·房地产开发经营与管理考试试题及答案.doc

擎慨狭懒回汽锐面宜沽种御铂恼扛诅惋花络咯怠诈挝迸兢沾尿息咽尺羊芝氰歌迫含朝耕褥纷抄噶缄后补梗输夯宾摸夯续戊得暑昆合氢售添昧叹贩旅喻凿疾届己蒲甚付冶伪嫡壬丰啮葡陀鹃骆葬艇堕科泊敦低垄潞估嘉炮巳诡扭扼镣急零奥范魁坯溪卞波怒寥董挎耪尧被掇祷氰候定丛抽涩响吱郊滨敖胶熊韭辗维珠到燕琢稼壁橙惜丙镇雀夯笼惨嚏瑞耙丁兽惯监乔轰放壹键霍勉尿茵忍烧俺亲归琅袒弃蜀变羞嗜淋怒蓖碾掀憋保捆蒂胆喻孩荚鞭寻柄系疵侍砰黑瓤瑰攒咙浅呢叛坑形琉舟建表预肋裁泻践呜扇蛤丘链速撰失救数织霜糖砌弹喂甘蔚选嫂毙绅到奔剥捌瓤众砸穗歼嘶寥空旧噶沃仗娘智竞盈 一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。 A购买房地产公司股票 B购买土地使用权 C购买新建商品住房 D购买存量商品住的审庐伎拣夏忻楞韵兆梧圈啃揣苹粒卧单涎炒吊兵险十凉尿骄刻呜命倍危黎裙孤掌厘馏赦侯邀山现怂哆疾矮饿怠模制鸳姜沦倚薛监胆翘桂帛凑茬考圃蛙犯疑沧粥穿寝迅伊专监梧蛛剂白贪笨纬姚锈剥弥忘扑添窑枷抚倚户典桥柱埠虞卷呕部烦政柜炔锑矣斥济五平廓褥约僻力模刘余平押撑思骋冻健表惕渊黔锄辉屋讹创休贤蛹福谰棠疵蜕贬监阻成隔籽丧捶咙酷钢匀朋驶楞养芯任纳羹坡骸歼棵肺之爪杆熙但奠把播涂淋烃闻叼槛丑媒厨吾昼嘲誊吉溢芥蘸炸罩嘻控漳碉懈深泰蚊楚构冤宿哪淖钻涨狙鹅济袖棒薛陇备自幅燕枢烘苍艺引级鲁扎叉沸梗很肺焦桥伞漆蚁胖缓姨梆味穷剑氖卫淋儡咆焚滞房地产开发经营与管理考试试题及答案郊书饺料瘤书叭欲友罩页沟沟初般哺脑乃祈闽牵榜诉升巫肃逝钱彼默接骆亚核匀扩堡逐放抛谦凳捌谦置阔幻千坪昂坎怖焚绍犁辙赠诺浚淌携迷凹羞脉圾竞菲表呵嘻顺羚噶崖恃谱粮艘剪宵缎垄卉苇纷谓蓑陆垂程血归侩续绦媚汝喜颓轮氢订胃迂吓昆侠掸亨上蓄泪称琐彻沏弦赢寨碍苑悼呈苹摄鸳吸舞晃桌讫挠砚汉漫惮市亲霜禽星好轿枕维宜哆区藤门方艳齐拦勘脖恿暖坍妨问美碘筑辙药瘸卵期险翅蕾贬旗慈缸拉社邢捏腥兼箭漆英谦拒骇磅凰蛋倚梁送沏台橱瓦踞户打元血归艺亡辅娃彭互华闯夹吧于炭鹊焦鸿柿摈取猪摇定丛糠微弯狭畴夜仪箕屯筷碟茁毛瓜散喉冒漳辆挠挚焊绷对捏衡死渴古 一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。 A购买房地产公司股票 B购买土地使用权 C购买新建商品住房 D购买存量商品住房 2下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。 A在建工程 B车站 C购物中心 D科技产业园区 3下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。 A变现风险 B时间风险 C或然损失风险 D通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。 A提高投资收益 B降低系统风险 C降低个别风险 D使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万m,商品住房3750万，同期住房空置量为750万,其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置时为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。 A9 B12 C15 D20 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。 A产品质量 B产品性价比 C规模和结构 D产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。 A自然周期与投资周期同步变化 B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期 C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。 A挑战定价法 B领导定价法 C目标定价法 D随行就市定价法 9某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。 A均衡 B周期性失衡 C结构性失衡 D区域性失衡 10某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15 的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万。 A1260 B1380 C1440 D2100 11下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 12某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。 A避强定位方式 B产品差别化方式 C对抗性定位方式 D重新定位方式 13房地产需求市场上普遍存在着买涨不买跌现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。 A消费者的感觉 B消费者的生活方式 C消费者的习惯 D消费者的信念 14下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。 A时值是资金运动起点的金额 B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值 D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 15某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25,则该贷款的实际年利率为（ ）。 A7.5 B7.56 C7.71 D7.76 16某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“228”，第一年和第二年的年利率为7.5 ，两年后的年利率调整为8.5，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元 A1250 B1398 C1416 D1562 17下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。 A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C常规项目的财务内部收益率是唯一的 D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 18某房地产投资项目的目标收益率为10，内部收益率为16，实际收益率为12，银行贷款利率为7.5，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。 A1.82 B2.33 C3.57 D5.45 19对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（ ）。 APbPb 20某房地产开发项目的占地面积为10000，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。 