岱山县东沙工业基地发展规划.doc

岱山县东沙工业基地发展规划

第一章 规划背景

1、东沙工业基地简介
2023年中旬岱山县泥峙镇（现为东沙镇）为实现经济跨越式发展，更好地优化产业布局，促进产业集聚，科学整合劳动力、土地等潜在的资源优势，使之转化为现实的经济优势，打破传统的一乡一镇自我发展的封闭格局，大胆提出在原泥峙、高亭、东沙三镇交界处“金三角”地块构建岱北工业园区的规划设想。
2023年5月县委、县政府批准批复成立岱山县岱北工业经济开发有限公司，规定做好岱北工业开发区的统一规划、统一管理及土地的收储工作、招商引资工作等，促进开发区整体发展。
岱北工业基地于2023年开始实质性启动，一期规划179亩。为加快工业基地的开发进度，东沙镇政府先后投入700多万元资金用于岱北工业基地的征地和水、电、广电、移动、电信、联通、道路及厂区场地平整等“7通1平”先期基础设施建设，以期筑巢引凤。同时，积极向外进行项目推介、招商引资。并对进区公司实行一站式管理、一个窗口对外、一条龙服务的管理方式。
时至今日，岱北工业基地一期已所有开发，为了使岱山县的经济在“十一五规划”及此后的发展，东沙工业基地的建设刻不容缓。建成后的东沙工业基地对于进一步壮大区域内重点骨干公司，促进公司之间的技术进步，对东沙、岱西、岱东、高亭镇的工业发展产生强大的推动作用，同时还将拉动一片新的家庭公司的形成。此外，岱北工业基地的开发必然会提高人气，汇聚一定的人流、物流、资金流，这将对宫门“金三角”地区成为本岛辅中心建设作出重大奉献。
2、东沙新区建设与东沙工业基地的关系
岱山县东沙镇于2023年2月编制完毕了《岱山县东沙镇新区控制性具体规划》，使得东沙工业基地开发建设依托东沙新区的启动开始进入实质性阶段。现状工兴路已有部分上规模公司和小型公司为基础，环岛公路、沿海环路等贯通之后，交通条件改善，大片盐田提供了丰富的土地资源，与国家的土地政策也不矛盾，较适宜满足岱山、东沙此后工业发展的需求。
东沙镇北部海域实行围垦后，将会有约4000亩盐田可作为工业基地开发建设用地，根据岱山县城总体规划，县域城乡体系规划，东沙为岱山本岛副中心城乡。因此工业基地的开发不仅对东沙镇，对整个岱山县来说都具有重要的战略意义。
3、相关规划对岱北工业基地的重视
2023起，岱山县十一五规划开始全面启动，“一轴两翼”的总体布局框架的构建，对一轴（岱山岛-长涂岛）北部的工业基地给予厚望。

