西南大学育才学院商业街可行性分析报告.doc

投资项目评估 西南大学育才学院食堂改造的项目评估课程名称 专 业 班 级 学生姓名 学 号 指导老师 时 间 目 录前言3一、总论41、项目概况42、投资估算43、研究范围44、编制原则55、研究结论5二、建设地址及建设条件6三、公用工程建设方案7四、投资估算的内容11五、项目总投资12六、财务效益评估14 1、销售收入估算14 2、销售发生的税项和费用15 3、投资利润和净利润估算15 4、投资利润率和资金利润率估算16 5、年租金收入估算17 6、年租金回报率及回收周期估算18 7、财务评价19七、风险分析20前 言本项目地块位于重庆市合川区草街街道重庆人文科技学院校门口中心位置，总占地面积40亩，将建设成未来“大学城”的后勤服务商业中心。项目将由甲方XXX与乙方XXX公司、XXX公司合作开发，以双方各自出地与出资方式进行。 最终XXX获得相应比例的住宅与商铺面积，以完成高校区后勤服务基地的建设工作，并通过日后商业的正常经营产生可观的经济效益，形成基地可持续发展总体目标。其他物业则归开发企业所有，以达到合作开发的最佳经济效益。项目分两期开发，一期开发启动资金7000万元，其中土地费用支出1000万元，工程建设费用支出6000万元，二期在一期部分出售的基础上追加4000万元投入，项目总资金投入为1.1亿元，每平方米建筑面积平均造价3802元，预计项目总投资约为2.1152亿元。一、总论；1、项目概况1、项目名称：西南大学育才学院后勤服务商业中心项目2、项目单位：西南大学育才学院3、项目负责人：4、项目性质：新建5、项目地址：西南大学育才学院校园外侧2、投资估算征地面积：43亩预计总建筑面积：55635平方米3、研究范围（1）项目建设的背景和必要性；（2）项目目标及主要内容；（3）建设地址及建设条件；（4）土建工程建设方案；（5）公用工程建设方案；（6）环保、节能、消防；（7）项目实施进度；（8）投资估算与资金筹措；（9）招标方案。4、编制原则1、项目建设本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。2、项目的建设力求完善图书馆文献资料的信息采购、加工、利用和安全防护的功能要求，节约投资，尽量做到简洁、大方。3、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。5、研究结论1、本项目的建设对完善西南大学育才学院基础设施建设，实现学校发展规划，促进学校教学、科学研究、技术开发的进一步发展将起到积极的作用，具有显著的社会效益。2、本项目选址在西南大学育才学院校区附近，学校原有的供水、供电、供暖设施均能够满足新建项目的需要。4、本项目已作了大量和充分的前期准备工作，项目建设的选址、功能、配套设施、建设标准，都是合理的。综上所述，该项目符合国家政策和教育事业发展要求，建设条件已具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。二、建设地址及建设条件1、项目建设地址西南大学育才学院位于重庆市合川区草街镇。该校环境相对市中心来讲比较偏远，通往市区的道路主要是合川区和北碚区的渝武高速和保合路。目前校区内部市政配套设施完善，已形成了具备相当规模的生活区。新建的图书馆位于校区的西部，座北朝南，面向学校体育场，东侧为智圆生活园区，西为体育馆。2、建设条件经勘探，场地地基土主要为湿陷性粉土、园砾和粉土构成。场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别II类；地基勘察等级为乙级；地基基础设计等级为丙级；建筑物等级丙类；抗震设防类别丙类。场地稳定性良好，属均匀地基。适宜建造建筑物。该地区地震设防烈度8度，设计基本地基加速度0.20g。设计抗震分组属第一组。场地勘探深度范围内未见地下水，可不考虑液化影响。场地为自重湿陷性场地，该地区最大冻结深度0.8m。拟建场地天然地基土第层为湿陷性粉土，选择第层为持力层，应进行地基处理，处理方法可采用垫层法，处理深度不小于2m按湿陷性黄土地区建筑规范(GBJ2590)执行。三、公用工程建设方案1、供电工程设计（1）设计规范：1、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2001年版）；2、供配电系统设计规范GB5005295；3、低压配电设计规范GB5005495；4、建筑物防雷设计规范GB5005794(2000年版)；5、民用建筑电气设计标准JGJ/T1692;6、建筑照明设计标准GB50034-2004；7、智能建筑设计标准GB/T503142000；8、火灾自动报警系统设计规范GB5011698；9、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB5019894；（2）设计范围包括照明系统、电力供配电系统、建筑物内防雷接地系统、智能化系统等。（3）负荷估算及负荷性质估算本工程用电负荷为一、三级负荷，综合用电负荷30W/m2，电总容量约为30 W/m234807 m2=1044.2Kw，计算容量为940Kw。（4）供配电系统本工程在地下室设低压配电室，由校园内变电室引来两路电源（一路为正常电源，一路为备用电源）。建筑物内配电均为三相四线380v/220v，配电方式为三相五线。楼内事故照明、消防用电均为双回路配电，末端设多电源切换箱，一级负荷导线均采用阻燃型导线，三级负荷采用普通导线。