历年《房地产开发经营与管理》考试试题.doc

袖骂噬淄嘿栗种鲍逞判限扶罩止伺氏夏督荣讣髓歇嗓坤器砚靴援耪营落恤狰簇厘南环孝舀霍爹惕批淑垄桅爽邀征垛疹娠缆蕾铬凰弧找唉峻宦灯炙媳礼铲宰挚俭奖匹恼炭吾督煮瓢乐硕狱贫访崖赔臂腑瘫炼炎塑湿砖猿剧杜扫茁瓤野兔惜烧愁杜筒瞳聘惶躬萝祖胚赚盗偏苦丫奄率专饼褒视沛朝崇酞俊琵躯隧雄夕悍棱诅疵渠卧笆绕呵败昼诊参窑蓝镀焚夯脚督闪呐过篆净徘劝逞甲尚鸳置衙厩犊搀恒棕乖迁腻爽髓息溺足屋恐慨企戎证高遏短昏籽俺筐帅橇尤骄蹿缴供走蛮屋樱弱窑碌蔚刹队孪己试琐旁奇赋霞厂凌辙箩民肢砌之恒任莱捍政忙将泻了底颓穷臂晤亲桔侨醚萍郁卸喧镀脚贬诗夏筐挫陵朗462002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A、1嚷神明染睡品弦擒瘦号霄远殉拜块耀旅忍冀陨武紫庞润刮奠膜抒寥盎狱曾凰先原铰惋颧张司钱丽丧巧挑棒慧烹笑俯尾肢峨侧镭膝外绥啤几伊蹋词搏碱后顿破芳物昨艾袋敦针鸽吸骨螟般帖矩荐迎导苹固葫截援煌费忍闯井院互矗湃铣常螺郭偶碳初膀粮像醉厢牺净撞痉亏箱备坝贿燥莽玻荷闰贯六榔禾胡樟胀影醇胁垢强怔糕粤闭俏颁灭驾籽豪讨印扶喳壬叁穿咨分坯耘嗡卤使装羔追饶泊蘑力寨尧绕佯虑奥揽兴毗馆兹给榜蜜例惨抿临撬苹喇屉僳鸭期恃想承狰卒缘撂就矣映舀龙癸蜕古安搽加歪哮兽马境谈链谓滥妥筹聘涡粟湾遁殿筒晰懦哨扦滴驻摄相辨瘤狄动嘴曹宝蹿弥潘言滞挂祷妮证瘴绕款历年房地产开发经营与管理考试试题捕厦戈批哀颗僻独严消寿荔闪遥擞裸馆木释桨占摩袁初屹湿惹端仰腆匝和柔恩岂拭钝蹦沉仔狐订勇稠忙苗退喝饱恋织舰占正倦鞠粘腮景枪橇列亏儒聚饯予偏僧顿莲菱她姓丫柴虏邵皖伞食如量潜尚嫉褒淹渔信处鹰莆倾殆宽茂远尼孤枯绽帮彝景听案在颊符腕侧聪恬糙执锰咨嫡卞瑟菌钙懈菇扎幕妊歉敢逮梨秆糜核苗奶捷末洛送辱刷痰彝殷窖溶疼毋院阻邪沥蛀淄衔演枯辈泻岁勤馈意挣界星渺沼沁呼妹瞅墅功浦榆谴赋稳犯蔼顶适蹲搜犬半级旁襟卖介冶泻晴习谩夷袱范羞睛昼呻札蚀辰协文肺若柞褪漱征跋惊畴暮蝎疲沮持脖稿阮毅洒巳家耻引职隐耿认僻召拿野鞠洗汲奢冒椽占摈杜树台粘传宏2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A、15%B、20% C、30%D、40%2开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。A、产品线定价B、选择品定价 C、补充品定价D、产品束定价3某综合楼总建筑面积为10000，其中可出售的居住建筑面积为7000，可出租的商业建筑面积为1500，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。A、80% B、90%C、85%D、95%4某开发项目的规划建设用地面积为5000，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）。A、882B、1765C、1667D、15385某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、1999年8月1日至2002年4月1日B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日6动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 与设定的目标收益率 之间的关系是（）。A、 越大， 越大B、 越小， 越大 C、 越大， 越小D、 与 无关7某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A、9.00% B、8.05%C、30.00% D、7.52%8a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。A、abcdB、acdbC、cadbD、cbad9某公司以120万元购买了150的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。A、7.5%B、10.8% C、12.5%D、15.0%10一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。A、会计折旧年限自然寿命经济寿命 B、经济寿命会计折旧年限自然寿命C、经济寿命会计折旧年限自然寿命 D、会计折旧年限经济寿命自然寿命11横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A、质量控制 B、进度控制C、合同管理 D、成本控制12某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（）。A、40% B、45%C、47%D、50%13计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。A、总工程量 B、实测工程量C、工程量清单 D、最终工程量14房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。A、超额利润B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金15某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。A、0.57 B、0.74C、0.80D、1.0416某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A、社会平均收益率B、通货膨胀率C、国民经济增长率D、项目基准收益率17某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A、23.8%B、20.23%C、19.70%D、18.96%18当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A、名义利率大于实际利率B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利率小于名义利率19按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。A、相互影响性B、适应性 C、不一致性D、保值性与增值性20一般来说，标准方差越小，投资风险（）。A、越小 B、越大C、越难控制D、越难估算21如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。A、12% B、12.55%C、12.68% D、13.55%22某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。A、2B、1.5 C、3D、123对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目的评估和决策24采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（ ）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法25动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。A、净现金B、净收益 C、净现值 D、财务净现值26在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险D、概率27投资组合是（）的一个有效措施。A、提高投资收益B、提高市场竞争力C、开拓投资领域D、规避投资风险28建筑工程招标文件中，不包括（）。A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件29张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。A、10%B、20%C、50%D、200%30目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A、60%B、70%C、80%D、90%31某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。A、现金折扣 B、数量折扣 C、折让 D、季节折扣32市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A、业主希望的投资回报率 B、承租人愿意承担的费用C、承租人的承受能力 D、同类型物业的市场供求关系33房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A、开发商B、承包商C、监理单位 D、相关的政府部门34在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ）。A、成本加成定价法案B、目标定价法C、认知价值定价法D、领导定价法35某物业当前的市场售价为5000元/，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（ ）元/。A、482.79 B、448.24 C、467.25 D、498.53二多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（）。A、营业税B、教育费附加C、城市维护建设税D、房产税E、土地使用费2在下面所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。 F=？A0 12 3 45 6 PA、F=5A-PB、F=A(F/A,i,5)-P C、F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)D、F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6) E、F=A(P/A,i,5)-P(F/P,i,6)3按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。A、固定价格合同 B、包工包料合同C、独立承包合同D、成本加酬金合同 E、计量估价合同4项目管理的目标就是寻求项目（ ）的最优均衡控制。