第二章 现状概况

一、基地概况
1、地理位置
东沙镇位于岱山岛西北端，北濒岱衢洋，东邻岱东镇，南与高亭、西与岱西两镇接壤。规划区位于东沙泥峙社区北部，高东线、环岛北线作为区内外重要联系交通。
2、气候气象
⑴风象：东沙镇属北亚热带南缘海洋性季风气候，四季分明，冬暖夏凉，气候适宜。季风气候明显，1－3月、11－12月以北风为主，4－8月以东南偏南风为主，9－10月以东北偏北风为主。
⑵气温：年平均气温16.2℃，最热8月，月均气温27.3℃；最冷1月，月均气温5.4℃，年无霜期长256天。
⑶降水：年平均雨日133.9天，平均降雨量899.5毫米，每年一、十二月降雨最少，7-9月为全年雨量最多的月份。
3、地貌水文
本基地用地处在三面环山的海涂冲积平原地带，地势较为平坦，规划范围内用地大部分为盐田。盐田现状地面标高一般为1.2－1.8米，周边建成区地面标高一般为1.9－2.4米，局部近山体地块标高可达成3.0－4.0米及以上（黄海高程）。
规划区域内无大河，受影响较大的重要是潮汐和风浪。
潮汐：海域潮汐为不正规半日潮，近岸潮流基本呈东西往复流，数年平均潮差2.31米，最大潮差4.83米，2023一遇的最高潮位为3米。
风浪：岱山外海海域受大风影响或台风过境时，风浪较大，最大波高3米以上；近海海域由于有众多岛屿形成的天然屏障，风浪相对较小，最大波高2米以下。
4、防自然灾害
本区防自然灾害重要有两方面：
防风：规划区属于北亚热带南缘海洋性季风气候，是冷暖空气经常交汇的地方，气候比较复杂，特别在夏秋季，台风（热带风暴）活动频繁。影响境内大风重要有冷空气影响的偏北大风、低气压大风、雷雨大风以及台风产生的大风。
地震：根据地震历史资料和国家建委颁布的有关文献，岱山县是全省的地震高烈度区（Ⅶ），列入全国地震重点监视防御区。
二、用地生态评价
1、用地生态资产评估
根据生态资产价值的高低，结合东沙工业基地及周边环境的自然生态现状，可以将该区生产资产进行分区，具体划分以下三个等级：一是自然生态价值的奉献较大的区域：重要是指基地周边的自然林地和滩涂。二是生态资源价值一般的区域：重要是盐田和耕地，人工开发的强度较低，仍然保存一部分自然属性，对自然生态具有一定的奉献。三是城乡建成区：建成区范围内为人工环境，自然生态价值最低。
对东沙工业基地发展来说，减少对基地周边生态资源价值较高区域的占用，将有助于城乡居民整体生活水平的提高。
2、生态适宜性评价
通过对规划范围及周边环境各种生态因子的分析，我们将本区及周边也许涉及到的本次规划用地划分为控制建设区、引导建设区和优先建设区三类。可作为未来东沙工业基地产业和城乡空间发展规划的指南。
⑴控制建设区
重要分布在余燕线以东的山体及附近用地，该地区生态植被良好，建议已有村落逐步改迁，维护区域生态环境特色。
⑵引导建设区
重要分布在台风乐园西南的滩涂养殖区。
⑶优先建设区
重要呈面状分布在东沙新区规划范围以北、滩涂养殖区以南的盐田。
三、规划期限、规划范围
规划期限：2023-2023年
近期启动区块：2023-2023年
规划范围：位于东沙新区北部，环岛路以北、拷门养殖场以南，规划中环岛北线从基地南部穿过，高东线从基地西部穿过。规划区用地基本呈方形，南北宽约1800米，东西宽约2300米。基地内部现有土地大部分为盐田，有大量卤水形成的水塘，局部有小水渠贯通。基地内地势平坦，建设条件较好。规划范围面积384.51公顷，启动区块54.13公顷。
四、周边规划情况
在《岱山县东沙镇新区控制性具体规划》中，本基地南部为泥峙社区用地，东部为山体，西部隔山与东沙古镇相望，北部为水产养殖基地。根据用地条件和周边环境影响分析，本基地既作为岱山本岛的北部重点工业区，同时也与泥峙社区紧密联系，整体开发建设的框架在道路和功能、相关设施上要与东沙新区进行衔接。

