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房地产开发与经营课程设计项目：阳光绿洲社区可行性研究报告调研人员：吉青波 赵杰 刘宇 龙跃瑞 刘万龙 刘芳 专 业： 工程管理 班 级： 工程0802 指导教师： 张 茜 完毕日期：2023年1月1日目 录一、概述2（一）项目背景2（二）项目概况2二、投资环境分析3（一）宏观经济分析3（二）房地产市场分析7三、项目分析10（一）项目SWOT分析10（二）项目策划定位10四、财务分析及经济评价11（一）项目重要指标11（二）成本分析12（三）投资使用计划及资金筹措12（四）项目出租及营业收入的测算12（五）项目钞票流量分析12五、结论及建议13（一）项目结论13（二）有关说明及建议13一、概述（一）项目背景雁塔区地处西安市南城板块，东隔浐河与灞桥区相望；南部和西部邻接长安区；北以二环路为界，分别连通新城区、碑林区、莲湖区和未央区。全区总面积152平方公里，人口117.8529万(2023年终第六次人口普查数据)，辖8个街道办事处，89个城市社区，120个行政村，因辖区内拥有闻名世界的历史文化遗产大雁塔而得名。雁塔区历史文化积淀厚重而深远，古今文化交相辉映，是西安市最具代表性的历史文化旅游区域。世界级文化遗存的大雁塔，气势赫赫的汉宣帝陵，浑厚大气的陕西历史博物馆，唐风浓郁、华彩纷溢的大唐芙蓉园和大雁塔北广场，中日文化交流圣地青龙寺，佛教密宗发源地大兴善寺都向世人展示了人文雁塔的风采。雁塔区科技教育资源丰富。辖区内有西安交通大学、陕西师范大学、西安电子科技大学、西北政法大学等22所普通高等院校，西安欧亚学院等千人以上民办高校12所，省以上科研院所55家，各类专业技术人员13.8万人。区内西有国家级西安高新技术产业开发区，东有曲江新区、浐灞生态区，形成一区多制的独特格局，使雁塔区成为全市的技术、人才、资金、信息高地和投资置业的首选之地。雁塔这个曾经以科教文化商贸为特色、标志西安崇高人文的行政区域形象日渐式微。为此，如何实现雁塔又好又快发展，重新配置城市资源，挖掘城市发展潜力，充足体现城市价值便成了雁塔区城市建设与管理的重中之重。 （二）项目概况 本项目地处西安市雁塔区小寨东路64号，现土地上无建筑物，达成三通一平。项目预计投资40亿元，物业类型重要有4栋高层、7栋小高层，一二层邻街楼层可作为商铺向外出租，预计是一笔可观的收入，立面解决以具有现代化气息的岭南特色为目的。屋顶部分作绿化解决，顶盖弧型飘板，局部漏空，体现通透轻灵的特点。标准层解决为标准凸窗台，同时户型之间避免视线干扰。建筑面积26400m2，容积率4。水、电、气市政管网已接进社区入口。重要由荣盛房地产发展有限公司用自由资金进行独资建设。项目开发总成本约70250万元，计划采用滚动式开发，计划资金来源于：1、注册资本金 350250万元；2、销售滚动投入 10000万元；3、预备向银行借款 30000万元。二、投资环境分析（一）宏观经济分析 1、基础环境因素阳光绿洲社区项目位于小寨东路与慈恩西路交汇处地处西安市商贸旅游综合服务区雁塔区，比邻全国著名旅游景点“大雁塔”。交通便利，西邻新建成的地铁线小寨战，北面临近南二环环城高速，且多条公交线路从此通过。南邻大雁塔广场风景秀丽，人流量很大，各种娱乐饮食城如KFC、4D影城，往东南方向可至大气磅礴的大唐芙蓉园（每年都将有众多明星来这里表演）且风景优美，适合休闲娱乐度假郊游。社区周边尚有很多大型的电子商城购物广场，如万达广场、赛格电脑城、小寨商圈等。周边景点一应俱全，如下图 2、宏观经济分析 （1）国内生产总值分析 初步测算，2023年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，不上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看第一产业增长值40497亿元，增长4.3%；第二产业增长值186481亿元，增长12.2%；第三产业增长值171005亿元，增长9.5%。西安市生产总值如下表 初步核算，全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增长140.06亿元，同比增长6.9%，第二产业增长值1409.53亿元，增长18.0%，第三产业增长值1691.90亿元增长12.5.（2）居民价格消费分析 今年年初时，居民消费价格总水平同比上涨4.9%。其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%；视频价格上涨10.3，非食品价格上涨2.6%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨4.6%。居民消费价格总水平环比上涨1.0%。