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论房地产项目全过程管理 摘要：随着经济的发展和人民生活水平的提高，房屋的市场需求量大大增加，在这种情形下，房地产行业蓬勃发展起来，为国民经济的增长做出了巨大贡献，并且已经成为国民经济的支柱产业之一。随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产企业逐渐把目光放在项目管理上，项目管理水平的提高对房地产企业的发展有很大帮助，从施工前准备阶段、施工阶段和竣工交付阶段出发，总结了房地产项目进行全过程管理的措施，希望给房地产项目管理提供有效建议。关键字：房地产项目；全过程管理；引言：房地产项目是一个复杂系统的大工程，要想保证项目工程的顺利进行，就要加强对项目的管理，房地产项目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有对项目进行全过程的管理，才能推动房地产企业不断做大做强，从而促进房地产行业的长远发展。一、房地产项目在施工前准备阶段的管理1.1对项目进行预测评估在项目确定以前，先要对这个项目是否有投资价值进行预测评估，评估的依据主要是以往的经验数据，通过对市场的调研确定投资的方向、投资的产品和投资的区域，以往的经验数据也为项目做好了经济数据上的基本工作。1.2土地竞拍及项目的收并购在实行土地竞拍之前，先要对该地的区域环境、位置、建筑高度限制、容积率等进行一定的考察和分析，把此类产品的一些数据收集整理后作为依据来测算市场价格。公司管理层确定了项目建议书以后，编制土地竞拍报告，争取土地使用权。对于项目的收并购，本文所指的房地产项目收并购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产开发公司项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。1.3项目立项审批对该项目进行市场调研、消费群体分析、项目策划、产品分类分析等等，获取立项批复，在进行项目立项审批的过程中，很多工作可以同时进行，比如进行全程的策划工作。1.4项目设计项目设计对未来的项目施工具有重要的指导作用，高质量的项目设计是高质量完成项目的基础，项目设计包括方案设计、扩初设计、施工图设计，在设计单位的选择上一定要谨慎，同时在项目设计过程中应该做好项目综合评审，尤其目标成本需在这个阶段进行实际的落实，及时调整项目中出现的问题。1.5项目投标和招标施工单位的质量对项目质量有直接影响，因此，要根据项目的特点对施工单位进行严格的招标审核。对参与投标的单位进行资格预审，预审通过后对施工单位发送招标文件，对施工单位进行技术、信誉、素质的整体考核，对高层房地产建筑，应该严格考核技术指标。二、设计阶段前期设计阶段主要包括方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。在前期设计阶段，除了依靠设计院设计出图，同时也要依靠自身的标准化全过程管理来控制项目的推进方向，例如，xx公司在此阶段就是通过设计内部评审制度和标准限额设计来达到管控的目标。整个过程由项目公司总经理组织，集团设计研发部主导，集团工程管理中心参与，集团总经理或分管副总决策。在设计的不同阶段对以下一些问题进行评审、把关。2.1方案阶段1）建筑指标：重点是用地面积、容积率、计容面积、不计容面积、人防面积、建筑密度、建筑限高、公共配套设施、车位比等大指标是否满足规划要求。2）总平面图：重点出入口、道路交通流向、标高、配电站垃圾房泵房等配套公建位置、栋数及间距、商业和住宅的布置关系等是否合理并满足规划要求。3）户型专项分析：功能布置、开间进深合理，组合方式和面积配比等分析。4）商业：各层平面功能分析、内部使用分隔方式、电梯/楼梯位置等。5）地下车库及地面停车位：在满足规范和地面景观的前提下，尽量在地面停车以减少地下车库建设面积。6）立面：立面选材配置、立面参照风格、实体立面效果等确定。7）结构：结构类型及结构布置优化方向，尽量不要影响大堂或商业/住宅的平面功能。对于一些特殊处理的结构设计，如深基础、大型车库等要提前做好结构设计方面的专家讨论会，确保结构和建筑方案的有效统一。8）设计深度：需满足规范规定的深度。9）结论：书面汇总调整和修订意见，限期修订后出正式方案设计。2.2施工图阶段通过设计任务书对设计院提出要求，将公司以往的一些经验数据（例如作钢筋含钢量、混凝土比等）为限额设计标准，从而在施工图阶段对成本作了最大程度的把控。通过标准管控方式，使整个项目在设计阶段就处在一个井然有序的状况下，同时也使集团公司在项目初期就将整个项目的一个前进标准定了基调。三、房地产项目在施工阶段的管理3.1合约管理在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至实现低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度，做好每项招标规划，能有效减少风险因素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理沟通链条。3.2安全管理所谓安全，即无危为安，无损为全。安全就是生命、就是效益。施工生产的指导方针即是“安全第一、预防为主”。坚持安全工作放于生产中的首位不动摇，对全员进行各种形式的安全教育，使参与建设的所有人员头脑中始终绷着安全这根弦，并做好安全预防工作即事前控制。安全管理首先要保证安全资金的合理投入，建设单位不得为了控制成本而在安全措施费上做文章，施工单位也不得将安全措施费挪做他用或减少投入额。对项目管理人员制定适度的安全奖罚措施，根据实际结果进行相应奖罚。根据项目的规模配备相应数量的专职安全管理人员，制定安全管理措施，对辨识出的危险源的防范措施进行详细的论述并明确责任人进行检查。重视安全检查工作，对日常检查和定期的联合检查所查出的问题必须整改落实，并根据施工单位的表现进行奖惩。生产中必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态管理，发现安全隐患及时消除。