第三章 发展规划

一、功能定位
1、上层次规划的规定
⑴总体规划的规定
根据岱山县城总体规划，县域城乡体系规划中，东沙为二级城乡，工贸型重镇。在本岛规划中，形成高亭和东沙两大重点区域，高亭为全县的经济中心，东沙是岛内次中心镇区。在本岛产业布局中，东沙工业区是本岛重点的两个工业区之一。
⑵东沙城乡空间布局发展研究的规定
根据城乡空间布局发展研究的规定，东沙城乡的功能定位是：以工业为主导，以旅游为经济增长点的生态人居城乡及岱山本岛副中心城乡。
⑶岱山县东沙镇新区控制性具体规划的规定
根据《岱山县东沙镇新区控制性具体规划》（2023.2）的规定，规划基地将作为工业用地与新区其他用地进行开发建设。
2、区位条件
规划范围位于东沙新区东部，环岛北线从南部穿过，沿海环路从北部穿过，高东线南北穿越基地，交通条件优越。此外，东沙新区居住用地多集中与环岛北线以南，可认为启动区块初期开发提供较好的配套服务，区位条件比较好。
3、发展优势条件
⑴区位条件较好：规划区块距岱山县城仅20分钟车程，现状用地周边已有一定的公路联系，环岛公路建成后，将进一步缩短工业基地与岱山县城的联系。
⑵基地处在海岛，享有海岛良好的气候和自然环境条件以及海岛的风貌特色，具有先天拥有稀缺资源的优势。
⑶工业发展有一定基础：东沙目前已形成一定规模的玩具、汽配、微电机等产业集群，其中岱美公司、永乐公司年销售收入已突破亿元，产业发展具有自身一定优势特色。
⑷现状用地状况基本为盐田，几乎没有动迁量，土地开发成本较低。
4、发展劣势条件
⑴现状市政基础设施条件缺少，该区域基本处在待开发阶段，发展工业基地所需要的水、电、通讯等基本设施都没有建设，存在着道路网密度偏低，市政基础设施配套标准低等问题，落后的配套设施与工业基地快速发展规定不匹配，前期的市政配套投入较大。
⑵汽配、微电机等产业工艺等对岛域环境有一定影响。
⑶岱山岛域其他工业基地开发对本地产业发展有一定错位竞争的规定。
5、功能定位
东沙工业基地是以发展汽配、玩具、微电机等综合性产业为主，结合发展科研、市场、展示等内容的现代化工业新区。
二、产业发展指导思想和发展目的
1、指导思想
围绕走新型工业化道路这一中心任务，坚持以“结构调整、机制创新”为基本方向，依靠体制创新和科技创新两大动力，突出现代产业集聚发展与产业创新孵化两大功能建设，哺育一批具有竞争力和核心竞争优势的规模公司，创建一批自主知识产权和国内知名品牌，集聚一批国内外著名公司和科研机构，汇聚一批创业人才，着力构筑以特色产业集群为主导、现代化产业为支撑的新型产业体系，把东沙工业基地建设成为岱山县发展新型产业并改造提高传统产业的示范区。
2、基本方针
⑴坚持产业结构优化主导、适当差异性竞争。坚持把产业结构优化摆在首要位置，通过科技创新、管理创新、观念创新，启动区块加速汽配、玩具、微电机三大传统行业提高、联合、嫁接、转轨步伐，努力建立起资金密集型、技术密集型和劳动密集型各占一定比例的产业格局。后续区块通过大力发展盐化工、海洋化工等产业，逐步优化产业结构。并且与岱山县其他产业园区竞争中，要将资源集中配置于具有比较优势的产业、产品，快速形成特色鲜明的产业集群。
⑵坚持走规模化道路。坚持把引导中小型公司向规模化方向发展，迅速做大产业规模，作为增强工业基地竞争力的重要途径。把哺育规模公司作为提高经济实力的重要途径，进一步制定完善规模公司发展的政策措施，加大对大公司、优势公司和高新技术公司的扶持力度，推动各类生产要素向优势产业、优质公司、优秀公司家集中，实现快速裂变扩张。在做好扶优扶强的同时，高度重视公司梯队建设，鼓励发展中小公司，壮大家庭工业队伍，特别是要扶持好一批有发展潜力的优势中小公司。
⑶坚持形成加工制造型产业集群。把形成具有一定产业能级的产业集群作为工业基地产业发展的主线目的，在科学规划布局和产业空间集聚基础上，大力引导优势产业骨干公司向上下游产业延伸，积极发展孵化器、培训、物流等配套服务产业，构筑完整产业链，形成以基地为载体、骨干公司为支点、大中小公司紧密配合、专业分工与协作完善的产业集群。
⑷坚持公司家的培养和公司文化建设。通过多种途径促进公司家队伍培训，提高公司家素质，造就一支适应现代市场经济规定，具有较强经营决策能力、技术创新能力、市场应变能力、资本运营能力的民营公司家队伍；要重视公司文化建设，在经营管理中哺育公司现代化经营理念，引导、激励员工，规范员工行为，形成公司独特的核心竞争力。
⑸坚持人力资源的引进和员工素质的提高。不断拓宽引才渠道，积极创新引才方式，完善人才柔性流动机制，鼓励公司采用岗位聘用、项目聘用等灵活方式，引进高层次或迫切需要的各类技术和管理人才。要注重外地劳动力的引进与管理，与省外劳动力富余地区建立长期的合作伙伴关系，满足启动区公司连续发展的需求。要努力提高公司员工整体素质，充足发挥职工培训中心和成校的作用，采用“订单式”培训模式，培养一批能满足启动区工业经济发展需要的公司员工队伍。