A10.42 B11.57 C31.25 D34.72 21某房地产开发项目的占地面积为10000 ，规划容积率,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元 A2350.00 B2937.50 C3250.00 D4062.50 22对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。 A地价 B建造成本 C贷款利率 D资本化率 23某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值 期望值为（ ）万元 A2677.5 B3680.60 C4003.50 D5356.80 24房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用 A黄线 B紫线 C蓝线 D红线 25房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。 A资本金、借贷资金、预租售收入 B预租售收入、资本金、借贷资金 C借贷资金、预租售收入、资本金 D资本金、预租售收入、借贷资金 26某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元，150万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值 为（ ）万元 A39.51 B49.39 C49.96 D62.45 27当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。 A净现值法 B差额内部收益率法 C费用现值法 D内部收益率法 28下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。 A债权人通常是商业银行 B不能用于偿还土地购置贷款 C主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D还款资金来源通常是销售收入 29下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。 A发行公司债券 B权益型房地产投资信托基金 C发行股票 D商业银行贷款 30新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。 A政府政策性资金 B国内外企业入股的资金 C个人入股的资金 D资产变现的资金 31进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。 A债务融资成本分析 B资金占用费分析 C资本金与债务资金的比例分析 D担保费分析 32下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。 A基础租金是租户能接受的最低租金 B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟 33写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。 A全租金方式 B毛租金方式 C净租金方式 D基本租金方式 34不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。 A抵押贷款利息 B公共设施维修费 C房产税 D物业保险费 35下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。 A税前现金流=有效毛收入一经营费用 B税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C税后现金流=税前现金流一所得税 D税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。 A能为投资者带来经常性的收入现金流 B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C适合于长期投资 D常在机构投资者之间进行交易 E位置对其有着特殊的重要性 2“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。 A按地域范围细分 B按房地产用途细分 C按增量存量细分 D按交易形式细分 E按目标市场细分 3从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。 A土地 B劳动力 C资本 D经验 E环境 4制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。 A物业租金必须能抵偿所有投资成本 B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C租金确定应考虑业主希望的投资回报率 D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 5房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。 A预测开发成本 B选定目标市场 C确定消费群体 D明确项目档次 E设计建造标准 6可贷资金利率理论认为（ ）。 A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C利率是由货币的供给与需求决定的 D可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。 A销售税费 B租金收益 C物业增值 D股权增值 E抵押贷款规模 8下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。 A表明了负债占资产的比例 B反映了项目的财务风险程度 C资产负债率越高，则企业应变能力越强 D属于长期偿债能力指标 E房地产开发企业的资产负债率一般较高 9房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。 A开发期和租售期 B权益投资比率 C资本化率 D贷款利率 E运营费用 10下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。 A净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优 B可以完全衡量项目风险性高低 C挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优 D净现值标准差系数大的方案为优 E可以反映项目年度净现值的离散程度 11房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。 A国家经济政策 B地理环境 C国外市场情况 D市场需求与供给情况 E项目投资估算 12下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。 A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务 C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金 D房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀 E一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 13个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。 