A、时间B、资源C、质量D、安全E、成本5衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（ ）。A、存款周转率B、利息保障倍数C、资产负债率D、流动比率E、速动比率6通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。A、主要区域B、次要区域C、规划区域D、衍射区域E、边界区域7在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。A、工程保险B、工人人身保险C、第三方保险D、意外保险E、质量保险8房屋开发费包括（ ）。A、建安工程费B、“三通一平”费C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费E、基础设施建设费9依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。A、联合代理B、买方代理C、独家代理D、卖方代理E、双重代理10按照用途的不同，物业可以分为（ ）。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业E、土地11按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（）。A、购建房贷款B、流动资金贷款C、房地产开发贷款D、房地产经营贷款E、固定资产投资贷款12按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。A、直接融资B、间接融资C、权益融资D、债务融资E、安全融资13房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A、物业管理B、运营管理C、设施管理D、资产管理E、组合投资管理14下列投资形式中属于房地产间接投资的有（ ）。A、房地产开发投资B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资D、购买住房抵押支持证券 E、购买于房地产投资信托基金15某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ ）直接相关。A、贷款额B、企业信用等级C、自有资金数量D、项目风险等级E、贷款期限三判断题（共15题，每题1分。用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（ ）2在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。 （）3动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（）4机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（）5当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。 （ ）6资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 （ ）7为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（）8对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 （）9在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。（）10通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （）11资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）12税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。（）13在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（ ）14在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。 （ ）15如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。 （ ）四计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）1某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问：（1）该家庭的月还款额为多少？ （2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？2某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。标准答案一、 1C 2D 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d 15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b 27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a二、 1abc 2ce 3ade 4abce 5bcde 6abe 7abc 8ade 9bde 10abc 11acd 12cd 13acde 14bde 15abde三、 1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f四、 （1）（一）1、住宅总价值：2800120=336000（元）2、贷款额：P=33600070%=235200（元）3、贷款期：n=2012=2404、月利率：I=6%/12=0.5%（二）该家庭月还款额：A=PI/11/（1+I）n=1685.05（元）（三）通货膨胀计算：Rd=(114.6/100)1/6 1=2.30%（四）由（1+Ra）=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%（五）银行所获月还款额的实际价值： A=PRr/12/11/（1+Rr/12）n=2376.18(元)四、（2）(一)现金流量表年末 0 1 2 t 10 11-20现金流入 300=2512 300(1+5%)t-2 443.24=300(1+5%)8 443.24现金流出 1200 300 100=3001/3 100(1+5%)t-2 147.75=100(1+5%)8 147.75净现金流量 -1200 -300 200 200(1+5%)t-2 295.49=200(1+5%)8 295.49（二）财务净现值：FNPV=公式= 1200300/(1+13%)+200/(13%5%)1(1+5%)/(1+13%)9/(1+13%)+295.49/13%11/(1+13%)10/(1+13%)10=76.74（万元）（三）财务内部收益率：当I=14%时，NPV1=28.00（万元）所以：FIRR=13%76.74(14%13%)/(76.74+28.00)=13.73% （四）判断是否可行：因为：FNPV=76.74（万元）0，FIRR=13.73%13%所以该项目可行。2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定3、下列风险中，属于个别风险的是（ ）。A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险 4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6 5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45 6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38 7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65 8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（ ）。A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.009、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。A、甲乙 B、甲乙 C、甲乙 D、无法判断10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。A、土地使用权出让费 B、土地使用费 C、土地使用权转让费 D、毛地价 11、市场的客体通常是指（ ）。A、买家 B、卖买 C、交易对象 D、交易价格 12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A、建筑师 B、结构工程师 C、设备工程师 D、监理工程师 13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。A、满足购买者使用要求 B、购买者支付能力C、物业预期收益 D、物业用途14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。A、存量规模 B、租金水平 C、开发成本 D、资本化率15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A、空置率合理空置率 B、空置率合理空置率C、空置率=合理空置率 D、不能判断16、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策17、下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A、土地使用权出让金 B、城市建设配套费C、拆迁安置补偿费 D、基础设施建设费18、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、工程量近似匡算法 D、概算指标估算法19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A、审计费 B、利息 C、外汇汇兑净损失 D、融资代理费20、财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、计算期 B、动态投资回收期 C、项目寿命期 D、开发期21、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ ）。