震撼人心的园林、滨江步道以及现楼实景，完全吸引住了客户的心理，极大刺激了消费者的购房热情。再次，其控制好了合理的总价基础，第一期均价4900元/平方米，单套总价控制在55万以内，第二期均价5300元/平方米，单套总价控制在65万以内，第三期均价5500元/平方米单套总价在75万以内。使大部分人可以接受。
l 蔚蓝海岸模式
蔚蓝海岸占地约30万平方米，总建筑面积59万平方米，总体容积率为2，蔚蓝海岸在设计之初，仅仅计划定价在4000元以内，但实际情况确是一期均价5500元，二期6200元，三期已升至6500元，获得了极大的成功，迄今，蔚蓝海岸已成为深圳楼市的样本社区。蔚蓝海岸成功的因素在于：一方面蔚蓝海岸开盘前即不惜花费资金，租赁了临街的地块，并将之制作成优秀的售楼花园，吸引了大量的人流。另一方面，蔚蓝海岸巧妙借助滨海大道通车，后海楼市升温的势头，将自己摆在后海红花的位置，其他楼盘在形势上成为其绿叶。再次，蔚蓝海岸的产品有很强的吸引力，以至于目的客户为初次置业者的一期，有很多的二次置业者购买，并使后期的开发方向改变为二次置业的家园。最后，蔚蓝海岸全力打造社区品牌，营造浓郁的社区氛围，以业主满意度来提高项目的品味，最终形成项目的可连续发展。
l 世纪村模式
世纪村占地面积8.7万，总容积率为3左右，由7栋高层组成，世纪村通过三年的开发，已在深圳取得初步的成功，究其因素，有这么几点：一方面是其产品创新能力，二期的入户花园设计风靡了整个深圳，其影响力已扩散至中国其他城市，为世纪村获取了极大的声誉。另一方面是其国际文明居住标准的宣传，其一期开发之前，即投资出版《人居风暴》一书，宣扬其国际文明居住标准，获得了一定的成功，在周边区域很不成熟条件下，销售状况良好。第三，一贯以产品主义刺激市场，在二期成功的基础上，不断推出新的产品，比如空中一号、王府等等，坚持产品主义。
l 黄浦雅苑模式
黄浦雅苑位于中心北区，与其他中心区的楼盘大力张扬中心区优势不同，黄浦雅苑很少宣扬其地段优势，而是着重做好产品，他成功的一方面是其公司品牌的支撑，使很多客户可以无条件的跟随和黄地产的项目。另一方面是产品的价格，在中心区其他楼盘均价在8200元左右的对比下，黄浦雅苑7500元的入市均价就很有竞争力，况且虽然其产品上没有值得书写的特点，但总体品质仍属优良。目前黄浦雅苑三期的价格已达成8500元/平方米左右。
l 美丽365模式
美丽365是在龙华地产大盘涌动的情况下开发的一个郊居化大盘，其总建筑面积20万平方米，容积率约为2.1，美丽365作为龙华大盘的代表，其成功因素重要有：第一美丽365在产品上直接瞄准周边各大公司小白领的需求，开发出适合这些客户规定的产品，第二，采用较有力的广告推广方式，以路牌、大杆旗为重要手段，在龙华镇全面铺开，导致一定的轰动。但美丽365的市场影响在关内却很小，少有人前往购买，也因此其项目品牌并未能达成深圳知名品牌的规定，也无法对公司品牌有帮助作用。
（3）我们的开发模式
整治一片环境
引爆 一个组团
建设一个家园
打开一片市场
l 从城市规划设计角度，整合项目环境资源优势，整治不利因素，不仅可以形成一个非常疏朗的空间，减少容积率，并且有重大社会题材和炒作价值，达成公司品牌形象和项目建设关注度非常高的效果。
l 先期启动绿岸小型组团，中高档次入市,迅速提高地块价值，完毕销售,提高项目的知名度。
l 将配套优势转化为服务优势，强调对三代人的关怀，深化项目的内涵，不断强化项目的美誉度和忠诚度。
l 通过一系列站在城市高度的包装和炒作，引爆深宝两地的市场，实现销售的奇迹。
六、项目总体定位
1、目的客户定位
（1）整体项目客户定位
l 以来源来分
Ø 关内客户——40%
Ø 关外客户——60%
l 以社会阶层来划分
Ø 关内白领——30%
