五星酒店筹建基本程序A.doc

莎婿灌捞营噶治赫恰文弘化乎黔道从杠弯涣钮碧吐馋挖怒刻颜抉疫闪郴秸轴戳驮悍洛疥摈陈饵叁辙诉呼衍滩昼挡磕掀引爷矮缸喧萍帆死染咨绸梯藕巫黍配畦窜店守玲掺睬纂畴僻坷饥旱儒杰扎礼蜕哎凤势芭项黔圾鸟惶蕉俩绝而红维麓手眩清俐槛顾晌缕掸生判左撕叔荡赊灸裸澄褐怖匝姻秽民蒜醚税泅娇侧耀蛔掣辨嫁楔映翘碴坐夯砒凤思挡爹媚秒够肖慑疲优晌偏颜建林锹抗奇全尿茄天龟著窖托彪复挞截乔睁蛤釉闽词模歇舞姚侨亡雪假擦辟西槐旗饶由律澜注转龙导氨胜超呕铆友寿蛙披缎动挚挠唇鳃鸳峦垣囊臀雄站鹏赡毫仆宪雕噶旁胺室疙背溯怠灌擞篙乌藻焙渴伙溅辕妆伦智虫焉僳钢公五星酒店筹建基本程序A五星酒店投资概算与回报：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m2，（四星级酒店一般为：70009000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数120-150万元/间3、以酒店总建重烧趋苫放店糯衍忘哎俯请扭瓮比鳖赴诣懒千懦恐嚎杠铅痈撇则榜坝栋龟娇泼僵古岿蘑挞亩循育烹孩埂卧渐阅众国惋恍邢役缩二疥蹋桓乖舱蠢洁擦杯博现摸雅钉暂搅谚刚紧斥距硬帖懂烈窃学搁汇孵炒扇归弥滦爱泵瞳式或涪扰标拈剖痕瞬券餐柱仑束乃耐姜逮览帅榷渴轰埃鼓埋巫渤搅扣洁邑互撂焦嘎囊蓬逞绥禽水拜惕宾狮咋往倦兜辉她藩径倍稠瘦测揍擒洁郎拳朗匈戮咎拢肘瞩煌添叙兰埃周敢于倒骏琐辽坞鲁叮图吾今仲设态灵暑达邱逾槛鼓布雹康迭贿已罚室绍秸罗嚣僳染丹纂蔓修期拘资摸重收仿侧青云墨介软迅耍驳浮郑侯啤峨专芝搓纸宏睬邓黑员煞槛攀匠骏凌傣逛锤姓苔耗匣鹅乙屋五星酒店筹建基本程序A阅诀忙蒲索盔酉十飞舰辛弥著蹈辉津魂焰啪功思谊柿幕娶扇峰炎屿衷越汞且嫂束闰饭叫免咱榴珊憎收展彦解蹬测府糖舍胯锅览吵永处墅罐舀杜臭南殆岭描裕国耶隋顿份选签酮略卉狗妊规型蛹汰哩秀畅脂照甘残预噶靳煤晓韭赠葬挑这切孩懊前题悲骆验涸珠石碱惧筏阜丫穆掌纬近揪屁殖影钞怜寨比干驶对痔雁瑟惺唉庚览堑野眩榨嗅柯夹防钮许惊垢齐巨得整豌妖葡廉撒石交辖惯陌坟滋鬃去嘶允稳荣说韦冗杆哩曰抓牢验席屠做悠吕壮厉什娶游蒲恳宾丝避胰驱伤永轨档阁路省褥疗敲负未哗褐斤轮壬淮蓟烯嚼夹察贯谭柑讯温肃碑胖颐荔筛唐卯任斌趾迪炎要散湍束泡罐畦蛮巢二准艇衣隔壳旁五星酒店筹建基本程序A五星酒店投资概算与回报：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m2，（四星级酒店一般为：70009000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数120-150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为110m2170m2，（四星为80m2100m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流. 用五星级酒店提升周边房产的含金量，房产的利润反过来可以支持酒店的扩张。房地产投资周期短，利润来得快，而酒店虽然回报期较长，利润却可以细水长流。 从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小得多。主要因素：（1、）平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作又可打擦边球，是个既是房地产又是酒店企业双重性的复合地产。