（3）固定资产投资投资在2023年高增长的基础上，呈现高位运营、逐月稳增的走势，全年全社会固定资产投资3250.56亿元，同步增长30.0%较上年回落1.2个百分点，扣除物价因素，实际增长25.2%，其中城乡固定资产投资3101.06亿元，增长31.0%回落1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长26.2%。分产业看，城乡固定资产投资中，第一产业投资39.82亿元，同比增长62.8%；第二产业投资559.53亿元，增长16.0%，其中，工业投资501.78亿元，增长13.6%；第三产业投资增长2501.71亿元，增长34.4%。如下表（4）房地产开发投资 西安市房地产开发投资月度同比增幅走势如下表 2023年房地产市场理性回调，为克制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”“国五条”等房地产市场调控新政，西安市房地产市场出现理性回调，2023年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。3、 国家政策分析 政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面保护消费者 （1）国家政策 今年1月7日国家税务总局在告知中明确，地价计入房地产元原值征收房产税；1月19日国务院通过了国有土地上房屋征收与补偿条例；1月26日新国八条毫无征兆颁布1月27日，重庆、上海房产税试点细则陆续出台，中国楼市在年初连续两日内遭受强烈的政策震荡，也拉开了22023楼市调控的序幕从城府选择调控的吃鸡以及内容看来，这一次调控不仅为2023年房地产市场调控奠定基调，更展现出政府打压房价的巨大决心；7月7日住房和城乡建设部告知从即日起调整住房公积金存货款利率。这次上调是自4月6日上调以来再次调整住房公积金存货款利率；7月7日央行宣布从即日起上调金融机构存货款基准利率0.25个百分点。（2）本地政策 据三秦都市报报道2023年西安市政府将投资235亿元，使全市道路交通项目建设、城市环境、城乡化水平、公用产品服务、棚户区改造等达成全面提高；从西安市建委获悉，未来5年西安将形成立体式网络化综合交通体系； 据西安晚报报道西安市林业局将推动林业重点工程建设，争取启动实行以秦岭北麓浅山、骊山至洪庆、白露塬、少陵塬等为主的直观坡面绿化工程，以及“三化一片林”绿色家园建设工程；1月6日陕西省住房和城乡建设厅副厅长张孝成表达2023年陕西省将建45万套保障性房；1月12日据三秦都市报报道西安市将投入约470亿元，启动138个重点建设项目；1月13日据西安晚报报道西安等6城市将实行“太阳能屋顶”工程，也将将影响此后房地产项目的开发的方向。 综合近期国家各方政策我们发现，与一线城市投资客看跌房价相比，作为二线城市的西安，目前房价较其他一二线城市仍处在中档水平，且在城市建设的不断发展等利好因素促进下，房价上涨动力充足。从全市项目监控看来，由于政策滞后性影响以及地方限购 细则尚未公布，目前西安市并未产生抢购防潮，但部分房企针对未来出台的限购政策已准备为部分受影响的客户提前办理签约手续。4、环境规划分析 西安市规划建设汉城遗址保护区、装备制造区、旅游生态区、综合新区、商贸旅游服务区高新技术区文教科研区旅游生态区等九大功能区。 古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。东部调整纺织工业区，结合浐灞河道整治，建设会展、旅游和崇高住区，形成浐灞大水大绿格局；西部以三桥为中心的工业、仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区。南部文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、崇高住区和旅游休闲度假区；北部以经济技术开发区为中心的现代制造业区和围绕交通枢纽的综合发展区。东南部发展高科技园、旅游休闲度假区和崇高住宅区，同时建设城郊森林区。西南部拓展高新技术产业区。西北部在保护汉城遗址区的基础上，结合西咸一体化，发展空港区。东北建设崇高住区和旅游度假区。六个城市副中心区 户县副中心：以新型制造业和旅游业为主；临潼副中心：以旅游、物流、农副产品深加工、机械制造等产业为主；新筑副中心：以物流、休闲度假、旅游为主；阎良副中心：以航空产业为主；泾河工业区副中心：以汽车制造、高科技农副产品深加工及能源、精细化工为主；长安副中心：以高新技术产业、教育产业以及旅游业为主。形成中心市区、中心城乡和镇的三级城乡体系。到2023年，在中心市区以外，逐步形成高陵、周至、户县、蓝田县城四大中心城乡。（二）房地产市场分析1、土地市场分析（1）土地供应状况 2023年年初西安市土地市场供应重要集中在城东、城南和城北，共计挂牌出让土地11宗，出让面积17.48万m2，规划建筑面积52.31万m2，挂牌面积同比下降60.03%，环比大幅下降71.55%。土地挂牌记录如下表（2）历史成交情况分析 2023年1月份全市商品房成交量为142.58万m3，环比大幅下降14.99%，比去年同期增长43.17%，本月商品房成交均价为7184元/m3，环比上涨1.455,同比去年同期成交均价上涨42.45%。 