（5）照明配电系统：接入图书馆楼内的电源呈树干式、放射式向各个用电点进行配电。每层均设置一个总配电箱，而后呈放射状向各个房间配电；消防系统采用双电源供电，设双电源切换箱，导线采用阻燃型；应急灯、疏散指示灯均选用自带自充电源装置灯具。（6）防雷接地保护1、根据建筑物的性质及规模，本工程按二类防雷设防，屋顶四周做避雷网，用柱内钢筋做引下线，间距小于18米，从三层起每三层做均压环。2、建筑物内做总等电位联结，所有进出建筑物的金属管线及防雷接地装置与总等电位联结，接地装置共用基础钢筋网作为接地极，接地电阻小于1欧姆。3、本工程采用TN-C-S系统联合接地方式。（7）智能化系统包括电话、信息网络系统、闭路电视监视系统、火灾报警与消防联动系统。消防控制室设于一层。针对消防设置消防专用的电子感应模块，同时采用烟感与温感，以达到自动报警及联动相关设备，以保证在最短的时间内发现并消除火灾。2、供水工程设计（1）设计规范及依据1、室外给水设计规范(GBJ1386)；2、室外排水设计规范(GBJ1487)；3、建筑给排水设计规范(GBJ1588)(修订本)；4、高层民用建筑设计防火规范、；5、建筑灭火器配置设计规范(GBJ14090)；6、给水排水设计手册；（2）消防用水量（1）、消火栓用水量根据规范室内为20L/S，室外为30L/S，竖管为15L/S，水枪为5L/S。（2）、自动喷水用水量：根据高规规定本工程除书库外，均按中危险一级设计，喷水强度为每分钟每平米6升，作用面积为160平米。（3）消防系统（1）、消火栓系统：根据高规规定，设置了独立的消火栓给水系统，由室外吸水井、地下室水泵和屋顶的消防水箱供水。依规范要求设两个水泵接合器。室内管网竖向成环，各层布置SN65消火栓，配25m水龙带，直径19mm的水枪一支设置于消火栓箱内。箱内装有启动按纽，通至消防控制中心，并能自动启动消防水泵，保证二股水柱同时到达建筑物内任何一点。考虑平时顶部两层静压不足，故在屋顶水箱间设增压设施。屋顶设有试验消火栓。（2）、自动喷水给水系统：根据高规规定本工程除书库外，均按中危险一级设防，各层均布置快速响应喷头，系统由喷水泵和水箱供水，并在水箱间设增压设施。系统按建筑防火分区设置报警阀压力开关，水力警铃，水流指示器，闭式玻璃喷头，末端试验装置。在室外设有消防水泵接合器。（4）排水系统建筑物排水系统采用雨水、污水分流设计。建筑物内排水系统为重力排水，伸顶通气，污水排至室外与化粪池或下水道连接。经校区内排水管网进入市政排水管网。雨水在集水井收集后，经排水管排入市政排水管网。四、投资估算的内容本项目开发包括住宅建设、商业建设和公用基础设施建设。（1）住宅建设包括学生公寓、酒店。（2）商业建设包括购物广场、商铺。（3）公用基础设施建设包括公交调度室、项目的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程和区内道路工程、绿化水体工程等。具体开发的经济指标甲乙合作双方的经济指标如下： 表一：项目开发经济技术指标 单位：m2主要经济技术指标一览表单项建筑面积占地面积用地面积建筑密度容积率公寓2473870362866740.7%1.94商铺10127购物广场82573142酒店124531426公交调度室6060合计5563511664表二：项目开发经济技术指标 单位：m2面积分成商业面积住宅面积总建筑面积综合商业商铺酒店公寓825710127124532473855575比例3:73:72.5:7.52:8合计比例总计甲方24773038311349481357624.4%55575乙方578070899340197904199975.6%五、项目总投资项目总费用支出包括前期工程建设产生的直接费用和后期销售产生的间接费用两部分。项目开发过程中的前期直接费用由乙方支出，后期间接费用（销售费用、财务费用、税费等）将根据合作双方面积分配方案各自支出。本项目总投资为2.1152亿元，每平方米建筑面积平均造价为3802元。项目总资金投入为1.1亿元，一期启动资金7000万元。（见表二）表二：项目投资估算表序号项目计算单位工程量单价或费率总成本（万元）备 注1土地及相关费用亩4350万/亩21502勘探设计费用万元116833%350按建安成本3建安成本平方米556352100元/11683按总建筑面积4基础设施配套费万元1168310%1168按建安成本5报建费用平方米55635120元/668按总建筑面积6工程管理费用万元116835%584按建安成本7人防、安防平方米5563560元/334按总建筑面积8销售费用万元499333%1498按方案三销售收入9财务费用万元110006%2101按一次性还款付息的连续复利计算，计算期为3年10小计（1-9项）2053611不可预见费万元205363%616按1-9项小计金额总投资合计平方米556353802元/21152六、财务效益评估1、销售收入估算如果项目全部出售，依照投资项目财务评价惯例，在进行项目投资估算、销售收入估算时均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。因此参照项目区域周边市场价格情况，项目的定价按照三种方案进行预测，得出各价格方案下的销售收入为：甲方可获得销售收入在8443万元至12812万元之间，乙方可获得销售收入在24860万元至37121万元之间，项目总销售收入在33303万元至49933万元之间。