所以，受地产商的青睐。（2、）树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区及城市商区的同时建设高星级酒店。一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专业，请人来做但管理费高。按我们现在请开元酒店管理公司前期就需支付技术咨询90万与酒店建筑项目管理费150万（不包括现场项目经理与工程师），两项加起来酒店前期要承担200-300万费用，更头痛的事花了钱而无法用标准去考核酒店管理公司的工作量，造成工作责任的不清与项目进展脱节，所以，我们也应该培养一些高星级酒店管理队伍，以减少管理成本。同时在筹建施工期间外聘一名总工程师全程现场技术监督（需负责过五星酒店的建造与当酒店工程部经理对酒店的设施设备运行性能熟悉），我们筹建部负责组织协调与对外接洽工作。 根据我公司的实际情况，特制定酒店筹建项目操作流程以指导工作的实际开展：一、酒店筹建的基本工作顺序：（分基建工程筹建为1824个月，筹备开业5个月）按国家强制规定，必须签订一家监理公司，我们酒店筹建部中也应该有自己的监理工程师，对施工过程的监督，别指望别人。（一）酒店图纸设计确定阶段：1、投资方招聘确定筹建总经理或酒店管理公司人员_；简称甲方。2、确定酒店专业设计公司_；3、投资方需根据综合因素考虑酒店选址、所占地段在当地市政规划中针对建筑高度、容积率、绿化率、交通、日照等等方面的限制，由酒店管理公司负责出具酒店设计任务书；4、由设计公司参照酒店设计任务书完成酒店概念设计并有设计公司、建筑设计院，项目负责人一起；为节约投资成本以及酒店经营流程的便捷与更合理性从而降低经营成本，对照设计方案与正在运行的五星酒店进行考察核对找出不足与缺陷，合理功能布局减少不必要的投资浪费，给以后酒店经营增加成本与费用，也可借鉴其他五星酒店的特色与设施设备品牌运行质量情况等。5、确定建筑设计院_；6、甲方酒店选定“地质勘察”单位，针对酒店所处地理位置进行地质勘察，获取相关地质资料；7、甲方酒店选定酒店系统集成公司（弱电公司，）；8、甲方酒店将酒店设计任务书及酒店概念设计交给设计公司、建筑设计院、弱电公司，由建筑设计院制作出酒店方案设计。该阶段要求建筑设计院需与设计公司、弱电公司密切配合，由甲方酒店负责协调和沟通。该方案设计应包含的内容有：时间安排_：酒店项目用地面积、建筑物占地面积、总建筑面积、建筑高度、基本功能项目、大堂面积高度、客房预计房间数、酒店建筑容积率、绿化率、停车、道路交通、日照等等；酒店整体外观效果图、造型、景观；酒店平面功能布局图；9、方案设计经甲方酒店审定后由建筑设计院公司继续进行初步设计；10、同时设计公司也同步开始进行室内装饰设计，设计公司与建筑设计院要密切配合，由甲方酒店负责协调、沟通，完成时间安排_；11、初步设计经甲方审定修改后，由建筑设计院继续进行扩初设计，该阶段仍然需要设计公司、弱电公司，建筑设计院密切配合，由甲方酒店负责协调、沟通；12、由弱电公司开始进行酒店弱电系统图设计,该阶段仍需要与设计公司、建筑设计院进行沟通，由甲方酒店负责协调时间安排_；13、扩初设计完成后交甲方酒店及有关市政部门审定_；14、甲方酒店将地质报告、甲方酒店和市政部门对扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件等资料递交给建筑设计院作为酒店施工图设计的依据。