Ø 关外公司中层管理人员及技术人员——20%
Ø 关外的私营业主以及公务员等——40%
Ø 其他——10%
l 以置业次数来划分
Ø 初次置业者——45%
Ø 多次置业者——55%
（2）三个组团的客户定位为
l 绿岸居
Ø 关内白领——40%
Ø 关外的初次置业者（中层白领）——30%
Ø 关外的二次置业者（个体工商户等）——20%
Ø 其他——10%
l 水岸居
Ø 关内白领——30%
Ø 关外的中高层管理人员、公务员、医生等——30%
Ø 关外的个体工商户、私营业主等——35%
Ø 其他——5%
l 海岸居
Ø 关内客户——5%
Ø 关外的中高层管理人员、公务员、医生等——40%
Ø 关外的个体工商户、私营业主等——50%
Ø 其他——5%
(3)目的客户心理特点
客户代表
特点
心理特性
住宅需求
宝安本地公务员
新富
对土地的价值结识很清楚，思想比较传统
社区居家环境良好，生活配套完善。
南山、宝安的中高层管理人员及白领
薪富（稳定的工作环境和事业基础）
初次置业，满足基本的居家规定。容易接受新鲜事物
一定总价基础上的优质楼盘
宝安私营公司主
先富
规定在改善居住条件的基础上，满足自己尊贵的规定。
舒适的居家环境。
l 消费者心理特性描述
我们可以将目的客户简朴的划分为关外客户和关内客户，即宝安客户和南山客户。
Ø 宝安客户
宝安的客户是我们未来的主力客户，其比例在70%以上，这些客户大多是宝安本地人或者已经在宝安工作、生活三年以上的时间，对宝安的地理、人文、环境等各方面都非常熟悉，对宝安有深厚的感情，认同宝安的发展，对中心区的建设比较关心，对比老城区，目的客户认为中心区的环境较好、人口密度低、不拥挤和嘈杂，对中心区有着普遍的认同。
宝安客户购买住宅最本质的需求还是改善居住条件，自用居家是未来购房的重要需求，而投资出租的状况将非常少见，因此未来楼盘良好的居家环境是吸引客户的关键，为此，需要在户型设计、园林设计以及物业管理上着重。
我们再来分析宝安本地人的细分群体，在这些宝安本地人之中，个体工商户以及私营业主是重要的客户，另一方面是政府公务员等，在购房关注因素上，他们共同的特点是，最关注社区内的规划以及建筑的立面，在第一印象上即突出与宝安其他的楼盘，另一方面是需要有景观、园林、会所、物业管理好。可以满足舒适的居家生活需要。这些客户最大的特点是要见到实际现楼才干相信一个楼盘的好坏，因此对本项目的开盘工程规定很高，必须要有杰出的表现方式。不同的是，个体工商户相对比较关心价格因素，而私营业主相对比较关心社区环境，公务员则关心物业管理。
Ø
Ø 南山客户
关外的客户重要是指南山的客户，这部分客户将是我们的次要客户，他们重要是在南山地区（涉及科技园）工作，基本属于科技园各类公司的中高级白领。受过良好的教育，事业处在上升阶段，在深圳生活了三年左右，有较强烈的购房需求。但目前基本属于飘一族，甚至有不少是租住于宝安。
关内的客户购房的目的重要是用于解决基本居住需要，购房很现实，价格是其最关心的因素，大部分人的心理价位在总价30-40万之间，另一方面是交通，规定与工作地点的交通非常方便，第三是楼盘素质，规定户型方正实用，园林绿化杰出。对社区外的环境反而不强求。因此要吸引关内的客户购房，首要目的是价格有竞争优势，特别是与前海等区域的楼盘有很强的竞争优势。
关内的客户重要是科技园的白领，这些人购房时，最重要的选择区域将是后海、南头、前海以及白石州区域，对于宝安中心区的结识比较低，甚至有不少人很不了解宝安中心区，对宝安的概念局限于老城区。因此在未来推广上必须注意推广宝安中心区，让客户接受这一区域。
2、产品定位
在定位之前先参考一下消费者调查的情况：
ü 有超过70%的宝安消费者可以接受小高层和高层或者两者的组合，