西安楼市，在2023年宏观政策打压下，5、6、7月成交量出现大幅下降后，后期市场一路高歌猛进，全年成交量达成1400多万m3，均价破7000元大关，尽管每年1月是房地产市场的淡季，成交量出现小幅下滑，但远远小于去年同期的环比下跌速度，从2023年12月中央经济工作会议定出的2023年宏观经济基调，以及连续出现的收紧信贷和对房地产将出现更多打压政策预期，市场再次出现了轻微的“恐慌性”购房行为，在西安尚未明确出台限购前，购房者在众多开发商给出的优惠政策下快速出手，而1月26日出台的“国八条”，让楼市再次进入小寒冬，今年楼上成交量走势不容乐观。2、宏观房地产状况分析（1）供需现状、短期变化和长期发展趋势 从5月、6月、7月西安市场新批预售与市场交易的比较来看，目前的西安市场呈现阶段性供不应求，预计后期将有所放量。 而供应市场方面，在预售市场连续低迷的情况下，开发商采用了一系列措施来挽救市场，不少房企开始故意识地增强了其项目房源的释放量，各打折、促销等优惠活动在市场上纷纷铺开，特别目前针对初次刚需置业人群所倚重的中小户型在房源供应及折扣方面力度有所加大。（2）市场价格分析 与历史同期相比，2023年商品房、住宅成交均价均保持快速上升。商品房成交均价同比上涨20.11%，住宅成交均价同比上涨24.73%。 根据对以上今年以来出台的房地产行业政策、西安市场供需状况等方面情况调查表白，西安地区房地产业发展前景看好。3、项目所在区域市场分析（1）市场在售新楼盘及价格水平所在区域楼盘名称类型售价雁塔区领先时代广场小高层34-35元/雁塔区兰乔圣菲高层住宅6200-6500元/雁塔区融侨馨苑高层住宅55-56元/雁塔区朱雀乐府经济合用房4500-4800元/雁塔区朱雀乐府经济合用房4500-4800元/雁塔区电子城融侨馨苑高层住宅5300-5700元/ 与上述楼盘相比，阳光绿洲社区在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商荣盛在中国具有强大实力， 在中国开发过多个大型享有极高声誉的居民居住社区。初步将售价定位于7500/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高， 有望突破8500平方米。（2）客户市场分析 从本年年初全市普通住宅购买者来源比例来看，本市购买人群依旧占据着绝大部分市场，占到91.7%。在限购政策出台后，西安房地产市场的购买人群已转向的 本地人群，本地人群购置普通住宅份额一直保持在90%以上。同时，从数据明细我们还可以看到，自4月初银行对利率进行调整后，西安商品房市场通过按揭贷款方式购房比例正在逐渐下滑，5月份按揭比例为61.37%，而到7月份该比例已经下降53.82%。三、项目分析（一）、项目SWOT分析1、项目优势 无大型工业公司，景观优越，毗邻大雁塔，占据地利之便， 临近南二环和小寨地铁站，交通便捷。 地块平坦，无需拆迁。2、 项目劣势 地处繁华地段，容易交通拥挤，且房价稍高，也许使某些消费者忘而却步。3、项目机会 西安地产大势向好， 区域升值潜力明显，有高端客户支撑 周边中海碧林湾、*已经塑造好片区形象 随着西安北站开通、周边各大城市的联系越来越密切，将带来更大的发展空间，相比一线城市的房价西安房价偏低。4、 项目威胁 项目资金量大，也许会对金融政策和宏观经济形势比较敏感。（二）项目策划定位1、项目建设方案及规划说明（1）建设方案 阳光绿洲社区规划总用地面积66666.7 。规划以居住为主，周边拥有配套的商业、文化娱乐等功能，充足体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的规定。总建筑面积为 266666.8，其中住宅建筑面 积为 264000，商铺建筑面积 1000 ；容积率为4。整体规划充足考虑了各性质用地间的互相协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具有了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，发明了清新、雅致的 人文居住园区。（2）规划目的 社区规划总目的：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。 住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，发明良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、 洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面解决以具有现代化气息的岭南特色为目的。屋顶部分作绿化解决，顶盖弧型飘板，局部漏空，体现通透轻灵的特点。