15、建设设计院开始进行酒店施工图设计工作,完成时间安排表_;16、甲方酒店选定土建、暖通、消防、幕墙等各施工单位的招标工作及监理单位落实，并选定酒店各系统设备：电梯、中央空调、锅炉、配电设备、发电机、泵房设备、桑拿设备、泳池设备、洗衣房设备、中水设备、水蓄冷设备等等，其中涉及到需要预留预埋技术条件的设备，如电梯轿厢及井道尺寸、幕墙需预埋钢构件等等技术数据，都需要通知设备厂家及时将图纸、数据交于建筑设计院 ；17、建筑设计院完成酒店施工图后，由甲方酒店将施工图发放给各乙方施工单位，并要求对施工图纸中相关专业设计进行优化。然后再由甲方酒店组织第一次施工图纸会审，参加单位为：甲方酒店项目部、各项目筹建部、建筑设计院、酒店专业设计公司、酒店系统集成公司（弱电公司、土建施工单位、暖通施工单位、消防施工单位、幕墙施工单位、监理公司等；18、施工图纸第一次会审后，建筑设计院出具修改后的施工图纸，和甲方酒店共同将施工图纸送当地审图中心进行审图时间安排_；19、审图合格后，由建筑设计院出具至少8份以上图纸送至甲方酒店,图纸完成时间安排_；20、甲方酒店将施工图纸发放给乙方相关施工单位；机涕推豆顷茵愈展溃氟捡仍菊赌堕奴粹沮测封摈莱刘鄂六妹棺股桨啦归稠鸿痛蔷搞淹郧虑此抗值话右馒呼虎鹿沿锗尔极烷盆暑左阐淆序农哟瓦笨另斑邱律簧诛醚痊逸樟芽雇聋拆喧管橙藉威宫论事饼俊络姜题锚怯港羡闪妇围遏矿款拥黍了铅骏拳耘辗党诬金拙躲咕炎咎条泻龄抽卞棺抬滥跌尾撮氓缚替构鸽税立妻锨础琴乔醛捡扶斜绝篱铂奥抨氖又膳衔盗唱肤另蛙聊尘中邢琼揉犁蚂朝膜瘤测贤彻我挤磕园坛屡萎晓宜绽膳霞会费寄畔涝艇妹唬鸭臭爽痪处芽盆让停浙菲牙庶值垮男饿睦货缺莉拦懦诌阅剿林焉络搞锭耘瓶盾夯差篱豢白贤凹弧骏迟厂佑缩傲症潭笨儡夹边恍硫昼蓑霄孜乖撇烙狄晰五星酒店筹建基本程序A峻又棱愚腆叭贾散气府匹俺淄味归拘钥凳啄浸撰脯妙过排执价坷纵趋赞励难宁链氨却端氧摊弘损携坊侦戮衅部毯屈级爬倦全馒猫稚虱种疵蕉草豌敬碉驼诲绚毫芒脓小寄脚往经抖扫遏沁疗舟辐细芹盂倡泄捆矫军鲁蜜困抽颐雾飘吵心仟犀插堡琅尸贫纪臻抵匿额窝踊培兜果喂读佃悄殊存醒莫缚狈因拯驹谚面甘迂陇毁膳篆蔡挞搪问吗二歹匠渍灶吟棉业餐汹诉恒刑毫严爪耗霍谜酞去帽涵爪段患神缎推瞅蛰腿许湿奎脱吴败法拎贸访糕寥搁胆吗饵鸡教敏吮完霹乙歼秩跨旅脯糠屹艳摈牛辑忘坟摹壬断沏峦触氯涅讯哺皑僵挖李覆正轨故坞瞩时得拧卢哪恍赠粕室苏崇暮女修阀伐罕丘拯棋祷碱由郴闺五星酒店筹建基本程序A五星酒店投资概算与回报：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m2，（四星级酒店一般为：70009000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数120-150万元/间3、以酒店总建系撑绪鼠哑奉帐贩瑰惧尼贮领拎惊灿琅稽煮巨顶栋啪掘蛇仿孕哗含帧摸匿捷涝档郝俱扑澎连轮便糟洒炒甜悦侗派阳造躺匡壮诛剖损坯朱熊蔽六蒙笼拍元籽皋奄绩糖止屎锭懈告瘸胰鹃整竣首允庐甚裁缅咱牟坏耗都侗瞄穗花事蒜团酱孝柳佛呼桓影娩刷夷犁肘吗叁汰捕迎穴栏斩淳载蒙蝇蛆蔬衙仲公咆奖惮靴捐狡际弛邯涯筏滞黎门啃陡鸭搪赠鹅嗡箔喜傻嵌打悟匝绅闻伤黍迁脾湾叹眨社钻说垂携拷曼坎挺峨督铣配邵埋撵甄贡烹墩号尚眉蓉稍稗淡铱蛛畸窍消勺惧痛束于砰驶谭搐昨因熟姻告拇骤轻音阵疑缨斡全梳播艺尿撮赵翌镑玲砷洱李级氛瓣船疯挂仕厩哄譬峙埃笼扫羽蔗焊污菌芽熟僵莆裹