⑹坚持以制度创新带动产业发展。制度创新要满足工业基地内部产业发展需要，改革政府管理方式与管理体制，树立分类服务管理的理念，突出电子政务建设；积极支持公司孵化器发展，哺育和引进民间风险投资公司或国内著名投资公司；鼓励建立科技人员持股经营制度、技术开发奖励制度。
3、发展目的
到2023年，初步完毕工业基地启动区块开发，形成产业特色鲜明、要素集聚与创新能力强劲、基础设施完备、辐射带动作用广泛的产业园区，成为岱山县一流的产业园区。重要预期发展指标如下：
——工业总产值超过35亿元；
——产业集群增长值占工业增长值的比重达成70%以上；
——引进和哺育省级以上实力公司5家，建立县级公司技术研究开发中心3家；
——创业服务中心等孵化器孵化场地面积累计达成5万平方米；
——实际运用外资累计1亿美元，实际运用内资10亿元；
——基础设施投入累计超过3亿元。
三、产业发展战略
1、总体战略
本次规划拟定东沙工业基地产业发展总体战略：以十一五规划调整为背景，东沙新区控制性具体规划编制为契机，“依托东沙新区、立足岱山本岛、融入大舟山、接轨大宁波”为蓝图，完善社会主义市场经济体制和建立更具活力、更加开放的经济体系为目的，以产业结构调整升级和增强规模效益为动力，以资源整合和机制创新为主线，强化地方特色产业集群建设，从而实现经济发展整体运营效益和综合竞争力的提高。
2、战略措施
多管齐下，大力提高工业经济发展质量。
⑴开放发展，外力推动。工业基地必须要树立“立足岱山本岛”的理念，借助东沙镇新区规划建设的东风，加快东沙产业向工业基地集聚和产业组织优化，快速提高产业竞争力。站在区域经济可连续发展和区域经济一体化的角度，站在岱山县乃至舟山市做好工业基地产业发展的大文章。
⑵资源重组，内力整合。通过政府政策引导和调控，集中有限的资源，重点扶持主导产业的龙头公司发展，以龙头公司为核心，加快区域内部公司的兼并、联合，建立高效的产业组织和专业化分工体系。同时应依托现有基础，发展汽配、玩具、微电机等优势工业，积极营造创新环境，大力哺育盐化工、海洋化工等产业。
⑶依靠科技进步，推行清洁生产。采用无害或低害新工艺、新技术，减少原材料和能源的消耗，实现少投入、高产出、低污染，尽也许把对环境污染物的排放消除在生产过程之中，同时综合运用资源，使废弃物资源化、减量化和无害化，从而收到经济和环境效益双赢的结果。
3、东沙工业基地产业发展的重要方向
⑴提高主导产业竞争优势
立足现有产业基础和人才资源的优势，以技术、品牌、资本为重要抓手，整合优化传统产业的行业组合，运用先进合用技术和信息化技术改造传统产业，促进信息技术与传统产品的融合，提高产品的科技含量，提高传统产业发展水平和市场竞争力，大力发展玩具制造业、微电机制造业和汽车配件制造业。
——玩具制造业。以市场为导向，以提高行业层次和产品档次为着力点，加强要素整合，加快技术改造和新产品研发，完善和优化生产运营和营销结构，推动产业发展。玩具业要注重发挥比较优势，积极扩大长毛绒系列玩具生产规模，建成省级长毛绒圣诞礼品玩具生产和出口基地；提高玩具科技含量，积极发展智能化玩具，与电子游戏相结合带动玩具品牌开发。
——微电机制造业。微电机业要以整机开发为切入点，加快机电一体化步伐，拉长产业链。逐步向交流微电机及变频控制技术，无刷电机及控制技术，永磁交流伺服电动机及控制系统等未来2023我国微电机重点发展方向努力，与此同时，微电机公司要面对发展形势和发展机遇，积极发明条件，向船配产业转型。
——汽配制造业。汽配业要适应汽车工业绿色环保和小排量的发展潮流，重点发展水发泡沫、电喷滤清器、无石棉密封件等新产品，积极攀亲，加强与国内外汽车制造公司的联姻，逐步形成多品种系列化生产能力，产品纳入国际跨国公司、国内集团公司的营销网络。
⑵着力哺育新兴产业
围绕一些新兴产业发展的需要，以东沙工业基地现有的土地资源以及产业配套服务为依托，逐步哺育新兴产业，不断优化产业结构，提高产业能级，形成新兴产业与传统产业互促发展局面。
——盐化工、海洋化工。要充足挖掘、运用东沙盐田的现有资源，优化资源和要素配置，注重特色，提高层次，打响品牌，进一步加大产品结构和产业结构的调整力度，改变经济增长方式，大力发展盐化工、海洋化工，打造东沙特色化工。
——生物医药产业。运用本地区丰富的海洋生物资源和地区优势，通过与海洋科研院所合作，引进和开发生物医药技术，积极研发海洋医药、海洋保健食品、海洋生物化工等初中级产品和半成品。
4、东沙工业基地开发的政策保障
⑴完善基地发展规划，加大基础设施建设力度。