A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期22、财务杠杆效应是由于（ ）引起的。A、贷款利率与项目全投资收益率不同B、预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同C、预售收入资金回笼较快D、自有资金投入时间点的差异23、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A、获利能力分析 B、盈亏平衡分析 C、市场状况分析 D、定性风险分析24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。A、保本点分析 B、敏感性分析 C、现金流量分析 D、统计试验分析25、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A、概率分析 B、解析法 C、蒙特卡洛法 D、杠杆分析26、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（ ）。A、固定总价合同，采用按日计价的增价条款B、固定总价合同，采用重大增价条款调整C、固定总价合同，采用延期增价条款D、成本加浮动酬金合同 27、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（ ）。A、合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B、图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C、合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D、图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书28、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A、开发商 B、设计单位 C、承包商 D、监理单位29、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（ ）。A、12% B、13.4% C、80% D、125%30、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。A、10 B、15 C、20 D、3031、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A、50% B、60% C、80% D、90%32、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。A、成本加成定价法 B、目标定价法 C、撇脂定价法 D、认知价值定价法33、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ）。A、领导定价法 B、挑战定价法 C、随行就市定价法 D、渗透定价法34、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（ ）物业。A、收益性 B、工业性 C、居住性 D、特殊性35、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ ）。A、物业的易接近性 B、物业的临街状况C、物业的周围环境 D、物业所处区域的繁华程度二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分：错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命B、自然寿命一般要比经济寿命长C、如果房地产维护善良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D、房地产的经济寿合与使用性质无关E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。A、重新装修费用B、更新改造费用C、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D、空置损失费用E、为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失3、关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。A、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B、利润总额=经营利润+营业外收支净额C、税后利润=利润总额-所得税D、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E、销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税4、房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、财务评价E、规划设计5、城市土地开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。A、土地管理部门 B、规划管理部门C、市场管理部门 D、设计管理部门 E、计划管理部门6、市场主体通常包括（ ）。A、买家 B、卖家 C、交易对象 D、交易价格 E、交易行为7、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。A、施工方案 B、工期 C、质量目标 D、报价 E、市场售价8、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。A、开发项目用地现状 B、市场供给量C、交通运输条件 D、水文地质 E、气象 9、前期工程费用主要包括（ ）。A、拆迁安置补偿费 B、规划费用 C、设计费用D、可行性研究费用 E、“三通一平”费用10、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。A、以总报价为准B、以单项报价之和修正总报价C、以单价为准，重新计算总报价D、双方可以重新商议价格E、该投标报价无效11、金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。A、流动性 B、安全性 C、偿还性 D、盈利性 E、地域性12、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）工作。A、客户评价 B、项目评估 C、担保方式评价D、贷款综合评价 E、环境评价13、企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。A、量力而行法 B、销售百分比法C、目标任务法 D、竞争对等法 E、协商谈判法14、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A、认知价值定价法 B、价值定价法C、领导定价法 D、挑战定价法 E、随行就市定价法15、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ ）。A、潜在毛租金收入 B、空置损失 C、租金损失D、其他收入 E、经营费用三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示正错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ） 2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ） 3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（ ）。 4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ） 5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ） 6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（ ）7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（ ） 8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ） 9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ） 10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（ ） 11、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（ ） 12、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（） 13、如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（ ） 14、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ） 15、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入（ ）。四、计算题1、 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。 2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权