重庆江北区北滨路项目分析.doc

重庆江北区北滨路项目分析报告一、重庆旅游市场概述1、重庆简介重庆，别称山城、渝都、雾都、桥都，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，长江上游地区经济中心和金融中心，及航运、文化、教育、科技中心，全国综合交通枢纽之一，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区，国家重要的现代制造业基地、高新技术产业基地，长江上游科研成果产业化基地、生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，中国政府实行西部大开发的开发地区及国家统筹城乡综合配套改革试验区，国家历史文化名城。曾为战时陪都，远东反法西斯指挥中心。2011年国务院批复成渝经济区区域规划，把重庆定位建设国际大都市。2、重庆旅游市场分析2011年全市共接待海内外旅游者2.22亿人次，比上年增长37.3%（其中过夜游客5305.17万人次，同比增长29.39%）；旅游总收入1268.62亿元，比上年增长38.22%。其中：入境旅游者186.4万人次，旅游外汇收入9.68亿美元,分别比上年增长36.04%和37.66%；国内旅游者2.2亿人次,国内旅游收入1202.76亿元,分别比上年增长37.31%和38.51%。出境旅游者56万人次，同比增长30.23%，其中，通过出境旅行社组织的出境旅游者35.87万人次,比上年增长87.18%。2012年14月，全市接待海内外旅游者8249.27万人次，同比增长28.58%，其中：接待入境旅游者46.83万人次，同比增长27.6%；过夜游客2095.19万人次，同比增长26.82%。旅游总收入495.97亿元，同比增长29.11%，其中：旅游外汇收入27601万美元，同比增长29.04%。出境旅行社组织出境旅游人数为155074人次，同比增长47.66，其中：出国游69362人次，同比增长44.45%；港澳游64912人次，同比增长56.75%；台湾游20800人次，同比增长33.39%。 3、重庆江北区简介区位:江北区位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。江北区是重庆重要的工业、商贸大区，江北城是规划建设中的重庆中央商务区（CBD）的硬核之一，正逐步成为重庆主城的都市风貌展示区。江北观音桥商圈作为重庆主城五大商业中心区之一，购物环境优美、投资环境良好，外贸、海关、商检等市级行政机关驻扎于此。 江北区是重庆市对外交通枢纽，区内交通便捷。区域兼具主城都市旅游区、三峡黄金旅游线起点段和近郊生态观光相结合的特色。地势平坦，无明显屏障，新城拓展区（鱼嘴组团）发展空间大，城郊休闲旅游市场前景良好；城区商贸休闲娱乐设施集中，都市旅游接待条件好。 自然环境:江北区地形浅丘平坝为主，地势东北高，西南低，海拔160658m之间。铁山坪、环山、华山三条狭长山岭，自北向南平行延伸。江北区属四川盆地亚热带季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。江北区三面环江，嘉陵江从石马河地区梁沱入境，区境段18.8km；长江从江北嘴入境，区境段51.4km。另有栋梁河、御临河、双溪河等长江支流穿流境内。优越的自然条件，为动植物的生长创造了良好的生活环境。区域内的森林植被以马尾松林为主，主要分布于海拔较高的低山丘陵地区，以铁山坪的植物种类和分布的面积最大，其次是华山，以原生森林植被为主。人文社会:江北区历史悠久，在新石器时代就有人类居住，3000多年前的殷周时代即为巴国领域。全区共有文物点64个，载入重庆文物总目的有39个，在已颁布的重点文物保护单位中，市级文物保护单位5处，区级文物保护单位17处。江北城、石马河一带文物资源丰富，保存有汉阙，明玉珍陵墓，完好的清代城墙，盘溪石虎等，旅游开发价值较高。经济:改革开放以来，综合经济实力显著增强，经济结构调整逐步合理化，形成了以工业为主体、商贸快速增长、协调发展的国民经济体系。江北区已发展成为重庆市门类齐全、技术基础雄厚、综合配套加工能力较强的重要工业基地。 