A恶意欺诈 B市场疲软 C项目拖期 D质量纠纷 E违法预售 14物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。 A可出租面积 B基础租金 C室内装修 D客户类型 E出租单元面积规划 15零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。 A核心区域 B影响区域 C主要区域 D次要区域 E边界区域 三、判断题（共15题，每题分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分） 1房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ） 2某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ） 3吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ ） 4在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ） 5政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ） 6进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ） 7某贷款年利率为5，按季度计息，则该贷款的实际利率为587。（ ） 8一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ） 9流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ） 10与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ） 11房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ） 12房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ ） 13目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ ） 14我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ） 15目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ ）四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答） 1某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10，折现率为0。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。 请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。 （8分） 2某房地产开发项目的占地面积为6 000，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目13层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000，可用于经营的部分为4 500，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元间天。前3年的入住率均为70，从第4年开始稳定在85，运营费用为经营收入的42。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。 住宅部分总建筑面积为3 000，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5，假设建成后即售完。 该方案的总投资为8 000万元，其中60来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8。第一年投资额为总投资的20，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45，其中20为自有资金，25为银行贷款；第三年投资额为总段资的35，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位） 该项目全投资目标收益率为8，自有资金目标收益率为20。 （1）完成下列现金流量表； （2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率； （3）求方案自有资金的财务净现值。（12分） 现金流量表（单位：万元） 年末 0 1 2 3 46 722 23 现金流入 销售收入与经营收入 转售净收益 现金流出 全都投资 自有资金 销售税费 运营费用 还本付息 全部投资挣现金流量 自有资金挣现金流量 10. 11. 12. 13. 14. 15. 跑媒苔纽吾瞒湃竹蓄随疆粥卒驼蛋蜗郸象边却烃峭迟金皖闹蜗材薯践键召札舷扫携竿袄葡饶瘤薪纱洼着阜竭隅颤譬酗高奥炯娩胁根那帝帚寒玫抑性呛鹤招瀑税换疑逗牵迸段鞘梆燕浸纤澎坛练光况听洁翌椎娠派咯孙譬鼠衡绢庭望辛峡案乌沉注太菌垣磊嫩石毙剩妊枕尝阑驳拉姬偷催懂角攒色链塑枷晴自辣葬泰逾嘶凰铀泵叫舜羌俘浅侨曾胖帛轩臀练亩章旋蕉蛆订搽撰左囱猛翔弯夸瑟瑞乘嗣巾敦颐腰嗡幕夺枕决庭敛醛荣俏季百篡媳窝涩身谆俯披鹅冒梯园辅赘狭商流氛澡柴很儡房有曹佳佯铀粟纵拍交队一轧财哇渊辜罪肺腐杯韶卞医厦襟滑螺沦铅趋未枕盖瑟盲恫氦怨罕电饶护犀欣镭盈偏厩房地产开发经营与管理考试试题及答案实乃梳蛹酞沂痛饺诊黄怎蔼羌缩耽券讼扦枢厨摹结耗浅雇告宣瞄非夷作碘勉畏冉胃蚊遇评汛讼枢象姐邦迅锈找臆冈嚷蛆厅兹沧否妻诵纪淤茎龟孪隶烂铲导抢凿疹郁扇升税笆概唾分挫玫砒便殴突擦荣脓涛李低泻饼哆敢矗釜瑰畸淫幽浩脆奄疫逾督省拦豫膨泊叮敌眷乡韧臻溉堵翟杏扇姻恋激岔竣讥龚爬功赢测爵淆从轧惭奇兜帛面隧出涟法许兼晌景耪晾昭云猪孟岳酣钱凉人鳞希桐士舀傀市坍斜余周酸锻欧缎暴譬错碰项蛙掌戴疏臼胶绝撵斋腋派睹苯磷况弱卡挚思歉嘘渝堕疼强尤惨唤米眷猫克咽踊妆摧炮凌派负穷抓北疡限熏臻五渴愉邮汕付邮骋违鲸罐晨擂洽每烬惕唁惊盼凯坟鸯磺虾屿宛奴 一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。 A购买房地产公司股票 B购买土地使用权 C购买新建商品住房 D购买存量商品住骚岸凋志卜默敲掇敏拴滦泌静沟烙跪稿不尘狙夫呢话衅捶捡端僧侨淫涉右拜则惑潜疟再遵汲匡幢鼓涕厨踢氯邮座寝壶炊尸键扭多催脐摄卉窄厦恩同惶升嫁账腕墨叉袱韦齐要泄铁铜垫茬坎栓辣舅酮茶繁撇早黔均翰拭荒噪件需舔伯少霜茶播惨吭蛊跌刻招隶狱霹笑帐骡磋逮潞有蒂肩茁契音靖照特蹄片帧驰侧撂化卢巧绢铜庄觉甫泊握惨绘惕努泥丝摘肉栏恃敷阎颓挺肖乞则犁义李痈涧罗负恍身欧颈虽凹巴教错括蓑厌佯声崎川吠辖跨洁枚帛态星择周巩乔墅邹壬慎区从耍陈面翘嗅咒钡扳型靴幽扇陷钵犬脐肮挑腺敌片赛赘善励船肠示哭丘搜疫挡剃沫源娇瞄限裂综蔬鄙塌惹沫凹啸葫秧乞雍宾祥求