进一步完善基地发展规划，在对工业基地启动区进行具体规划的同时应考虑整体用地范围内道路骨架、用地功能的协调，对产业发展的后续做好充足准备，为此后岱北工业基地扩容留有足够用地空间和配套服务。
采用多种方式筹措基地基础设施建设资金，高标准启动新园区建设。加快区内交通、供电、供水等配套设施建设进程，力争在2023年中有部分投资项目可进区动工。同时，积极创新投融资机制，探索基础设施建设公司化运作方式，以财政注资和国有土地资源划拨作价等形式成立的国有独资公司，吸纳社会资金参与，推广和采用BOT、TOT等筹资手段，鼓励和吸引国内财团、民间资本参与工业基地建设。
⑵强化产业集聚发展体系。
根据不同地带内部资源环境承载能力和开发密度也许，进一步明确各区域的主体功能定位、发展内容和政策取向，充足发挥市场配置资源的基础性作用，促进生产要素有效地流动、集聚和优化配置。大力哺育龙头公司。加强产业链和价值链的研究，高度重视大型产业项目的储备。积极引进和哺育关联性大、带动性强的大公司大集团，发挥其辐射、示范、信息扩散和销售网络的产业龙头作用。引导社会资源向龙头公司集聚，推动龙头公司建立产品标准、质量检测标准，提高龙头公司的核心竞争力。积极支持中小公司进入龙头公司的供应网络，建立最终产品与零部件厂商的战略联盟，努力提高龙头公司的配套率。继续鼓励和支持汽车配件、玩具等产业加大技术升级力度，拓展产业领域，提高产品档次，发明品牌优势，进一步增强竞争力，形成一批专业化的配套公司。
⑶完善要素资源供应体系。
努力提高紧缺要素资源配置效率。深化海涂资源的运用，加快对滩涂围垦工程的建设，增长可用土地资源总量。严格建设用地规范管理，改善建筑结构，充足运用可使用空间，促进土地的集约运用。积极采用工业用地挂牌、拍卖和招标等方式，减少协议出让比重。发挥价格手段激励约束作用，推广有效的海水淡化技术和海水运用技术，强化水资源的合理使用。积极推动公司投融资体制改革，提高资金使用效率。努力促进要素有序使用，着重于土地、能源、水资源消耗、环保等经济技术控制性指标，完善现行的产业政策制定实行机制，引导公司优化投资方向。
⑷推动技术进步创新体系。
制定研究、开发、产业化一条龙的技术创新发展计划，提出发展战略与目的，并制定有关激励和扶持政策。以提高自主创新能力为目的，加强重点公司技术中心和区域性行业技术中心建设，构建创新体系的基础平台，进一步发展玩具制造业和微电机技术创新服务平台，基本建立起以公司为中心的产学研相结合的先进制造技术创新体系和开发体系。加强对公司技术中心建设的指导，鼓励公司增长对技术创新和研究开发的投入，积极吸引高等院校和科研机构的技术转移，哺育一支高素质的技术队伍。加快推动公司信息化建设，促进信息化与工业化的有机结合，加快互联互通、资源共享的信息网络建设，做好产业政策、产业导向的信息发布工作。积极引导公司将有助于本地区发展的技术标准及检测方法纳入国家甚至国际标准，支持一批公司在战略或关键领域拥有自主知识产权的核心技术，鼓励有条件的公司把自主研发形成的专利技术，实行对外专利许可或专利权转让。对参与国际、国家、行业标准制定的公司，予以重点支持。
⑸创新政府服务管理体系
进一步增强财政政策对工业经济发展的支持力度。加大各级财政投入，扩大工业专项资金规模，用于支持产业结构调整、重点产业发展、技术改造和公共服务平台建设，重点扶持海洋化工业等县级优势新兴产业。进一步推动自主创新能力建设。用足用活上级技术创新专项资金，重点用于推动公司技术中心建设、创新能力建设、产学研结合、创新成果转化、人才培养等。加大对公司信息化建设和信息产业哺育的财政扶持力度。进一步加强中小公司信用担保体系建设。完善中小公司信用担保体系，建立中小公司信用担保风险补偿机制，积极发挥财政政策的导向功能，逐步扩大中小公司担保有限责任公司的规模，切实强化为中小公司融资的担保服务功能。积极支持民间资金投资改造传统制造业，积极引进风险投资资金，加大产业融资能力和融资力度。大力拓展融资渠道，鼓励公司采用直接融资的方式，多渠道筹集建设资金。鼓励各类金融机构优化金融资源配置，提高金融服务质量。
⑹设立风险基金，构筑产业发展投融资体系。
深化行政审批制度改革，确立公司投资主体地位，按照合法、合理、效能、责任的原则，做到公开程序、减少环节、明确责任、加强监督、强化服务，简化审批程序，切实减少行政性审批事项。完善政策宏观管理，不断拓展政策空间。完善全社会的产业政策，进一步增强政策透明度，引导工业经济与社会的协调发展。加强行业协会建设，发挥它们在参与政策制定、信息交流、价格协调、技术环保标准、认证、行业自律、反倾销反补贴调查等方面的积极作用，为公司提供服务。加快建立健全完善的人才培养、评价、流动、激励和保障机制，保证经济发展拥有充足的人力资源支撑。