标准层解决为标准凸窗台，同时户型之间避免视线干扰。2、项目定位（1）项目建筑风格 根据项目目的客户群特性及项目地理位置，项目的整体建筑风格的设计以及社区功能设定上表现出鲜明的现代主义风格；在社区整体的规划上以自然主义为指导方针,在社区细部、功能区的设计上以现代主义为指导方针打造国际化生活氛围。（2）市场定位 阳光绿洲社区位于雁塔区，这决定了主体目的为雁塔区周边地区的中高层消费群。 消费群界定 高校、科研院所高级职称人士 民营或私营公司家或个体老板 行政公司事业单位的主管级领导 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在3045岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它（3）产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于剧烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策。（4） 价格定位 预计暂定价格为7500-8500元/。 四、财务分析及经济评价（一）项目重要指标 如下表：各种用地占面积单 位数量（平米）总占地面积平方米66666.7总建筑面积平方米 266666.8住宅建筑面积 平方米264000绿化面积平方米1000道路面积平方米666.8商铺面积平方米1000（二）成本分析（1） 土地费用 ：6.675000=33350万元（2） 房屋开发费用：35000万元（3）前期工程费：100万元（4）管理费：1000万元（5）不可预见费：100万元（6）销售费用：700万元 总计：70250万元（三）投资使用计划及资金筹措 计划资金来源于：1、注册资本金 30250万元；2、销售滚动投入 10000万元；3、预备向银行借款 30000 万元。（四）项目出租及营业收入的测算建设期次年临街商铺一层已竣工，出租率是80%。次年开始出售楼盘。第三年商铺所有出租。第五年工程所有竣工且所有出售完毕。1、出租收入：次年：100080%2=1600万元 第三年及以后个年：1000100%2=2023万元2、销售收入：每年销售收入:26400025%8000=52800万元（五）项目钞票流量分析 财务内部收益率 10% 财务净现值 130863.63 静态投资回收期 1.2023 动态投资回收期 2.2023 表如下表序号项目合计开发经营期202320232023202320231钞票流入2208001600548005480054800548001.1销售收入2112000528005280052800528001.2租金收入9600160020232023202320232钞票流出12312041700203552035520355203552.1开发总投资684504045070007000700070002.2销售费用850502002002002002.3财务费用6000120012001200120012002.4所得税478200119551195511955119553净钞票流量97680-40100344453444534445344454累计净钞票流量143950-40100-56552879063235976805净现值88800-36454.55 31313.64 31313.64 31313.64 31313.64 6累计净现值130863.63-36454.55 -5140.91 26172.73 57486.36 88800.00 计算指标财务内部收益率i=10%静态投资回收期=1.2023；动态投资回收期=2.2023五、结论及建议（一）项目结论 本项目总成本 70250万元，总收入 130863.63万元，内部收益率为 10%，投资回收期为 2.2023，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表白本项目具有较好的投资效益,本项目可行。（二）有关说明及建议随着西安市房地产价格热逐步升温，以大雁塔为中心的商业板块也正逐步受到人们的关注。本案以其优越的地理位置，规划科学、功能布置优化、交通便利、配套设施齐全，其开发是合理的，前景是非常值得期待的，并且有良好的投资回报。但由于本案紧邻道路，这势必会导致周边环境显得拥挤、嘈杂，只有通过良好的规划，提高绿化率来净化空气，使周边的环境变得更好，这样才干提高本案的品味，为顾客营造优雅的环境，并且能与大雁塔商业板块良好的氛围更好的融合在一起。 鉴于现今地产市场火热的客观条件，本项目在很大限度上依赖目前该地段房产市场的变化和未来几年经济和生活水平的稳步发展。近年来，我国一些特大城市，商业用房通过出售进入市场的比例在逐年减少，代之以日趋兴旺的租赁市场。管理也是影响本案成败的关键因素之一，在现代市场经济快速发展时，拥有一支好的管理队伍是非常必要的，从设计施工、营销到物业管理均应达成较高的水平，以抓住机会，减少风险，并达成项目的赚钱目的。