出让土地改变用途.doc

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出让土地改变用途等土地使用条件的处理
    一、政策规定
    （一）《城市房地产管理法》
    根据《城市房地产管理法》第17条和第43条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
    （二）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）
    根据21号令第16条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，在取得出让方和规划管理部门同意后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，按变更后的土地用途，补缴土地出让金。
    （三）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
    国务院28号文件明确规定：供地时，要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。
    （四）《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）
    依据上述法律法规和政策，并考虑合同约定，2006年国土资源部发布实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对出让土地改变用途等土地使用条件的适用范围、操作程序、出让金调整等方面作了具体细化。
    二、出让土地改变用途办理出让手续的原则
    （一）申请和报批
    出让土地申请改变用途等土地使用条件的，应当报经出让方和规划管理部门审查。
    （二）分类确定办理方式
    根据审查结果，分别按以下两类情形办理：
    1．《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权，或者法律、法规、行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权依法重新公开供应。土地使用权收回时，应当对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定。
    2．《国有土地使用权出让合同》没有约定，法律、法规、行政规定也没有明确规定必须收回土地使用权的，经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，可以签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。
    （三）确定出让年限
    出让年限应根据下列两类情况具体确定：
    1．城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限确定；
    2．没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。
    （四）调整国有土地使用权出让金
    土地用途和出让年限确定后，可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平，确定应补缴的土地出让金额。具体可按下式确定：
    应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格
    （五）签订出让合同
    原出让土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。
    （六）补缴出让金，办理土地登记
    原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理变更登记。
    需要指出的是，如果原土地使用权人未向出让方和城市规划部门申请或虽申请未经出让方和规划部门同意擅自改变土地用途等土地使用条件的，属于违法违规行为，违反了《城乡规划法》和《城市房地产管理法》等规定，应当首先由城市规划部门对其违反《城市规划法》的行为进行查处。城市规划部门责令改正或拆除多建部分的，违法责任人应当自行改正或拆除；城市规划部门处罚后同意改变用途或提高容积率的，应当告知出让方。出让方接到规划部门通知后，应当要求土地使用权人补交土地出让金差价，土地使用权人应当与出让方签订出让合同补充协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。
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