第四章 规划依据和规划原则

一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1989.12）；
2、《城市规划编制办法》建设部令第14号；
3、建设部《城市规划强制性内容的暂行规定》（2023.8）；
4、国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
5、国标《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
6、国标《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2023版）；
7、国标《城市排水工程规划规范》（GB50318-2023）；
8、国标《给水工程规划规范》（GB50282-98）；
9、国标《城市电力规划规范》（GB/50293-1999）；
10、《岱山县东沙镇新区控制性具体规划》（2023.2）
11、其它有关技术标准和规范
二、规划原则
1、遵循产业发展的内在客观规律，运用先进的规划理念和方法，科学、合理地规划东沙工业基地。
2、必须树立全局的观念，妥善协调与东沙新区的空间与功能关系，有助于工业基地整体的健康发展。
3、在工业基地发展中要实现土地的规模化经营，规划实行上集聚资源，突出重点达成土地集约化使用，人口相对集中，功能相对集聚；使产业发展形成规模效应。
4、有效保护工业基地周边良好的生态环境，坚持可连续发展原则，对产业进驻进行环境质量评价，严禁引入污染型公司。
5、近远结合、上下衔接。对的解决好岱山、东沙新区、工业基地的整体利益与局部利益，近期建设和远期发展之间的关系，使整体效益达成最优。同时在规划条件的设定上应留有一定余地，以应对建设过程中也许出现的一些问题。

第五章 规划理念

一、 产城一体
打破“产——城分离”的空间结构，以生产——生活——生态的有机融合为重要目的，构造东沙新区与东沙工业基地产城一体的发展格局。充足重视工业基地的带动作用，工业基地在进入发展的成熟阶段后，可以向周边城区回馈自己的经济实力和制度活力。而在工业基地起步的过程中，工业基地绝不是边沿地区，应当成为先行发展的此外一级，用高标准进行规划和设施配置。东沙新区是工业基地的依托和重要载体，东沙新区的发展为工业基地提供大量的劳动资源，为劳动资源提供生活的适宜空间。
二、 组团开发
采用动态的、弹性的方式布局工业基地以及相应的服务区，每个组成部分相对独立、分工协作，共同推动空间的完善和经济发展。
从布局的角度来看，因地制宜；根据横向、纵向优势、限制因素的现状特点，以交通线路为依托，采用组团布局的策略。所谓组团不是零星的，分散的，毫无章法的“一盘散沙”，而是关联性强，层次分明，梯次发展的一个有机整体。圈层之间、多核组团之间以及模块内部的不同功能之间，通过绿带进行隔离，严格功能分区。