（见表三）表三、项目各价格方案的销售收入估算表用地规划建筑面积（）均价（元/）总销售收入（万元）合计（万元）价格方案一甲方商业5515800044128443住宅806150004030乙方商业1286980001029524860住宅29130500014565合计555753330333303价格方案二甲方商业551510000551510352住宅806160004837乙方商业12869100001286930347住宅29130600017478合计555754069940699价格方案三甲方商业551513000717012812住宅806170005643乙方商业12869130001672937121住宅29130700020391合计555754993349933注：60的公交调度站面积不计入以上可售建筑面积2、销售时发生的税项和费用（1）营业税及附加：5.5%；（2）所得税：在项目盈亏平衡后的盈利所得的15%（海南特区）。3、投资利润和净利润估算根据上述税费计算，在三种价格方案下，最终甲方可获得的投资利润在2806万元至6934万元之间，乙方可获得的投资利润在7514万元至19100万元之间；扣除各自所得税，甲方可获得的净利润在2385万元至5894万元之间，乙方可获得的净利润在6387万元至16235万元之间。（见表四）表四、税后的实际销售收入及利润估算表方案合作双方总投资总销售收入销售收入营业税及附加实际销售收入投资利润所得税净利润方案一甲方21152333038443464797928064212385乙方24860136723493751411276387方案二甲方211524069910352569978346106923919乙方3034716692867812699190510794方案三甲方21152499331281270512107693410405894乙方37121204235079191002865162354、投资利润率和资金利润率估算项目主要由乙方投资兴建，因此，对乙方进行项目投资利润率及资金利润率估算。在不同价格方案下： 项目的投资利润率在35.52%至90.3%之间； 项目的净利润率在30.2%至76.75%之间； 项目的资金利润率在113.57%至218.9%之间。（见表五）表五、利润率及资金利润率估算表单位：万元方案实际销售收入总投资资金投入投资利润净利润投资利润率净利润率资金利润率方案一2349321152110007514638735.52%30.2%113.57%方案二286782115211000126991079460.04%51.03%160.71%方案三350792115211000191001623590.3%76.75%218.9%5、年租金收入估算如果项目全部出租，根据双方面积分配比例，当商业按照50元/月的租金进行出租，酒店按照20元/月的租金进行出租，公寓按照10元/月的租金进行出租，那么，在本项目中桂林洋农场方可获得的年租金收入为465万元；住隆与恒英公司可获得的年租金收入为1234万元，即项目全部出租的年租金总收入为1699万元。（具体见表六）表六、年租金收入估算表 合作建筑面积（）租金（元/月）年租金收入（万元）合计（万元）甲方商业551550331465酒店31132075公寓49481059乙方商业12869507721234酒店934020224公寓1979010237合计55575169916996、年租金回报率及回收周期估算根据乙方的年租金收入估算，如果乙方持有物业用于出租，其年租金回报率为5.83%，回收周期为17年，而目前市场平均租金回报率在4%-5%之间，本项目的租金回报率高出市场平均水平的16%至45%之间，因此本项目如果进行出租具有投资可行性。（见表七）表七、年租金回报率估算表 单位：万元年租金收入总投资年租金回报率回收周期1234211525.83%17注：以上计算租金收入暂无扣除租赁税7、财务评价鉴于项目体量不大，周期不长，对项目主要进行静态投资收益预测，经对本项目的财务效益分析表明：本项目具有较好的经济效益，达到行业的基准收益率水平，具有较好的盈利能力。本项目建设在财务上是可行的。七、风险分析1、宏观风险房地产项目开发经营受宏观经济、国家产业政策的影响。如地区经济、土地政策、房地产业政策等因素对未来项目的融资、开发和销售都会产生巨大影响。2、市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素。3、企业运作风险运作好项目需要一个探索和认知过程，在这一过程中存在企业决策风险。此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。4、不可抗风险战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。结论：风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，这是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。建议： 提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。 采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。 企业应建立宏观经济、政策的研究小组，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责22