江北区江北嘴4、重庆江北区旅游市场SWOT分析优势：江北区旅游业发展的区位优势明显。自然、人文和都市景观资源具有区域比较优势和集合优势。已经成功打造了一批旅游景点，都市旅游、会展旅游亮点不断呈现。政府对旅游业发展的重视，已经出现了金源大饭店、君豪大饭店这样的支柱型旅游企业。劣势：江北区区域面积小，区旅游局成立较晚，旅游业发展相对滞后，景区旅游企业经营效益不高。景区周边乱搭乱建现象较普遍，环境治理任务艰巨。旅行社散、小、弱、差的状况较为突出。旅游项目启动缓慢，旅游发展缺乏支撑点。机遇：西部大开发战略的实施、三峡库区建设、北部新区建设步伐的加快，江北区发展旅游经济的外在机遇将转化为内在优势逐渐显现出来。随着江北嘴老城改造，中央商务区建设，滨江路建设完成，形成沿江旅游经济带，都市旅游资源更加丰富，旅游接待条件趋于完善。江北区作为重庆房地产用地扩展的主要地域，正受到重庆市民越来越多的关注，房地产要素的集聚，必将带来区域内都市休闲旅游市场的发展。江北火车站、客运中心的兴建带来旅游商机无限，江北区发展旅游的后发优势将逐渐显现出来。挑战：江北区面临主城区众多旅游地的激烈竞争。近年随着重庆实施8小时畅通工程进度的加快和一些高速公路的开通，大大缩短了近郊区县到主城区的时间，由此增强了城郊旅游的竞争性。5、重庆酒店市场分析5.1、重庆酒店市场发展趋势 重庆经济的腾飞，城市建设的完善，商务人群及旅游人群增多，星级酒店市场也如雨后春笋般陆续涌现。渝中区星级酒店数量仍然独占鳌头，但其他区域酒店市场也都有较大的飞跃。南岸区的万达艾美酒店，渝北区喜地山戴斯酒店，九龙坡区的申基索菲特大酒店等高档五星级酒店都具有较高的品质和市场影响力。 重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。各大外来和本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机，多元化的主题性的星级酒店应运而生。如滨江皇冠假日酒店，以温泉主题为主，申基索菲特大酒店则以水疗会所为主题。 按照目前重庆酒店业的发展速度，预计到2020年，重庆将有88家五星级酒店。中国酒店业用了不到30年的时间已经走了西方将近400年的酒店发展历程，尤其是近些年以来酒店投资非常旺盛。国际连锁品牌大力度进入了重庆市场，重庆也有极其旺盛的市场需求。面对未来重庆市星级酒店市场激烈竞争，为了避免结构性的过剩，各星级酒店应考虑重庆本地的文化背景、生活习惯和审美情趌等前提，以迎合市场和消费需求为出发点，对客人形成强烈的吸引力。5.2 重庆星级酒店市场调研重庆市星级酒店50家，总面积达到191.7万。分布于渝中区、南岸区、江北区、渝北区、九龙坡区、沙坪坝区及巴南区。星级酒店主要集中于重庆市中心区域，呈现出由市中心渝中区向四周发散的趋势。从区域分布上来看，渝中区为重庆中心区域，区域内有大量的商务和旅游客群，星级酒店数量和总体量一枝独秀，达到17家，总体量达到57.6万；其次为渝北区，本区域范围大，包括北部新区、两路空港和汽博中心主要的商务聚集地。此外，机场也在本区域，对内外交通互动性较好，数量和总体量分别达到11家、34.6万。而沙坪坝区具有浓厚的教育氛围，对酒店价格承受力有限，区域内只有1家星级酒店。从商圈分布上来看，解放碑商圈为市级商圈，大量的公司企业汇聚于此，日均流动人口数量超过30万人，酒店需求量大，固商圈内的星级酒店数量和体量最大，分别达到8家、38万，处于基本饱和的状态；其他商圈星级酒店体量相差较小，随着各大区域商圈的发展，目前酒店的体量很难满足需求，观音桥、南坪、沙坪坝及杨家坪商圈内星级酒店均为供不应求，大量的酒店消费外流。通过上表各星级酒店分布特征，可看出得出重庆市五星级及四星级酒店区域分布较为均衡。同时可得出五星级及四星级酒店平均体量分别为6.26万、2.69万。重庆市星级酒店中，五星级酒店相比较四星级酒店数量上一半以上，但是由于五星级酒店自身规划、档次、配套等需求，总体量比四星级酒店大。5.3 星级酒店经营情况分析入住情况分析重庆市星级酒店受到2008年金融危机的影响，入住率有些许的降低。但从总体业绩情况来看，一直处于稳步上升的趋势。虽然重庆市星级酒店市场在不断的扩张，然而由于重庆有强烈的市场需求，并未能对星级酒店入住情况造成影响。