大型房地产开发项目全过程质量管理要点.docx

大型房地产开发项目全过程质量管理要点我国房地产行业已经进入一个高速发展的阶段，随着人民生活水平的改善和城市建设的发展，大型及特大型开发项目不断涌现。同时，由于房地产项目投资大，而且投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求.就会造成资源的大，浪费，更主要是直接影响人民的生命和财产。现代大型房地产项目质量管理主要特点为:质量管理理论及手段科学化;项目管理的社会化和专业化;质里管理的标准化和规范化;项目管理国际化。因此，为保证房地产项目产品的质量，应对社会环境的变化，如何改变传统项目管理方式，建立一个系统的、综合的质，管理系统，对房地产开发企业尤为重要。项目前期策划阶段质量管理随着房地产业的日益成熟，开发商已经越来越重视前期策划可行性研究工作，对大型开发项目，很多都聘请了专业研究咨询机构进行可行性研究，以确保可行性研究对房地产开发项目的质里。统计表明，可行性研究工作的质量，直接关系到投资的风险程度，关系到项目建设顺利与否，关系到房地产项目的质里，关系到项目最终的效益问题。在前期阶段，质量管理的主要工作就是确定项目质量总目标，在项目质里目标、进度目标、成本目标三个方面寻求一个合理的平衡点.充分分析开发商对房地产项目的整体需求，协调好三个目标之间的关系，在实施过程中需做好系列工作：做好市场调研工作市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间.预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。做好开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等。做好技术经济指标的计算根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，若是住宅区开发，包括住宅密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。技术经济指标的比较、评价根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。最优开发方案的选择在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。项目规划及设计阶段质量管理工程设计是工程质里的基础，高质量的工程设计是房地产开发项目成功的关键，它也决定了项目实施的程序和费用。规划设计中任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放大，引起更大的失误。控制设计质量的核心主要是把握设计方案审核关和设计工作的审查。项目规划及设计质且要求的确定项目质里的要求是为项目的总目标服务的。对于房地产项目而言，质里标准的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化的。根据业主确定总功能目标和项目的总质里标准，结合市场、销售部门的分析与研究，提出产品数，和总质，目标。根据使用功能和建筑物相互协调性，提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质里的要求，提出具体的技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书，作为项目设计阶段的总体规范。按照投资的限额及其分配，为了加强成本的主动控制，要求设计人员将投资技各个子功能(或是各个单项工程)进行切块分解，作为各部分设计的概算成本的依据，制定各部分设计的质，标准。项目规划及设计方案评价项目规划设计方案评价是一种综合评价，即追求多目标综合效果的评价。这与在可行性研究阶段对开发项目进行评价是有区别的，可行性研究阶段对项目评价也考虑多目标因素，但其评价的重点是开发项目在经济上是否可行，财务上是否盈利，并通过一系列指标(如开发项目的性质、总建筑面积、房屋种类的构成比例等)确定开发方案。而规划设计阶段对项目的评价，一方面，根据可行性研究的结果，审查项目规划设计的技术经济指标;另一方面，对项目的社会和环境效益也要进行评价，而后者往往是定性判别。对方案进行综合评价时，可对各评价指标进行定性量化的处理，并予以综合评分，按照评分值最大的方案为最优方案。设计过租的质量审查设计各阶段成果及质，审查。大型项目的设计应分阶段进行，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权力部门审批，再进行更深入的设计，这是一个重要的控制手段。