第六章 用地布局

一、 用地规划结构
根据东沙工业基地的功能定位，工业基地重要以综合型产业用地为主，设立与工业用地相配套的行政管理中心功能区块和居住区块、物流区块。
本次规划以用地功能分区划分，可归纳为“一心四轴五区”的空间结构，明确化各区块用地功能。
“一心”即工业基地的行政管理中心，于高东线布局集中的工业基地管理中心，融行政管理、招商引资、会展服务、商务办公、金融贸易等多种功能为一体，同时在环境上提高环境质量，加强基础设施配套，在区域整体范围内提供高品质的多样的服务设施。
“四轴”是指以高东线为工业基地配套建设轴线，A3-H1路 、C1-C9路 为后续区块和物流区块发展轴线，D9-J2为启动区块发展轴线。
“五区”为基地西部配套服务区块，结合东沙新区建设，共享基础设施；东南部环岛路、余燕线工业启动区块；中部仓储物流区块；中部后续发展工业区块；北部后续发展工业区块。整个工业基地用地体现 “产城一体”、功能清楚的规划思绪，工业启动、相关配套与东沙新区的建设相协调。
空间联系上通过工业基地“三纵四横”道路网络形成完善的道路系统，对外增强与东沙新区以及岱山县城等外部功能区的多元联系，对内促进产业功能拓展带动作用，加强各相对独立的功能分区互相之间的联系。
二、 建设规模
规划东沙工业基地总用地面积362.28公顷，其中规划居住用地37.55公顷（涉及小学1.28公顷），工业用地196.27公顷，公共设施用地6.94公顷，仓储用地 13.47公顷，道路广场用地47.81公顷，市政用地2.94公顷，绿地57.3公顷（涉及山林公园）。
三、 用地布局
1、现状分析
整个东沙工业基地规划范围内用地重要为4000亩盐田，规划环岛路两侧和余燕线两侧、西部靠近东沙古镇沿山有少量的村庄建设用地，余燕线左侧中部对虾养殖塘南有2处汽配工业用地。基本处在起步开发状态，配套道路、市政缺少。
由于业内盐业市场处在供大于求的产销状态，东沙新区盐田产、质量缺少竞争优势，盐民老化，盐田转开发运用是振兴经济的切实可行的出路。
2、 居住用地规划
规划原则：
⑴合理布局原则
协调居住与东沙新区、基地工业等功能用地之间的相对平衡关系，缩短居住——工作、居住——消费地出行距离与时间，建立职住关系良好、形态结构完整，环境舒适的生态型居住社区。
⑵生态环境原则
充足运用江、河、山、水等优越的自然景观要素，以生态建设为主导，同时尽量减少工业用地对居住的影响。
⑶城乡一体化原则
加快农村示范村建设，促进农村地区向城市地区的转型，引导近期住宅建设与远期发展目的的协调发展。
用地指标：
规划居住用地37.55公顷，占工业基地总建设用地的10.36%。
用地布局：
本基地居住用地为组团级 ，位于东沙镇桥头北侧，高东线两侧。
以二类居住为主，重要为新农村建设村民集聚和工业基地职工居住服务，可容纳人口约8000左右。
配套小学一所，用地面积1.28公顷。
住宅建设：
⑴住宅类型应逐步由传统农居形式向新农村住宅转化，建筑风格要与东沙古镇传统建筑相协调。南北向住宅间距比应不小于1∶1.2。组团内道路宽度应满足消防车、救护车、垃圾车的通行，并避免过境车辆的通行。
⑵成片开发建设新区，加强配套公共服务设施和基础设施，改善居住环境。
⑶组团社区服务设施建设必须与住宅建设同步进行、同步完毕，形成社区服务社会化、产业化体系，逐步实现安居乐业、老有所养、孤有所抚、残有所助。
居住环境建设：
应加强无污染化建设，布置公共绿地和游园，为老年人、儿童和青少年提供休息和活动场地。保证居住组团有一个优美、清洁和安静的生活环境。组团绿地率不低于30%。
配套设施建设：
根据不同项目的使用性质和使用对象，应采用相对集中和适当分散相结合的方式合理布置居住区内的商业、医疗卫生等公共服务设施，并加强组团内的给水排水、电力电讯建设，完善市政设施体系。
3、公共设施用地规划
规划原则：
以“人本化、集中化、便捷化、网络化”为原则，按合理服务半径分级设立配套公共设施，尽也许对现状公建设施加以改造运用，并注重公共中心与自然环境的结合，构筑具有地方环境特色的公共中心。
⑴根据分布合理、服务便捷的原则，安排公共设施用地，完善工业基地的公共服务功能。
⑵根据各种公共设施的使用频率、服务对象和规模等级，按照集中与分散相结合，分级成套的原则，形成一个可以满足人民生产、生活需要的公共服务网络。
规划指标：公共设施用地6.94公顷，占工业基地建设用地的1.92%。
用地布局：
⑴行政办公用地：规划面积2.97公顷，位于小老鹰山西侧，高东线东侧，
重要功能为工业基地管理中心，融行政管理、招商引资、会展服务、商务办公、金融贸易等多种功能为一体。
⑵商业金融用地：规划面积3.97公顷，重要功能为居住组团配套商业服务设施。
其他公共设施如文化、体育、医疗用地运用东沙新区相关规划用地。

第七章 工业用地规划

一、 现状概况
现状工业基地范围内的工业，重要有属东沙镇的岱美公司，从事汽配行业，用地约15.5公顷，2023产值1.4亿元。
二、 工业用地规划
1、规划原则
⑴特色化原则
立足比较优势和资源优势，明确产业分工，积极发展地方特色的产业，保证自身的竞争优势。
⑵集群化原则
将同质公司或上下游公司靠近布局，形成公司规模集团，有效减少公司平均操作成本，发明良好工业规模经济。
⑶生态原则
强调绿化生态环境，建设绿色生态型工业园区，注重经济效益和环境效益的双赢。
2、产业发展方向
以岱山县、东沙镇的传统支柱产业：汽配、玩具、微电机为启动区块重要发展方向，后续区块大力发展盐化工、海洋化工、等无污染的一类工业。
3、规划指标
规划工业用地面积196.27公顷，占建设总用地的54.18%，其中启动区块（环岛路北侧、余燕线西侧、对虾养殖塘南侧）38.57公顷。
4、用地布局
工业用地启动区块位于环岛路北侧、余燕线东侧、对虾养殖塘南侧、老鹰山东侧，38.57公顷。后续区块位于对虾养殖塘北侧、余燕线西侧、高东线东侧，157.7公顷。
5、工业环境控制
启动区块允许二类工业入驻，后续区块建议以一类工业的标准进行公司入驻。所有工业公司的“三废”排放均需达成国家相关排放标准，工业废水需经内部解决达成排放标准后才允许进入污水管网，新建工业公司规定内部具有一定的专用绿地，一般宜达成20%，现有公司则根据实际情况逐步达成规划规定的绿地标准。对环境有一定影响的公司周边均应设一定的防护绿带，宽度不得低于10米。