此外，做为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%，目前中国酒店业的平均纯利在8%12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%。近两年重庆的业绩表现虽好，但随着未来市场的大肆扩张，星级酒店市场受到极大的挑戓。客源分析随着重庆直辖敁应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%。其商务客源主要为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，特别是五星级的房价水平相对较低。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例； 旅游客群中，主要由旅游散客、旅游团队及其他客源构成。从其类型来看，以国内旅游人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%。休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级以下酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%。成本分析星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包括土地价格）：五星级酒店一般为900010000元/，四星级酒店一般为70009000元/。投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）一般要810年。客房数量分析目前重庆星级酒店中，共有12101间客房，其中四星级及五星级客房数量分别为6438、5663间。四星级房间总量虽多，但是由于其房间配置远远要少于五星级酒店，故平均客房数只有189间。而重庆五星级酒店平均客房数量只有354间，与四星级酒店客房平均数相差小，且同其他城市相比，其客房数量相对较少。各星级酒店客房数量的区间为48-600间，差距较大。四星级酒店客房数量多集中在100-300间，而五星级酒店多配置有300-600间客房。相比较北京的某些五星级酒店客房量可达到上千间，重庆目前酒店市场规模普遍较小。 当前重庆市场上星级酒店标房、套房比例并没有明显的规律分布，以五星级酒店为例，海逸酒店标套比例为 5.09：1，而万豪酒店标套比例为 11.16：1，其中差距巨大，没有明显的规律可循。当前各星级酒店标套普遍分布规律是除总统套房外，普通楼层一般设有 1-2 间套房，总统套房的数量极为有限，一般仅有一套总统套房。客房价格分析以上价格主要针对散客而言，多为标价5-7折。但是由于星级酒店都有协议公司及旅游团队，而这些客群又是星级酒店的主要客群来源。酒店对于这部分客户多采取3-4折的折扣政策，故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价。如五星级酒店的平均房价仅为586.39元，比成都的平均价格低200元，和北京、上海动辄4位数的价格有较大差距。 重庆星级酒店房价整体较低的原因在于，目前重庆酒店入住主要靠商务客人，高端游客的比例过少。另外，行业管理和约束能力并不强，酒店之间存在杀价等恶性竞争，也是制约星级酒店房价提升的因素。客房面积分析目前重庆市场上的四星级及五星级酒店标间、套房面积相差较小，总面积区间分别为标间30-65、套房35-110，但是总统套房差距则较大，四星级面积区间为110-210，五星级酒店总统套房面积区间则为180-339。总体来讲，重庆市五星级酒店客房面积设置上并没有与四星级酒店拉开差距。54 酒店市场调研总结重庆市星级酒店主要集中于渝中区、渝北区和九龙坡区，目前，星级酒店呈现出集中分布于商圈的现状。 重庆市星级酒店中，72%的酒店选择组建独立的经营管理团队。但是由于重庆目前酒店管理模式并不成熟，且外聘团队能带来更广的客户资源，造成部分酒店选择外聘管理公司进行经营。