ü 有2/3的消费者需求三房120平方米左右的三房，各有近14%的消费者需求二房及四房，
ü 可以接受50万以上总价的消费者约占21%，
ü 对于建筑风格，近36%的消费者中意现代海滨风格，近30%的消费者中意欧陆豪华风格
ü 超过30%的消费者认为社区园林应当以水塘、喷泉、瀑布等水景为主题，超过25%的消费者认为社区园林应以异国情调园艺绿化为主题
综合考虑项目的开发策略、消费者需求以及宝安市场的供应、竞争状况。我们对项目做出了如下的定位：
ü 产品档次定位
崇高的中高档居家物业
ü 产品建筑类型定位
以小高层和高层为主，
ü 楼盘建筑风格及园林风格定位
以欧式的滨海风格为主，加上尊贵的建筑符号，强调尊贵、强调滨海。色彩以星河湾的黄色以及欧式的褚红色为主色调，点缀其他色彩。
园林可以结合组团特色，可分三个主题，海景、水景、绿景，综合布局。
提供若干滨海建筑及部分园林景观图以供参考：
3、户型面积配比
（1）总体户型面积配比
面积
80-90M2
90-100M2
100-115 M2
120-140 M2
140-160 M2
160M2以上
合计
户型
二房二厅
三房二厅
三房二厅
三房二厅
四房二厅
五房、复式
/
比例
10%
20%
25%
20%
15%
10%
100%
比例建面
3.7
5.55
9.25
9.25
5.55
3.7
37
三期相加
3
5.85
9.2
8.85
6.7
3.4
37
户型配比的依据
Ø 一方面启动绿岸居，关内的客户将成为是本项目一期的重要客户，其比例将保持在40%左右。关内的客户基本属于初次置业者，需求的户型偏小，实用性的户型是其需求的重点，因此90多平方米紧凑型的三房比例较多。
Ø 考虑到未来本项目的档次为中高档的居家型物业，整体户型属于中档户型，因此户型面积配比中115平方米以下的户型占55%。
Ø 项目定价较高，为控制总价，满足多数人的置业需求，规定将大部分单位的总价控制在60万以内，因此主力户型为90-140平方米之间的三房。
（2）各组团的户型面积配比
l 绿岸居的户型面积配比
面积
80-90M2
90-100 M2
100-115 M2
120-140 M2
140 M2以上
合计
户型
二房二厅
三房二厅
三房二厅
三房二厅
四房及复式
比例
15%
30%
35%
15%
5%
100%
建面
1.5
3
3.5
1.5
0.5
10万平米
绿岸居户型配比的依据
Ø 一期的主力客户大多为初次置业者，需求的面积较小，因此一期的整体户型偏小，115平方米以下的户型占到80%。
Ø 目前宝安市场上中小户型比较热销，特别是紧凑型的三房，市场需求相对比较多，因此90-115平方米的紧凑型三房为一期的主力户型，
Ø 宝安的客户有91.7%的人需求总价在31-50万元之间的房产，结合本项目的价格定位，一期的主力总价应在50万以内。因此一期的主力面积应在115平方米以内。
l 水岸居户型面积配比
面积
80-90M2
90-100M2
100-115M2
120-140M2
140-160 M2
160 M2以上
合计
户型
二房二厅
三房二厅
三房二厅
三房二厅
四房二厅
五房及复式
比例
10%
15%
30%
25%
15%
5%
100%
建面
1.5
2.25
4.5
3.75
2.25
0.75
15万
l 海岸居户型面积配比
面积
90-100 M2
100-115 M2
120-140 M2
140-160 M2
160 M2以上
合计
户型
二房二厅
三房二厅
三房二厅
四房二厅
五房及复式
比例
5%
10%
30%
35%
20%
100%
建面
0.6
1.2
3.6
4.2
2.4
12万
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