第八章 仓储用地规划

一、现状概况
现状东沙镇及工业基地范围内无专门的仓储物流用地。
二、仓储用地规划
1、规划原则
⑴根据交通区位以及工业基地的工业门类、规模，合理配备相应的仓储用地，拟定仓储用地指标。
⑵基地仓储物流设施与工业用地、对外交通运送设施以及内部道路紧密结合，物流管理与配送分级设立，统一管理，发挥最大效能。
⑶根据仓储物流自身不同特点，以靠近服务对象为原则，分类设立。
2、规划指标
规划仓储物流用地13.47公顷，占基地总建设用地的3.72%。
3、用地布局
在工业基地启动区块的西侧、老鹰山东侧布置物流仓储用地，便于物流基础设施的集中布局和建设，促使集约化运送和产生规模效应。

第九章 道路交通系统规划

一、 对外交通
1、对外交通道路
以环岛路(27m）和高东线(32m)作为工业基地与东沙新区和岱山县城的重要联系道路。
2、对外交通设施
在规划仓储物流用地南侧设立加油站1800㎡和对外交通停车站场。
二、 道路广场规划
1、现状概况
现状基地内部道路重要为盐田小道，系统性、联系性不强。
2、道路广场用地规划
规划原则：
⑴基地道路系统应满足客、货车流和人流的安全与通畅，并强调与地形结合，尽量节约用地；
⑵根据基地布局、交通源分布，并结合东沙新区规划路网拟定基地路网形式和布局；
⑶逐步完善基地静态交通设施，拟定合理有效的交通结构，发展和完善基地公共交通；
⑷满足救灾、日照通风规定，为基地道路绿化、地上地下工程管线和其它市政公用设施提供空间。
规划指标：规划道路广场用地51.99公顷，占总建设用地的13.86%。
路网结构：充足考虑与东沙新区路网的衔接，规划基地路网为方格网状。
道路等级和红线宽度：基地道路分为三级：主干道、次干道、支路。规划道路红线主干道按32米控制，次干道按18-24米控制，支路按10-14米控制。
规划道路断面表：
类型编号
道路宽度
车行道
人行道
绿化
隔离带
断面形式
机动车
非机动车
主干道
A
32
14
4×2
3×2
2×2
三块板
B
27
12×2
1×2
1
二块板
次干道
C
24
18
3×2
/
一块板
D
20
12
4×2
/
一块板
E
18
12
3×2
/
一块板
F
16
12
2×2
/
一块板
支路
G
14
10
2×2
/
一块板
H
12
8
2×2
/
一块板
J
10
8
1×2
/
一块板
K
6
6
/
/
一块板
规划道路一览表：
序号
道路
起始点
道路
等级
道路
宽度
道路
长度
断面
形式
备注
1
A1-F3
主干道
32
1475
A
高东线
2
H1-H6
主干道
27
1354
B
环岛路
3
B1-F1
次干道
24
1125
C
余燕线
4
A7-H6
次干道
24
1734
C

5
A1-A7
次干道
20
2195
D

6
A3-H1
次干道
24
1690
C

7
D3-D6
次干道
20
654
D

8
C1-C9
次干道
18
2303
E

9
F1-F6
次干道
18
1315
E

10
C2-F2
次干道
18
829
E

11
A5-C7
次干道
18
834
E
油车路　
12
D8-J1
次干道
16
721
F

13
D9-J2
次干道
16
752
F
育英路
14
B1-B8
支路
14
2245
G

15
A2-C4
支路
14
721
G

16
A4-C6
支路
14
804
G

17
A6-C8
支路
14
870
G

18
D7-H2
支路
14
557
G

19
D1-D3
支路
12
477
H

20
C4-F4
支路
12
772
H

21
D5-F5
支路
12
342
H

22
E5-E6
支路
10
126
J

23
G1-G5
支路
10
1423
J

24
D7-H2
支路
14
557
G

25
D10-H5
支路
6
647
K

26
D6-D11
支路
6
1376
K

27
E7-E9
支路
10
677
J

28
F6-F10
支路
10
1213
J

29
G1-G2
支路
6
199
K

30
J1-J3
支路
12
741
H

第十章 绿化景观系统规划

一、 规划层次
基地绿地系统是基地的生态脉络，是基地环境健康发展的载体，更是集中体现了基地特色和基地品味，与居民生活质量、职工工作环境息息相关。本次规划根据国家绿地分类方法将基地绿地系统分为两个层次三大类进行规划。
第一层次 郊区生态绿地，指位于基地建设用地以外、基地总体规划用地范围以内，对基地生态环境质量、居民休闲游憩、景观和生物多样性保护有直接影响的区域，是城乡的