目前重庆星级酒店的国际管理公司包括有万豪、洲际、豪生、海逸、BEST WESTERN、喜达屋、雅高以及戴斯，其中洲际和戴斯分别自营及管理了3家酒店。随着重庆酒店市场的开放，会有越来越多的国内外优秀的酒店管理团队进驻重庆，本土的酒店管理公司受到极大的挑战。 自2008年金融危机一来，重庆市星级酒店市场入住率一直处于稳步上升的趋势。随着市场的不算扩大，未来重庆市同质化竞争严重，很容易造成结构性过剩。 重庆市星级酒店在建及潜在五星级及以上地块有29个，主要分布于南岸、九龙坡、渝北区、渝中区及江北区。逐步出现了顶级的超五星酒店，填补了我市奢华高端酒店市场的空缺，但数量大、相似性定位必定会带来激烈的竞争。 附件：重庆市星级酒店在建的有18个五星级及以上酒店，主要分布于南岸、九龙坡、渝北区、渝中区及江北区。其中以南岸及渝中区为主，分别有5家、6家。根据对潜在地块的分析，江北区规划有大量的五星级及以上酒店，分别分布于江北嘴及观音桥商圈。依据各项目定位高端商务市场为主的情况，满足了重庆市高端需求市场的同时，未来酒店市场同质竞争也极为激烈。二、重庆房地产市场概述1、重庆经济运行情况2011年重庆经济发展态势良好，地区生产总值继续保持高增长。2011年全年重庆市地区生产总值（GDP）接近1万亿元，比2010年增长16.5%，增幅跃居全国第一。2011年全年社会消费品零售总额达到3400亿元，增长18.5%；固定资产投资完成7600亿元，增长29.5%。另外，统计数据显示，2011年电子信息产业正在成为重庆工业第一支柱；金融业增加值占GDP的7%，名列全国第三；重庆实际利用外资突破100亿美元，增长58%；新增海外投资项目50亿美元；进出口总额接近300亿美元，翻了一番多；重庆港成为内陆首个中欧安全智能贸易试点口岸，外地货物经由重庆转口的货运量占比达到32%，国际航空货运量翻了三番多，标志着重庆内陆开放高地基本形成。2、房地产开发投资分析2011年在宏观调控的大背景下，重庆房地产开发投资理性回归。2011年1-11月，重庆市房地产开发市场投资、建设、销售等各项增长速度均呈现出不同程度的放缓态势。2.1、 开发投资增速回落，向近十年平均增速回归全市房地产开发投资增速从年初52.8%的历史高位不断回落，2011年1-11月房地产开发投资1775.5亿元，同比增长28.6%，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，正不断向近十年来全市房地产开发投资平均增速27.8%回归。其中住宅投资1-11月完成1254.2亿元，增长33.9%。2.2、 施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快2011年1-11月，重庆市商品房施工面积19740.0万平方米，增长23.8%，其中，住宅施工面积15474.3万平方米，增长20.3%。2011年1-11月，全市商品房新开工面积6052.8万平方米，增长13.1%，较1-10月回落2.1%，其中住宅4644.2万平方米，增长2.1%，较1-10月回落2.4%。同期，商品房竣工面积2456.5万平方米，增长31.2%，较1-10月加快6.4%，其中住宅竣工面积2006.7万平方米，增长26.5%，较1-10月加快6.8%。2.3、 商品房销售面积增速破位后持续回落2011年1-11月，重庆市商品房销售面积3687.1万平方米，增长6.0%，较1-10月回落1.9%。其中住宅销售面积3350.3万平方米，增长3.0%，较1-10月回落2.2%。宏观调控政策的继续执行及不放松将成为销售面积继续下行的主要原因。2.4 资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定截至2011年11月底，重庆市房地产开发累计到位资金4128.43亿元，同比增长47.3%，较10月提高2.7%。从来源构成来看，其他渠道资金来源仍为开发企业资金的主要来源，占比5成以上，主要如销售环节的各项回款、非银行金融机构的融资等。其次分别为自筹资金、国内贷款，占比分别为24.7%及22.05%。