对设计工作质最的检查需认真细致，内容将涉及到设计文件中的各种专业图纸、规范、模型、概预算文件、项目的各种技术经济指标说明，以及设计依据、边界条件等，做到及早发现并纠正错误和不合理之处。委托专家审查。由于设计工作技术性强，对一些大的、技术要求高的项目，成倩况特殊的项目，业主和项目管理者常常不具体相关的知识和技能，这时可以委托设计监理或聘请专家咨询.对设计进度和质，、设计成果进行审查。设计目标优化。设计工作通常是由专业设计单位完成，而设计单位对项目的经济不承担责任，所以常常从自身的效益角度，不愿意做过多的设计优化工作。从项目全面控制的角度出发，可以采取一些有效的措施来优化设计，比如进行多方案比选，综合技术经济关系，或者采取奖励措施鼓励设计单位对设计方案进行优化等。顶目施工阶段质量管理施工环节是建筑工程质!形成的关键环节，是工程各参与方的质里管理工作的重点。由于大型工程项目所固有的建设地点固定、施工人员流动、产品体积庞大、建设周期长、动用资金多、产品具有单件性等特点，对施工过程中的质量控制要根据具体的工程环境、工程性质等因素制定质里控制方案.并在控制方案的实施过程中，时时注意施工环境的变化，不断修正质里控制方案，确保质量目标的实现。施工阶段工租质量形成及控制的系统过程施工阶段的质量控制是一个经由对投入的资源和条件进行质，控制(事前控制)，进而对生产过程及各环节质里进行控制(事中控制)，直到对所完成的工程产出品的质，检验与控制(事后控制)为止的全过程的系统控制过程。这个过程可以根据施工阶段工程实体质量形成的时间段不同来划分。事前控制。即对施工前准备阶段进行的质量控制。它是指在各工程对象正式施工活动开始前，对各项准备工作及影响质，的各因素和有关方面进行的质量控制。事中控制。即对施工过程中进行的所有与施工过程有关各方面的质量控制，也包括对施工过程中的中间产品(工序产品或分部、分项工程产品)的质里控制。事后控制。是指对通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品(单位工程或整个建设项目)及其有关方面(例如质量文档)的质里进行控制。下图为施工阶段工程质量控制的系统过程：对施工承包商的有效管理相对设计单位而言，在大型房地产开发项目中对施工承包商的管理较为复杂，能否有效管理协调好施工承包单位也是保证工程质量的重要因素。严格执行项目管理、监理程序，并要求承包商给分包商对项目的各项程序及要求交代清楚，提高施工计划的主动性和自觉性。检查施工单位的现场工作情况，配合监理一方面要督促履行合同，认真施工保证工程质量;另一方面也应对现场工作进行监督检查，检查的重点主要有以下三个方面。a.设备使用情况。即根据协议中规定的设备种类、数量及可用程度等进行核实；b.施工人员情况。要根据协议中有关配备人员的规定.核查其人员资质及质里保证情况。c.实施工程的质里是否符合工程承包合同中规定的标准。对施工承包商的制约与控制。为了保证工程质量，避免或减少由于施工承包商不规范的各种施工行为所带来的损失，可以配合监理采取各种手段和指令，对施工方进行有效的制约与控制，如停止施工、拒绝签署寸款凭证等措施。工程质量验收对大型房地产开发项目来说，由于项目构成较为复杂庞大，施工质，验收是项目建设中质!控制的一个重要环节，工程质里验收是按照工程合同规定的质量等级，遵循现行的质，评定标准，采用相应的手段对工程分阶段进行质，认可或否定的过程。它包括工程施工质，的中间验收和工程竣工验收两个方面。通过对工程建设中间产出品和最终产品的质量验收，从过程控制和终端把关两个方面进行工程项目的质量控制。分项工程的验收对于重要的分项工程，应按照工程合同的质里等级要求，根据该工程施工的实际情况，按照有关质!评定标准进行验收。在验收过程中，必须严格按规范要求选择检查点数，然后计算出检输项目和实测项目的合格或优良百分比，最后确定出该分项工程的质里等级，从而确定能否验收。分部工程的验收在分项工程验收的基础上，根据各分项工程质量验收结果，按照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质，等级，以确定能否验收。另外，在工程转交过程中，如在分部工程的土建部分完工后转交进行安装工程施工前，或其他中间过程，应进行中间验收，施工单位只有得到中间验收的合格签证后才能继续施工。竣工验收项目的竣工输收是建设全过程的最后一道程序，必须把好这一关的质，控制，防止质，缺陷。在分项工程、分部工程验收的基础上，通过对分项、分部工程质里等级的统计计算，再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质，保证资料、单位工程观感的质量评判，便可核查结构是否安全可靠，使用功能能不能满足，观感质!是否合格，从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级，进而决定能否验收。