控制人的不安全行为和物的不安全状态，据统计，88%的安全事故是由人的不安全行为造成的，因此必须针对人的生理和心理特点对安全的影响，培养提高劳动者的自我保护能力。3.3质量管理质量管理贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。勘察设计是工程建设质量控制的起点，这个阶段质量控制的好，就为整个工程建设质量奠定了比较好的基础。首先对总体方案进行审核，重点审核设计依据、设计规模、工艺流程、工程布局、协作条件、环境保护、投资概算等方面的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足决策质量目标和水平。影响工程质量的五要素是：人、机械、材料、方法和环境，把五要素控制好，工程质量肯定能得到有效的控制。人是其中最关键的要素，人的思想、专业技术水平、心理行为等对工程质量影响很大，因此要发挥人的积极性，发挥人的主导作用。加强政治思想教育、职业道德教育、专业技术培训、健全岗位责任制，改善劳动关系，公平合理地激励劳动热情。根据工程的特点，经济合理的选用机械设备，正确地进行操作，贯彻“人机固定”原则，对有问题的机械及时维修，不能带病作业。原材料、半成品、设备是构成工程实体的基础，其质量是工程项目实体质量的组成部分。选择质量优良的材料品牌，加强材料检查验收，严把材料质量关，严格按材料、设备说明书进行操作。审核施工组织设计、施工方案、施工技术措施、施工工艺是否可靠和合理，确保方案技术可行、工艺先进、措施得力、操作方便。施工阶段做好质量预防工作，样板引路，验收合格再进行批量施工，把质量问题消灭于萌芽状态。施工过程中控制好施工工序及施工工艺，不能随意变化，比如电气工程中穿线与地暖施工颠倒后，就容易发生因电线不能穿过而剔凿地面，造成地暖管破坏的结果。环境因素对质量的影响，具有复杂而多变的特点，根据工程特点和具体条件，对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。3.4进度管理工程进度影响着项目投入使用的日期，进而影响项目经济效益，因此项目立项后建设单位就要制定合理的工期目标，对重要的、关键的节点日期要格外重视，对重要节点工期制定合理的奖罚措施并严格执行。招标时对施工单位的施工组织设计认真审查，看施工方案的设计是否满足工期的要求，以及所报工期是否响应了招标文件的要求。影响项目进度的因素主要有人为因素、技术因素、材料、设备与构配件的因素、机具因素、水文、地质与气象因素以及其他难以预料的因素。对这些因素要积极应对，做好预防并早做准备。比如做好图纸会审工作，提前发现问题解决问题，不要边做边改；尽早安排材料、设备的考察和招标工作；制定合理的施工方案；采取高效的生产设备来提高生产率等。施工前要求施工单位上报符合合同工期要求的详细的施工进度计划，建设单位组织经验丰富的专家对进度计划的可实施性、满足性、合理性等进行分析，对计划的不明之处进行问询，对不合理的地方提出合理化建议，要求施工单位修改后重新上报，待施工进度计划审批通过后按计划执行。施工中经常将实际进度与计划进度进行对比，若发现存在偏差要及时进行调整、修改进度计划，使之满足总体进度的要求。对施工中处于关键线路上的工作要重点进行监控，出现比较大的偏差后，施工单位必须采取有效的措施进行纠偏，从而实现按计划完成各项施工任务。3.5成本管理成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。四、竣工验收及交付使用阶段依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、质监站、消防、人防、环保等相关部门或单位对房屋进行检查验收，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，做好竣工验收工作是房地产开发全过程管理中最重要的一环，以上种种工作，最终的目的还是要通过验收及顺利交付给业主。每一个房地产开发项目，在开发过程中都会存在一些矛盾或问题，如何在施工过程中及验收前提前妥善处理好这些矛盾与问题，使竣工验收及交付使用井然有序？其实这也就体现了标准化全过程管理的重要性。房地产公司需将竣工交付阶段所要完成的所有事项全部以清单化形式表现出来，使得在项目施工阶段完成的目标工作一目了然。通过此标准化清单也使公司在对项目日常管理或巡检过程中能清楚地知道项目工作的进展情况，从而更好的把控及调整工程验收各项工作。完成竣工验收工程，并不等于交付使用工作就此完成，特别是精装交付项目，竣工验收的过程只是一次初步的问题整改过程，真正考验企业产品质量是否过关的时刻，是在交付业主使用阶段。交付前问题的地毡式排查及问题整改的消单率，是做好交付满意度工作的基本工作。交付前需由项目部牵头，组织好监理人员进行全清单式的问题排查，把发现的所有问题通过分类汇总分判落实到各个施工单位，制定好整改施工计划，并每天实时跟踪问题消单整改情况。交付满意度越高，越有利于老客户带新客户成交的成功率的提升，所有大的房地产开发公司对项目管理团队的绩效考核，其占比最大，因此，做好交付满意度的工作，是房地产项目建设全过程管理中的重要工作。结束语房地产项目作为一个复杂的系统工程，不但对项目质量、项目安全、项目技术有较高的要求，要想保证项目的顺利进行，还要承担一定的经济风险、法律风险和市场风险，做好房地产项目全过程管理能够有效规避这些风险，保证项目的高效运行，提高房地产企业的市场竞争力。参考文献1贾立新.房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策2011.22李欢迪,毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析2015.93汪越成,司静波.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究2014.7 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