3、 房地产市场供应3.1、新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降根据重庆网上房地产数据显示，2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为2090.13万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降0.12%。其中，商品住宅批准预售面积1725.5万平方米，环比下降2.60%。2011年重庆主城区的批准预售供应总量保持稳定，特别是在2011年初针对房地产市场严厉的调控政策及贯穿全年始终的信贷压力的背景下，批售供应量近4年来仅低于2010年供应总量。从近3年批售量的对比来看，以往下半年批售量井喷的现象并未出现，表明在年初的调控背景下，特别是对此轮政策调控周期较长的预期下，开发商上半年加速出货的意愿较为明显。从批准预售项目的性质来看，商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例，占据市场供应的主导地位，但环比略有下降。非住宅、经济适用房占比分别为13.54%、3.91%。3.2、 供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足从2011批售量的区域分布来看，三大区域供应比例关系与2010年相比无明显变化，整体呈现北部、中西部两大区域供应充足的局面。北部区域供应占比41.15%，中西部区域和南部区域分别占比36.68%、22.16%。而从单个区域的供应角度来看，以渝北区、沙坪坝区、南岸区、江北区及九龙坡区为主的传统区域供应依然活跃，渝北区2011年批售量达到372万平方米，成为2011年供应量最大的区域。3.3、 高层、小高层产品占比9成，别墅产品供应略增在2011年批准预售的商品住宅中，高层、小高层产品占比达90.87%，仍然为市场新增供应的主导产品，别墅产品的批售量略增，2011年全年批售量78.74万平方米，首次超过花园洋房批售量，占比达到4.61%。3.4、新增商品住宅实际供应分析数据说明：以下数据均为重庆中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区2011年供应的商品住房，不含集资房和保障性住房。3.5、 新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃2011年重庆主城区共有561个项目（含组团）推出约10.6万套商品住宅，新增供应量为984万平方米左右。与2010年相比，供应套数和供应量分别减少22212套和178.8万平方米，降幅较为明显，同比下降17.3%和15.4%。与往年不同的是，今年受宏观政策影响，下半年的整体供应不如上半年活跃。尽管上半年的供应量除春节2月之外，其他月度供应量均在80万平方米以上，但仍处于一个供应量相对适中的状态，并不算活跃。下半年仅有9月和11月的供应量在80万平方米以上，连10月秋交会也并没有提升市场供应的活跃度。此外，4月依旧为全年月度供应量最高，但同比去年4月供应量减少约45万平方米。3.6、普通产品变化细微、高端产品供应无变化2011年重庆主城区商品住宅中普通住宅仍占据绝对主力，高层和小高层产品合计推出约9.7万余套房源，新增供应量约844万平方米，约占总供应量的86%。其中高层产品的供应比例同比去年略增2个百分点，而小高层则同比略减2个百分点。其中纯粹的小高层项目不多，主要集中在南北区域，而今年小高层的供应量为各种产品最低，仅有44.8万平方米入市。2011年共有89个项目（含组团）推出6515套洋房产品，共93.2万平方米，约占总供应量的9%，尽管供应套数和供应量同比去年有所下降，但供应比例和去年一致。今年洋房产品的供应分布区域较广，电梯洋房仍为主力。2011年别墅产品推出1844套房源，约46.7万平方米，约占总量的5%。受整体市场供应量下滑的影响，其同比2010年供应套数和供应量分别减少26.5%和24.7%。南岸区和北部新区为主力供应区域，以联排别墅为主，同时叠拼、双拼和类独栋别墅的供应略增。3.7、大户型供应微增小户型供应略减2011年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化，仍然以两房和三房为主，分别推出约4.5万套和3万套房源，占总供应量的42.6%和27.9%。除单间配套的供应比例同比减少3个百分点之外，两房、三房及四房以上均各自同比微增1个百分点。而小户型的单配和一房合计推出约2.3万套房源，约占总量的21%。3.8、西北区供应量下滑明显 南区供应量微增继2010年南部区域（南岸区、巴南区）供应量大幅下滑之后，2011年该片区市场供应量有所反弹，尽管增幅不大，但在市场形势严峻、其他区域供应量大幅下滑的同时，南部区域（南岸区、巴南区）仍合计推出约2.7万套房源，总供应量约为252万平方米，占总供应量的两成半左右。南岸区2011年有9个新项目入市，其中中小户型、性价比高的楼盘销售较为乐观，高端类物业的供应也有所增加。巴南区2011年在售项目仍以高层为主，新推项目主要分布于龙洲湾新区和鱼洞片区。北部区域（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）211年供应量大幅下滑，总供应量为373.6万平方米，约占总和的38%左右，合计推出3.6万套房源。其中北部新区和江北区的供应量基本相当，均在138万平方米左右。与2010年相比，北部新区的供应量降幅最大，达到38%左右；江北区的供应量亦同比减少15.9%，新推楼盘分布较广。渝北区2011年的新盘供应相对较多，但整体供应量依然下滑明显，不足100万平方米；供应量最小的北碚区有13个项目（含组团）推出1153套房源，约11万平方米，且洋房别墅类产品居多。2011年西部区域（九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区）总体供应约302万平方米，约占总量的三成左右，同比减少14.4%。除沙坪坝区的供应量同比微增之外，九龙坡区和大渡口区的供应量分别同比减少28.8%和17%。沙坪坝区2011年供应量仅次于南岸区，大学城板块供应依旧活跃，高层为主，辅以少量的别墅洋房产品；九龙坡区仍然以普通住宅产品为主，低价和品牌开发商的项目较受购房者青睐；而大渡口区的供应主要集中在双山片区。4、房地产市场成交41、 商品房成交量大幅下滑至五年来新低2011年重庆主城区商品房共成交约16.98万套，成交面积约1522万平方米，成交量比2010年下降近500万平方米，降幅达到24.43%。2011年商品房成交量大幅下滑，创2007年以来的五年新低，甚至低于金融危机的2008年。虽然全年成交量下滑明显，但从成交趋势来看，全年成交量呈现前低后高的趋势。月度成交量在2月最低，仅65万平方米，从下半年开始商品房月度成交量就呈现连续的增加，到12月成交量已升致全年最高的月度193万平方米。4、2商品房成交均价高涨2011年主城区商品房成交均价持续上涨，全年商品房成交建筑面积均价为6871元/平方米，创历史新高，与2010年全年水平相比，每平方米均价上涨了1128元，涨幅达到了19.64%。全年除了2月外，商品房月成交价格均在6000元/平方米以上。虽然2011年商品房成交价格高涨，但与2010年商品房成交价格的逐步增加不同，2011年商品房成交价格却呈现一定波动：商品房成交价格在年初和年底相对较低。全年第二季度的商品房成交价格最高，第三、四季度的成交价格则有小幅下降，从8月开始主城区商品房月度成交价格均7000元/平方米水平线。4.3 住宅成交占八成以上，非住宅相对集中2011年主城区商品房成交中住宅占到总成交量的83.17%，非住宅占总成交的16.83%。各区的住宅与非住宅成交情况差异较大，如巴南区、沙坪坝区住宅的成交比例较高，分别占区域成交的94%和93%；江北区、渝北区、九龙坡区、大渡口区和北碚区等区住宅成交量占区域总成交量的83-90%左右; 北部新区、渝中区的住宅成交量仅占区域总量的65%左右，也是非住宅的主要成交区，其非住宅成交面积占到主城区非住宅总成交量的20%和13%。4.4 市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场2011年重庆主城区商品房市场存量达到852万平方米，形成供大于求局面，市场存量处在近6年来第二高位。特别是2011年贯穿全年的市场宏观调控、房产税及信贷压力的多重影响，市场交易量萎缩，需求观望情绪浓厚，市场存量逐月走高，自年初的287万平方米增至852万平方米，月均增长近50万平方米。从近几年市场存量与房价走势的关系来看，2008年受到全球金融危机及市场调控的影响，房地产市场受到严重影响，市场存量放大明显，同年8月市场存量达到800万平方米，房价也在近6个月的持续调整中进入实质性下调阶段。而从2011年存量与房价的走势来看，2011年8月市场存量达到692万平方米，房地产市场供求压力明显，房价同样进入下行调5、 后市发展预测5.1、调控力度不减货币政策或有松动2011年初颁布了“国八条”，全年的宏观调控也是以此为基调。虽然颁布了限购措施的46个城市中有多个城市的限购期限是到2011年底，但中央仍再三要求地方政府坚持现有的调控政策不变，而北京、上海、深圳、广州等城市于2011年底均表示继续执行限购政策，因此，2012年房地产以限购为主的调控基调基本不会改变，2012年的房地产市场仍将在“限速”中前行。包括重庆在内的全国没有颁布限购措施的城市2011年普遍受银行缩减房贷而抑制了大量的购房需求。虽然中央经济工作会议为2012年的货币政策走向定为“积极和稳健的货币政策”，但2011年11月底央行三年来首次下调了存款准备金率，而央行也在年底对信贷提出了“有扶有控”的说法。因此，预计2012年的银行信贷依然较紧，但对首套住宅的贷款和住房公积金贷款在2012年有可能出现松动。5.2房产税试点政策继续执行改善型需求将受益2011年1月出台的房产税试点政策仍将继续执行，在征收范围及税率上暂无调整，起征点则由2011年的建筑面积9941元/平方米提高至2012年的12152元/平方米。而从重庆市政府工作报告可以看出，在房产税试点继续执行的基础上，首套房购房退税的优惠政策也仍将执行，并考虑落实改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。5.3 供需结构仍不平衡市场库存压力依然存在2011年虽然房地产开发建设的各项指标增速有所回落，部分中小发展商也实时的延缓了施工进度或者推售节奏，但在市场交易量萎缩、信贷政策依然紧缩、市场存量较大的市场环境下，2012年重庆房地产市场的供需结构依然不平衡，尤其在2012年上半年市场前景不明朗的前提下尤为突出。虽然2011年全年库存并未达到历史最高位，但基于对2012年政策执行力度及信贷环境的判断，目前市场库存的压力在2012年不会有较大程度的改观，市场库存的压力在2012年将完全取决于价格的调整及信贷政策的适当放松。 5.4、市场压力较大房价相对稳定2011年房地产市场的成交量虽低，但年低出现了明显的以价换量的趋势，即商品房成交价格下调带来了成交量的明显攀升。2012年的宏观调控政策基调不变，开发商的库存压力没有根本性改变的情况下，以价换量的方式仍将被开发商采用，预计2012年初的房价会相对稳定，甚至会出现小幅度下降。 5.5、房地产市场需求有望释放2011年随着宏观调控的不断深入，消费者的各种购房需求或是因为限购，或是因为银行收紧信贷又或是被高涨的房价所阻。进入2012年，各种被压制了的需求依然存在，多数购房者采取的是观望的态度，一旦出现银行对首套或二套房信贷相对放松、开发商继续降价、有真正优质的房源推出或者除房地产以外的其它投资渠道继续恶化等等情况出现，就会有不同的购房需求被释放，因此2012年的重庆需求市场将比2011年乐观。三、重庆江北商圈概述1、重庆江北区全新商业带崛起近日，江北区政府对外发布消息称，2012年，江北区政府将重点以“一带、两圈、四中心”为发展重点，进一步拓展商贸发展空间、壮大商贸流通规模、丰富商贸业态布局。其中的“一带”，是指重庆北滨路沿线；“两圈”，即观音桥商圈和江北嘴商圈。市场观察人士认为，北滨路正面临千载难逢的全新机遇事实上，在中海、龙湖等开发商楼盘进入尾期，整个2011年，北滨路很少发声，而今年，从江北嘴至嘉华大桥，到石门大桥，再到石马河江北农场，北滨路数十公里的江岸线上，全国知名开发企业齐聚，中海、龙湖、国兴、大川、华润、万科、国奥、招商、金融街，大品牌开发商几乎垄断北滨路一线临江地块。政策利好加上开发商的发力，北滨路归来了。江北嘴 龙头飞舞引领滨江带作为北滨路的龙头，江北嘴的战略地位直接影响整个北滨路的发力。作为重庆主城区未来的新兴商圈，其早在多年前就被提及。今年，将是它从纸上变为现实最为关键的一年。江北区政府4月中旬公布的消息称，江北嘴商圈作为市级新兴商圈，将按照“高端、时尚、精品”定位，突出发展高端商业、商贸总部经济。据了解，今年江北方面将加快推进国金中心、越洋广场、太古广场等商业地产项目和三洞桥民俗风情街项目建设。到今年底，江北嘴将给重庆人呈现出更加浓郁的都市味。届时，江北嘴金融核心区要竣工200万平方米、约30栋建筑，占核心区整体的三分之一。“现在江北嘴进入了建设全面提速的时期。”江北嘴中央商务区投资集团副总经理梁汉之说，目前，这里已聚集和吸引了越来越多境内外金融机构。江北嘴投资集团土地中心相关负责人介绍，已购地的单位中，金融、保险等机构占一半以上，面积也在一半以上。剩下不多的地块，美国、韩国、马来西亚、泰国以及中国香港、中国台湾等地的地产大鳄也非常有兴趣。2013年后，江北嘴将成为重庆的购物天堂，香港九龙仓将修建一座高档商业广场，打造重庆的“海港城”。北滨路江北商业人气新纽带按江北区政府的规划，北滨路将依托北滨路沿线景观的提升，全面打造商贸纽带。而目前已经成形的龙湖星悦荟、金源时代购物中心、珠江国际商业中心等商业项目，将成商贸人气纽带的重要载体。据了解，为进一步提升北滨路的人气，江北区在通过各大商业载体招商的同时，还将协助各大商业项目引进国际国内知名餐饮、酒吧、娱乐品牌企业，加快激活北滨路沿江商贸带的人气，打造重庆美景美食与潮流娱乐新地标。在重庆主城两江四岸滨江地带城市设计江北片区总体规划中，北滨路的功能定位，包括江北上城、都市时尚、风尚巴渝、滨水乐活四个主题。而在下月，北滨路就将增添一个亲水广场。在江北区北滨路商业功能定位和业态布局规划方案中，北滨路主要功能定位为观光旅游、运动休闲、购物消费，从此前单一的餐饮业态走向复合业态。江北区官方消息透露，整条北滨路规划为东西两段：东段从江北嘴至黄花园大桥，定位为餐饮一条街，由“北滨美食文化天地”、“北滨名车专卖世界”、“北滨运动健身长廊”、“北滨水际风情线”四大商业板块构成；西段从渝澳大桥至大川水岸，规划成一条由大型购物广场、社区商业等构成的商贸带，其商业配置以大型购物中心、大型社区商业中心、休闲用品专卖店、精品店为主。2012年，随着北滨路景观工程的完工，一个全新的商业纽带将呈现在市民眼前。2、重庆江北区商圈市场分析统计显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和成都，重庆，核心商圈优质商铺租金普遍呈现上涨趋势。其中，广州、深圳核心商圈优质商铺租金上涨幅度分别超过8%和10%。北京不同核心商圈优质商铺租金水平则保持平稳或小幅上升。王府井租金报价在去年12月达到2300元/平方米/月，同比上涨15%。CBD、中关村商铺租金同比也有6.8%和13.9%的上涨。高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的战略定位，观音桥商圈将再提升。据悉，到2012年，将实现观音桥商圈吸引社会资金300亿元、社会商品零售总额突破300亿元，销售总额突破800亿元，现代服务业增加值突破100亿元的目标。同时，商圈核心建成面积2平方公里以上，新增商业、商务设施面积300万平方米，建成8个五星级酒店，10余栋高档次商务楼宇，引进国际一线品牌50个以上，解决就业20万人，真正将观音桥商圈建设成为“国内一流并有国际影响的品牌商圈”。对观音桥地区来说，交通至关重要，每年都将投入5亿元来改善商圈交通。据悉，在交通上，将致力完成“323”工程，即完成塔坪支路、小苑路、观鸿路3条道路；打造海洋步行街、西环步行街2条生态步行街；建设红鼎国际地下通道、朗晴广场地下通道、地下车库“一卡通”3个通道，使商圈交通的快速集散、可达性和对外辐射能力进一步增强。同时，江北区还做出大手笔交通规划，将在2015年，形成“三环十射”的立体交通格局。据悉，未来从嘉陵江大桥下道，可不经过观音桥转盘，将通过三钢连通鲤鱼池道路或通过君豪酒店上华新分流路。这样，将极大缓解观音桥环道交通压力。3、重庆江北区北滨路附近商铺租金表